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Genehmigungsfreistellungsverfahren>darf LRA ablehnen wenn Stadt OK gibt?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Genehmigungsfreistellungsverfahren>darf LRA ablehnen wenn Stadt OK gibt?

Guten Morgen!
Ich habe bei der Gemeinde (ca. 8000 Einwohner in Niederbayern/oberpfalz) einen Antrag auf Genehmigungsfreistellung für meinen Bauplan gestellt. Ein gültiger Bebauungsplan ist vorhanden und dem Architekten wurde zur Auflage gemacht, dass er sich an den Bebauungsplan halten muss. Bei der Gemeinde wurde mein Antrag ohne Bedenken abgestempelt. Leider habe ich das Problem dass das zuständige Landratsamt als übergeordnete Behörde nicht mit meiner Planung einverstanden ist und ständig neue Änderungen verlangt. Darf ein LRA ein Freistellungsverfahren blockieren obwohl die Gemeinde bereits ihr OK gegeben hat? Die Beamten beim LRA behaupten dass die Planung nicht dem Bebauungsplan entspricht und die Jungs vom Bauamt der Gemeinde keine Ahnung haben. Ich habe es mit mehreren persönlichen Gesprächen versucht die Sache zu bereinigen, leider ohne Erfolg. Gibt es eine rechtliche Handhabe gegen das LRA vorzugehen? Welche Toleranzen und Abweichungen im Bebauungsplan sind zulässig?
Schöne Grüße aus Bayern und vielen Dank
  • Name:
  • G. Gruber

  1. Abweichung

    Foto von Martin G. Halbinger

    • Wenn Sie von den Festsetzugen des Bebauungsplans abweichen, ist das Freistellungsverfahren nicht mehr möglich und ein Baugenehmigungsverfahren durchzuführen. (Auch wenn die Gemeinde den Abweichungen zustimmt) (Art. 64 BayBO)
    • Trotz Bebauungsplan muss die Erschließung (Straße, Kanal usw.) gesichert sein.
    • Ein Freistellungsverfahren kann nicht abgelehnt werden, sondern:

    1. Die GEMEINDE erklärt, dass das Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll.
    2. Das LRA verfügt einen Baustopp, da festgestellt wurde, dass der Bebauungsplan nicht eingehalten wird.
    (verfahrenstechnisch richtiges Vorgehen)

    • Wenn Ihr Architekt von den Festsetzungen abweicht, darf er kein Freistellungsverfahren einreichen!
    • Das LRA prüft die Unterlagen eigentlich erst im Rahmen der Bauüberwachung. Es kann (theoretisch) passieren, dass ein fertiger Rohbau beseitigt werden muss, weil der Entwurfsverfasser den Bebauungsplan nicht eingehalten hat!

    Um dies zu verhindern prüfen die LRAs die Freistellungsanträge i.d.R. innerhalb der Monatsfrist zumindest oberflächlich.
    Welche Auflagen wurden konkret gefordert?

