Müssen wir auf Fenster verzichten, weil 30 cm Abstand zu Nachbars Garten fehlen?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Müssen wir auf Fenster verzichten, weil 30 cm Abstand zu Nachbars Garten fehlen?

Hallo Bau-Experten,
wir haben vor kurzem in NRW ein 100 Jahre altes Haus gekauft, das wir aufwendig sanieren wollen. Das Haus ist einseitig angebaut. An der offenen Seite  -  der Südseite!  -  hat das dreigeschossige schmale Haus eine riesige, Fensterlose Brandwand. Für uns war von Anfang an klar: Da müssen Fenster rein, die das Südlicht ins Haus lassen. Laut Makler, Architekt und Sachverständigen auch gar kein Problem.
Nur: Als der Bauantrag fertig ist, eröffnet uns der Architekt, dass der Abstand zwischen unserer Brandwand und dem ca. 600 m² großen Nachbargrundstück (als Garten genutzt) nach den Ergebnissen des Vermessers 30 cm zu gering ist und wir eine Baulast auf das Nachbargrundstück bekommen müssen.
Nun will uns der Nachbar, dem das Garten-Grundstück gehört, weder eine Baulast geben (auch nicht gegen finanzielle Entschädigung) noch die 30 cm verkaufen. Das Bauamt stellt sich stur und besteht auf der Baulast; angeblich gäbe es keine andere Möglichkeit. Das erscheint mir aberwitzig, weil alle Betroffenen  -  einschließlich der Nachbarn  -  dasselbe wollen, nämlich dass diese tote Wandfläche nach 100 Jahren zu einer normalen Hauswand wird. (Auch der Nachbar, dem das Gartengrundstück gehört, er will nur keine Baulast dafür in Kauf nehmen müssen.)
Frage: Ist es wirklich so, dass das Bauamt keine andere Möglichkeit als die Baulast hat? Gibt es für solche Fälle keine Ausnahme-Genehmigungen? Was können wir machen?
Wäre toll, wenn jemand einen guten Tipp hat.
  • Name:
  • Marlies Sonntag

  1. Dreiergespräch

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Führen Sie ein Dreiergespräch zusammen mit Ihrem Nachbarn beim Bauamt. Er scheint ja grundsätzlich nichts gegen die Fenster zu haben. Die Behörde soll ihm die Konsequenzen der Baulast erläutern, die bei 30 cm relativ bescheiden sind. Für einen Laien hört sich der Begriff "Baulast", noch dazu um ein paar Ecken vermittelt, recht martialisch an. Da streckt so mancher zunächst abwehrend die Hände hoch und sagt "ich unterschreibe nichts".

  2. Dreiergespräch hat schon stattgefunden  -  erfolglos

    Sie haben Recht, das Wort "Baulast" erzeugt bei jedem Laien auf Anhieb Angst und Abwehr. Das spielt auch in unserem Fall ganz offensichtlich eine große Rolle. Leider konnten weder wir noch das Bauamt den Nachbarn davon überzeugen, dass eine "Last" von 30 cm nicht sehr schwerwiegend wäre, sodass die Situation festgefahren ist. Hat das Bauamt die Möglichkeit, eine Ausnahme-Genehmigung zu erteilen?
    • Name:
    • Marlies Sonntag

  3. Geld

    Foto von Oliver Kettig

    Ist Ihnen die Sache etwas Wert? Wenn ja: Haben Sie Ihrem Nachbarn schon mal eine "Entschädigung" angeboten? Es gibt Menschen denen hilft das Ihre Ängste zu überwinden.
    Laienmeinung
    Grüße

  4. Nachbar will weder Entschädigung noch verkaufen

    Haben wir versucht, will er nicht  -  unabhängig von der Höhe. Auch verkaufen will er prinzipiell nicht.
    Weiß jemand, ob das Baumt die Möglichkeit hat, eine Ausnahme-Genehmigung zu erteilen?
    • Name:
    • Marlies Sonntag

  5. Baulast

    Hallo Frau Sonntag,
    ich hätte bezüglich Ihres Problems ein paar Fragen?
    a) Steht das Haus unter Denkmalschutz?
    b) War der Abstand zum Nachbarn immer schon so groß bzw. klein?
    c) Haben Sie beim Bauamt die Sache alleine vorgetragen?
    Bei uns in Bayern könnte man solche Dinge über Abweichungs§
    regeln (z.B. Art. 70 BayBO).
    Eigentlich könnte Ihnen nur ein versierter Architekt, der in den Ausnahmeregelungen (auch in Ihrem Bundesland?) fit ist, evtl. weiterhelfen. Habe schon öfters die Erfahrung gemacht, dass Bauherrn beim Bauamt nicht die richtige Auskunft bzw. gar keine Auskunft bekommen haben.
    Mit freundlichen Grüßen

  6. Ein paar Antworten

    Hallo Herr Rieder,
    a)  -  nein, das Haus steht nicht unter Denkmalschutz. Wäre aber durchaus denkbar, da es ein Jugendstilhaus ist. Würde das helfen?
    b)  -  Der Streifen neben unserem Haus gehörte vor vielen Jahren wohl einmal zu dem Nachbargrundstück. Auf dem Nachbargrundstück stand nie ein Haus. Die Vermessung hat ergeben, dass die Grenze nicht genau am schiefen Zaun zwischen unserem Seitenstreifen und dem Nachbargrundstück verläuft, sondern etwas mehr auf unserer Seite.
    c)  -  Wir waren einmal mit umserem Architekten dort und einmal allein.
    Haben Sie eine Idee, wo wir einen Architekten finden könnten, der auf solche Dinge spezialisiert ist?
    • Name:
    • Marlies Sonntag

  7. In einem ähnlichen Fall

    konnten wir (BVAbk. in NRW) das Problem nur mit F90 verglasten Fenstern lösen. Wäre evtl. auch bei Ihnen möglich, mal mit dem Architekten besprechen. Ist allerdings nicht billig ...
    • Name:
    • M.P.

  8. Nachtrag Baulast

    Hallo Frau Sonntag,
    Antworten.
    a) Nachfragen beim Denkmalamt- müsste dann in einer Liste stehen.
    b) Gibt es noch den Vertrag über den Grundstückskauf, dort müsste doch mehr über die Flächengröße drinstehen.
    c) Ich möchte hier keine Kollegenschelte betreiben, aber der Kollege hat wohl noch nicht so viel Erfahrungen mit dem Bauen im Bestand.
    Architektensuche  -  mal im Web versuchen und ruhig mit mehreren
    Architekten sprechen. Aufgabenstellung darlegen und Honorarangebot anfordern.
    Mit freundlichen Grüßen

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