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Nachträgliche Baugenehmigung?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Nachträgliche Baugenehmigung?

Hallo,
vor Jahren haben wir in Baden-Württemberg eine Wohnung gekauft. Zu unserem Sondereigentum gehört auch eine 12 m² Dachterrasse
(beim Kauf war keine Dachterrasse vorhanden). In der Abgeschlossenheitsbescheinigung wurde die Dachterrasse als abgeschlossen erklärt. Uns wurde damals nicht gesagt, dass für die Nutzung bzw. den Bau einer Dachterrasse keine Baugenehmigung vorliegt. Wir haben eine Dachterrasse gemacht und lange die Dachterrasse genutzt als plötzlich beim Bauamt eine Beschwerde einging, dass die Terrasse damals von uns "schwarz" gebaut wurde und ohne Baugenehmigung genutzt wird. Das Bauamt teilte uns allerdings mit, dass sie nach so langer Zeit nicht mehr gegen uns vorgehen werden und wir auch keine Baugenehmigung mehr benötigen, privat-rechtlich könnte auf eine Baugenehmigung bestanden werden. Mit welchen Kosten ist eine nachträgliche Baugenehmigung verbunden? Von welchem Wert geht das Bauamt bei der Berechnung ihrer Kosten aus? Der Boden der Terrasse wurde von einer Firma gemacht, die Überdachung und das Geländer von mir (ich bin Handwerker). Es wurde dabei nichts in den Boden geschraubt (keine Löcher in den Boden gemacht). Es ist viel in Eigenarbeit gemacht worden und die Kosten waren gering. Inzwischen ist alles etwas alt und somit auch nicht mehr besonders wertvoll. Wie ermittelt das Bauamt den Wert der Terrasse und bestimmt dann ihre Kosten? Gehen sie von der Quadratmeterzahl aus? Wie hoch ist die in etwa in Baden-Württemberg? Muss ein Architekt die Terrasse mit Pergola, , , einzeichnen und diese dann beim Bauamt zur Genehmigung abgeben? Werden vom Bauamt Auflagen für eine Dachterrasse genannt die dann auch nachträglich eingehalten werden müssen? Wenn ja, welche? Wie kostspielig können diese ca. werden? Verlieren wir den Bestandsschutz für die vorhandene Terrasse, wenn wir zum Beispiel ein Teil des Geländers entfernen? Damit ändert sich die Terrasse und hat nicht mehr seinen alten, ursprünglichen Zustand. Müssen wir dann die komplette Terrasse entfernen, da wir evtl. keinen Bestandsschutz und keine Baugenehmigung haben? Kann von privater Seite auf die komplette Demontage der Dachterrasse bestanden werden, da es keine Baugenehmigung hierfür gibt? Gibt es auch einen privaten Schutz? Braucht man bei einer einmal erteilten Baugenehmigung nie wieder eine, auch wenn eine Dachterrasse mal komplett erneuert / ändert? Gilt eine erteilte Baugenehmigung später mal auch Dritten gegenüber?
Ich danke Ihnen für die Auskunft.

  1. Dann lassen Sie doch alles erstmal so wie es ist.

    Ich vermute einfach mal, dass Sie für die Dachterrasse gar keine Baugenehmigung bekommen können, da die Dachterrasse wohlmöglich die Abstandsflächen nicht einhält (unterstell ich jetzmal). In dem Fall kann ohne Nachbarzustimmung oder sogar Baulasteintragung die Dachterrasse nicht nachträglich legalisiert werden. Das Bauamt will die Dachterrasse also erstmal dulden und nicht einschreiten, da das Bauamt wohl keine ernstzunehmenden nachbargeschützen Belange beeinträchtigt sieht. Derjenige, der Sie angeschwärzt hat, kann nun zivilrechtlich gegen die Dachterrasse vorgehen, insbesondere wenn Abstände, die sich aus dem Nachbarrecht ergeben nicht eingehalten sind. Ob das Erfolg haben kann, ergibt sich aus dem Nachbarrecht. Derjenige Nachbar wird sich aber auch überlegen, ob er weitere zivilrechtliche Schritte einleioten will, weil das wird oft teuer, für beide Seiten.
    Falls ich mich irre, und die Terrasse doch genügend Abstand zu den Grenzen einhält, stellen Sie doch einfach einen Bauantrag. Wenn Sie das nicht selbst können suchen Sie sich einen Architekttkten / Ingenieur, der Ihnen das kurz aufzeichnet. Geben Sie ihm alle Bestandspläne des Wohnhauses an die Hand. Das müsste so 5 Arbeitsstunden a 50 € machen, einschließlich Ortsbesichtigung. Es muss noch eine Erklärung zum Standsicherheitsnachweis mit abgegeben werden, also wird der Architekt / Ingenieur die Terrassenüberdachung kurz nachrechnen (Schneelast, Windaussteifung) und falls erforderlich ist die Überdachung hiernach zu verstärken.
    Gruß

