Hallo,
Da das Sachwertverfahren in der Regel wesentlich höhere Werte als das Einheitswertverfahren liefert (und damit jedes Jahr höhere zu zahlende Grundsteuer!), würde ich gerne das Sachwertverfahren anwenden können.
Bundesland: Bayern
Die Grenze hierfür sind doch normalerweise 220 m², oder?
Ich habe hier "meinen" Grundriss vorliegen und ein Problem.
DG: Grundflächen mit einer Raumhöhe >= 1.50 m
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Kind 1 17,84
Kind 2 17,85
Gast 17,95
Schlafen 20,00
Bad 13,70
Balkon 8,51
Diele 16,91
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Summe 112,76
EG:
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Windfang 5,25
WC 4,26
Speis 5,06
Küche 15,81
Wohnen/Essen 54,25
HWR 12,71
Diele 15,05
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Summe 112,39
KG: da Hanglage, Wohnkeller mit beheizten Räume mit voller Wohnraumhöhe und Fenster 126/126, BRH 100
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Party 26,93
Büro 26,91
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Summe 53,84
KG: beheizte Räume mit voller Wohnraumhöhe, ohne Fenster
Diele 16,00
Macht eine Gesamtsumme von 294,99 m²
Wenn ich die Kellerflächen nicht mitrechnen müsste, käme ich auf eine Summe von 225,15 - wenn ich dann noch ein paar Zentimeter irgendwo abzwacke, wäre ich Ruckzuck unter 220 m² und damit im grünen Bereich
Muss ich alle angegebenen Räume als Wohnfläche rechnen?
Wie bekomme ich die Kellerfläche aus der Wohnflächenberechnung?
Würde es reichen, in den Plan einfach Keller 2 und Keller3 anstatt "Party" und "Büro" zu schreiben?😉
Würde es reichen, im Keller eine Tür zum getrennten Zugang von außen vorzusehen?
Ich möchte eigentlich weder ein "Treppenhaus" (Treppe ist jetzt durchgängig im Flur, ohne Türen KG/EG/DGAbk.), um getrennte Einheiten zu schaffen, noch auf meinen Wohnkeller verzichten
Plan ist zwar noch nicht ganz fertig, aber bei Bedarf könnte ich eine Ansicht im Internet zur Verfügung stellen ...
Danke für alle Tipps
Walter
Grundsteuer Bayern: Einheitswert vs. Sachwert – Berechnung, Unterschiede & Voraussetzungen?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
Grundsteuer Bayern: Einheitswert vs. Sachwert – Berechnung, Unterschiede & Voraussetzungen?
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Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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Ich verstehe, dass Sie in Bayern das Sachwertverfahren anstelle des Einheitswertverfahrens für die Grundsteuer anwenden möchten, da es tendenziell zu höheren Werten führt.
Die Grenze von 220 m² bezieht sich wahrscheinlich auf die vereinfachte Berechnung der Wohnfläche. Für die Anwendung des Sachwertverfahrens sind jedoch andere Kriterien entscheidend, wie z.B. die Art der Immobilie (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, etc.) und die Verfügbarkeit von Vergleichspreisen.
Die Berechnung der Wohnfläche ist entscheidend. Kellerflächen werden nur anteilig angerechnet, wenn sie wohnlich ausgebaut sind. Raumhöhe, Nutzung und Zugang spielen eine Rolle.
👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen, sich an das zuständige Finanzamt oder einen Steuerberater mit Spezialisierung auf Immobilienbewertung zu wenden. Diese können Ihren individuellen Fall prüfen und Ihnen die Vor- und Nachteile der beiden Verfahren aufzeigen.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Einheitswertverfahren
- Ein vereinfachtes Verfahren zur Ermittlung des Grundstückswerts für die Grundsteuer. Es basiert auf Werten aus dem Jahr 1964 (West) bzw. 1935 (Ost).
Verwandte Begriffe: Grundsteuer, Grundstückswert, Bewertungsgesetz - Sachwertverfahren
- Ein Verfahren zur Ermittlung des Grundstückswerts, das auf den Herstellungskosten des Gebäudes und dem Bodenwert basiert. Es wird häufig bei selbstgenutzten Immobilien angewendet.
Verwandte Begriffe: Grundsteuer, Bodenwert, Herstellungskosten - Wohnfläche
- Die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume einer Wohnung oder eines Hauses. Die Berechnung erfolgt nach der Wohnflächenverordnung.
