Rohbau-Gutachten vor Kaufvertrag: Zeitpunkt, Ablauf & Kosten der Sachverständigenprüfung?
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Rohbau-Gutachten vor Kaufvertrag: Zeitpunkt, Ablauf & Kosten der Sachverständigenprüfung?

Hallo,
wir planen ein Reihenhaus zu kaufen, dass sich derzeit bereits im Rohbauzustand befindet (inkl. Dach und Fenster).
Wir wollen den Rohbau von einem Sachverständigen prüfen lassen. Sollten wir dies vor der Protokollierung tun oder reicht es dies vor Beginn des Ausbaus durch den Bauträger tun zu lassen?
Wir erwarten keine schwerwiegenden Mängel da a) andere Häuser bereits bezogen und somit abgenommen sind (durch unabhängigen SV, der aber vom Bauträger bezahlt wird) und b) der oberflächliche Augenschein (Keller trocken, Isolierung lückenlos, etc.) gut ist.
  • Name:
  • Manu
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

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    Sicherheitshinweise

    🔴 Gefahr: Nicht erkannte Mängel im Rohbau können später zu erheblichen Schäden und Kosten führen.

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    Ich empfehle Ihnen, den Rohbau vor der Protokollierung des Kaufvertrags von einem Sachverständigen prüfen zu lassen. Dies ermöglicht es Ihnen, eventuelle Mängel oder Baumängel frühzeitig zu erkennen und diese in die Kaufvertragsverhandlungen einzubringen.

    Eine frühzeitige Prüfung bietet folgende Vorteile:

    • Verhandlungsgrundlage: Sie haben eine solide Grundlage, um mit dem Bauträger über Preisminderungen oder Nachbesserungen zu verhandeln.
    • Rechtssicherheit: Sie vermeiden spätere Rechtsstreitigkeiten aufgrund von Mängeln, die bereits im Rohbau vorhanden waren.
    • Kostenkontrolle: Sie können die Kosten für die Beseitigung von Mängeln besser abschätzen und in Ihre Finanzplanung einbeziehen.

    Bei der Prüfung sollten folgende Aspekte berücksichtigt werden:

    • Keller: Ist die Isolierung ausreichend? Gibt es Anzeichen für Feuchtigkeit?
    • Dach: Ist das Dach dicht? Sind die Dachziegel korrekt verlegt?
    • Fenster: Sind die Fenster fachgerecht eingebaut? Sind sie dicht?
    • Allgemeiner Zustand: Entspricht der Rohbau den Bauvorschriften und den vertraglichen Vereinbarungen?

    👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie einen unabhängigen Sachverständigen mit der Prüfung des Rohbaus, bevor Sie den Kaufvertrag protokollieren. Klären Sie im Vorfeld den Umfang der Prüfung und die Kosten ab.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Rohbau
    Der Rohbau ist die Bauphase, in der das Gebäude in seinen Grundzügen steht, einschließlich tragender Wände, Dach und Fenster. Er ist noch nicht für den Innenausbau vorbereitet.
    Verwandte Begriffe: Ausbau, Bauzustand, Bauphase
    Sachverständiger
    Ein Sachverständiger ist eine Person mit besonderer Fachkenntnis, die in der Lage ist, objektive Gutachten zu erstellen. Er wird oft zur Klärung von Streitfragen oder zur Bewertung von Schäden hinzugezogen.
    Verwandte Begriffe: Gutachter, Experte, Bewertung
    Mangel
    Ein Mangel ist eine Abweichung vom vertraglich vereinbarten Zustand oder von den anerkannten Regeln der Technik. Er kann zu Beeinträchtigungen der Nutzung oder zu Schäden führen.
    Verwandte Begriffe: Baumangel, Sachmangel, Fehler
    Bauträger
    Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Bauprojekte plant, finanziert und realisiert. Er ist oft auch für den Verkauf der Immobilien zuständig.
    Verwandte Begriffe: Bauherr, Projektentwickler, Immobilienentwickler
    Protokollierung
    Die Protokollierung bezieht sich hier auf die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags. Sie ist notwendig, um den Eigentumsübergang rechtswirksam zu machen.
    Verwandte Begriffe: Beurkundung, Notarvertrag, Kaufvertrag
    Isolierung
    Die Isolierung dient dazu, den Wärmeverlust eines Gebäudes zu reduzieren und den Energieverbrauch zu senken. Sie kann auch vor Feuchtigkeit und Schall schützen.
    Verwandte Begriffe: Wärmedämmung, Schallschutz, Feuchtigkeitsschutz
    Kaufvertrag
    Ein Kaufvertrag ist ein Vertrag, durch den der Verkäufer verpflichtet wird, dem Käufer das Eigentum an einer Sache zu übertragen, und der Käufer verpflichtet wird, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen.
    Verwandte Begriffe: Immobilienkaufvertrag, Notarvertrag, Eigentumsübertragung