  2. Wer Rechtschreibfehler findet, darf sie behalten. Etwas schnell getippt.

    OT

  3. vermutlich keine Baugenehmigung notwendig!

    Hallo Unbekannter,
    wenn das Bauamt nichts gegen Sie unternimmt, wie Sie es geschrieben haben, dann wird die Dachterrasse geduldet, weil kein öffentl. Interesse vorliegt, d.h. die Terrasse verstößt gegen keine Gesetze bzw. Rechtsvorschriften.
    Wenn Sie das Ding unbedingt genehmigt bekommen wollen, dann siehe oben, plus eine Genehmigungsgebühr von ca. 5 Promille (ist nichts zu trinken) der kompletten Bausumme (m2 Dachterrasse mal die Höhe den dahinter liegenden Raumes mal 240 €).
    Holen Sie sich erst mal eine (n) Fachfrau (man). Derjenige soll die Örtlichkeiten prüfen, im Bezug auf Bauplanungs- und Ordnungsrecht und dann entscheiden Sie ob Sie einen Bauantrag machen wollen oder nicht.
    Da Sie vom Bauamt eine Aussage haben, würde ich für das Geld lieber schön Essen gehen! :-))
    Gruß aus Baden

  4. Läuft doch super für Sie

    Bauamt hat Klasse reagiert, Sie benötigen keine Genehmigung und beim Zivilrecht muss jemand Klagen. Das ist für Sie mit vielen Vorteilen verbunden. Erstens, der Anschwärzer muss aus der Anonymität heraus, ob er das will wird sich zeigen. Zweitens ist der Kläger verpflichtet zu beweisen, das a) die Genehmigung fehlt, b) eine Genehmigung notwendig ist und c) das hier nicht eventuell schon Verjährung eingetreten ist. Zaubert Ihr Anwalt dann das Schreiben des Bauamtes hervor, wo steht Genehmigung zwar einklagbar, aber vom Bauamt eigentlich nicht mehr gefordert möchte ich mal die Antwort des Richters hören, der im Zweifel für den Angeklagten entscheiden soll und hier die Schikane des Kläger sehr eindeutig sieht. Ich denke auch, Klage abwarten, dann mal Anwalt konsultieren.

  5. genau wie bei mir, aber völlig anders

    Ich habe eine Wohnung gekauft mit enthaltener Dachterrasse, alles bezahlt und im Grundbuch eingetragen.
    Nach 6 Jahren nach der Teilung wurde die Dachterrasse gesperrt.
    Begründung: ist nach oben offen, kann somit nicht abgeschlossen sein.
    Kein Behördenregress möglich weil die Pläne zur Teilung nur als Aufteilungspläne gelten.
    Bauwerke werden nach Genehmigungen legal und nicht nach Aufteilungsplänen.
    Das Bauamt beruft sich auf nachbarschützende Vorschriften da die Nachbargenehmigung fehlt.
    Dass die Dachterrasse hinter einer 1,8 Meter hohen Mauer ist, auf dem Ohr ist das Amt taub ebenso dass die Terrasse schon 20 Jahre bestand.
    Rechtsfolgen: jahrelanger Streit in der WEGAbk. um Nutzung und Instandhaltung.
    Die Abdichtung der Dachterrasse ist undicht, ständig muss ein illegaler Teil saniert werden.
    Bei einem Verkauf ist alles nichts Wert, da illegal.
    Deshalb mein Rat:
    alles auf Punkt und Komma behördlich genehmigen sonst sind Sie als eventueller Verkäufer wegen arglistiger Täuschung dran,
    lassen Sie sich auf keinen Fall auf mündliche Abreden ein.
    Noch ein Tipp:
    Die Verwaltungsbehörde muss die vermögensrechtlichen Entscheidungen welche durch Bescheide ausgelöst werden auch später schützen, das ist bei mir so und könnte auch bei Ihnen anwendbar sein.
    Schreiben Sie mal wenn die Angelegenheit gelöst ist.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  6. @ Herr Klaus

