Ich habe eine reine Interessensfrage.
Wir haben letztes Jahr ein Grundstück gekauft, das ursprünglich 170 € pro m² kosten sollte. Da das Gelände Altlasten beinhaltet, gleichzeitig hohes Grundwasser hat und aufgefüllt wurde, hat uns der Verkäufer darauf hingewiesen, das mit erhöhten Gründungskosten zu rechnen ist, nach seiner Einschätzung ca. 5000 € maximal je nach Tiefe der Auffüllung. Diese 5000 € hat er im Kaufpreis berücksichtigt und den m² Preis auf 160 € gesenkt und gleichzeitig folgende Formulierung im Kaufvertrag aufgenommen:
Die Aufbereitung des Geländes lässt eine direkte Bebauung nicht zu, d.h. : die Fundamente des Bauvorhabens des Käufers müssen auf den ursprünglichen (= gewachsenenen Boden) abgesetzt werden. Bei Nichtunterkellerung können hierdurch zusätzliche Kosten für den Verkäufer entstehen.
Die verdrängten Bodenmassen, die nicht wieder eingebaut werden können, werden auf Kosten des Verkäufers abgefahren und entsorgt.
Die Gründung war natürlich teurer als 5000 €, wir haben insgesamt ca. 20000 € aufgewendet. Dies wurde nach den Anweisungen eines Geologen durchgeführt, der ein Bodengutachten auf Basis der Statik des Hauses gemacht hat. Zur Info, das Haus hat keinen Keller, 12,25 mal 8,60 in der Grundfläche. Die Empfehlung Grundfläche plus 1 Meter und dann im 45 Grad Winkel abwärts an allen Seiten mit Kies oder Schotter auffüllen. Der Tiefbauer hat Schotter mit Verdichtungsgrad 2,2 genommen, keinen Recycling Schotter, was der Geologe auch nicht empfohlen hat.
Die Kosten sind natürlich zunächst ein Schock. Rein rechtlich würde ich die Sache allerdings so sehen, das ein Anspruch an den Verkäufer nicht abgeleitet werden kann, da auf die Tatsache bereits im Kaufvertrag hingewiesen wurde. Was uns jetzt allerdings iritiert ist die Tatsache, das der Verkäufer anderen anbietet, sich eventuell an den Gründungskosten über 5000 € zur Hälfte zu beteiligen. Da ich nicht an barmherzige Samariter glaube und es sich bei 16 Grundstücken um eine sehr hohe Summe Geld handelt, stellt sich mir die Frage, ob hier doch eine juristische Verpflichtung des Verkäufers zum Schadensersatz vorliegt.
Kennt jemand dazu entsprechende Verordnungen so das der Besuch eines Anwaltes hier vielleicht Sinn macht?
Sind erhöhte Gründungskosten ein Grund zur Kaufpreisminderung
BAU-Forum: Normen, Vorschriften, Verordnungen etc.
Sind erhöhte Gründungskosten ein Grund zur Kaufpreisminderung
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Also, zum einen ...
Also, zum einen hat er Sie auf einen Mangel hingewiesen. Dieses hat er im Kaufvertrag verankert. Der Fehler Ihrerseits war, zu kaufen, ohne vorher (!) eine Baugrunduntersuchung einzuholen. Dieses hätte m.E. sogar zwingend erfolgen müssen. Zum anderen, hat der Tiefbauer Sie eventuell über den Nuckel gezogen? -
Was macht sie stutzig?
Danke für die Antwort.
zu 1. Hätte ich natürlich machen müssen aber ich hätte es auch zu den erhöhten Gründungskosten erworben, bei uns in der Gegend gibt es nicht viele erschwingliche Grundstücke.
Warum meinen sie das der Tiefbauer uns über den Leisten gezogen hat?
Generell gehe ich auch davon aus, mein Pech und Problem. Mich hat es halt nur juristisch interessiert ob der Verkäufer doch haftbar gemacht werden kann. -
Also bei der Größe ...
Also bei der Größe haben wir eine Fläche von 151 m². Wenn dann im 45 °-Winkel abgeböscht wird bin ich nach einem Meter wieder auf der Hausgröße. Also kann er nicht viel tiefer gegangen sein, sonst wäre es etwas komisch. Das Abfahren übernimmt der Verkäufer, bleibt also Boden lösen übrig. Kann nicht viel mehr als 3 € Kosten per Kubik, hatten gerade diese Diskussion hier. Gehen wir jetzt mal von 200 Kubik neu einzubringendem Material aus, Füllsand lagenweise einbauen und verdichten kostet hier 16,50 (inkl. Plattendrucktest) bin ich bei 4000 €. Für Norditalien ist Thali der Spezi was Preise anbelangt, aber 20 Mille sind schon heftig. Oder Sie haben sich eine Supersonderspezialausfertigung geben lassen. Aber für den Kurs bekommt man hier eine Pfahlgründung billiger.. -
Habe ich mich missverständlich ausgedrückt
Da habe ich mich etwas missverständlich ausgedrückt. Plus 1 Meter ist nicht die Tiefe, sondern die Bodenplatte plus 1 Meter an allen Seiten. Insgesamt also 14,25 mal 10,60 und dann 45 Grad in die Tiefe. Das Gelände ist insgesamt 2,25 hoch aufgefüllt worden. Insgesamt wurden (inklusive Garage, Zufahrt und Terrasse) ca. 500 cm3 Schotter (Bei Verdichtungsgrad 2,2 1200 t) eingebracht, die Belege habe ich auch noch. Mit Sand kann man ja meines Wissens nur bis 1 m Tiefe gründen. Der Preis Schotter lag bei 31 €, die Erdbewegung pro cm3 bei 3,40 €, da es noch auf dem Gelände verteilt werden musste.
Was ist denn eine Pfahlgründung, höre ich zum ersten Mal. -
"langsam" zum mitschreiben
Hausfläche plus allseitig 1 m unter 45 Grad ergibt 127.20 m² ...
wenn ich's richtig lesen war die Gründungstiefe ca. 1.00 m das heißt 127.20 m³ Aushub inkl. Abfuhr = ca. 1081,- Eurinchen ... "plus" Einbau Schotter (bei uns sehr teuer) ca. 2989 Eurinchen macht zusammen 4070,- Eurinchen ... + Eichel'se MwSt. = 4721.20 Eurinchen ... so was habe ich "jetzt" übersehen? ... Fundamente samt Bodenplatte ohnehin nötig ... sprich sowieso Kosten ... wer hat dann die fehlenden 15.000 Eurinchen eingesackt? -
"Beitrag"
überschnitten ... "oweh oweh" 2.20 m Bodenaustausch jetzt wird's klarer ... was soll man da noch sagen? ... eine Pfahlgründung wär sicher um einiges günstiger gewesen ... "obwohl" ich glaube ich hätt da spontan gleich zu einem Keller geraten (!) -
Also wenn ich die Fläche nehme ...
Also wenn ich die Fläche nehme 2,25 raus und 2,25 rein, Winkel lass ich außer Betracht, dann komme ich laut Algebra auf eine Menge von 339 Kubik. Wenn ich jetzt noch bisschen Winkel berücksichtige, dann hätte ich deutlich unter 300 Kubik. Machten also mindestens fragliche 200 Kubik. Die sind dann wohl in der Auffahrt untergegangen. Was man Ihnen da allerdings eingebaut hat, versteh ich allerdings nicht so ganz. Ich bin ja nun kein Statiker, lass mich aber gerne belehren. Denn so, wies beschrieben ist, stehen Streifenfundamente ja teilweise immer noch im schlechten Boden drin. Also Statiker: macht mich fertig ... -
Na wenn wir schon dabei sind ...
Na wenn wir schon dabei sind Hallo Sepp ...
)
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Ich versuche es mal von Vorne so laienhaft wie ...
Ich versuche es mal von Vorne so laienhaft wie ich das kann
Vorgabe des Bodengutachtens: 14,25 mal 10,60 = 151 m² ist die zu gründende Fläche. Die Gründungstiefe beläuft sich auf ca. 2,25 m kommen knapp 340 m³ zum zusammen. Dazu noch die 45 Grad in die Tiefe von der Bodenplatte auf 2,25 Gründungstiefe. Insgesamt halt knapp 500 cm3 Boderersatz bzw. Bodenaufschüttung. Bodenplatte und Fundamente sind da richtigerweise außen vor. -
"Hallo" Rüdiger
... ganz ehrlich bei der Ausführung wird mir auch ganz schwindlig ... "wenn" man des Geld schon so verschleudert dann hätt man des beste draus machen sollen ... ich sach Haus kleiner und dafür nen Keller (!) -
ot "aber"
haste gelesen ... 3.40 €/m³ und des auch noch auf'n Gelände verteilt ... scheint gar ned weit weg von mir zu sein
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"zurück" zum Thema
500 m³ Aushub mit Entsorgung? oder wurden die gesamten 500 m³ auf'n Grundstück verteilt ... m. Abfuhr = 4250.- € o. Abfuhr = 1700.- € ... "plus" Einbau Schotter a. 31.- (ihre Angabe me. nach zu viel) = 15500,- € ... sprich 1700,- + 15500 + MwSt = ca. 20.000 € ... habe ich's nun richtig verstanden?
"Alternative" Pfahlgründung oder ausgebaggerte Fundamente mit Beton gefüllt oder gleich nen Keller ich glaub im Zusammenhang mit der zu gründenen Bodenplatte samt Frostschürzen wär'n die genannten Alternativen sicher preiswerter gewesen (!) -
tiefer graben ..
bedeutet gleichzeitig auch seitlich mehr Aushub und damit mehr kosten.
20 kiloeuro ist heftig - hoffentlich waren baugrundgutchten, Gründungsvorschlag
und Gründungsberechnung billig
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Zurück zur Frage
Hallo Herr Thalhammer
Ich denke sie haben es so in etwa. Zur Erklärung der Sache warum so viel rein und raus. Als ich das Gelände gekauft habe (Dezember) war es nicht in der heutigen Form. Danach ist nach einem Sanierungsplan der Boden umverteilt und gleichzeitig angehoben worden bis auf 1 m unter die spätere Geländehöhe. Der ursprünglich gewachsenen Boden befindet sich bei ca. 54 NNAbk., die Bodenplatte liegt dann bei 56,25 NN. Die Umgestaltung wurde im Januar gemacht, das Gelände bekam ich erst Anfang März übergeben, dann kam mein Geologe um auf Basis der neuen Bodenlage und der Statik des Hauses eine Gründung vorzuschlagen. Er hat halt vorgeschrieben das der Boden von 55,25 bis auf 54 ausgekoffert werden muss und dann durch anderes Material zu ersetzen ist. Ebenso soll von 55,25 bis auf 56,25 aufgefüllt werden mit dem selben Material. Insofern stimmen die verdrängten Massen (insgesamt ca. 440 cm3) nicht mit den eingebauten Massen überein (ca. 500 cm3). Ungefähr 300 cm3 Erde sind abgefahren worden (nicht auf meine Kosten). Insofern waren es 500 * 31 € * MwSt für Schotter Typ HWKAbk. 0/56 plus 440 * 3,4 * MwSt für Aushub und Umverteilung der Erde auf dem Gelände. Die 500 cm3 kann man nachvollziehen, wenn man alle Voumen von überstehehenden Erkern, Garagen, Schrägen, Terrassen etc. mal exakt ausrechnet, die Masse stimmt.
