Ich bin Bewohner eines neuen Baugebiets. Den Kaufvertrag für das Grundstück habe ich 2001 in Kenntnis eines zwischen der Gemeinde und der erschließenden Fa. bestehenden Erschließungsvertrages unterzeichnet. Dieser Erschließungsvertrag besagt, dass die Anlagen (hier insbesondere von Interesse der Straßen- und Gehwegausbau) bis spätetstens 31.12.2004 hergestellt sein müssen - unabängig von der dann bestehenden Vermarktungssituation. Im Dezember 2002 bezog ich unser Haus. Seitdem befindet sich das Baugebiet in folgendem Zustand: Ver- und Entsorgung (Versorgung, Entsorgung) und Beleuchtung sowie Schotterpisten als Baustraßen sind vorhanden, eine Straßenanlage, Gehwege, Kinderspielplatz etc. fehlen vollständig. Im vergangenen Jahr wurde ich durch den Erschließer massiv (unter Androhung einer Vollstreckung) dazu gedrängt, den gesamten Anteil der Erschließungskosten zu zahlen, obwohl ich angesichts des Zustands und der vollständig zum Erliegen gekommenen Tätigkeiten des Erschließers (sowohl hinsichtlich weiterem Ausbau als auch Vermarktung) bereits Bedenken geäußert hatte. Ich unterbreitete auch Vorschläge hinsichtlich der Zahlungsmodalitäten (um nicht, wie nunmehr geschehen, zu weit in Vorleistung zu gehen), diese wurden jedoch rundweg abgelehnt mit der Argumentation "Vertrag ist Vertrag". Der zwischen mir und Erschließer geschlossenen Notarvertrag ist tatsächlich so aufgestellt gewesen, dass ich zu zahlen hatte. Im Hinterkopf den Vertrag Gemeinde/Erschließer dachte ich jedoch, dass es schon seinen Gang gehen würde ...
Eine vorhandene Bürgschaft möchte die Gemeinde derzeit nicht in Anspruch nehmen!
Besonders bedenklich finde ich hierbei die Einstellung des Bürgermeisters unserer Gemeinde gegenüber dem erschließenden Unternehmen (nicht hier ansässig), hier einen besonderen Schutz walten lassen zu wollen, der konträr den Interessen der Bewohner dieses Baugebietes gegenübersteht. Warum? Ich habe das so meine Ahnungen, die ich aber nicht nachweisen kann und ich mich daher auch nicht auf ein solches Feld begeben werde ...
Ich bin auch nicht so vermessen, angesichts der Vermarktungssitiation (bislang 2 von 37 Grundstücken bebaut) eine vollständige Herstellung der gesamten Anlagen zu fordern, wenigstens die Herstellung einer Asphalt-Tragschicht als mindester nächster Ausbauzustand sollte jedoch bis zum Jahresende aufgebracht werden können. Auch dieses ist der Gemeinde und dem Bauamt bekannt und wir hatten darüber auch bereits einmal Einigkeit erzielt. (Die mangelde Vermarktungssituation reslutiert jedoch aus vollständig fehlenden Bemühungen der erschließenden Fa. in dieser Richtung.)
Nun ist es jedoch so, dass Woche um Woche ins Land geht, ohne dass konkret etwas passiert. "Bemühungen" der erschließenden Firma reichen einfach nicht aus, um hier zu Resultaten zu kommen. Im Übrigen zeichnete sich das erschließende Unternehmen von Anbeginn nicht durch Termintreue aus, was nun offenbar noch durch die Gemeinde gutgeheißen werden soll.
Nun meine Frage: Wie kann ich erreichen, dass die Gemeinde die vertraglich geschuldete Leistung auch durchsetzt? Das große Interesse daran kann ich momentan nicht erkennen. Diverse Schreiben brachten gar nichts, meine letzte Hoffnung ist noch die Kommunalaufsicht. Wer kann mir hier noch einen Tipp geben bzgl. Strategie?
Danke schön.
Fertigstellungstermin Erschließungsvertrag überschritten
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
Fertigstellungstermin Erschließungsvertrag überschritten
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Wenn
in Ihrem Notarvertrag nicht ausdrücklich im Zusammenhang mit der Erschließung auf den Erschließungsvertrag Gemeinde/Bauträger Bezug genommen wurde und der Text des Erschließungsvertrages nicht auch Bestandteil des Grundstückskaufvertrages geworden ist haben Sie schlechte Karten und müssen zahlen.
Wenn nun die Gemeinde die Frist zu Fertigstellung der Erschließung verstreichen lässt oder sogar eine neue Vereinbarung mit dem Bauträger über Verlängerung der Frist schließt, sollten Sie sich von einem Anwalt beraten lassen, ob dieser Vertrag dann nicht ein "Vertrag zu Lasten Dritter" ist.
Was ist hinsichtlich der Höhe der E-Kosten geregelt? Nur Vorauszahlung? Endabrechnung nach Fertigstellung?
Dann stellen Sie mal die Frage, wer die Mehrkosten (durch Preissteigerungen) durch verspätete Fertigstellung trägt!