    Frage, die mich echt interessiert:
    Wie kann eine Verwaltungsbehörde die vermögensrechtlichen Entscheidungen, welche durch Bescheide ausgelöst werden, auch später schützen?
    Wie, wo, was ist das?
    Lerne gerne dazu und freue mich auf Ihre Tipps.
    Gruß

  7. Verwaltungsrecht

    In der 15. Auflage des Buches von Hartmut Maurer werden die gesetzlichen Grundlagen des Allg. Verwaltungsrecht behandelt.
    Wenn also eine Bescheinigung des Bauamtes zu einer Grundbucheintragung führt, so ist das die Grundlage einer privaten Vermögensentscheidung.
    In einer WEGAbk. gilt nur die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauamtes mit folgender Grundbucheintragung.
    Das bedeutet dass Pläne zu Teilung eine amtliche Genehmigung beinhalten welche auch die Nutzung einschließt.
    Stellt nun das Bauamt fest, dass Schwarzbauten bescheinigt wurden, so gibt es drei Möglichkeiten:
    a) der Duldung
    b) der Genehmigung nach Bauantrag
    c) der Rückabwicklung
    In allen Fällen ist für den Käufer erst mal der Verkäufer die verantwortliche Person die rückabwickeln oder Schadenersatz leisten muss.
    Der Sondereigentümer in einer WEG hat kein Vertragsverhältnis mit dem Bauamt, muss diese auch nicht zur Tätigkeit auffordern.
    Er darf auch hier keine "fremde Geschäftsbesorgung machen".
    Der Verkäufer hat ein Vertragsverhältnis mit dem Bauamt, denn der hat den Antrag zur Teilung gestellt dessen Grundlage eine Baugenehmigunmg sein muss.
    Der Verkäufer kann dann das Bauamt verklagen wenn das einen Fehler gemacht hat.
    Der Verkäufer hat allerdings gelitten, wenn die falsche Teilungserklärung durch Bestechung des Bauamtes zustande kam.
    Normalerweise ist es ausgeschlossen, dass ein Bauamt illegale Gebäudeteile in einer Abgeschlossenheitsbescheinigung bescheinigt, das gilt besonders wenn die Aktenlage auf dem Bauamt völlig anders als der Antrag ist.
    Da gibt es kein Grübeln mehr wie so was zu Stande kommt ...
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  8. vielen Dank Herr Klaus

    Sie haben sich viel Mühe für eine gute Auskunft gegeben. Und ich habe dazugelernt. Danke und Gruß

  9. WEG!?!

    Hallo Herr Klaus,
    im WEGAbk., bescheinigt die Behörde nach § 7 WEG mit Dienstsiegel, dass einzelne Wohnungen oder Räume abgeschlossen sind (§ 3 Abs. 2 WEG) und nicht ob eine Übereinstimmung zur Baugenehmigung vorliegt.
    Gruß aus Baden

  10. genau so Herr Oberst

    Deshalb gibt es einen Unterschied zwischen Aufteilungsplänen und Baugenehmigungen.
    Pläne mit Dienstsiegel sind für den ausgestellten Zweck gültig.
    Da aber in Aufteilungsplänen auch Balkone und Terrassen bescheinigt werden bedeutet das in der Praxis eine Bescheinigung von nicht abgeschlossenen Bauteilen.
    Damit entstehen Probleme, wenn dem Bauamt im Antrag zur Abgeschlossenheit falsche Pläne untergeschoben werden und wenn das dann im Grundbuch eingetragen wird.
    Deshalb ist die Behörde schon verpflichtet in ihre eigenen Akten zu schauen und zu vergleichen.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  11. Nein Herr Klaus!