Verwandte Begriffe: Grundfläche, Nutzfläche, Wohnflächenverordnung - Kellerfläche
- Die Fläche von Räumen im Kellergeschoss eines Gebäudes. Sie wird nur anteilig zur Wohnfläche gerechnet, wenn sie wohnlich ausgebaut ist.
Verwandte Begriffe: Nutzfläche, Untergeschoss, Souterrain - Grundsteuer
- Eine Steuer auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden. Sie wird jährlich von den Gemeinden erhoben.
Verwandte Begriffe: Einheitswert, Hebesatz, Grundsteuergesetz - Bodenwert
- Der Wert des unbebauten Grundstücks. Er wird anhand von Vergleichspreisen ähnlicher Grundstücke ermittelt.
Verwandte Begriffe: Grundstückswert, Verkehrswert, Bodenrichtwert - Finanzamt
- Eine Behörde, die für die Verwaltung und Erhebung von Steuern zuständig ist.
Verwandte Begriffe: Steuererklärung, Steuerbescheid, Steuerberater
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Was ist der Unterschied zwischen Einheitswert- und Sachwertverfahren?
Das Einheitswertverfahren ist ein vereinfachtes Verfahren zur Ermittlung des Grundstückswerts, während das Sachwertverfahren den Wert anhand der Herstellungskosten des Gebäudes und des Bodenwerts ermittelt. Das Sachwertverfahren führt oft zu höheren Werten, da es die tatsächlichen Baukosten berücksichtigt. - Wie wird die Wohnfläche bei der Grundsteuer berechnet?
Die Wohnfläche umfasst alle bewohnbaren Räume innerhalb einer Wohnung oder eines Hauses. Kellerflächen, die nicht zu Wohnzwecken ausgebaut sind, werden in der Regel nicht oder nur anteilig angerechnet. Die genauen Regelungen können je nach Bundesland variieren. - Welche Rolle spielt die Raumhöhe bei der Wohnflächenberechnung?
Räume mit einer Raumhöhe von mindestens 2 Metern werden voll zur Wohnfläche gerechnet. Räume mit einer Raumhöhe zwischen 1 und 2 Metern werden in der Regel zur Hälfte angerechnet. Räume mit einer Raumhöhe unter 1 Meter werden nicht zur Wohnfläche gerechnet. - Wie werden Balkone und Terrassen bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt?
Balkone und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel ihrer Fläche zur Wohnfläche hinzugerechnet. Die genauen Regelungen können jedoch je nach Bundesland abweichen. - Was ist bei der Bewertung von Kellerräumen zu beachten?
Kellerräume werden nur dann als Wohnfläche angerechnet, wenn sie wohnlich ausgebaut sind und bestimmte Anforderungen erfüllen (z.B. ausreichende Belichtung, Heizung). Ansonsten werden sie als Nutzfläche behandelt. - Kann ich das Bewertungsverfahren für die Grundsteuer selbst wählen?
Nein, das Bewertungsverfahren wird vom Finanzamt festgelegt. Sie können jedoch Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid einlegen, wenn Sie der Meinung sind, dass die Bewertung fehlerhaft ist. - Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche?
Die Wohnfläche umfasst alle Räume, die zum Wohnen bestimmt sind, während die Nutzfläche alle Räume umfasst, die genutzt werden können, auch wenn sie nicht zum Wohnen bestimmt sind (z.B. Keller, Garage). - Wo finde ich Informationen zur Grundsteuer in Bayern?
Informationen zur Grundsteuer in Bayern finden Sie auf der Website des Bayerischen Landesamts für Steuern oder bei Ihrem zuständigen Finanzamt.
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Informationen zur Auswahl eines geeigneten Steuerberaters für Immobilienangelegenheiten.
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Grundsteuer Bayern: Ideen zur Flächenberechnung gesucht
Hat denn niemand eine Idee, was sich machen ließe?
Hat denn niemand eine Idee, was sich machen ließe? -
Wohnflächenberechnung: Anrechnung Büro, Balkon & Keller
Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche
Nach der neuen Wohnflächenberechnungsverordnung gehört ein Büro nicht zur Wohnfläche. Party müsste in Keller umbenannt werden. Balkone sind nur zu 25 % anzurechnen. Das sollte reichen um knapp unter 220 m² zu kommen. Die 220-m2-Grenze stammt aus einem fast 30 Jahre alten Urteil. Sie war damals Kriterium für Einfamilienhäuser, das sich "durch besondere Gestaltung oder Ausstattung wesentlich von den nach Absatz 1 (= Ertragswert) zu bewertenden Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern unterscheiden" (§ 76 Bewertungsgesetz). Ob das heute noch so ist weiß ich nicht. Schließlich sind die Häuser in den letzten Jahrzehnten immer größer geworden. -
Grundsteuer Bayern: Kulanz bei Flächenabweichung bis 221 m²
Jetzt weiß ich mehr
Hatte eben ein Gespräch mit dem zuständigen Finanzbeamten
Seine aktuelle Auslegung:
Berechnungsgrundlage ist die "227"
3 % für Putz abziehen und dann nochmal 10 % Kulanz und wenn dann noch 221 statt 220 m² rauskommen, dann ist das auch ok
Außerdem geht er nur davon aus, was im Plan steht; wenn da nicht Party, sondern Keller steht, dann IST das für ihn ein Keller und somit keine Wohnfläche, sondern Nutzfläche
Problem könnte ich noch mit den Baukontrolleuren bekommen, wenn mein "Keller" eine Fußbodenheizung, etc. hat. Muss ich noch gucken
Eigentlich wollte ich das Büro ja steuerlich absetzen, aber das rechnet sich dann nicht mehr, wenn ich die doppelte Grundsteuer zahlen muss. Naja -
Grundsteuer: II. BVO vs. Wohnflächenverordnung in Bayern
Für Mitlesende zur abschließenden Erklärung
Wenn der Finanzbeamte auf diese Art rechnet, orientiert er sich ganz eindeutig an der II. Berechnungsverordnung (und nicht nach der Wohnflächenverordnung, die Bruno oben erwähnte). Nach dieser II. BVO können 3 % für Putz und nochmals (allerdings nur bei einem Einfamilienhaus ohne Einliegerwohnung) weitere 10 % abgezogen werden.
Hinweis für Herrn Nagler:
Sie haben einen großzügigen Mitarbeiter im Finanzamt gefunden. Gratuliere (auch dem Mitarbeiter) für seinen Blick für pragmatische Lösungen. Nicht immer ist nämlich Keller gleich Keller ...
Gruß -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
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Grundsteuer Bayern: Einheitswert vs. Sachwert – Optimierung der Berechnung
💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Anwendung des Sachwertverfahrens bei der Grundsteuer in Bayern und die damit verbundene Berechnung der Wohnfläche. Entscheidend sind die korrekte Anwendung der Wohnflächenverordnung bzw. der II. Berechnungsverordnung (II. BVO) sowie die Kulanzregelungen der Finanzämter. Die Anrechnung von Balkonen, Kellerräumen und die Berücksichtigung von Putz können die zu versteuernde Fläche beeinflussen.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Wohnflächenberechnung: Anrechnung Büro, Balkon & Keller, gehören Büros nicht zur Wohnfläche, und Balkone sind nur zu 25 % anzurechnen. Dies kann helfen, unter die relevante Flächengrenze zu kommen.
✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Grundsteuer Bayern: Kulanz bei Flächenabweichung bis 221 m² zeigt, dass Finanzbeamte in Bayern eine gewisse Kulanz bei geringfügigen Überschreitungen der Flächengrenze zeigen können. Es ist ratsam, das Gespräch mit dem zuständigen Finanzbeamten zu suchen.
📊 Fakten/Zahlen: Die 220-m²-Grenze ist ein Kriterium für Einfamilienhäuser, das sich aus einem fast 30 Jahre alten Urteil ableitet. Die Berechnungsgrundlage kann die "227" sein, von der 3 % für Putz und 10 % Kulanz abgezogen werden können, wie im Beitrag Grundsteuer Bayern: Kulanz bei Flächenabweichung bis 221 m² erläutert.
🔧 Praktische Umsetzung: Es ist wichtig, die korrekte Bezeichnung der Räume im Bauplan zu überprüfen, da Finanzbeamte sich daran orientieren. Wenn ein Raum als Keller ausgewiesen ist, wird er in der Regel nicht als Wohnfläche angerechnet. Die Anwendung der II. BVO ermöglicht zusätzliche AbzAbk.üge für Putz und bei Einfamilienhäusern ohne Einliegerwohnung weitere 10 %.
👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Berechnungsgrundlagen und Kulanzregelungen direkt mit dem zuständigen Finanzbeamten. Nutzen Sie die Informationen aus den Beiträgen, insbesondere Grundsteuer: II. BVO vs. Wohnflächenverordnung in Bayern, um Ihre Argumentation zu untermauern und die Grundsteuer zu optimieren.
Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen
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