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Zusammenfassung Bebauungsmöglichkeiten
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Zusammenfassung Bebauungsmöglichkeiten

Hallo,
ich verfolge nun schon ziemlich lange dieses Forum. Immer wieder tauchen Fragen bzgl. der Bebauung von unbeplantem Innenbereich oder dem Bauen im Außenbereich auf. Immer öfter lese ich aber auch Fragen, die sich auf einen Grenzfall beziehen, also kein echtes Bauland im Innenbereich, aber auch kein Außenbereich, in dem eigentlich nicht gebaut werden darf. Vielleicht könnte mir zu meinem eigenen Verständnis jemand diese Möglichkeiten einer Bebauung erläutern:
  • ausgewiesenes Gartenland innerhalb von Ortschaften
  • Hinterlandbebauung innerhalb von Ortschaften, also auf Baugrundstücken, aber in 2. Reihe
  • Flächennutzungsplan weist Grundstsück innerhalbv.O.nicht als Bauland aus
  • Wie war das mit dem Außenbereich innerhalb v. O.? Angeblich soll es soetwas geben (siehe ein paar Beiträge weiter unten).

Diese Zusammenstellung könnte man dann bestimmt auch irgendwo dauerhaft hinterlegen, da sich solche Fragen ständig wiederholen.
Danke,
Herr Bert

  • Name:
  • Herr Bert

  1. Alle Ihre Fragen

    können Sie in der Regel durch eine Bauvoranfrage klären und dann von der Möglichkeit des Widerspruches gebrauch machen, wenn Sie denken, die Umgebungsbebauung bietet eine Chance dazu.

  2. Ich noch mal

    Meine Antwort wird Ihnen eigentlich nicht weiter helfen. Aber diese Fragen sind nicht allgemein zu beantworten, sondern nur individuell im Einzelfall. Dabei kann Ihnen ein erfahrener Architekt oder Bauingenieur behilflich sein, den Sie in Ihr Vorhaben sowieso einbinden müssen. Vom Grundsatz her müssen Sie davon ausgehen, das alle aufgeführten Flächen kein Bauland darstellen und somit erst mal nicht bebaubar sind. Das heißt auch für die Preisgestaltung, das Sie sich immer an Garten- oder grünland orientieren sollten. Die mündlichen Auskünfte von Ämtern sind ebenso nicht verbindlich. Daher die Bauvoranfrage und dann ggf. den Widerspruch in der Hoffnung den Abhilfebescheid zu erhalten.
    Auch die Ausweisung der Fläche wie in Ihren Fällen heißt nicht zwingend, die Flächen sind nicht bebaubar. Es kann durchaus möglich sein, hier Genehmigungen zu bekommen. Den Weg habe ich angerissen und das Ergebnis ist von Grundstück zu Grundstück verschieden.

  3. Planungsrecht (allgemeines)

    Foto von Martin G. Halbinger

    Grundsätzliches:
    • Grundstücksgrenzen sind planungsrechtlich nicht relevant. d.h. die Grenze zwischen bebaubaren und nicht bebaubaren Flächen verläuft meist mitten durch die Grundstücke.
    • Ein "im Zusammenhang bebauter Ortsteil" (vgl. § 34 BauGB) hat nichts mit Orts- oder Gemeindegrenzen oder der verkehrsrechtlichen Festlegung von "geschlossenen Ortschaften" zu tun.
    • Der Flächennutzungsplan hat i.d.R. keinen direkten Einfluss auf die zulässige Bebauung.
    • Maßgeblich ist i.d.R. die Hauptnutzung des Grundstücks (z.B. Wohnen). Auf Nebengebäude (Garage, Gartenhäuschen, z.T. Kleintierställe usw.) finden die Regelungen nur z.T. Anwendung.

    Die verschiedenen Grundlagen einer Zulässigkeit

    • - Es ist ein qualifizierter Bebauungsplan vorhanden: Der Bebauungsplan regelt was wo zulässig ist. geringe Abweichungen / Befreiungen können zugelassen werden, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind (vgl. § 31 BauGB). Ist dieser Bebauungsplan noch nicht rechtskräftig, kann umter bestimmten Umständen auf dessen Grundlage trotzdem bereits genehmigt werden (§ 33)
    • - Es ist kein qualifizeirter Bebauungsplan vorhanden:
    • Das Vorhaben liegt "im Zusammenhang bebauter Ortsteile" (§ 34 BauGB).

    Hier muss sich die Planung nach Nutzungsart, Größe (insbes. Grundfläche und Höhe) und Lage auf dem Grundstück in die Umgebung einfügen. Die "Rosinentaktik" (z.B. größte vorhandene Höhe zusammen mit der Grundfläche des Bungalows) ist nicht möglich. Die Lage wird meist durch sog. Baufluchten oder fiktive Baulinien entsprechend der Vorder- / Hinterkanten der vorhandenen Gebäude parallel zur Straße begrenzt. Eine Bebauung in 2. Reihe ist meist nur möglich, wenn im Bestand bereits eine 2-reihige Bebauung vorhanden ist.
    Die maßgebliche Umgebung hängt auch von der städtebaulichen Entwicklung des Bereichs ab.
    Für bestimmte Fälle gibt es Abweichungsmöglichkeiten.

    • Es liegt im Außenbereich:

    Hier sind nur in Ausnahmefällen Bauvorhaben zulässig.
    Die häufigste Ausnahme sind landwirtschaftliche Gebäude. Es müssen immer z.T. kompleze Rahmenbedingungen eigehalten werden. oft werden umfangreiche Auflagen festgelegt (insbes. zum Naturschutz).
    Die Grenze zwischen Bebauter Ortsteil und Außenbereich ist i.d.R.
    die Flucht der bestehenden Gebäude oder eine durch Satzung der Gemeinde festgelegte Grenze. Auch innerhalb geschlossener Ortschaften können größere Flächen im Außenbereich liegen.
    Es gibt auch einfache Bebauungspläne die z.B. nur Baulinien oder bestimmte Nutzungen festsetzen. Ebenso gibt es z.B. Sanierungsgebiete, Ortssatzungen usw. die weitere Regelungen enthalten. Diese Satzungen sind zu beachten, für die nicht in der Satzung geregelten Bereiche gelten die §§ 34 oder 35 BauGB entsprechend.
    Bahnflächen oder andere hoheitlich genutzte Flächen (z.B. ehemalige Kasernen) sind oft für diese Nutzung gewidmet und damit außerhalb der normalen planungsrechtlichen Regelungen.
    Hier ist besondere Vorsicht geboten.
    ! Wichtig! :
    Diese Abhandlung dient nur dem baurechtlichen Verständnis von Laien. Sie ist für eine Nutzung durch Fachleute nicht geeignet, da verschiedene Verallgemeinerungen enthalten sind.
    Sie kann insbesondere eine Prüfung des konkreten Falls mit Beurteilung aller Umstände durch Fachleute (z.B. rechtlich versierter Architekt, Fachanwalt usw.) nicht ersetzen.
    Sie stellt meine persönliche Meinung dar. Eine Gewär für die Richtigkeit wird nicht übernommen.

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