    Hallo Herr Klaus,
    der Antrag lautet: bescheinigt mir die Abgeschlossenheit. Da steht nirgends etwas von, kontrolliert ob dargestellt oder gebaut wie genehmigt. Das wäre ein Aufwand den keiner bezahlen will und auch nicht könnte. Akten aus dem Keller holen und mit den Teilungsplänen vergleichen. Dann muss noch Einer rausfahren und schauen ob auch so gebaut wurde!
    Bei vielen Bauten wird die Abgeschlossenheit bescheinigt, bevor das Gebäude überhaupt gebaut wird, wer soll dann haften?
    Derjenige der die Pläne einreicht muss wissen aus was er sich einlässt, auch das Thema mit der Haftung. Nicht immer auf die vom Amt schieben!
    Gruß aus Baden

  12. Nein Herr Oberst!

    Laut WEGAbk.-Gesetz ist die Grundlage nur die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die daraus folgende Grundbucheintragung.
    Auf diese Dinge hat man ein unabdingbares Recht.
    Wenn also die Bescheinigung mit Unterschrift und Siegel zu diesen Grundlagen in der WEG führt, so muss das Rechtssicher sein.
    Wenn ein für mein Haus eine Nutzungsänderung etc. bantrage so muss die Behörde auch die alte Baugenehmigung und Auflagen heranziehen.
    Wenn Stempel und Unterschriften auf Behördenunterlagen ohne Wert sind, dann kann ich auch die Tatze meiner Katze auf einem Stempelkissen schwärzen und als Siegel auf den Plan drücken: das ist dann auch für die Katz!
    Sicherlich ist hier eine Lücke im Gesetz aufgedeckt, aber dann sollte man nach dem gewollten Zweck entscheiden.
    Wenn die Behörde sich herausreden kann, dann ist das unseriös.
    Wenn Behörden keine Fehler machen muss ein Plan immer gültig sein wenn man eine Prüfung der Behörde erwarten konnte.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  13. wieso schießen Sie so gegen die Verwaltung?

    Hallo Herr Klaus,
    wieso soll eine Behörde dafür haften, wenn einer (vorsätzlich) falsche Bauvorlagen einreicht und nur die Abgeschlossenheit bescheinigt haben will?
    Wenn ein Bauherr, ein Planer, ein Statiker und ein Vermesser ein Kenntnisgabeverfahren (in anderen Bundesländern heißt es Freistellungsverfahren) einreichen, bekommt der Antragsteller die Vollständigkeit bescheinigt. Punkt  -  mehr nicht. Falls dann abweichend von den Plänen gebaut wird, ist dann auch die Verwaltung schuld?
    In dem Fall hier, hat der Unbekannte eine Dachterrasse verkauft bekommen, die es gar nicht gibt bzw. geben darf. Also muss er sich an seinen Verkäufer und nicht an das Bauamt wenden.
    Gruß aus Baden

  14. Haftungsfrage und Schadenersatz

    Natürlich muss sich der Käufer an den Verkäufer wenden, der haftet 30 Jahre für die Rechtslage am Tage des Verkaufes.
    Der Verkäufer hat durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung ein Vertragsverhältnis mit dem Bauamt.
    Der Käufer hat mit dem Bauamt nichts zu tun.
    Der Verkäufer hat einen finanziellen Nutzen aus der Bescheinigung.
    Nach WEGAbk.-Recht kann der Käufer Eigentum nicht verlieren, es kann nur verkauft werden (Zerstörung ausgenommen)
    Bei falscher Bescheinigung muss der Verkäufer und/oder das Bauamt handeln.
    Die Haftungsfrage der Behörde wird spätestens gestellt wenn der Verkäufer anteilige Kaufbeträge und Zinsen zurückzahlen muss.
    Gerichte werden dann die Wertigkeit von Bescheinigungen einordnen.
    Ein Amt wird es schwer haben, Pläne mit Siegel und Unterschrift als wertlos zu erklären, besonders wenn in der gleichen Bauakte die richtigen Pläne und Baugenehmigungen vorhanden sind.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  15. Super

