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Raumhöhe aus Bauvorlageplänen deutlich unterschritten  -  was tun?
BAU-Forum: Neubau

Raumhöhe aus Bauvorlageplänen deutlich unterschritten  -  was tun?

Guten Tag!
Bei unserem gerade in der Bauphase befindlichen Reihenhaus gab es die Option, zwei einzelne Anbauzimmer am Haus auf EGAbk.-Ebene modular anzubauen. Diese Anbauten sind als Holzständerbau-Fertigkonstruktion und mit Flachdach errichtet. Das Kernhaus ist schon seit längerem im Rohbau fertig (inkl. Estrich u. Fenster etc.), die Anbauten wurden wegen des kalten Wetters erst Anfang des Jahres Stück für Stück angebracht. Nun ist uns bei dem vorderen Anbau aufgefallen, dass die Raumhöhe an der niedrigen Seite lediglich ca. 2,33 m betragen wird, obwohl in den Bauvorlageplänen hier 2,50 m stehen. Die Decke dieses Zimmers ist insgesamt ca. 18 cm tiefer als sie hätte sein sollen. Die BVP sind übrigens Bestandteil des Kaufvertrages (BGBAbk.).
Unserer Meinung nach ist das ein Mangel.
In Baden-Württemberg gilt zwar laut LBOAbk. eine Mindest-Raumhöhe in EGn von 2,30 m, die werden wohl knapp erreicht werden. Es ist also nicht so, dass wir unter für Baden-Württemberger unzumutbaren Deckenhöhen leiden müssten (ich weiß mittlerweile, dass NRWlern und Bayern mehr Höhe zugestanden wird), aber es ist definitiv so, dass uns diese geringere Raumhöhe beeinträchtigt, nicht nur unterschwellig (beengtere Verhältnisse), sondern auch ganz praktisch. Entgegen der ursprünglichen Annahme über die Raumhöhe, die sich aus den Bauvorlageplänen ergab, können wir z.B. in diesem Zimmer nicht die dafür vorgesehenen Möbel unterbringen. Noch dazu ist dieses Zimmer so klein, das man bzgl. Stauraum, wie er für ein vollwertiges Wohn- oder Schlafzimmer (Wohnzimmer, Schlafzimmer) nötig ist, nicht in die Breite ausweichen kann (10 m², Wände durch großes Fenster bzw. Tür bzw. Heizung verbaut  -  man hätte die Höhe wirklich nutzen müssen). Unterm Strich heißt das, dass das Zimmer nicht so vollwertig genutzt werden kann wie zu erwarten war, weil zum Teil auf andere Zimmer, die nicht auf diesem Geschoss liegen, ausgewichen werden muss, oder aber wir müssen aufwendig Sonderanfertigungen beauftragen, um den Raum optimal zu nutzen. Davon abgesehen ist der Querschnitt des Hauses nicht mehr symmetrisch, weil der vordere und der hintere Anbau nun nicht mehr auf gleicher Höhe am Haus ansetzen, usw. usf.
Die Liste ist nicht vollständig, aber trotzdem länger, als man hier schreiben will, aber wir waren der Meinung, dass es wichtig ist zu erwähnen, dass es hier nicht nur um ein Spielzimmer geht, sondern um eines der beiden Zimmer, in denen wir in der Zukunft leben werden (müssen).
Wir wissen nicht, wie wir vorgehen sollen. Der Boden liegt noch nicht, aber eine Absenkung des Estrichs fällt als Abhilfe aus, weil wir keine Stufen einführen können (Barriere). Eine Anhebung des Daches fällt voraussichtlich auch aus, weil es noch mehrere andere Dächer gibt (noch ohne Eigentümer), bei denen das wohl genauso gelaufen ist, und der Bauablauf eh schon massiv hinter dem Zeitplan herhinkt. Bleibt uns da nur noch die Minderung? Uns wäre die alte Raumhöhe wichtiger als eine Entschädigung  -  schließlich müssen wir uns das ja noch 30 Jahre oder noch länger anschauen.
Was müssen wir als nächstes tun? Von welcher Art Minderung würde man hier ausgehen  -  nachdem das leider wohl der einzige Weg sein wird, weil Abhilfe wohl nicht mehr zu schaffen ist? Wann müssen wir diesen Mangel anzeigen?
Vielen Dank für Eure Ratschläge, und sorry für den wortreichen Text  -  wollte nur die Nachfrage-Schleife abkürzen.
  • Name:
  • crackerbox

  1. hilft

    Foto von Thorsten Bulka

    BGH VII ZR 147 4 weiter?

  2. So wie ich das interpretiere, hilft das genannte Urteil insofern weiter,

    als die Zusammenfassung des letzten Urteils sagt:
    BGBAbk. § 633 a.F. ; VOBAbk./B § 13 Nr. 1 a.F.
    Die von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit abweichende Leistung des Unternehmers ist auch dann mangelhaft, wenn ihn kein Verschulden trifft, etwa weil die Ausführung den für diese Zeit anerkannten Regeln der Technik entspricht oder weil er nach allgemeinem Fachwissen auf Herstellerangaben und sonstige Informationen vertrauen konnte.
    Aber das Urteil ist 10 Jahre nach der Ausführung der Arbeit erfolgt  -  das ist ja schrecklich. Ist das immer so?
    Trtzdem noch mal die Frage  -  was müssen wir denn jetzt tun?
    Danke -
    crackerbox

  3. Rohbaumass

    Ist es nicht so, dass ein Rohbaumaß von 2,50 m etwa ein fertige Raumhöhe von 2,38 (oder etwas weniger, je nach Bodenaufbau) ergibt? Vielleicht bin ich auch auf dem Holzweg.

  4. Mangel nach Erkennen

    anzeigen. Also jetzt. Mal abgesehen davon, dass  -  sofern die Pläne tatsächlich Vertragsbestandteil mit zusichernden Eigenschaften waren  -  die abweichende Raumhöhe ein Mangel ist, lesen sich Ihre Argumente ein bisschen hergeholt.
    Ein 3 m Schrank 60 tief um 17 cm niedriger = Stauraumverlust 0,3 m³.
    Raum 10 m² (mit Wandanteil 13 m²) 17 cm niedriger = Verlust umbauter Raum 2,2 m³ * X € =? :-)
    • Name:
    • M.P.

  5. Antwort auf Eintrag Nr. 3  -  Boden

    Hallo!
    Die Bauvorlagepläne zeigen explizit eine Raumhöhe zwischen Decke und Estrich-Oberkante von 2,50 m an.
    Gruß crackerbox.

  6. ad 4,- Danke, und zum Punkt hergeholte Argumente

    • schön, dass Sie das so sehen. 2,2 m² sind 7 Badewannen voll. Ist das nichts? Der Fehler ist nicht von uns gemacht worden, deshalb fragt man sich natürlich im Detail, was die Konsequenzen sind, weil man sie ja irgendwann benennen muss. Wenn ich weiß, dass ich es selbst verbaselt habe, will ich es wahrscheinlich gar nicht so genau wissen ...

    Ein Raum mit weniger als 10 m² Grundfläche ist in Mietverträgen nicht als ganzes Zimmer zu zählen. Das deutet doch schon an, dass das Zimmer hinsichtlich Größe grenzwertig ist und insofern auf die Höhe angewiesen war und sein wird.
    Bitte beachten Sie auch unsere Bemerkung  -  dass wir alle Konsequenzen aufgelistet haben, um den Ratgebenden eine Idee zu geben, in welcher Richtung sich Konsequenzen aus der fehlenden Raumhöhe ergeben. Ich kann auch noch ein paar mehr herbeiholen :-) Es ist ganz witzig zu sehen, welche Reaktionen von Bekannten kommen  -  der erste sagt "Schränke kürzen lassen", der nächste "Anbau nicht bezahlen", der dritte "da sollen die dir eine neue Einrichtung bezahlen". Ich kann Ihnen sagen, dass das Zimmer die Anforderungen, die mit der alten Raumhöhe gerade erfüllt werden konnten, mit der neuen nicht erfüllt. Angesichts der Auslegung des gesamten EGs auf Barrierefreiheit hat sogar ein Bekannter gesagt "vom Vertrag zurücktreten, weil ihr nun nicht mehr unabhängig im Erdgeschoss sein könnt". Da kann man mal sehen, was den Leuten alles einfällt!
    In diesem Sinne
    crackerbox

  7. Mängelrüge, formlos, Einschreiben  -  Anzeigen wie?

    Und nun zum eigentlichen Problem :-)
    ... Herr Peters, in welcher Form sollten wir den Mangel anzeigen? Müssen diverse Passagen auf jeden Fall enthalten sein, z.B. Kündigung vorbehalten o.ä.? Man liest ja ganz schlimme Drohbriefe, nach denen uns eigentlich gar nicht so ist ... Was gehört in so ein Schreiben auf jeden Fall hinein? Haben Sie einen Link o.ä.?
    Herzlichen Dank
    crackerbox

  8. Zu Mängel

    und Mängelrüge:
    ist hier ausführlich beschrieben:
    • Name:
    • M.P.

  9. Mängel gleich anzeigen

    Mängel gleich anzeigen, wie Manfred Peters erwähnt hat!
    @Manfred Peters
    Wie wahrscheinlich wäre es, dass solche Mängel jetzt beseitigt werden können? M.M.n., Mängelbeseitigung wäre viel besser als ein kleinere Minderung zu akzeptieren (und dann über der niedrige Höhe Jahre lang ärgern zu müssen ...)
    @crackerbox (Emily? ;-))
    Man kann es aber auch anders sehen: die niedrigere Höhe könnte vielleicht auch ein paar Vorteile haben ... Habe selbst im Erdgeschoss "nur" 237 Raumhöhe (auch BW). Für mich ist 237 überhaupt kein Problem. Ich denke, ich könnte auch mit noch ein paar cm weniger auch leben. (Viel mehr aber nicht) Ich nehme auch an, bei einer Raumhöhe von 233 anstatt 250, die Heizkosten wären auch dann entsprechend niedriger. ;-)) ) Aber ich denke, der Preis sollte auch entsprechend niedriger werden, wenn nichts geändert werden kann. (Laien-Meinung)
    Nicht besonders schön, dass dein Bauträger so ein Fehler gemacht hat und dass die Bauleitung anscheinend auch nichts bemerkt hat. :-(
    Greetings
    Amy
    • Name:
    • Frau Am-072-Har

  10. Vielen Dank! Für weitere Hinweise und Anmerkungen wären wir immer noch

    sehr dankbar, insbesondere ähnliche Fälle.
    Und ja, Frau Am. Har. :-), ich habe in unserer Not selbige Situation auch bei noch woanders gepostet. E-Mail-Benachrichtigungen über neue Antworten bekomme ich aber nur von hier ... (?).
    2,37 m, das wäre schön. Dann würden unsere Möbel vielleicht gerade noch reinpassen (Bodenbelag und Deckenputz fehlen aber noch) ... :-) Danke für die tröstenden Worte,
    MfG crackerbox

  11. Vermutlich

    wird der Bauträger mit "Unverhältnismäßigkeit" argumentieren.
    Wenn die vom Fragesteller geschilderten Nachteile für ihn so gravierend sind, Geld in die Hand und zum Rechtsanwalt zwecks Beratung.
    • Name:
    • M.P.

  12. BT

    Hi Emily, Hi Baufuchs ;-)
    wie viele hier ins Forum wissen, ich bin nur blöde Laie, aber ich bin der Meinung, Emily sollte zuerst direkt mit Bauträger sprechen. Herausfinden, welche Vorschläge er hat ... Falls Bauträger-Vorschläge recht doof sind und die Raumhöhe wirklich sehr wichtig ist, erst dann zum RA.
    Emily, eine Rechtstreit macht überhaupt kein Spaß (!) und wenn es um eine Minderung geht, es kann gut sein, am Ende wäre die Minderung "vom Gericht" sogar weniger als das was der Bauträger vielleicht freiwillig (also ohne Rechtstreit) anbieten würde ... Man weiß nie ...
    Nur meine laienhafte Meinung ...
    Grüße aus BW!
    • Name:
    • Frau Am-072-Har

