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Änderungswünsche nach Erteilung der Baugenehmigung  -  neue BG erforderlich oder einfache Tektur?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Änderungswünsche nach Erteilung der Baugenehmigung  -  neue BG erforderlich oder einfache Tektur?

Hallo, liebe Bauexperten!
Meine Frau und ich bereiten seit längerer Zeit den Bau unseres Einfamilienhaus vor. Wir hoffen sehr, dass wir in diesem Forum auf folgende Frage substanzhaltige Antworten erhalten und bedanken uns für diese bereits jetzt bei allen Beteiligten herzlich!
Der Sachstand in Kurzform:
  • Bundesland: Sachsen
  • Bauanzeigeverfahren nach § 63 Abs 7 SächsBO, eingereicht 12/2003
  • Baugenehmigung 10/2004 wie gewünscht erteilt  -  alles OK soweit
  • Bauanzeige Aufgrund des damaligen Zeitdrucks wegen der Eigenheimzulage [:-(] recht schnell erarbeitet
  • Jetziger Sachstand: Wunsch, dass das Haus gegenüber den Angaben im Anzeigeverfahren in beiden Richtungen um max. je einen Meter größer ausfällt (wobei alle notwendigen Abstandsflächen, Baulinien, Baufenster etc. eingehalten werden) und auf der Nordseite Fenster anders gesetzt werden sollen
  • die entsprechenden Pläne werden gerade vom vorlageberechtigten Planer erstellt resp. abgeändert (er ist auch der Entwurfsverfasser)

FRAGE:

  • können die angesprochenen Änderungswünsche sämtlichst im Rahmen einer genehmigungsfreien (?) Tektur der unteren Baubehörde einfach nur zur Kenntnis gereicht werden ODER
  • kann das Amt daraus eine komplett neue Bauanzeige ableiten (mit der Folge, dass uns dann vermutlich die "alte" Eigenheimzulage "flöten" geht)?

Auf dem Bauamt selbst möchten wir noch nicht nachfragen, um nichts falsch zu machen bzw. ist es unser Ansinnen, genügend Wissen für ein eventuelles Gespräch zu sammeln. Leider konnte uns unser Planer nicht wirklich eine definitive Antwort diesbezüglich geben.
Mit der Bitte um Antworten aus dem Forum
Sven Rumberger
Vielen Dank!

  • Name:
  • Sven Rumberger

  1. welches Verfahren?

    Foto von Martin G. Halbinger

    Sie schreiben:
    Bauanzeige; Baugenehmigung, ...
    Was ist des denn nun?
    Eine Genehmigung kann grundsätzlich geändert werden, eine Anzeige i.d.R. nicht.
    Ob die Änderungen noch als Tektur möglich sind, kann nur anhand der Pläne beurteilt werden. Wenn das genehmigte Gebäude an einzelnen Punkten geändert wird vielleicht schon, wenn es ein komplett neues Gebäude darstellt wahrscheinlich nicht. Hier sollten Sie mit dem Sachbearbeiter reden ...

  2. Bauanzeigeverfahren nach § 63 Abs 7 SächsBO

    Sehr geehrter Herr Halbinger,
    vielen Dank für Ihre Antwort. Wir haben unser BVAbk. nach dem sog. Anzeigeverfahren (genaue Bezeichnung siehe Titel) gestartet.
    Die Kubatur sowie das äußere Erscheinungsbild des Hauses bleiben prinzipiell bestehen. Veränderungen soll es geben bzgl. :
    • der Hausgröße; die Abmaße sollen in beiden Richtungen um je ca. und max. einen Meter zunehmen
    • Lage von Fensteröffnungen; auf einer Seite des Hauses sollen zwei zusätzliche kleine Fenster eingesetzt werden
    • Dachneigung; Veränderung der Dachneigung von ursprünglich angezeigten 45 ° auf 38 °.

    Müsste für diesen Fall zwingend eine neue Bauanzeige erstellt werden? Was würde in diesem Fall mit der ursprünglichen Anzeige geschehen?
    ODER
    Reicht es aus, die Baubehörde über die geplanten Änderungen lediglich zu informieren, ohne dass dadurch der Status des im Jahre 2003 beantragten BV verändert wird?
    Wo kann ich darüber und die anzuwendenden Gesetze etc. mehr erfahren?
    Ich freue mich über jede Antwort, die uns irgendwie hilft, darüber Klarheit zu erlangen.
    Danke!