    Super Forum

  16. Informieren

    Werde mich erkundigen

  17. Lieber Herr Klaus ...

    Lieber Herr Klaus für die Richtigkeit der Abgeschlossenheitsbescheinigung haftet der Planverfasser und sonst niemand.
    Wenn ich einen Bauantrag für Eigentumswohnungen und zeitgleich einen Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung einreiche, bestätigt mir die Behörde nur, dass "die in den beigefügten Plänen mit Ziffer 1-x bezeichneten Wohnungen ... in sich abgeschlossen sind und damit dem Erfordernis ... enstprechen. Punkt.
    Wenn ich dann anders baue und versäume, die Bescheinigung entsprechend ändern zu lassen, bin ich dran.
    Wenn später irgendjemand an der in der Abgeschlossenheitsbescheinigung dokumentierten Nutzung etwas ändert und versäumt, die Bescheinigung entsprechend ändern zu lassen, ist der dran.
    Aber das hat der Herr Oberst doch schon alles erklärt?
    Freundliche Grüße

  18. alles falsch?

    Für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung braucht man keinen Planverfasser, man kopiert einfach seine Baupläne und reicht diese ein.
    Reicht man Pläne aus abgelehnten Bauanträgen ein so haftet der Antragsteller.
    Mit Siegel und Unterschrift auf den Plänen werden diese "amtlich", da das die Grundlage für Grundbucheintragungen ist.
    Folglich muss die Behörde ordentlich arbeiten und in die Bauakte schauen, nur Gebühren kassieren ist unseriös.
    In einer WEGAbk. sind nur diese amtlichen Pläne maßgebend für die Vermögensentscheidungen.
    Falls der Antragsteller Pläne gefälscht hat, beteiligt sich das Amt an der Fälschung durch Siegel und Unterschrift.
    Und alle Helfer des Amtes regen sich nun auf und weisen alle Schuld von sich ...
    Ein ordentlicher Ingenieur hat für so was eine Berufshaftpflichtversicherung!
    Ich könnte mich dem Motto "was nicht sein kann das nicht sein darf" anschließen wenn das Amt eine Rückabwicklung verlangt.
    Aber in allen bekannten Fällen verhält sich das Amt so als wäre es finanziell am Betrug beteiligt.
    Das ist weder in Ordnung noch kann man es schönreden.
    Viele Grüße.
    • Name:
    • Herr Klaus

  19. die Letzte!

    Hallo Herr Klaus,
    können oder wollen Sie es nicht verstehen!
    Wenn Sie als Bauherr irgendwelchr Pläne kopieren (auch wenn es die falschen sind) werden SIE zum Verfasser von Plänen (= Planverfasser), egal ob sie sich Architekt Bauingenieur Bäcker oder Putzhilfe nennen. Wieso soll dann ein Amt dafür haften, wenn Sie die falschen Pläne kopieren? Klar wenn Sie einen Profi nehmen, dann sollte der 1. wissen welche Pläne er nimmt, 2. kontrollieren ob er auch wirklich die richtigen hatte und 3. eine gute Haftpflicht haben, falls er erstens und zweitens doch nicht auf die Reihe kriegt.
    In diesem Falle hier und evtl. auch bei Ihrem, kann das darauf hinauslaufen, dass alles Rückabgewickelt wird. Aber dann nicht wegen den Dumpfbacken auf dem Amt, sondern weil der Planverfasser Mist gebaut hat.
    Mit immer noch freundlichem
    Gruß aus Baden

  20. Urheberrecht! Die Beamten kommen nicht davon!

    Wer Stempel und Unterschrift auf einen Plan macht beansprucht das Urheberrecht!
    Wenn jeder so in der Lage wäre sich herauszureden dann könnte man noch nicht mal ein Pfund Butter kaufen.
    Nein nein Leute, keiner gängelt die Bürger so wie Verwaltungsbeamte und dann soll alles so nicht gültig sein?
    Wozu brauchen wir da noch eine solche Verwaltung?
    Gruß an alle die verzweifeln.
    • Name:
    • Herr Klaus

  21. Hallo Herr Oberst ...

    Hallo Herr Oberst den ändern wir nicht mehr.
    Ich steige auch aus.
    Freundliche Grüße

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