Unser zukünftiger (?) Nachbar hat sich vorgestellt mit der Bitte, das vorgebene Baufenster nach hinten mal locker um 6 m zu überschreiten. Er will nicht 1,5 gestockig bauen, sondern 1stockig, da ist alles schön auf einer Höhe. Und wegen Hanglage und Grundstückslänge/-Form würde er damit unseren Garten schön flächig beschatten - Sommers wie winters. Deshalb gehe ich davon aus, dass ich damit nicht einverstanden bin und ihm dies auch baldigst mitteile. Jetzt die Frage hier: Hat er eine Chance, das dennoch genehmigt zu bekommen? Natürlich werde ich der genehmigenden Behörde ebenfalls mitteilen, dass ich mit einer Baufenstererweiterung um 6 m nicht einverstanden bin - wie alle Häuser in der Straße habe ich mich trotz schmaler Grundstücke und mit meinem Architekten gemeinsam innerhalb des Baufensters bewegt. Also, hat er eine reelle Chance oder nicht?
Gruß FM
ein Baufenster ist ein Baufenster ist ein Baufenster
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
ein Baufenster ist ein Baufenster ist ein Baufenster
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Stichworte Grundrechtsverletzung, drittschützende Wirkung des BPlans
Ich erinnere mich schwach an ein Urteil, das sich auf Art. 14 GG, "Eigentum verpflichtet", gestützt hat. Leider zu schwach, um es zu finden. Dort wurde erfolgreich mit dem Grundgesetz argumentiert, dass jemand, der durch einen Bebauungsplan in seinem Eigentumsrecht beschränkt ist, im Gegenzug darauf vertrauen kann, dass sich andere auch daran halten müssen. Ein Bebauungsplan kann meines Wissens im Einzelfall auch drittschützende Wirkung entfalten (§ 31 BauGB), d.h. Ausnahmegenehmigung nur dann, wenn sie auch mit den nachbarlichen Interessen vereinbar ist. Hier müssen aber Juristen ran, vielleicht sind welche unter den Forenteilnehmern.
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erstmal danke ...
erstmal danke und mal sehen was da noch kommt - juristisch wie auch allgemein. Vorsorglich hat der künftige Nachbar auch schon mal mit 2-geschossiger Vollgeschossbauweise gedroht, wenn wir nicht mit Baufensterexpansion einverstanden sind, obwohl nur 1,5 geschossig erlaubt ist. -
Oh OH, warm anziehen, Herr Müller,
nicht nur weil's Winter wird. Schätze, Sie haben einen "netten" Nachbarn erwischt, mit dem nicht gut-Kirschenessen ist. Ich würde nicht zögern und jetzt schon vorsorglich mit anwaltlicher Hilfe meine Rechte (und Pflichten) abklopfen. Dann sind Sie gegen Attacken wenigstens vorbereitet. Vielleicht ist die Drohung nur heiße Luft (oder er hat viel Vitamin B zur Behörde). -
noch die Ruhe selbst ...
vor dem Sturm?
Im Ernst, an sowas habe ich auch schon gedacht - wobei ich ja eher ein Freund der Methode "erstmal drüber reden, vielleicht auch bei einem Wein oder Bier" bin. Aber Sie haben Recht und ich werde meine Recht juristisch "abklopfen" lassen. -
Möglicherweise finden Sie ...