  2. Genehmigungsfreistellungsverfahren>darf LRA ablehnen wenn Stadt OK gibt?

    Hallo Hr. Halbinger!
    es sind einige Sachen die angeblich nicht mit dem Bebauungsplan übereinstimmen. Mein Objekt ist ein Haus mit E+1+D mit 6 WEAbk.. Geschossflächenzahl laut Bebauungsplan 0,8
    1, mein Plan in der ursprünglichen Fassung hat eine GFAbk.-Zahl von 0,88. Mein Architekt meinte das diese Abweichung innerhalb der Toleranzen liegt. Nach einer Tektur beträgt sie noch 0,83 und wurde trotzdem nicht anerkannt.
    2, zulässig sind 2 Dachgauben pro Seite mit einer max. Breite von 1,50 m. Plötzlich sollen diese Gauben nicht mehr bündig mit der Außenwand (seitenwand) gültig sein, sondern sollen eine Ziegel-Reihe (=36,5 cm) nach hinten Richtung Dach wandern. Es ist aber geplant dass von diesen Gauben aus der Balkon des DGAbk. betreten werden kann.
    3, laut Bebauungsplan ist wörtlich: "Ein Zwerchgiebel zulässig, wenn sie gegenüber dem Hauptgebäude untergeordnet sind.d.h. max 1/3 der Wandlänge". Laut meinem Architekt ist ein Zwerchgiebel immer ein untergeornetes Bauteil wenn er diese 1/3 der Gesamtlänge nicht überschreitet. Die ganze Hausbreite beträgt 15,99 m, davon sind 4,99 m in der Mitte des Hauses Zwerchgiebel. Dieser Giebel springt 1,45 m nach vorne, d.h. er ist nicht bündig mit der Hauswand. Das LRA behauptet nun das dieser Vorsprung nicht zulässig sei, da dadurch die Astandsflächen zu den Nachbarn nicht eingehlten werden können. Da der Zwerchgiebel aber ein untergeordnetes Bauteil ist müssten die Abstandsflächen doch in Ordnung sein?
    Diese ganzen Punkte wurden von der Gemeinde nicht beanstandet, nur das LRA sieht darin nicht den Bebauungsplan eingehalten. Muss ich diese Entscheidung akzeptieren oder kann ich irgendwie genen das LRA vorgehen?
    • Name:
    • G. Gruber

  3. B-Plan einhalten!

    Foto von Martin G. Halbinger

    1. Wenn ein Bebauungsplan eine max GFZAbk. von 0,8 festsetzt, dann bedeutes dies, dass maximal 0,800000 zulässig sind. Nicht ca. 0,8. In den Festsetzungen sind keine Spielräume, sondern fixe Werte angegeben, die eingehalten werden müssen. Wenn Sie von den Festsetzungen (auch nur gering) abweichen, muss das Genehmigungsverfahren durchgeführt werden. Dort kann dann die Gemeinde Überschreitungen zustimmen ...
    2. Es gibt auch verschiedene Auslegungen was eine Dachgaube ist. Die von Ihrem LRA angewandte Definition (von der Außenwand zurückgesetzt) ist durchaus üblich und auch gerichtlich bestätigt worden.
    3. In den Abstandsflächenregelungen gibt es keine Dachgauben, Quergiebel ... Es gibt nur untergeordnete Bauteile, d.h. dass sich diese Bauteile der Hauptfläche sowohl größenmäßig als auch gestalterisch unterordnen müssen. Die Größenangabe mit 1/3 der Wandlänge oder 1/5 der Dachfläche soll nur eine Richtschnur aber keine fixe Definition darstellen. Wenn Ihr Quergiebel (evtl. zusammen mit darunterliegendem Erker?) von der Außenwand vorspringt, kann es Sein, dass er so dominant wirkt, dass er sich nicht mehr unterordnet. Dies hängt aber auch von der Gestaltung ab.
    4. Die von Ihnen aufgeführten Aussagen des Mitarbeiters des LRA wurden vermutlich mündlich gemacht. Eine mündliche Aussage ist keine rechtlich bindende Verfügung, sondern nur eine Meinung.
    Da es keinen Rechtsanspruch auf Genehmigungsfreistellung gibt, Wird Ihr Antrag wahrscheinlich im Genehmigungsverfahren bearbeitet. Entweder Sie bekommen eine Baugenehmigung oder eine Ablehnung, gegen die Sie dann mit Widerspruch und Klage vorgehen können.

  4. endlich ...

    Endlich wird klar, warum die Genehmigungsfreistellung so bejubelt wird: man möchte einen Ermessensspielraum nutzen, den man seinem Nachbarn nicht zubilligt.
    Man sollte froh sein, wenn das Amt es merkt denn es bewahrt vor Prozessen mit dem Nachbarn nach Fertigstellung.
    Lieber einen Plan gering geändert und genehmigt als ein leben lang eine Überbaurente gezahlt oder unter dem grinsen der Nachbarn den Bau nachträglich geändert.
    • Name:
    • Herr Klaus

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