Beweissicherung bei Baumängeln: Methoden, Kosten & Gutachter-Auswahl
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Ja was denn nun?

Rechtsfragen

Wenn die Mängel im Abnahmeprotokoll festgehalten sind
Wenn die Mängel im Abnahmeprotokoll festgehalten sind

Das ist so nicht richtig Herr Kirschner und Herr Dühlmeyer!
Hallo zusammen, bei unserer Eigentumswohnung (Neubau) wurden bei der Bauabnahme einige größere und auch kleinere Baumängel dokumentiert. Einige Mängel hat der Bauträger daraufhin auch beseitigt, die anderen (kleinere) Mängel nicht. Da die Abnahme jetzt schon 1 1/2 Jahr her ist, haben wir Ihm nun eine Mängelrüge zukommen lassen. Nach Ablauf der Frist, bekommt er dann noch eine Nachfrist. Wenn er nach Ablauf der Nachfrist die Mängel noch nicht beseitigt hat, werden wir eine Selbstvornahme vornehmen.

Nun meine Fragen:

1.) Müssen wir diese Mängel beweisen können, oder muss der Bauträger beweisen, dass es keine Mängel sind, da diese im Mängelprotokoll der Bauabnahme aufgelistet wurden?

2.) Reicht es aus, die Mängel mit Fotos zu dokumentieren, oder müssen wir einen Gutachter bestellen.

Die Mängel zu beseitigen, wird einen 4-stelligen €-Betrag kosten, den wir natürlich nicht bezahlen wollen. Da ist einiges Unklar und möglicherweise von Ihnen falsch interpretiert.

Ich rate Ihnen einen Bau-Rechtsanwalt aufzusuchen.

Gruß was ist denn unklar oder falsch interpretiert? Rechtsfragen beantworte ich nicht.

Gruß Was gehen Sie die Abnahmemängel Ihrer Eigentumswohnung an? Dafür ist der Bauherr und die Hausverwaltung zuständig. Dann ist unklar ob es Mängel am Allgemeineigentum oder Sondereigentum sind. Mängel im Abnahmeprotokoll führen allgemein zu Abz^Abk.ügen oder gar Verweigerung der Schlussrechnung. Wieso ist über 18 Monate nichts geschehen? Informieren Sie sich beim Immobilienverband Ihres Hausverwalters über die Ehrenordnung der Verwalter, die Auswahlkriterien für Verwalter und über die Vorschriften über die Übernahme einer Hausverwaltung. Sie müssen erst mal den Verantwortlichen finden, der für die Mängel zuständig ist. Ich sehe hier den Verwalter in der Pflicht, eine ordentliche Verwaltung sorgt für die Mängelbeseitigung. Das kann aber auch der Verkäufer Ihrer ETW sein, oder haben Sie die Mängel mit der ETW gekauft? Alle diese Punkte klärt ein Fachanwalt. und von beiden Parteien unterschrieben wurden, sind die Erfolgsaussichten bei einer Klage/Klageandrohung gut.

Man hat auch eine Chance, die Anwaltskosten erstattet zu bekommen, wenn man mit mehreren Schreiben keinen Erfolg hatte, es androht einem Anwalt zu übergeben und es nicht zu einer Klage / einem Urteil kommt.

In der Regel kommt es aber zu einem Vergleich statt zu einem Urteil, dann hat der Richter wieder einen sauberen Schreibtisch und man kann nicht in die nächste Instanz gehen und jeder zahlt seine Anwaltskosten selbst.

Dann hat man diese Kosten doch an der Backe. Beim Unternehmen sind sie Betriebsausgaben, die das FA berücksichtigt.

Ein guter, engagierter Anwalt für Baurecht ist so selten wie ein weißer Elefant. @Klaus Kirschner: Warum gehen mich die Abnahmemängel unserer Eigentumswohnung nichts an? Der Verwalter ist NUR für die Mängel des Gemeinschaftseigentums zuständig und NICHT für die des Sondernutzungsrecht!

Mir geht es nur darum, ob ich nach Ablauf der Fristen Fotos machen kann und die Mängel beseitigen lassen darf, oder ob ich damit "Beweismaterial" vernichte? Am Ende durch ein Gericht!

Haben Sie ein Abnahmeprotokoll für Ihr Sondereigentum, in dem die Mängel an ihrem Sondereigentum festgehalten sind? Dann ist das die Basis für das weitere Vorgehen.

Wenn es sich um Mängel am Gemeinschaftseigentum handelt, müssen Sie die Ansprüche gegenüber der GEMEINSCHAFT geltend machen, die sich dann am Mängelverursacher schadlos halten kann (sofern möglich!)