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Warum ist ein Gutachten vor dem Kaufvertrag sinnvoll?
      Ein Gutachten vor dem Kaufvertrag ermöglicht es, Mängel frühzeitig zu erkennen und diese bei den Vertragsverhandlungen zu berücksichtigen. Dies kann vor unerwarteten Kosten und Rechtsstreitigkeiten schützen.
    2. Welche Qualifikation sollte der Sachverständige haben?
      Der Sachverständige sollte über eine anerkannte Qualifikation und Erfahrung im Bereich Rohbau verfügen. Eine Zertifizierung durch eine unabhängige Stelle ist von Vorteil.
    3. Welche Kosten entstehen für ein Rohbau-Gutachten?
      Die Kosten für ein Rohbau-Gutachten variieren je nach Umfang der Prüfung und dem Sachverständigen. Es ist ratsam, mehrere Angebote einzuholen und die Leistungen zu vergleichen.
    4. Was passiert, wenn Mängel festgestellt werden?
      Werden Mängel festgestellt, sollten diese dokumentiert und dem Bauträger mitgeteilt werden. Es kann über eine Preisminderung oder Nachbesserung verhandelt werden.
    5. Kann ich vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn Mängel festgestellt werden?
      Ob ein Rücktritt vom Kaufvertrag möglich ist, hängt von den vertraglichen Vereinbarungen und der Schwere der Mängel ab. Im Zweifelsfall sollte ein Rechtsanwalt konsultiert werden.
    6. Wie lange dauert eine Rohbau-Prüfung?
      Die Dauer einer Rohbau-Prüfung hängt von der Größe und Komplexität des Objekts ab. In der Regel dauert sie jedoch mehrere Stunden.
    7. Was ist ein Blower-Door-Test und ist er im Rohbau sinnvoll?
      Ein Blower-Door-Test misst die Luftdichtheit eines Gebäudes. Im Rohbau kann er sinnvoll sein, um Leckagen zu identifizieren und zu beheben, bevor der Ausbau beginnt.
    8. Welche Rolle spielt die Baubeschreibung beim Rohbau-Gutachten?
      Die Baubeschreibung ist ein wichtiger Bestandteil des Kaufvertrags und sollte dem Sachverständigen zur Verfügung gestellt werden. Sie dient als Grundlage für die Prüfung, ob der Rohbau den vertraglichen Vereinbarungen entspricht.

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      Überblick über die aktuellen Standards zur Energieeffizienz im Neubau und Fördermöglichkeiten.
    • Rechte und Pflichten beim Immobilienkauf vom Bauträger
      Informationen zu den Rechten und Pflichten von Käufern beim Erwerb einer Immobilie vom Bauträger.

  2. Rohbau-Gutachten: Baubegleitende Qualitätssicherung – Empfehlung

    Begutachtung Rohbau, baubegleitende Qualitätssicherung ...
    Ihre Intention den Rohbau von einem Bausachverständigen auf, für den Laien nicht nicht erkennbare, Mängel prüfen zu lassen ist positiv anzuerkennen, insbesondere vor einem Kauf. Hilfreich ist zudem allemal eine baubegleitende Qualitätssicherung durch einen unabhängigen Sachverständigen in allen Bauphasen, da bei der Endabnahme und Übergabe des Objekts nur Mängel nach Augenschein, bzw. nicht gem. Baubeschreibung und Bautechnikstand ausgeführte Arbeiten erkannt werden und protokolliert werden können. Allzu großes Vertrauen sollten Sie nicht für den vom Bauträger (Bauträger) beauftragten und vergüteten "unabhängigen" Sachverständigen haben, da dieser bspw. an weiteren Aufträgen durch den Bauträger interessiert ist und daher gar nicht so unabhängig sein kann, wie dies geschrieben stehen mag.
    Vermeiden sollten Sie, auch wenn Sie sich baubegleitend beraten lassen, dass Sie Zwischenabnahmen (Teilabnahmen) durchführen, bzw. Protokolle zu Begehungen nach bspw. Abschluss der Rohbauarbeiten unterzeichnen, da Sie hierdurch den zuvor ausgeführten Arbeiten ggf. Mängelfreiheit bescheinigen und die Gewährleistung für diese Arbeiten dann bereits zu laufen beginnt.
    Empfehlenswert ist mit einem Bausachverständigen (SV) vor der Endabnahme und Übergabe des Objekts eine Begehung durchzuführen und diesen ggf. zur Endabnahme als Hilfestellung und zur Wahrung Ihrer Absprüche, insbesondere wenn bereits ein SV vom Verkäufer zur Endabnahme bestimmt ist, mitzunehmen.
    MfG
    Ralph Kaiser