Möglicherweise finden Sie im folgenden Link schon mal was - oder stellen die Frage dort noch einmal. Kann mir vorstellen, dass solche Geschichten in unserem Land häufiger vorkommen. -
Klar, erst mal darüber schnacken,
aber wenn Ihr Nachbar wirklich so daherkommt, a la "Hoppla-jetzt-komme-ich-und-alles-tanzt-nach-meiner-Pfeife", wie von Ihnen dargestellt und sogar schon im Vorfeld droht ... na ja, also ich weiß nicht ... -
Zunächst einmal interpretiere ich es so:
Ein Bebauungsplan hat für alle Eigentümer der Grundstücke Vorgaben inne, die auch jeder einhalten muss. Wenn nun Abweichungen vom Nachbarn gewünscht sind, dann werden die Nachbarn dazu gehört, die mit den Änderungen nicht einverstanden sein müssen. Alles andere, was ich da lese, sind Drohgebärden, denen Sie keine Aufmerksamkeit schenken brauchen. Wenn er trotzdem 2-geschossig baut obwohl nur 1-schossige Bauweise zulässig ist, wird er dafür wohl keine Genehmigung erhalten haben oder widersetzt sich dieser und somit kann das Bauordnungsamt sofort einschreiten. In welchem Bundesland liegt denn das? Gerade die nachbarrechtlichen Belange werden auch im Zuge eines Genehmigungsverfahren überprüft. Ich würde mir da nicht so große Gedanken machen.
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to speak or not to speak:
Natürlich vergeht auch mir die Lust, wenn man in einer solchen Angelegenheit lediglich auf meine Zustimmung pocht und Alternativen "drohend" verpackt. Mal schauen.
Was den Ort des Geschehens angeht: NRW.
Was die Geschosszahl angeht: 1,5 sind erlaubt.
Wir haben vorsorglich das Bauamt über unsere Meinung bzw. Entscheidung informiert. Sie wussten auch gleich worum es ging - offensichtlich hat Herr Nett da schon eine ganze Menge Wind verbreitet.
Ist es denn so, dass ich in allen Dingen über Ausnahmen der Baugenehmigung auf dem nachbarschaftlichem Grundstück informiert werde? Sei es nun BF-Erweiterung oder Geschossaufstockung? -
Drohgebärden auch deswegen ...
Drohgebärden auch deswegen weil es finanziell schon einen Unterschied macht, ob nun großflächig eingeschossig oder kleinflächig zweigeschossig. Wenn Ihr zukünftiger Nachbar nicht gerade über Unmengen Geld verfügt, wird das wohl auch seine Entscheidung beeinflussen. Er reagiert nur ein wenig trotzig, denke ich, da er ja der Meinung ist, dass Sie keinerlei Nachteile dadurch haben, sondern nur Vorteile (und diese konstruiert er durch Überspitzungen). Bellende Hunde beißen nicht! Keine Angst! -
Soweit ich informatiert bin (Laienmeinung)
erhalten Sie höchstens eine Abschrift der Baugenehmigung (inkl. der dort genannten Auflagen). Wenn durch das Bauvorhaben von Gesetzes wegen Ihre Interessen berührt werden, dann werden Sie vorher von der Behörde "gehört". -
Wenn eine Dispens erteilt wird ...
Wenn eine Dispens erteilt wird bzw. werden soll, dann werden Sie als Nachbar vorher um Stellungnahme aufgefordert. Da können Sie dann dagegen stimmen. Wenn eine Baugenehmigung erteilt wird, dann wird diese nur erteilt, wenn der Nachbar sich an die Auflagen des vorhandenen B-Planes gehalten hat. Wie schon gesagt, im Baugenehmigungsverfahren werden auch nachbarrechtliche Dinge geprüft. Ob der Nachbar sich dann an die Baugenehmigung hält, dass müssen Sie schon im Auge behalten. Es kann aber auch sein, dass er sicher eine Genehmigungsfreistellung gem. § 67 BauO NW einholt, dann wird es etwas komplizierter. Dann prüft das Bauamt in der Regel nicht mehr, vereinfacht ausgedrückt. Dann muss Ihr Nachbar Sie aber von seinem Bauvorhaben in Kenntnis setzen. Sie können das erkennen, wenn an der Baustelle ein DINAbk. A 4 Bauschild hängt mit einem großen grünen Kreis (Genehmigungsfreistellung), andernfalls ist der Kreis rot (Baugenehmigung) -
@FPT
Das ist nicht richtig - nur beim Genehmigungsfreistellungsverfahren muss der Bauherr die Nachbarn vom Bauvorhaben in Kenntnis setzen. Zusammen mit der Baubeginnsanzeige eine Woche VOR Baubeginn. -
ihr Nachbar
muss erstmal einen Befreiungsantrag stellen.