Wir haben auch am Anfang über einen Keller gesprochen mit dem Bauunternehmer und die Kosten, aber Aufgrund des hohen Grundwasseranteils wäre eine weiße Wanne notwendig geworden was das ganze noch mal verteuert hätte und eigentlich wollten wir auch keinen, ich wohn halt lieber in der Fläche statt in der Höhe.
Noch mal die Frage, was ist denn bitte eine Pfahlgründung und was sind die Vor- und Nachteile (Vorteile, Nachteile)? Was die Preise für Schotter betrifft, was sind denn übliche Preise für Schotter aus dem Steinbruch?
Aber zurück zu meiner eigentlichen Frage, sind diese erhöhten Gründungskosten ein Mangel des Grundstückes so das sich hier eine Haftung des Verkäufers ableiten lässt? Ich frage mich halt immer noch warum er freiwilig bei einigen sich an den Gründungskosten beteiligt, wenn er nach Rechtslage doch offensichtlich erst mal nicht dazu verpflichtet ist. -
Hallo Herr Sollacher Die Kosten zur Gründung und ...
Hallo Herr Sollacher
Die Kosten zur Gründung und der Geologe sind im Festpreis des Hauses enthalten, für mich also kostenneutral. Der Preis des Grundstückes ist ja auch um 5000 € reduziert wegen der zu erwartenden aufwendigen Gründung. Meine unerwarteten Mehrkosten belaufen sich auf 15000 € wobei ich Terrasse, Einfahrt. sicherlich hier auch noch abziehen muss, das hat mit Gründung nichts zu tun. Das ganze mit Recycling Schotter hätte die Kosten sicherlich noch mal erheblich gedrückt (5000 bis 6000 €) je nach Schottertyp, aber bei RCL Schotter habe ich halt ein komisches Gefühl. In der Preislage 10000 bis 12000 € (je nach Hausgröße) liegen dann aber auch die Gründungskosten der anderen Hausbauer in der Gegend (alle ohne Keller), die ihre Angebote von verschiedenen Tiefbauern haben. -
Rechtslage versus Marktlage
Ich denke mal, den Verkäufer treibt ehr die Marktlage. Jetzt wo "ein Dummer" (die "ersten" sind halt meist die "Dummen"
) mal rausgefunden hat, was es wirklich kostet, steht natürlich zu befürchten, dass weitere Käufer sich erst mal bei Ihnen informieren, wie es denn so bestellt ist mit den wahren Gründungskosten und dem Verkäufer dann einen Vogel zeigen, wenn der Ihnen 5000 runterlassen will.
Von meinem (Laien-) Bauchgefühl her denke ich, dass Sie da schlechte Karten haben. Das gleiche Gefühl sagt mir aber auch, dass 500 m³ Schotter verdammt viel sind und der Preis auch nicht gerade günstig ist (bei uns war es meine ich deutlich weniger). -
Bereits alles verkauft
Weitere Käufer scheiden eigentlich aus da alles bereits verkauft ist. Ich vermute eher Angst vor negativer Presse. -
na dann
sollten sie mal gute Kontakte zu den anderen Käufern aufbauen und ggf. vergleichen, welche Verträge die haben. Unterscheiden die sich? außerdem die Frage: Will sich der Verkäufer nicht an Ihren Kosten beteiligen? Gab es schon Gespräche, in denen Sie ihn auf seine "Großzügigkeit" gegenüber andern angesprochen haben? Was ist mit der "schlechten Presse". Warum hat er die zu fürchten? Ist der Verkäufer die Stadt, ein Unternehmen oder eine Privatperson? -
was denn?
"Mehrkosten belaufen sich auf 15000 €" .. abzgl. "Terrasse, Einfahrt" ...
