Genehmigung illegaler Bauwerke
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Genehmigung illegaler Bauwerke

Fallschilderung:
1990 habe ich im Main-Taunus-Kreis eine Eigentumswohnung mit Dachterrasse 38 m² gekauft, Grundlage war die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauamtes.
1995 wurde die an der Grundstücksgrenze mit Mauer 1,8 m als Sichtschutz zum Nachbarn gelegene Terrasse gesperrt.
Nachforschungen ergaben, dass ein Nebengebäude mit der darauf liegenden Terrasse 1972 illegal errichtet wurde.
Der damalige Bauantrag war rechtskräftig abgelehnt.
Die Räume unter der Dachterrasse werden geduldet, die Terrasse wurde mit der Begründung geschlossen, sie sei nach oben offen und damit nicht "abgeschlossen" nach dem WEGAbk.-Gesetz.
Von 1972 bis 1995 wurde die Terrasse genutzt.
Die nachträgliche Genehmigung scheitert an der Nachbargenehmigung.
Frage: kann das Bauamt zur Genehmigung veranlasst werden unter Hinweis, dass der Nachbar sein Einspruchsrecht nach der langen Zeit der Duldung verwirkt hat?
  • Name:
  • Klaus Kirschner

  1. Ganz schön spät oder?

    Wenn die Terrasse 1995 gesperrt wurde hätten Sie doch wohl auch 1995 bzw. wenn im Dezember erfolgt Anfang 1996 in den Widerspruch gehen müsse, sicherlich auch mit dem Argument was Sie ausführen, ich denke aber jetzt ist die Sache verfristet (Laienmeinung keine Rechtsauskunft) und die Bauordnungsbehörde wird Ihnen gegenüber argumentieren: Weshalb kommen Sie erst jetzt wenn Widerspruchsfrist 6 ... 7 Jahre abgelaufen ist, Sie werden mit den eigenen Waffen geschlagen werden. Aber vielleicht sollten Sie doch noch den Versuch starten dazu eine Rechtsberatung eines in Bau- und Verwaltungsrecht (Baurecht, Verwaltungsrecht) versierten Anwalts in Anspruch zu nehmen. Dann kennen Sie Ihre Chance ganz genau.

  2. Ergänzung: illegale Bauwerke

    Ergänzend zu dem illegalen Bauwerk schildere ich die bisherigen rechtlichen Schritte:

    1) selbstverständlich wurden die öffentlich-rechtlichen Schritte ausgeschöpft, beim RP war Schluss, weil der RP auf die Baugenehmigung von 1972 aufmerksam machte. Zur Baugenehmigung der gekauften Wohnung hatte der damalige Bauherr und Verkäufer von 1990 die Abrisszusage gemacht.

    2) nach 1995 wurde der Verkäufer wegen arglistiger Täuschung verklagt, für die "Nichtnutzung" erhielt ich Schadenersatz.

    3) rechtlicher Stand heute: Grundbucheintragung und Teilungserklärung sind unverändert, damit auch die privaten Rechte und Pflichten (z.B. Instandhaltung)

    4) Weder der Verwalter noch die Erben des Verkäufers machen Anstalten, den Zustand zu ändern. Unmittelbare Folgen sind Streitigkeiten über die Instandhaltung illegaler Bauwerke und die Unverkäuflichkeit von Eigentum bei allen Eigentümern.
    Seltsam ist auch das Verhalten des Bauamtes, das den Zustand duldet. Zu erklären ist das nur wegen Fehler des Bauamtes, z.B. Abgeschlossenheitsbescheinigung 1990, Anbau auf dem Nachbargrundstück 1985 an dieses illegale Gebäude und katastermäßige Erfassen des illegalen Gebäudes.
    Insgesamt ist das Ganze eine Posse, ohne eine Anstoß aller Eigentümer oder dem Bauamt bleibt das bis in alle Ewigkeit.
    Entscheidend ist ein Kernsatz: Ein Gebäude wird nur durch eine Baugenehmigung legal!
    Die Frage lautet schlicht und einfach: wie lässt sich dieser Zustand erreichen?
    Interessant sind auch die Folgen eines Abrisses: Änderung der Teilungserklärung und Einsturz des Nachbargebäudes, welches auf den "überstehenden" Fundamenten des illegalen Gebäudes errichtet wurde. Letzteres glaubt beim Bauamt niemand, weil diese plötzlich ihre eigene Baugenehmigung aus 1985 nicht mehr lesen können.

  3. Sondereigentum?

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Ganz verstehe ich die Konstellation nicht. Ist die Dachterrasse Gemeinschaftseigentum? Dachterrassen sind durchaus sondereigentumsfähig. Wenn Sie die Dachterrasse als Sondereigentum erworben haben und die Verträge nicht geändert wurden, muss sie doch nutzbar bleiben. Die Verwaltung kann sie nicht einfach schließen. Wurde da Ihre Terrassentür zugemauert? Haben Sie persönlich einen behördlichen Bescheid bekommen? Zur Frage der Baugenehmigung: wenn die Terrasse baurechtlich nicht Genehmigungsfähig ist weil öffentlich rechtliche Vorschriften dagegen stehen, kann eine Genehmigung nicht erreicht werden, allenfalls eine Duldung. Wenn die Verwaltung nicht in Ihrem Sinn arbeitet, sollten Sie sich nach einer neuen umschauen. Schließlich sind Sie der Eigentümer.

  4. Ergänzung Die Dachterrasse unterliegt incl Grundbucheintragung der Sondernutzung ...

    Ergänzung:
    Die Dachterrasse unterliegt inkl. Grundbucheintragung der Sondernutzung und gehört nur zu meiner Wohnung.
    Das Bauamt hat per Verfügung und unter Strafandrohung jegliches Betreten verboten.
    Bauliche Veränderungen wurden nicht vorgenommen.
    Das Betreten wird Firmen und dem Verwalter auf Antrag gestattet, die Terrasse ist ständig undicht, die darunter liegenden Räume gehören mir nicht, diese sind auch illegal, werden aber geduldet, weil das Bauamt diese als "abgeschlossen" bescheinigt hat (Gefahr für amtlichen Schadenersatz wegen falscher Teilungserklärung)
    Der Hausverwalter verweigert jegliche Tätigkeit bis zu einem Mehrheitsbeschluss der Eigentümer, die anderen haben als Verursacher wegen der Kosten kein Interesse daran, den Zustand zu ändern (kann sich nur ändern, wenn andere aus der WEGAbk. verkaufen müssen, denn bei einem Verkauf müssen die Mängel offen gelegt werden, aber nicht bei einer Zwangsversteigerung!)
    Ganz schön schwierig und Verfahren diese Angelegenheit.

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