Alles nicht einfach, sie brauchen einen Anwalt Fachgebiet "Verwaltungsrecht". -
@ Herr Peters
Danke für Ihre Antwort! Nun, bezahlt habe ich bereits im vergangenen Jahr. Der Notar hat mir im Gespräch dazu auch geraten, der Vertrag gibt nichts anderes her. Offenbar war der Vertrag nicht optimal aufgestellt und meine (juristische) Unerfahrenheit rächt sich in dem von Ihnen beschriebenen Zusammenhang, da, wie Sie treffend schreiben "nicht ausdrücklich ... auf den Erschließungsvertrag Gemeinde/Bauträger Bezug genommen wurde und der Text des Erschließungsvertrages nicht auch Bestandteil des Grundstückskaufvertrages geworden ist". Ich hatte iegentlich angenommen, dass ein Notar unabhängig beiden Seiten zu Ihrem Glück zu verhelfen hat ...
Am Sachstand ist nichts zu ändern, mal sehen, was meine Rechtsschutzversicherung dazu sagt (ob sie sowas überhaupt trägt). Ihre Anregung dazu werde ich verfolgen!
Zu den Modalitäten: Festgelegt war die Zahlung der gesamten Erschließung bei Abschluss des Kaufvertrages (dieses konnte ich noch bis zur Funktionsfähigkeit der Ver- und Entsorgungs-Medien sowie Beleuchtung rausschieben) bis auf einen lächerlichen Rest von 1500 €. Dieser ist bei Abnahme der Straßenanlage zu zahlen.
Glücklicherweise war mein Hausbau wesentlich besser gelaufen, sodass ich nun ein sehr gutes Haus an einer nicht fertigen Straße habe. Aber das letzte Wort sollte ja hier noch nicht geprochen sein ...
Danke und Gruß -
@ Herr Peters
Danke für Ihre Antwort! Nun, bezahlt habe ich bereits im vergangenen Jahr. Der Notar hat mir im Gespräch dazu auch geraten, der Vertrag gibt nichts anderes her. Offenbar war der Vertrag nicht optimal aufgestellt und meine (juristische) Unerfahrenheit rächt sich in dem von Ihnen beschriebenen Zusammenhang, da, wie Sie treffend schreiben "nicht ausdrücklich ... auf den Erschließungsvertrag Gemeinde/Bauträger Bezug genommen wurde und der Text des Erschließungsvertrages nicht auch Bestandteil des Grundstückskaufvertrages geworden ist". Ich hatte iegentlich angenommen, dass ein Notar unabhängig beiden Seiten zu Ihrem Glück zu verhelfen hat ...
Am Sachstand ist nichts zu ändern, mal sehen, was meine Rechtsschutzversicherung dazu sagt (ob sie sowas überhaupt trägt). Ihre Anregung dazu werde ich verfolgen!
Zu den Modalitäten: Festgelegt war die Zahlung der gesamten Erschließung bei Abschluss des Kaufvertrages (dieses konnte ich noch bis zur Funktionsfähigkeit der Ver- und Entsorgungs-Medien sowie Beleuchtung rausschieben) bis auf einen lächerlichen Rest von 1500 €. Dieser ist bei Abnahme der Straßenanlage zu zahlen.
Glücklicherweise war mein Hausbau wesentlich besser gelaufen, sodass ich nun ein sehr gutes Haus an einer nicht fertigen Straße habe. Aber das letzte Wort sollte ja hier noch nicht geprochen sein ...
Danke und Gruß -
Hoffe für Sie,
dass Grundstücksverkäufer nicht derselbe Bauträger ist, der Ihr Haus gebaut hat. Dann wird die Rechstschutz sich darauf berufen, dass Streitigkeiten die im Zusammenhang mit einem Vertrag über die Errichtung eines Gebäudes stehen nicht versichert sind.
Wenn möglich sollten Sie deutlich machen können, dass es sich um einen reinen Grundstücksvertrag gehandelt hat. -
Hatte exakt dasgleiche
Problem mit meiner Gemeinde. Allerdings mit dem Unterschied, dass ich darauf bestanden habe, dass der Erschließungsvertrag Bestandteil des Grundstücksvertrages wurde. Erschließung wurde 5 Jahre später als vereinbart fertiggestellt. 25 betroffene Anlieger haben eine Interessengemeinschaft gegründet, die Mehrkosten durch Baukostensteigerung per Gutachter ermitteln lassen. Nur die "angemessenen Kosten" bezahlt. Auf den Rest haben wir uns verklagen lassen. Nach dem ersten Prozesstag hat der Erschließungsträger die Klage zurückgezogen. Kostenersparnis je Anlieger ca. 5 - 10.000,- DM (war noch vor €), je nach Grundstücksgröße. Verlust für Erschließungsträger ca. 200.000,- DM. Gemeinde hatte übrigens "klammheimlich" mit E-Träger E-Vertrag geändert und Verlängerung eingeräumt. Danach hat sich E-Träger mit Gemeinde über Mehrkosten gestritten ...
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