Das Amt prüft in diesem Fall, ob die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und ob die geplante Abweichung städtebaulich vertretbar ist. Auch eine nicht beabsichtigte Härte kann zu einer Befreiung führen.
Die Zulässigkeit einer Befreiung setzt allerdings voraus, das sich das BVAbk. in Bodenrechtlicher Hinsicht um einen atypischen Sonderfall handelt. Denn: Will die Gemeinde generell Bauten zulassen, die dem Bebauungsplan widersprechen, muss sie ihn ändern. Durch Verwaltungsakt darf ein Bebauungsplan nicht außer Kraft gesetzt werden.
Wenn zu lax mit § 31 umgegangen wird, hebelt sie den - sagen wir mal "demokratischen Dienstweg" eines Bebauungsplan-Verfahrens aus (Beteiligung der Bürger, TöB etc.)
Am einfachsten ist es, wenn das "Wohl der Allgemeinheit" eine Befreiung erforderlich machen (dies ist allerdings kein spezifisch Bodenrechtlicher Belang - dieser wird dadurch hergestellt, das es zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen vernünftigerweise geboten ist, das BV mit Hilfe der Befreiung an diesem Standort durchzuführen)
Satz 2 besagt, das die Abweichung städtebaulich vertretbar sein muss. Gleichzeitig soll sie aber atypisch sein ... das bedeutet, eine Abweichung kommt nicht in Frage, wenn die Situation für nahezu jedes Grundstück im Planbereich gleich wäre ...
womit wir bei Satz 3 wären, der besagt, das eine unbeabsichtigte Härte vorliegen muss, die eine Abweichung erforderlich macht. Hier geht es um das Grundstück selbst, das wegen seiner Lage oder seines Zuschnitts entgegen den möglichen Vorstellungen der Gemeinde tatsächlich nicht bebaubar ist, die Gemeinde jedoch vermutlich die Bebauung zugelassen hätte, wenn die Besonderheit des Grundstücks bei der Aufstellung des B-Plans berücksichtigt worden wäre.
In allen Fällen muss die Abweichung - auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen - mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein.
Die Grundzüge der Planung dürfen nicht berührt werden, das muss bei jeder Befreiung beachtet werden.
Zu den Nachbarn: Eine Befreiung verletzt den Nachbarn in seinen Rechten, wenn die Behörde bei der Ermessensentscheidung nicht die gebotene Rücksicht auf dessen Interessen genommen hat.
Eine Gemeinde wird also normalerweise ein Planänderungsverfahren in Gang setzen, wenn von nachbarschützenden Vorschriften befreit werden soll. Oder sie sichert sich in diesem Fall über Einzelzustimmungen ab.
keine Rechtsberatung! -
Frage am Rande, Herr Müller,
wer war denn der Vorbesitzer? Vielleicht die Stadt/Gemeinde selbst? Mir sind Fälle bekannt, da wurden "zugeneigten" Käufern Grundstücke mit Sondergenehmigungen verkauft und/oder Bebauungspläne so "umgebogen", dass alle nur noch staunten und nichts machen konnten, angesichts der Verfilzungen und der juristischen "Grauzonen"-Politik im Hintergrund. Das soll Sie aber nicht beunruhigen, nur sensibilisieren. Recht haben und Recht bekommen sind in diesem Bananenstaat meist zwei Paar Stiefel. -
OT: Danke HP für die Richtigstellung.
OT: Danke HP für die Richtigstellung. -
sowohl als auch ...
Damit meine ich die Sensibilisierung als auch Beunruhigung. Denn es ist tatsächlich die Stadt, die das Grundstück vorher besass, bzw. eine Verwertungsgesellschaft.
Letztendlich ist aber noch keine Genehmigung ausgesprochen - davon gehe ich aus, wenn ich das Bauamt richtig verstehe. Und den Rest werden wir auch noch ins Baufenster zurückschaukeln. -
Viel Glück und Standhaftigkeit,
Herr Müller
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