"In der Preislage 10000 bis 12000 € (je nach Hausgröße) liegen dann aber auch
die Gründungskosten.. "
oder Gründungsmehrkosten? eben die finde ich erheblich.
wie von Sepp Thalhammer schon angedeutet: dazu gibt's alternativen.
nur fallen die eben nicht vom Himmel, sondern müssen erarbeitet, erdacht
oder erträumt werden.
wir haben grad die Gründung für e. bau mit 4 m Gründungstiefe und über 220 m² grdfl.
geplant - (mehr) kosten liegen in ihrer genannten Größenordnung .. wobei ich
ja ihre kosten nicht so recht auseinandernehmen kann, muss ich aber auch nicht.
jedenfalls wären 2,5 m Tiefergründung bei gut 100 m² sicher günstiger
zu planen und auszuführen, als das bei ihnen geschehen ist.
warum sollte der Verkäufer für den differenzbetrag geradestehen?
weil der - marktkonform, hr. Sigge - e. billige Gründungsempfehlung mit
der folge e. teuren Ausführung obendraufgelegt hat? kann ich mir nicht vorstellen.
das übliche "generalbodengutachten", 4 Bohrungen für Neubaugebiete mit 30
Bauplätzen, inkl. Pauschalgründungsempfehlung .. das war für spitzrechnende
Bauherren und für sorgfältig planende Architekten und Ingenieure noch nie der Bringer. -
Nochmal denn zur Frage ...
Nochmal denn zur Frage der Mangel war bekannt, der Verkäufer hat Sie darauf hingewiesen und es hat im Vertrag seinen "Niederschlag" gefunden. Nach dem Urteil des OLG Bamberg muss der Verkäufer Sie auf Mängel hinweisen. Wenn ich das Urteil richtig gelesen habe, muss er Sie nicht auf die Sanierungskosten (in dem Fall ging es um eine gebrauchte Immobilie, dem Verkäufer waren Mängel bekannt, hatte aber gehofft, dass der Käufer sie nicht merkt) hinweisen, was meiner Meinung nach auch eindeutig zu viel wäre, da es überall 48 verschiedene Möglichkeiten der Sanierung gibt. Fazit: aus meiner Sicht keine Möglichkeit, aber es mag Anwälte geben, die das anders sehen. -
Hallo Herr Sigge Ich kenne die anderen Käufer ...
Hallo Herr Sigge
Ich kenne die anderen Käufer gut wir haben (fast) alle gemeinsam unterschrieben und zwar den gleichen Vertrag (mit Ausnahme des Grundstückes natürlich ;o) ). Der Verkäufer ist eine GmbH und halb städtisch und eigentlich gemeinnützig im Wohnungsbau tätig. Außerdem gibt es anderer Stelle ein Neubaugebiet, das mit ähnlichen Problemen zu kämpfen hat, da muss er sich an den Kosten wohl beteiligen, weil der Passus nicht im Vertrag steht. Die Presse ist derzeit also schon negativ. Ich habe ihn schon mehrfach darauf angesprochen, aber noch nicht mit der Großzügigkeit gegenüber anderen gewunken.
Ich sehe eigentlich auch keine rechtliche Handhabe und bin erst im Nachhinein stutzig geworden, da er auf massives Drängen anderen eine mündliche Kostenteilung für den Betrag über 5000 € angeboten hat. Das war allerdings vor der Kaufpreisfälligkeit, ob er sich jetzt an diese mündliche Zusage noch erinnern kann ist eine andere Frage.
Ich wollte halt jetzt noch einmal das Gespräch mit ihm suchen zu dem Thema, vorher aber wissen. ob ich nur zu einer Good Will Aktion gehe oder ob es doch irgendwo die Möglichkeit einer Forderung gibt, um meine Position zu verbessern. Ich entnehme den Beiträgen, das dem nicht so ist. Erst mal vielen Dank zu den vielen Beiträgen. Abgesehen davon entnehme ich, das es Alternativen gibt zur Gründung die den selben Zweck erfüllt hätten. Das werde ich mal mit meinem Bauleiter und dem Geologen besprechen.
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