Ich kann Ihnen aber auch nur raten, einen Anwalt zu konsultieren. Es geht auch darum, ob Sie klageberechtigt sind und die richtige Stelle verklagen. Mängel im Abnahmeprotokoll des Allgemeineigentums sind wohl unstrittig, aber Sie sind als Sondereigentümer nicht klageberechtigt. Klagen könnten Sie hier nur gegen den Verwalter wegen Untätigkeit. Mängel an Ihrem Sondereigentum betreffen nur den Vertrag von Ihnen mit dem Verkäufer, den können Sie verklagen. Sie können Fotos machen soviel Sie wollen wenn keine fremden Rechte verletzt werden. Bei neuen Mängeln nach der Abnahme kehrt sich die Beweislast um und Sie müssen die Mängel beweisen. Damit ist schon einiges unklar und wird von Ihnen falsch interpretiert. Wie sich die Mängel auf die Teilungserklärung auswirken ist auch unklar. Letztlich gibt es Mängel die verjähren und welche die nicht verjähren. Es bleibt Ihnen nur der Fachanwalt. Tut mir leid, aber ist leider mal wieder so.
Er muss darf kann oder soll nicht nur die Geminschaft in die Pflicht nehmen, Herr Dühlmeyer!
Und auch nicht nur der Verwalter ist wegen Untätigkeit dran, denn eben gerade der darf nicht ohne Bevollmächtigung der Eigentümergemeinschaft, Herr Kirschner!
Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle wesentlichen Bestandteile des Gebäudes sowie alle Anlagen und Einrichtungen, welche dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (§ 5 Abs. 2 WEG^Abk.). Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum kann der einzelne Erwerber seine Ansprüche zum Teil selbstständig und im Übrigen unter Mitwirkung der übrigen Miteigentümer geltend machen:
Anspruch auf Mängelbeseitigung
Nach der Rechtsprechung des BGH ist jeder Erwerber berechtigt, Beseitigung der Baumängel am Gemeinschaftseigentum auf der Grundlage des mit ihm geschlossenen Vertrags zu beanspruchen (BGH, Beschluss v. 10.5.1979, VII ZR 30/78, NJW 1979,2207 ff. ; BGH, Beschluss v. 30.4.1998, VII ZR 47/97, NJW 1998,2967).
Der einzelne Erwerber ist auch berechtigt, ohne Mitwirkung der Eigentümergemeinschaft dem Bauträger eine Frist zur Beseitigung der Baumängel zu setzen. Abweichend von dem alten vor dem 1.1.2002 geltenden Recht ist die Frist gemäß §§ 637 ff. BGB^Abk. nicht mehr mit einer Ablehnungsandrohung zu verbinden. Dies hat zur Folge, dass nach Fristablauf der Anspruch auf Beseitigung der Baumängel nicht untergeht. Es ist daher durchaus möglich, dass die einzelnen Erwerber dem Bauträger unterschiedliche Fristen zur Mängelbeseitigung setzen.
Hinweis
Anspruch steht jedem Erwerber zu
Jeder Erwerber hat einen Anspruch auf Beseitigung aller Baumängel. Die Erwerber bilden insoweit eine Mitgläubigergemeinschaft gemäß § 432 BGB. Die Forderung zur Beseitigung von Baumängeln stellt deshalb eine Forderung auf Leistung an alle Miteigentümer dar.
Selbstvornahme
Kommt der Bauträger der Aufforderung zur Mängelbeseitigung innerhalb der ihm gesetzten Frist nicht nach, so ist der einzelne Erwerber auf der Grundlage seines Vertrags an sich berechtigt, den Baumangel selbst oder durch einen Drittunternehmer beseitigen zu lassen. Hieran ist der einzelne Erwerber allerdings gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gehindert. Für die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten des gemeinschaftlichen Eigentums ist danach zwingend der Verwalter nach Maßgabe der Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig. Der einzelne Erwerber kann von dem Bauträger deshalb bei nicht fristgerechter Mängelbeseitigung einen Kostenvorschuss an die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Durchführung der Beseitigung von Baumängeln beanspruchen. Die Ersatzvornahme ist sodann durch die Eigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, durchzuführen. Der einzelne Erwerber hat gegen die Eigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Mängelbeseitigung im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 5 WEG).
Rücktritt
Das Recht auf Rücktritt vom Vertrag mit dem Bauträger, weil dieser nicht fristgerecht Mängel am Gemeinschaftseigentum beseitigt hat, ist jedem Erwerber vorbehalten. Hierdurch werden die Rechte der Gemeinschaft nicht berührt, weil lediglich der individuelle Vertrag zwischen Bauträger und Erwerber rückabgewickelt wird.
Großer Schadensersatz
Wie oben dargelegt beinhaltet der Anspruch auf großen Schadensersatz die Rückgängigmachung des Vertrags mit dem Bauträger sowie die Erstattung des darüber hinausgehend entstandenen Schadens. In diesem Fall gibt der Erwerber die Wohnung also an den Bauträger zurück und fordert die Erstattung der bereits gezahlten Vergütungen sowie möglicherweise die Erstattung weiter gehender Schäden. Auch dieser Anspruch berührt die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht. Jeder Erwerber kann diesen Anspruch also individuell, geltend machen.
Minderung und "kleiner Schadensersatz"
Nur die Eigentümergemeinschaft kann entscheiden, ob Minderung oder der so genannte kleine Schadensersatzanspruch geltend gemacht werden soll, weil beide Gewährleistungsrechte nicht miteinander vereinbar sind. Dem Veräußerer ist es nach der Rechtsprechung des BGH nicht zuzumuten, einigen Wohnungseigentümern Minderung und anderen Schadensersatz, etwa in Form der Erstattung von Mängelbeseitigungskosten, zahlen zu müssen (BGH, Beschluss v. 10.5.1979, VII ZR 30/78, NJW 1979,2207). Der einzelne Erwerber kann danach keine Minderung seines Kaufpreises wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum individuell ohne Zustimmung seiner Miteigentümer gegenüber dem Bauträger geltend machen.
Hinweis
Ausnahme
Etwas anderes gilt ausnahmsweise dann, wenn ein Baumangel am Gemeinschaftseigentum ausschließlich die Nutzung und den Wert seiner Wohnung beeinträchtigt (BGH, Beschluss v. 15.2.1990, VII ZR 269/88, NJW 1990,1663). In diesem Fall sind die Interessen der Miteigentümer nicht tangiert, und der einzelne Erwerber kann Ansprüche auf Minderung oder auf den kleinen Schadensersatz geltend machen.
Hat die Gemeinschaft sich entschieden, für Baumängel am Gemeinschaftseigentum eine Minderung der Vergütung zu beanspruchen bzw. Schadensersatz in Form von Mängelbeseitigungskosten geltend zu machen, so ist der einzelne Erwerber mit individuellen Ansprüchen auf Beseitigung der Mängel bzw. Zahlung eines Kostenvorschusses an die Gemeinschaft ausgeschlossen.
Verwendung der von der Gemeinschaft vereinnahmten Zahlungen des Bauträgers
Ob und in wie weit eine Klage oder ein sonstiges vorgehen gegen den Bauunternehmer, Auftragnehmer oder Bauträger etc. Erfolg hat, hängt aber doch sicherlich darüber hinaus davon ab, ob vorbehalte im Abnahmeprotokoll hinsichtlich der vorhandenen Mängel gemacht wurden oder nicht.
Dem Fragesteller ist anzuraten seinen juristischen Berater aufzusuchen, wenn es denn dann etwas durchzusetzen gibt, der dem Fragesteller vorstehendes sicher von der gleichen Software an die Hand geben kann und wird.
Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz

Verwalter bei Gericht ...
Alle Experten haben doch einen gemeinsamen Rat: Fachanwalt einschalten! Danach wird es doch sowieso kompliziert: sind es Mängel am Allgemeineigentum oder am Sondereigentum, gibt es neben den dokumentierten Mängel weitere? Geht die Gemeinschaft zusammen gegen die Mängel vor oder sind diese sich uneinig? Waren dem Verwalter die Mängel bei der Übernahme bekannt und wie führt er die Mängelliste? Fachanwalt und Verwalter haften für die Beratung bzw. das Handeln. Im Extremfall darf der Verwalter gar nicht verwalten wenn die WEG^Abk. unverwaltbar ist. In einem liegen Sie falsch, Herr Reinarts: Der Verwalter benötigt keine Ermächtigung für bei der Verwalterübernahme dokumentierte Mängel. Er muss tätig werden, sonst übernimmt er die Mängel in seine eigene Verwalterhaftung. Er kann dem nur entgehen, wenn er die Verwaltung ablehnt. Eine WEG mit gravierenden Mängel ist unverkäuflich und damit unverwaltbar. Wir können das aus der Ferne nicht lösen. für die Gemeinschaftseigentümer, dann braucht er entsprechende Beschlüsse und eine dazugehörige Bevollmächtigung.
Sie hatten in Ihrem Vorausgegangenen Beitrag geschrieben, der Verwalter müsse wegen Untätigkeit verklagt werden, an den könne der Eigentümer sich wenden und eben genau dies ist nicht der Fall.
Darum ging es  -  Ihrem zuvor eingestellten Beitrag entsprechend  -  Herr Kirschner, um die Beitreibung bei Gericht und Ihr dahingehender Beitrag ist falsch, meiner ist richtig!
Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz