Hallo,
wir wollen ein Einfamilienhaus (E+1+D) im Geltungbereich des § 34 bauen. Zu diesem Zweck haben wir eine Bauvoranfrage eingereicht. Die Gemeinde hat die Zustimmung zur Bauvoranfrage im Bezug auf E+1+D verweigert. Das Landratsamt ist der Meinung, dass sich eine Bebauung E+1+D einfügt und hat daraufhin das Einvernehmen der Gemeinde (nach nochmaliger Befragung) ersetzt. Die Gemeinde hat ihrerseits gegen das Ersetzen des Einvernehmens durch das LRA bei der Regierung von Oberbayern Widerspruch eingelegt. Der Widerspruch wurde unter anderem zurückgewiesen, da die Gemeinde uns das Einvernehmen zu unrecht verweigert hat.
Nun haben wir ein rechtskräftigen Bescheid über die Genehmigung
der Bauvoranfrage (E+1+D).
Ein Herr bei der Regierung hat nun die Aussage getroffen, dass die Gemeinde, wenn sie das Vorhaben so nicht hinnehmen will einen
entsprechenden Bebauungsplan für das Grundstück erlassen soll.
Kann die Gemeinde wirklich einen Bebauungsplan für das Grundstück erlassen in dem eine Bebauung E+1+D verhindert wird, obwohl der Vorbescheid ja ein Teil der Baugenehmigung und drei Jahre gültig ist?
Haben wir keinen Bestandsschutz oder Rechtssicherheit?
Macht sich die Gemeinde dadurch uns gegenüber Schadensersatzpflichtig?
Vielen Dank für eure hoffentlich zahlreichen Kommentare.
Darf eine Gemeinde nachträglich einen Bebauungsplan erlassen?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
Darf eine Gemeinde nachträglich einen Bebauungsplan erlassen?
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Juristerei
Zur Aussage des Herrn bei der Regierung: Klang das eher so, dass die Gemeinde, wenn Sie sowas ZUKÜNFTIG verhindern will, sie einen Bebauungsplan aufstellen muss?
Wenn der Vorbescheid rechtskräftig ist (Widerspruch abgelehnt, Einspruchs- / Klagefristen abgelaufen), dann können Sie sich für dessen Geltungsdauer darauf berufen. Wenn die Gemeinde einen Bebauungsplan aufstellt, werden keine weiteren Bauvorhaben genehmigt werden und Ihr Vorbescheid wird wahrscheinlich nicht über die Geltungsdauer hinaus verlängert. Für Ihr Vorhaben hat er solange Gültigkeit. Sie müssen also vor Ablauf einen darauf aufbauenden Bauantrag einreichen.
Weitergehende Infos sollten Sie mit dem Landratsamt oder einem Fachanwalt besprechen -
Rechtssicherheit
Hallo Frau Hafner,
Sie haben nun eine gewisse Rechtssicherheit durch den Bauvorbescheid. Sie bekommen, wenn Sie einen Bauantrag stellen, auch eine Genehmigung, für die im Bauvorbescheid possitiv beschiedenen Fragen.
WENN die Gemeinde aber bevor Sie Ihre Genehmigung rechtskräftig in den Händen halten, nach §§ 14-18 BauGB, eine Veränderungssperre ausruft, dann können Sie Ihren Bauvorbescheid lochen und auf das Stille Örtchen hängen.
§ 18 BauGB regelt die Entschädigung. Und der beginnt mit Absatz 1: Dauert eine Veränderungssperre länger als vier Jahre ... Den Rest können Sie sich denken!
Haben Sie in Ihrer Gemeinde Jemandem an das Bein gepinkelt? Oder warum reagieren die so heftig?
Gruß aus Baden -
schriftlicher Kommentar der Regierung
Sollte die Gemeinde das geplante vorhaben so nicht hinnehmen bzw. im Ortsrandbereich eine Bebauung mit E+1+D Wohnhäusern allgemein nicht akzeptieren wollen, so bleibt es ihr unbenommen, einen entsprechenden Bebauungsplan aufzustellen. -
Veränderungssperre
Danke für die Antworten,
aber wie sieht das Ausrufen einer Veränderungssperre aus? (Aushang oder muss mir das als betroffener schriftlich mitgeteilt werden?) -
ortsüblich bekannt zu machen
solche Beschlüsse sind "ortsüblich bekannt zu machen" d.h. Aushang, Gemeindeblatt, und i.d.R. die großen Tageszeitungen. Die Eigentümer brauchen nicht per Post benachrichtigt zu werden ...
Da sollte Ihr Bauantrag schneller als die Veränderungssperre sein.
Wenn jedoch durch einen Bebauungsplan ein (z.B. nach § 34) vorhandenes Baurecht reduziert wird, können Sie für die Wertminderung u.U. einen Schadensersatzanspruch geltend machen ... für die genaueren Hintergründe ist ein versierter Fachanwalt (Verwaltungsrecht) zu empfehlen ... sprechen Sie mal mit Ihrer Gemeinde, ob deren Finanzlage so gut ist ... -
Was meinen Sie mit, wenn jedoch durch einen ...
Was meinen Sie mit, wenn jedoch durch einen Bebauungsplan ein (z.B. nach § 34) vorhandenes Baurecht reduziert wird, können Sie für die Wertminderung u.U. einen Schadensersatzanspruch geltend machen?
Die Bauvoranfrage ist genehmigt und rechtskräftig. Kann die Gemeinde unter dem Aspekt Schadenersatz zu zahlen die Bebauung mit einem Wohnhaus E+1+D verhindern?
Susanne -
Was meinen Sie mit, wenn jedoch durch einen ...
Was meinen Sie mit, wenn jedoch durch einen Bebauungsplan ein (z.B. nach § 34) vorhandenes Baurecht reduziert wird, können Sie für die Wertminderung u.U. einen Schadensersatzanspruch geltend machen?
Die Bauvoranfrage ist genehmigt und rechtskräftig. Kann die Gemeinde unter dem Aspekt Schadenersatz zu zahlen die Bebauung mit einem Wohnhaus E+1+D verhindern?
Susanne -
Eine Veränderungssperre kann Bauanträge stoppen. Wenn dann ein Bebauungsplan aufgestellt wird, kann dadurch eine Bebauung mit E+1+D verhindert werden. Wenn jedoch durch den Bebauungsplan weniger Baurecht (z.B. weniger Geschossfläche) zulässig ist als vorher, kann die Gemeinde für die Differenz schadensersatzpflichtig werden. Die genauen Rahmenbedingungen sollten Sie aber wie gesagt mit einem entsprechenden Fachanwalt klären ...
Eine Veränderungssperre kann Bauanträge stoppen. Wenn dann ein Bebauungsplan aufgestellt wird, kann dadurch eine Bebauung mit E+1+D verhindert werden. Wenn jedoch durch den Bebauungsplan weniger Baurecht (z.B. weniger Geschossfläche) zulässig ist als vorher, kann die Gemeinde für die Differenz schadensersatzpflichtig werden. Die genauen Rahmenbedingungen sollten Sie aber wie gesagt mit einem entsprechenden Fachanwalt klären ... -
Veränderungssperre
Hallo noch einmal eine Frage die ihr mir hoffentlich beantworten könnt?
Vorhaben die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden sind ... werden von der Veränderungssperre nicht berührt (§ 14 BauGB). Bedeutet das nicht, dass die Gemeinde keine wirksame bzw. anfechtbare Veränderungssperre erlassen kann, da die Bebauung grundsätzlich genehmigt wurde? (auch von der Gemeinde wure das Einvernehmen erteilt, nur eben ohne E+1+D).
Wenn die Gemeinde nachdem ich den Bauantrag eingereicht habe, eine Veränderungssperre erlassen hat, muss sie dann nicht dem Vorhaben, dass vorher in der Bauvoranfrage baurechtlich genehmigt wurde zustimmen bzw. kann dann nicht die nächst höhere Baubehörde das einvernehmen wieder ersetzen.
Machen sich in diesem Fall die Vertreter der Gemeinde nicht durch ihr rechtswidrig verweigertes einvernehmen nach § 839bgb haftbar?
Welcher zeitpunkt ist für das Recht des Bauantrags entscheidend? Das bei Entscheidung der Baubehörde über den Bauantrag gültige Recht oder das Recht zum Zeitpunkt der Einreichung?
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