  3. Rohbau-Prüfung: Zeitpunkt vor Notar oder vor Innenausbau?

    Hallo Herr Kaiser, danke für diese Info. Offen ...
    Hallo Herr Kaiser,
    danke für diese Info. Offen geblieben ist die Frage, ob der Rohbau mit dem SV vor dem Notarbesuch besichtigt werden sollte oder ob es reicht, dies vor Zahlung der ersten Abschlagszahlung / vor Beginn des Innenausbaus zu tun.
    Wo finde ich am besten einen SV für das südliche Rhein-Main-Gebiet?
    Viele Grüße
    Manu

  4. Sachverständigen-Gutachten: Unabhängigkeit kritisch hinterfragen!

    noch en Tipp
    Ihre Intention den Rohbau von einem Bausachverständigen auf, für den Laien nicht nicht erkennbare, Mängel prüfen zu lassen ist positiv anzuerkennen, insbesondere vor einem Kauf. Allzu großes Vertrauen sollten Sie nicht für denvon Ihnen beauftragten und vergüteten "unabhängigen" Sachverständigen haben, da dieser die durch seine Beauftragung generierten
    " Mehrkosten " unbedingt begründen will und auch bei quasi mängelfreien Werken das Haar in der Suppe sucht, um seine Beauftragung zu bestätigen. Vermeiden sollten Sie, auch wenn Sie sich baubegleitend beraten lassen, dass Baubegleiter zu altklug und kleinlich auftreten, um Ihr Verhältnis mit den Bauträger nicht zu früh in den Sand zu setzten.
    Empfehlenswert ist mit einem Bausachverständigen (SV) vor der Endabnahme und Übergabe des Objekts eine Begehung durchzuführen und diesen ggf. zur Endabnahme als Hilfestellung und zur Wahrung Ihrer Absprüche, insbesondere wenn bereits ein SV vom Verkäufer zur Endabnahme bestimmt ist, mitzunehmen.
    Gruß Christian
    • Name:
    • Herr Chr-503-Sto

  5. Immobilienkauf: Rohbau-Gutachten vor Notartermin empfohlen!

    Begutachtung Immobilie vor Kauf
    Empfehlen möchte ich, dass
    1. der Rohbau vor dem Notartermin begutachtet wird, allerdings ohne Teilabnahmeprotokoll
    2. wenigstens weitere Hindernisse, bspw. die Baubeschreibung und der Zahlungsplan genauestens vor dem Notartermin geprüft werden.
    3. geeignete Bausachverständige für die Prüfung des Rohbaus in Ihrer Nähe finden Sie bspw. bei der IHKAbk. oder auch im Netz.
    MfG
    Ralph Kaiser
  6. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Rohbau-Gutachten vor Kaufvertrag: Zeitpunkt & Ablauf

    💡 Kernaussagen: Ein Rohbau-Gutachten durch einen Sachverständigen vor dem Kaufvertrag ist empfehlenswert, um Mängel frühzeitig zu erkennen. Der Zeitpunkt der Begutachtung sollte idealerweise vor dem Notartermin liegen. Die Unabhängigkeit des Sachverständigen sollte kritisch geprüft werden. Neben dem Rohbau sollte auch die Baubeschreibung und der Zahlungsplan vor dem Notartermin geprüft werden.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Sachverständigen-Gutachten: Unabhängigkeit kritisch hinterfragen! wird darauf hingewiesen, dass allzu großes Vertrauen in den Sachverständigen vermieden werden sollte, da dieser möglicherweise Mehrkosten rechtfertigen muss.

    ✅ Zusatzinfo: Eine baubegleitende Qualitätssicherung durch einen unabhängigen Sachverständigen in allen Bauphasen ist empfehlenswert, wie im Beitrag Rohbau-Gutachten: Baubegleitende Qualitätssicherung – Empfehlung erläutert wird. Dies hilft, Mängel frühzeitig zu erkennen und die Mängelfreiheit bei der Endabnahme zu gewährleisten.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie, ob die Rohbau-Prüfung vor dem Notarbesuch oder vor der ersten Abschlagszahlung erfolgen sollte, wie im Beitrag Rohbau-Prüfung: Zeitpunkt vor Notar oder vor Innenausbau? thematisiert wird. Suchen Sie geeignete Bausachverständige für die Prüfung des Rohbaus in Ihrer Nähe, beispielsweise bei der IHK oder im Internet, wie im Beitrag Immobilienkauf: Rohbau-Gutachten vor Notartermin empfohlen! vorgeschlagen wird.

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