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Grenzbebauung/Wertminderung bei Baulast
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Grenzbebauung/Wertminderung bei Baulast

Hallo,
wir bewohnen einen Walmdachbungalow in einem Neubaugebiet (5. J. alt) und das an unserem Carport angrenzende Grundstück ist noch unbebaut. Wir wollen nun die Garage mit einem auf 42 Grad geänderten Walmdach integrieren. Die Bauvoranfrage ist auch positiv beschieden. Nun haben wir den Nachbarn des Leergrundstückes gefragt, ob er mit einem Drempel von 50 cm einverstanden wäre. Dies geht ja wohl nur mit einer Baulast, oder?
Wenn ja, und das Grundstück knapp 90.000 € Wert ist, wie hoch müsste dann erfahrungsgemäß das "Schmerzensgeld" für den Nachbarn sein (wenn es denn partout nicht ohne geht)?
Hat die Baubehörde dann trotzdem noch die Möglichkeit das zu kippen?
Abschlussfrage: Unsere Bauvoranfrage beinhaltete keinen Drempel. Muss deshalb noch mal mit der kompletten Prüfzeit gerechnet werden?
Vielen Dank!
Ralf Gersting
  • Name:
  • Ralf Gersting

  1. Verkehrswert

    Foto von Horst Schmid

    Zu 1.
    Die Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks durch eine Abstandsflächenbaulast kann so pauschal nicht geschätzt werden. Sie sollten eine Wertermittlung durchführen lassen. Neben der öffentlich-rechtlichen Baulast könnte noch eine privatrechtliche Grunddienstbarkeit erforderlich sein. Der Wert dieser Beschränkungen richtet sich nach den örtlichen Gegebenheiten, dem Bodenwert, den durch Ihr Bauvorhaben verursachten Nutzungsbeschränkungen des Nachbargrundstücks (z.B. Übernahme Ihrer Abstandsflächen).
    Zu 2.
    die Wirkungen eines Bauvorbescheides (Planungssicherheit, Verkürzung der Bearbeitungszeit des Bauantrages, etc.) werden durch Änderungen der Planung nach dem Bauvorbescheid beeinträchtigt. Inwiefern dies in Ihrem Fall Auswirkungen auf die Bearbeitungszeit des Bauantrages hat, hängt individuell von Ihrer Unteren Bauaufsichtsbehörde ab.

  2. Nochmalige Nachfrage

    Danke erst einmal für die Ausführungen. Kann man denn einen Wertminderungsrahmen benennen? Eine direkte Nutzungseinschränkung dürfte wohl nicht bestehen, also mehr eine Wertminderung durch den Baulasteintrag. Das Grundstück dürfte wie gesagt knapp 90.000 € Wert sein. Klar ist das Spekulation, aber ich kann es wirklich gar nicht einschätzen, was man da bieten müsste.
    Danke nochmals
    Ralf Gersting
    • Name:
    • Ralf Gersting

  3. Baulandqualität

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Der Unterschied für das belastete Grundstück liegt in dem teilweisen Verlust der Baulandqualität, denn die Bebaubarkeit wird durch die Baulast eingeschränkt. Subjektiv mag die Einschränkung nicht gegeben sein, wenn der Nachbar keine weiteren Baumaßnahmen plant. Es kann aber später anders kommen. Als Richtschnur würde ich die Differenz zwischen Baulandpreis und Hinterlandpreis sehen, multipliziert mit der von der Einschränkung betroffenen Fläche.

  4. Noch ein neues Problem

    Hallo,
    habe mit den letzten Ausführungen wunderbar die ca. Wertminderung errechnet. Jetzt war der Nachbar beim Bauamt und die sagten ihm, dass mein Garagendrempel Abstandsflächen erzeugen könnte? (angeblich nicht zwingend) und er erst in sechs Metern Abstand bauen dürfte. Ist das so und wenn ja und nicht zwingend, was kann man tun, um für den Nachbarn eine Rechtssicherheit zu erzielen?
    Vielen Dank nochmals
    Ralf Gersting
    • Name:
    • Ralf Gersting

  5. Rechtssicherheit

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Ganz sicher wissen Sie es erst wenn eine Baugenehmigung eingeholt wird. Aber wenn Sie hier
    • das Bundesland,
    • die Höhe der Wand der Garage einschl. Drempel,
    • die Länge der Wand auf der Grenze,
    • die Dachneigung (42 ° wissen wir schon) ,
    • die Orientierung (Trauf- oder Giebelseite (Traufseite, Giebelseite) auf der Grenze)

    mitteilen, auch ob schon eine weitere Grenzbebauung auf Ihrem Grundstück vorhanden ist und falls ja in welcher Länge und auf welcher Grenze, dann könnte man einen Versuch machen das hier zu klären.

  6. Infos für Klärungsversuch

    Hallo,
    ist schon super, dass sich hier jemand meinem Problem widmet. Bin wirklich sehr dankbar.
    Also:
    Bundesland: NRW
    Höhe: 3,30 m (ca. 2,85 m die Garage und 0,45 m Drempel
    Länge: 8,50 m
    Orientierung: normalerweise wäre der Giebel auf der Grenze, aber wir machen ja ein Walmdach.
    vorhandene Grenzbebauung: keine
    Wichtig noch mal: Rechtssicherheit durch die Baugenehmigung für mich ist klar, aber geht daraus auch hervor, dass der Nachbar nicht erst 6 m weiter bauen darf?
    Danke.
    Ralf Gersting
    • Name:
    • Ralf Gersting

  7. Abstandsflächen

    Foto von Martin G. Halbinger

    So wie Beschrieben erfordert Ihre Garage eine Abstandsfläche zum Nachbarn, die mindestens 3 m misst (gesetzl. Minimum). Diese ist durch Baulast (Abstandsflächenübernahme) beim Nachbarn zu sichern.
    Der Nachbar muss dann noch für seine Bebauung (soweit abstandsflächenrelefant) eine Abstandsfläche einhalten (mind 3 m), die sich nicht mit der Ihrigen überschneiden darf. 3 m von Ihnen und mind. 3 m von Nachbarn = mind 6 m.
    Soweit klar?

  8. und hier die Details aus der BauO NRW

    Foto von Martin G. Halbinger

    Auszüge aus der BauO NRW (etwas umsortiert):
    • § 6 Abstandflächen

    (11) In den Abstandflächen eines Gebäudes sowie ohne eigene Abstandfläche sind zulässig
    1. an der Nachbargrenze gebaute überdachte Stellplätze und Garagen bis zu einer Länge von 9,0 m ... ; die mittlere Wandhöhe dieser Gebäude darf nicht mehr als 3,0 m über der Geländeoberfläche an der Grenze betragen, die Grenzbebauung darf entlang einer Nachbargrenze 9,0 m und insgesamt 15,0 m nicht überschreiten, ...
    (4) Die Tiefe der Abstandfläche bemisst sich nach der Wandhöhe; sie wird senkrecht zur Wand gemessen. Als Wandhöhe gilt das Maß von der Geländeoberfläche bis zur Schnittlinie der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand ... Zur Wandhöhe werden hinzugerechnet:
    1. voll die Höhe von Dächern und Dachteilen mit einer Dachneigung von mehr als 70 ° ... (trifft nicht zu)
    2. zu einem Drittel die Höhe von Dächern und Dachteilen mit einer Dachneigung von mehr als 45 ° ... (trifft nicht zu)
    Das sich ergebende Maß ist H.
    (5) Die Tiefe der Abstandflächen beträgt ... 0,8 H, ... jedoch: In allen Fällen muss die Tiefe der Abstandflächen mindestens 3,0 m betragen ...
    (3) Die Abstandflächen dürfen sich nicht überdecken ...
    § 7 Übernahme von Abstandflächen auf andere Grundstücke
    (1) Abweichend von § 6 Abs. 2 Satz 1 ist zulässig, dass Abstandflächen sich ganz oder teilweise auf andere Grundstücke erstrecken, wenn durch Baulast gesichert ist, dass sie nicht überbaut und auf die auf diesen Grundstücken erforderlichen Abstandflächen nicht angerechnet werden ...
    Bei Ihnen wäre von der Gebäudelänge alles OK, nicht jedoch von der Wandhöhe, die ist 25 cm zu hoch. Die Dachfläche ist bei der Ermittlung nicht zu berücksichtigen, sodass sich die Mindesttiefe mit 3,00 m ergibt. Diese Abstandsfläche erstreckt sich jetzt auf das Nachbargrundstück, 3,00 m tief und 8,50 m breit. Sie darf sich mit anderen Abstandsflächen nicht überdecken und natürlich nicht bebaut werden. Errichtet der Nachbar ein Gebäude, das wiederum eine Mindestabstandsfläche von 3 m hat, so muss er von Ihrer Garage mindestens 6 m weg bleiben. Der korrekte und für alle unproblematische Weg ist der, eine Baulast einzutragen. Wenn Sie mit Ihrem Nachbarn an einem Strang ziehen und er den Bauantrag unterschreibt, können sie in Verhandlung mit der Behörde eventuell eine Duldung ohne Baulast erlangen, da die Überschreitung der Höhe nur geringfügig ist. Das kann Ihnen aber niemand hier garantieren. Sonst bleibt nur umplanen und die Wandhöhe auf 3 m reduzieren.

  9. Fehler, nicht 25 cm, sondern 30 cm zu hoch

    Foto von Martin G. Halbinger

    Ich hatte beim Schreiben das Maß falsch in Erinnerung.

  10. Alles Klar! Alternative?

    OK , damit kann ich das ja nun wirklich wegen unzumutbar abhaken.
    Alternativüberlegung: Darf mir das Bauamt den die Dachneigung auf 40 Grad begrenzen, obwohl wir der einzige Bungalow sind, alle anderen Häuser mindestens 1 1/2 geschossig sind und auch höhere Dachneigungen haben?
    Danke.
    Ralf Gersting
    • Name:
    • Ralf Gersting

  11. das ist schwer

    Foto von Martin G. Halbinger

    zu beantworten ohne die Rechtsgrundlagen zu kennen. Worauf beruft sich die Behörde? Welche Behörde, die Gemeinde/Stadt oder die Bauaufsichtsbehörde (= i.d.R. Landratsamt)? Gibt es Festsetzungen in einem Bebauungsplan?

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