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Kanalanschluss auf Grundstücksgrenze  -  Wie verhalten?
BAU-Forum: Neubau

Kanalanschluss auf Grundstücksgrenze  -  Wie verhalten?

Hallo,
wir haben vor kurzem ein Grundstück erworben (NRW) und haben mit dem Bau eines Einfamilienhauses begonnen. Das Grundstück wurde für den Kauf geteilt und die Teilung bzw. Grundstücksgrenze läuft nun genau mittig über den Kanalanschluss (-Deckel), sodass dieser zur Hälfte uns gehört und zur Hälfte den Nachbarn von denen wir das Grundstück gekauft haben. Wie sieht es jetzt mit dem Anschluss aus? Müssen wir eine Grunddienstbarkeit eintragen lassen oder können wir ohne etwas zu beachten an diesen Anschluss dran? Vielleicht sollte ich noch dazu sagen, dass das Nachbargrundstück mit Haus auch verkuaft wurde bzw. wird und zum Ende des Jahres die Käufer einziehen.
Vielen Dank für die Antworten ...
  • Name:
  • Grimberg

  1. Was zu klären wäre:

    Lässt Ihre Gemeinde die gemeinsame Nutzung des Anschlusses überhaupt zu? In vielen Orten muss bei getrennten Grundstücken auch jedes Haus ein separtes Rohr an die Straße führen.
    Ansonsten wäre noch interessant ob Sie bei der Teilung eine Vereinbarung über die Nutzung des Anschlusses sowie die evtl. notwendige Durchleitung von Abwasser (sei es nun über die bestehende oder eine neue Leitung) getroffen haben.

  2. Leider nicht ...

    Wir hatten das Thema bei Kauf bei den Vorbesitzern angesprochen aber die sagten nur, dass der Anschluss ja dann jedem zur Hälfte gehört und das kein Problem ist. Also werden wir uns dann zunächst mal an die Gemeinde wenden. Wie sieht es denn rechtlich aus wenn die Gemeinde sagt es ist ein eigener Anschluss erforderlich? Muss sich der Nachbar, der ja jetzt zur Hälfte unseren Anschluss mitbenutzt, an den kosten beteiligen?
    • Name:
    • Grimberg

  3. Gute Frage

    Ich würde es so sehen, dass der Kanalanschluss zu dem Haus gehört von dem er gerade genutzt wird. Das wäre dann die abwasserrechtliche Seite. Unabhängig davon gehört Ihnen entweder die Hälfte des Anschlusses oder der Anschluss gehört Ihrem Nachbarn und er nutzt einen Teil Ihres Grundstücks.
    Ich kann nicht verstehen warum dieser Umstand nicht bereits vom Notar berücksichtigt wurde. Normalerweise sollte man sich über diese Dinge im Vorwege auseinandersetzen, da die entstehenden Kosten natürlich auch beim Kaufpreis berücksichtigt werden müssen.
    Sollte tatsächlich ein neuer Anschluss für Sie notwendig werden sehe ich es eigentlich so, dass Sie die Kosten dafür zu tragen haben. (evtl. sogar inklusive einer wie auch immer gearteten Nutzungsentschädigung für den Eigentümer der anderen Grundstückshälfte.
    Mein Rat: Machen Sie Sich erst mal schlau wie die abwasserrechtlichen Regularien in Ihrer Gemeinde sind. Weiterhin sollten Sie klären welcher Art Ihre Rechte am existierenden Anschluss sind. Setzen Sie sich dann mit dem anderen Eigentümer zusammen und sprechen Sie offen über die Situation. Der Altanschluss kann dann ggf. als 'Verhandlungsmasse' dienen.
    Viel Erfolg!

  4. Vielen Dank..

    für die Antworten.
    Wir werden die Sache jetzt mal in Angriff nehmen. Im Kaufvertrag steht drin, dass das Grundstück voll erschlossen ist und alle Kanalanschlussgebühren gezahlt wurden. Weiter waren die Vermessungskosten vom Verkäufer zu übernehmen.
    Können wir daraus noch was entnehmen? Oder mit welchen Kosten müssen wir im schlimmsten Fall wohl rechnen?
    • Name:
    • Grimberg

  5. Hmmm

    Ich denke das Sie aus den Vermessungskosten nichts machen können. Die Vermessung hat mit der Zuordnung des Abwasserkanals nichts zu tun.
    Die Formulierung 'voll erschlossen' wird leider sehr unterschiedlich ausgelegt. Schnittmenge der Ansichten ist wohl, dass alle Ver- und Entsorgungsleitungen (Versorgungsleitungen, Entsorgungsleitungen) in der Straße vor dem Grundstück liegen. So gesehen können Sie auch aus diesem Sachverhalt keinen Honig ziehen.
    Bei den Kanalanschlusskosten wird es schon interessanter. Hier ist wirklich zu klären was genau bezahlt wurde und welche Rechte damit erworben sind. In unserer Gemeinde ist es so geregelt das Neubauten einen pauschaliesierten Anschlussbeitrag nur für die Berechtigung zahlen müssen sich anschließen zu dürfen (also eine Art Investitionsumlage für gleich oder später notwendige Kapazitätserweiterungen). Damit ist noch kein Handschlag getan und keine Abzweigung am Hauptrohr angebracht.
    Mal so grundsätzlich gefragt: Müsste ein evtl. notwendiges separates Abwasserrohr über das Grundstück Ihres Nachbarn verlegt werden, und wie haben Sie die Anschlüsse für Strom, Wasser und Telefon geregelt?