    • Name:
    • Sven Rumberger

  3. Bauanzeigeverfahren nach § 63 Abs 7 SächsBO

    Sehr geehrter Herr Halbinger,
    vielen Dank für Ihre Antwort. Wir haben unser BVAbk. nach dem sog. Anzeigeverfahren (genaue Bezeichnung siehe Titel) gestartet.
    Die Kubatur sowie das äußere Erscheinungsbild des Hauses bleiben prinzipiell bestehen. Veränderungen soll es geben bzgl. :
    • der Hausgröße; die Abmaße sollen in beiden Richtungen um je ca. und max. einen Meter zunehmen
    • Lage von Fensteröffnungen; auf einer Seite des Hauses sollen zwei zusätzliche kleine Fenster eingesetzt werden
    • Dachneigung; Veränderung der Dachneigung von ursprünglich angezeigten 45 ° auf 38 °.

    Müsste für diesen Fall zwingend eine neue Bauanzeige erstellt werden? Was würde in diesem Fall mit der ursprünglichen Anzeige geschehen?
    ODER
    Reicht es aus, die Baubehörde über die geplanten Änderungen lediglich zu informieren, ohne dass dadurch der Status des im Jahre 2003 beantragten BV verändert wird?
    Wo kann ich darüber und die anzuwendenden Gesetze etc. mehr erfahren?
    Ich freue mich über jede Antwort, die uns irgendwie hilft, darüber Klarheit zu erlangen.
    Danke!

    • Name:
    • Sven Rumberger

  4. problematisch

    Foto von Martin G. Halbinger

    grundsätzlich gibt es keine Tekturen im Anzeigeverfahren. Bei einfachen Änderungen lassen manche Behörden ein geändertes Anzeigeverfahren zu. Ob dies bei Ihnen möglich ist, sollten Sie mit Ihrem Bauamt abklären.
    Ich vermute mal, dass die Änderungen so weitreichend sind, dass die alte Anzeige nicht mehr verwendet werden kann. (Deutliche Änderung der Gebäudeform, dass bei den angegebenen Änderungen das äußere Erscheinungsbild bestehen bleibt, kann ich mir nur schwer vorstellen => komplett andere Pläne)
    Wenn die alte Anzeige nicht dem geplanten Baukörper entspricht (außer es kommt bloß ein Erker dazu oder eine einzelne Wand wird verschoben usw.) ist sie für das Bauvorhaben nicht anwendbar.

  5. Klingt ja nicht sehr vielversprechend, was Sie da schreiben, Herr Halbinger ...

    Klingt ja nicht sehr vielversprechend, was Sie da schreiben, Herr Halbinger eine anderslautende Antwort wäre mir da mit Sicherheit lieber gewesen. Sie schreiben, dass es "grundsätzlich keine Tekturen im Anzeigeverfahren" gibt. Das klingt sehr bestimmt. Deshalb meine Frage an Sie, wo das nachzulesen ist, damit ich im Umkreis der entsprechenden Regelungen evtl. einen Lösungsweg für unser Vorhaben finden kann.
    Allerdings kann ich mir nicht vorstellen, dass schon allein die geringe Vergrößerung eines Hauses eine deutliche Änderung der Gebäudeform sein soll  -  dies bleibt doch in ihren Proportionen absolut erhalten?!
    Ich würde mir weitere Antworten von anderen Forumsbesuchern wünschen, z.B. von Bauherren, die in einer ähnlichen Situation waren/sind oder auch von kundigen Mitarbeitern aus Baubehörden.
    Vielen Dank!

  6. Ich empfehle einfach mal mit Ihrem Bauamt zu ...

    Foto von Martin G. Halbinger

    Ich empfehle einfach mal mit Ihrem Bauamt zu reden. Wie oben angedeuted gibt es durchaus unterschiedliche Auslegungen bei den einzelnen Bundesländern / Behörden (z.T. Sachbearbeitern) Auch gelten z.T. unterschiedliche (interne) Verwaltungsanweisungen.
    Ich kann nur erläutern, wie die Handhabe in den mir bekannten Behörden ist (Bayern), vielleicht wird es bei Ihnen anders gesehen ...
    Wo ein Grundsatz ist, sind oft auch Ausnahmen / Sonderregelungen usw.
    PS: Ich bin "kundiger Mitarbeiter" aus einer unteren Bauaufsichtsbehörde ... der größten Deutschlands ...

  7. Na dann los ...

    Hallo Herr Halbinger,
    also erstmal vielen Dank für Ihre Wortmeldung.
    Wenn ich das jetzt richtig sehe, werden also Bauherren, welche per Anzeigeverfahren bauen wollen, gegenüber den anderen mit "richtiger Baugenehmigung" benachteiligt  -  wenn es stimmen sollte, dass es bei ersteren keine Möglichkeiten der Änderung mehr geben sollte (bzw. eine komplett neue Bauanzeige eingereicht werden müsste).
    Ich habe gestern mit einem Mitarbeiter des V.P.B. (vorlageberechtigter Architekt) gesprochen, welcher mir zunächst mal die Befürchtungen genommen hat. Seine Aussage: Solange wir uns im Rahmen des B-Planes mit unseren Änderungen bewegen sei das überhaupt kein Problem; zumal alle Regelungen ja sowieso im Bebauungsplan gesetzlich verankert sind.
    Klingt letztlich auch logisch. Schließlich gibt es bei genehmigungspflichtigen BVAbk. mit Baugenehmigungen ja auch jederzeit die Möglichkeit, Änderungen vorzunehmen.
    Anscheinend ist das Wissen hier im Forum über solche Dinge auf recht wenigen Schultern verteilt, denn ansonsten hätte es bestimmt auch noch andere Erfahrungsberichte oder Meinungsäußerungeen darüber gegeben.
    Viele Grüße,
    Sven Rumberger

  8. 1. Zur Benachteiligung: Es sind nun mal unterschidliche Verfahren, die Vor- und Nachteile (Vorteile, Nachteile) haben. Im Anzeigeverfahren müssen Sie keine Gebühren zahlen und dürfen nach 1 Monat bauen.

    Foto von Martin G. Halbinger

    1. Zur Benachteiligung: Es sind nun mal unterschidliche Verfahren, die Vor- und Nachteile (Vorteile, Nachteile) haben. Im Anzeigeverfahren müssen Sie keine Gebühren zahlen und dürfen nach 1 Monat bauen.
    2. Zu den Änderungen: Es könnte durchaus sein, dass Änderungen so umfassend sind, dass auch im Genehmigungsverfahren das Ganze nicht als Tektur angenommen wird. Kann nur anhand der Pläne beurteilt werden.
    3. Eine neue Anzeige ist auch kein Problem, es ist nur fraglich, ob das alte Eingangsdatum "erhalten" bleibt. Sie wollen nun mal ein anderes Gebäude bauen, als das, das Sie damals eingereicht haben.

  9. " ... die Kubatur und das äußere Erscheinungsbild bleiben prinzipiell bestehen ... "

    " ... die Abmaße sollen in beiden Richtungen um je ca. 1 Meter zunehmen ... "
    " ... Veränderung der Dachneigung von angezeigten 45 ° auf 38 ° ... "
    Das klingt für mich nach der Quadratur des Kreises ...
    Grüße
    • Name:
    • Herr Ste-030-Bar

  10. 6 mal? <img loading="lazy" src="/bilder/smilies/wink.png" title=";-)" alt=";-)" width="15" height="15">), Herr Herr Ste-030-Bar

    Ich kann Ihre Wortmeldung leider nicht wirklich deuten. Wieso Quadratur des Kreises? So unendlich sind nämlich die von uns angedachten Änderungen ja nun wirklich nicht. Es fällt keine Wand weg, es kommen keine anderen Winkel zum Einsatz, es kommt kein Balkon dazu, das Haus soll nicht gedreht werden, es soll nicht plötzlich ein Pultdach werden , ... die Liste ließe sich beliebig fortsetzen.
    Wenn Sie mir genauer sagen wollen was Sie meinten, freue ich mich über Ihren nächsten Beitrag.
    Viele Grüße,
    Rumberger

  11. Sie kennen den Sinn der Worte!

    Noch mal Hallo,
    ... wenn Sie die Außenwände "nur" nach außen verschieben, wenn Sie die Dachneigung verändern, dann ändert sich die Kubatur und das äußere Erscheinungsbild  -  oder?
    Auch wenn Sie dieses nicht wahrhaben wollen. Das schreibe ich nicht um Sie zu nerven, sondern weil ich mich wegen einem ähnlichen Fall schon monatelang mit div. BOA "auseinandergesetz" habe.
    Trotz alledem viel Erfolg
    Grüße
    • Name:
    • Herr Ste-030-Bar

  12. Anderes Haus

    bei der von Ihnen gewünschten Änderung reden wir über eine Grundflächenerhöhung von geschätzten 20 %, (10x10 m angenommen).
    Das bedeutet eine Erhebliche Änderung der ursprünglich zu Grunde gelegten Berechnungen. Nicht nur Spannweiten (Statik), EnEVAbk.-Berechnung, umbauter Raum, GFZAbk., GRZAbk., versiegelte Fläche, Dachentwässerung, Firsthöhe oder Dachneigung, berechneter Lichteinfall der Räume (1/8 der Grundfläche) sondern auch natürlich die Gebührenordnung sowie Baukosten der Beteiligten ändern sich erheblich. Dass kann so einfach nicht klappen. Auch wenn aus einer Entfernung von 100 m die Änderung nicht sichtbar sein sollte, stellt sie doch einen baurechtlich/planerisch eigenen Charakter dar. Ich wurde damals von meiner Architektin (nachdem sie Ihre Betriebshaftpflicht erhöht hatte ) auf die peinlich genaue Einhaltung der angezeigten Dimensionen hingewiesen und haben dann vor Abgabe alles nochmal überprüft.
    Gruß Christian
    • Name:
    • Herr Chr-503-Sto

  13. Keine Angst, ich fühle mich nicht genervt! Hallo ...

    und vielen Dank für die erläuternden Beiträge!
    Ich kann mit dem Kürzel "BOA" nichts anfangen (Bau-Ober-Amt etwa? ). Aber viel wichtiger ist dabei: Wer hat bei den angesprochenen Auseinandersetzungen denn letztlich die Oberhand gewonnen? Und warum? Auf welcher Basis wurde denn seitens der Behörde argumentiert? Sprich: Auf was muss ich mich einstellen, wenn wir unsere Änderungen bekanntgeben?
    Hallo Christian,
    vielen Dank für die Wortmeldung! Alle angeführten Argumente sind absolut richtig. Da wir bei dem Anzeigeverfahren aber sämtliche Berechnungen (EnEVAbk., Statik, Entwässerung, ...) sowieso erst (spätestens) bei Rohbaubeginn einreichen müssen, werden diese Dinge gerade jetzt eh das erste Mal gerechnet. In 2003 haben wir wirklich nur die absolut erforderliche Minimalvariante an Unterlagen eingereicht. Da waren derartige Berechnungen und Nachweise nicht dabei.
    DENNOCH:
    WARUM soll es nicht möglich sein, im Nachgang  -  und vor Baubeginn  -  noch Änderungen einbringen zu können? Ein von mir angesprochener Architekt sagte dazu, dass wir im Prinzip alle Änderungen nicht einmal vorab bekanntmachen müssten, sondern dass derartige schriftlichen Dinge auch noch bei der Rohbauabnahme nachgereicht werden könnten. Er sagte (ich versuche mal zu zitieren): Angezeigt haben wir lediglich die Absicht, in einem Bebauungsplan-Gebiet ein Einfamilienhaus zu bauen (natürlich im Rahmen der Regelungen des B-Plans). Mehr nicht. Außerdem muss es wohl so sein, dass im Anzeigeverfahren eingereichte Unterlagen gar nicht auf ihren exakten Inhalt geprüft werden, da nämlich der Entwurfsverfasser die Verantwortung für die Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan hat!
    Also Leute, drückt uns bitte die Daumen, dass wir keinen (unüberwindbaren) Widerstand seitens der Behörde bekämpfen müssen  -  Danke!
    Ich wünsche allen ein schönes WoE!
    Viele Grüße,
    Rumberger

  14. Keine Angst, ich fühle mich nicht genervt! Hallo ...

    und vielen Dank für die erläuternden Beiträge!
    Ich kann mit dem Kürzel "BOA" nichts anfangen (Bau-Ober-Amt etwa? ). Aber viel wichtiger ist dabei: Wer hat bei den angesprochenen Auseinandersetzungen denn letztlich die Oberhand gewonnen? Und warum? Auf welcher Basis wurde denn seitens der Behörde argumentiert? Sprich: Auf was muss ich mich einstellen, wenn wir unsere Änderungen bekanntgeben?
    Hallo Christian,
    vielen Dank für die Wortmeldung! Alle angeführten Argumente sind absolut richtig. Da wir bei dem Anzeigeverfahren aber sämtliche Berechnungen (EnEVAbk., Statik, Entwässerung, ...) sowieso erst (spätestens) bei Rohbaubeginn einreichen müssen, werden diese Dinge gerade jetzt eh das erste Mal gerechnet. In 2003 haben wir wirklich nur die absolut erforderliche Minimalvariante an Unterlagen eingereicht. Da waren derartige Berechnungen und Nachweise nicht dabei.
    DENNOCH:
    WARUM soll es nicht möglich sein, im Nachgang  -  und vor Baubeginn  -  noch Änderungen einbringen zu können? Ein von mir angesprochener Architekt sagte dazu, dass wir im Prinzip alle Änderungen nicht einmal vorab bekanntmachen müssten, sondern dass derartige schriftlichen Dinge auch noch bei der Rohbauabnahme nachgereicht werden könnten. Er sagte (ich versuche mal zu zitieren): Angezeigt haben wir lediglich die Absicht, in einem Bebauungsplan-Gebiet ein Einfamilienhaus zu bauen (natürlich im Rahmen der Regelungen des B-Plans). Mehr nicht. Außerdem muss es wohl so sein, dass im Anzeigeverfahren eingereichte Unterlagen gar nicht auf ihren exakten Inhalt geprüft werden, da nämlich der Entwurfsverfasser die Verantwortung für die Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan hat!
    Also Leute, drückt uns bitte die Daumen, dass wir keinen (unüberwindbaren) Widerstand seitens der Behörde bekämpfen müssen  -  Danke!
    Ich wünsche allen ein schönes WoE!
    Viele Grüße,
    Rumberger