  6. Also..

    über das Grundstück des Nachbarn bräuchten wir nicht. Könnten wir irgendwas geltend machen da er ja dann mit seinem Anschluss einen Teil unseres Grundstückes benutzt? Der Stromanschluss ist beantragt. Da kümmert sich der Bauunternehmer drum. Bisher haben wir noch nichts negatives gehört ...
    Ich werde mal versuchen Näheres zu erfahren..
    Vielen Dank schon mal.
    • Name:
    • Grimberg

  7. Also..

    über das Grundstück des Nachbarn bräuchten wir nicht. Könnten wir irgendwas geltend machen da er ja dann mit seinem Anschluss einen Teil unseres Grundstückes benutzt? Der Stromanschluss ist beantragt. Da kümmert sich der Bauunternehmer drum. Bisher haben wir noch nichts negatives gehört ...
    Ich werde mal versuchen Näheres zu erfahren..
    Vielen Dank schon mal.
    • Name:
    • Grimberg

  8. Also..

    über das Grundstück des Nachbarn bräuchten wir nicht. Könnten wir irgendwas geltend machen da er ja dann mit seinem Anschluss einen Teil unseres Grundstückes benutzt? Der Stromanschluss ist beantragt. Da kümmert sich der Bauunternehmer drum. Bisher haben wir noch nichts negatives gehört ...
    Ich werde mal versuchen Näheres zu erfahren..
    Vielen Dank schon mal.
    • Name:
    • Grimberg

  9. Grunddienstbarkeit

    Wenn Ihr Nachbar einen Teil Ihres Grundstückes nutzt wäre eine Grunddienstbarkeit in das Grundbuch einzutragen. Das Entgelt dafür ist grds. frei verhandelbar. Ob Sie allerdings den Rückbau verlangen könnten (was ja das ultimative Druckmittel wäre (und in keinem Fall empfehlenswert unter Nachbarn) ) kann ich nicht beurteilen (immerhin wussten Sie bei Kauf von der Existenz des Schachtes.

  10. Herr Alde,

    wir haben noch eine Frage: Ein Mitarbeiter der Baubehörde hat sich mittlerweile die Situation vor Ort angesehen: Der Revissionsschacht liegt miitig auf der Grenze. Die Entwässerung muss entsprechend der Entwässerungssatzung der Gemeinde gesichert werden.
    Dazu gibt es wohl zwei Möglichkeiten:
    1. eine notarielle Grunddienstbarkeit
    oder
    2. Eintragung einer Vereinigungsbaulast ins Baulastenverzeichnis
    Wo sehen Sie Vor- bzw. Nachteile (Vorteile, Nachteile) für uns? Gerade im Hinblick, dass das Nachbargrundstück mit Haus (welches im Moment an dem Kanal angeschlossen ist ) auch verkauft wurde bzw. wird. (Käufer steht schon fest und Übergabe soll Ende des Jahres sein) Wie sollen wir uns jetzt verhalten gegenüber den Nachbarn? Was kann passieren, wenn die Nachbarn (sowohl die aktuellen als auch die zukünftigen) sich nicht auf eine der beiden Lösungen einlassen?
    Vielen Dank schon mal.
    • Name:
    • S. Grimberg

  11. Das ganze wird dann im Schadensfalle

    interessant, wer wem wieviel zu zahlen hat.
    Klären Sie das VORHER. Schriftlich. Nachher gibt das nur Ärger. Und meist erst in 20 Jahren. Da weiß dann niemand mehr was davon.

  12. Zum Notar

    Ich würde den aktuellen Besitzer des Nachbargrundstücks umgehend ansprechen (ich denke es ist derselbe der auch Ihnen Ihr Grundstück verkauft hat). Erklären Sie die Situation und Ihr Anliegen (notarielle Festlegung der gemeinsamen Nutzung des Schachtes). Die Angelegenheit sollte wenn möglich vor Verkauf des Grundstückes an die neuen Besitzer erfolgen. Sollte es Schwierigkeiten mit einer Eintragung geben lassen Sie sich erklären wie dann die Entschädigung für die Nutzung Ihres Grundes aussehen soll.
    Eine notarielle Vereinbarung sollte in jedem Fall unzweideutige Formulierungen zur Instandhaltung der Anlage enthalten (wer trägt evtl. notwendige Investitionen zu welchem Anteil, wer trägt die Kosten z.B. bei Verstopfung, welche Abschnitte fallen in die Zuständigkeit des jeweiligen Hausbesitzers usw. usf.

  13. Danke,

    wir haben am Wochenende schon mal kurz mit dem " Noch-Besitzer" telefoniert. Es sieht wohl so aus, dass der Kaufvertrag für das andere Grundstück bereits geschlossen ist, allerdings mit einem Übergabe- und Zahltermin Ende des Jahres.
    Heute haben wir einen Notartermin und werden das Anliegen mal ansprechen. Uns ärgert vor allem, dass ja dann jetzt nochmal Notar und Grundbucheintragungskosten entstehen. Deswegen hatten wir an eine Baulast gedacht. Bezüglich der Kosten für Instandhaltung usw. hatten wir auch gedacht, dass diese jeder zur Hälfte tragen muss da ja die Grenze genau mittig verläuft ...
    • Name:
    • S. Grimberg

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