  15. Sie können Änderungen einreichen, so viele Sie wollen. Nur wenn die Änderungen so weitreichend sind, dass Sie baurechtlich (GRZ, GFZ Lage und Größe der Abstandsflächen usw) fast nichts mehr mit der ersten Anzeige zu tun haben, kann halt nicht auf die alte Anzeige Bezug genommen werden.

    Foto von Herr Chr-503-Sto

    Sie können Änderungen einreichen, so viele Sie wollen. Nur wenn die Änderungen so weitreichend sind, dass Sie baurechtlich (GRZAbk., GFZAbk. Lage und Größe der Abstandsflächen usw) fast nichts mehr mit der ersten Anzeige zu tun haben, kann halt nicht auf die alte Anzeige Bezug genommen werden.
    Zu laufenden Änderungen: Manche Änderungen sind genehmigungsfrei (siehe LBOAbk.)
    Manche Änderungen gehen auch über den kleinen Dienstweg (mündliche Absprache mit dem Sachbearbeiter)
    Wenn jedoch die eingereichten Pläne gar nicht mit dem gebauten übereinstimmen, handelt es sich um einen Schwarzbau.
    Dieser kann (solange alle Vorschriften eingehalten sind) auch nachträglich legalisiert werden.
    Je nach "allgeneiner Geschäftsmenalität" (regional unterschiedlich) der BauordnungsÄmter (BOA) kann es auch anders laufen:
    • Baustopp (weil planabweichend)
    • Bußgeld, zwangsgeldbewehrte Aufforderung einen Bauantrag zu stellen (einem Anzeigeverfahren wird dann automatisch widersprochen)
    • Baufortsetzung erst, wenn der Antrag genehmigt ist
    • anschließend regelmäßige Kontrollen im Außendienst: jede Abweichung wird kleinlichst verfolgt ...

    usw.
    Wie gesagt, regional unterschiedlich, alles aber durchaus üblich

  16. Alle Klarheiten beseitigt <img loading="lazy" src="/bilder/smilies/wink.png" title=";-)" alt=";-)" width="15" height="15">)

    Hallo Herr Halbinger  -  und alle anderen!
    Vielen Dank nochmals für Ihre Erläuterungen.
    Ich habe mich gestern mal an eine Anwaltshotline gewagt und ein ebenso aufschlussreiches wie teures Gespräch geführt (€ 1,86/Min.):-((... Im Ergebnis wurde mir also von einem Anwalt mitgeteilt:
    .- Änderungen jederzeit genehmigungsfrei möglich, solange die Regelungen des B-Planes eingehalten werden
    • Bspw. für genehmigungsfreie Änderungen: Hausvergrößerungen, Änderungen der Dachformen, Fensteränderungen (weniger, mehr, größer, kleiner)
    • Bspw. für derart gravierende Änderungen, welche eine neue Bauanzeige erfordern: wesentliche Grundrissänderungen, Aufstockung von Etagen, Planung einer vorher nicht angegebenen Einliegerwohnung (z.B. im Keller), Nutzungsänderungen (z.B. Pension statt normalem Einfamilienhaus)
    • Alle Änderungen sind allerdings anzeigepflichtig und spätestens mit dem Einreichen der Rohbaustart-Anzeige anzuzeigen
    • Es muss, da ja bereits eine bestätigte Bauanzeige vorliegt, keine Wartezeit eingehalten werden.

    So, dies war der Gesprächsinhalt in Kürze. Jetzt kann ich nur hoffen, dass das die Mitarbeiter unserer Baubehörde auch wissen, damit nicht erst unnötiger Knatsch entsteht.
    Viele Grüße,
    Rumberger

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