  13. Hallo Herr Peters, Hallo Amy  -  davon gehe ich aus, dass der BT

    mit Unverhältnismäßigkeit argumentiert. Trotzdem ist es ein Mangel, der uns beeinträchtigt, in der geschilderten Weise.
    @Amy: Oh ja, davor graut mir, und das ist auch wirklich nicht mein Ding. Ich hoffe, es gibt eine andere Lösung. Am besten die, dass wir uns verrechnet haben! *gg* Aber wie ich es drehe und wende, es kommt immer heraus, dass uns mindestens 15 cm-18 cm fehlen.
    Tatsächlich ging und geht es mir hier nur darum zu erkunden, ob hier ein Mangel vorliegt (ja), welche Beeinträchtigungen hier gesehen werden (von Zeithorizont und von Person zu Person verschieden, hängt auch von der geplanten Nutzung ab, s. unser Fall), und wie wir reagieren müssen, damit wir formal nichts falsch machen.
    Lt. Kaufvertrag müssen wir mit Mängeln auf die Bauleitung zugehen. Leider hatten wir einen Bauleiterwechsel letzte Woche, deshalb sehe ich keinen Weg, wie man das erstmal formlos regeln könnte, weil die Zuständigkeiten unklar sind. Ein Brief an die Bauleitung ist da wahrscheinlich sinnvoller, mit den Details im von Herrn Peters genannten Link.
    Ganz herzlichen Dank
    crackerbox

  14. Zusammenfassung

    Hallo,
    der Vollständigkeit halber fasse ich den Stand noch mal zusammen, weil ich glaube, dass derartige Abweichungen häufiger vorkommen.
    Wir haben uns vor dem RA-Termin (s.u.) mit dem bzw. den Bauleiter/n getroffen. Die Ausführung erfolgt nach Werkplänen, denen zufolge die Decke in der Betondecke anzuflanschen war, nicht darüber im Mauerwerk. Das ist anders nicht zu machen, weil nur die Betondecke die nötige Stabilität bietet (leuchtet ein, ich hatte auch gedacht, wenn's nicht die Raumhöhe reduzieren würde, würde ich am Ende sogar darauf bestehen, weil das technisch als der sicherere Weg erschien, aber was weiß man denn schon als Laie), bzw. nur mit großen Aufwand und Querkonstruktionen als Auflage, die dann ihrerseits wieder Raumhöhe nehmen. Fazit  -  so ist es technisch besser, dabei leider niedriger als man vielleicht Aufgrund der Bauvorlagepläne bei Vertragsunterzeichnung annehmen konnte. Eine Nachlässigkeit der Bauleitung liegt g*sei Dank auch nicht vor, denn es wurde genau das gemacht, was von den Architekten vorgegeben wurde. Die Differenz liegt zwischen den Bauvorlageplänen und deren Umsetzung in Werkpläne, und das ist wohl häufig der Fall, dass sich im Detail andere Ausführungen ergeben, aus der Notwendigkeit heraus (wie hier).
    Zur Frage Mangel oder nicht: Ein (wie sich beim Termin herausstellte uns bekannter Rechtsanwalt) legte die Angelegenheit so dar: Da wir bei Vertragsabschluss dem Vertragspartner nicht explizit klar gemacht hatten, dass die in den Bauvorlageplänen angegegebene Höhe für uns wichtig ist, kann man hier nur äußerst schwer etwas durchsetzen. Eigentlich ist sogar nur die LBOAbk. bindend (>= 2,30 m in BW). Es ist zwar ein Mangel im Sinne von "Abweichung vom Vertragsgegenstand", aber aller Voraussicht nach nicht durchsetzbar.
    Unser Entschluss: Nerven sparen, Kröte schlucken, neue Möbel kaufen, bei Abnahme auf Differenz hinweisen (ärgstenfalls), damit nicht noch etwas Ungeahntes daraus erwächst.
    Eure Meinung dazu würde mich interessieren.
    Viele Grüße
    crackerbox
    auch gepostet im

  15. Ausführung

    Foto von Jochen Ebel, Dipl.-Physiker

    Die Werksplanung ist so vorzunehmen, dass die vereinbarte Beschaffenheit erreicht wird. Wenn die vereinbarte Beschaffenheit nicht erreicht wird, liegt ein Mangel vor, die Schadenshöhe ist noch zu ermitteln. Eine Umbauforderung zum Erreichen der Raumhöhe wäre möglicherweise unbillig (da die von Ihnen gewünschte Raumhöhe nicht als absolut verbindlich vereinbart war)  -  aber eine Schadenshöhe in der Differenz zwischen der Neuanschaffung der Möbel abzüglich des Neuwertes äquivalenter Möbel der alten (für Sie ja jetzt unbrauchbaren) Möbel halte ich für angemessen. Der Zeitwert der Möbel kann es nicht sein, da ja Ihre alten Möbel nicht mehr neuwertig sind. Vielleicht wäre aber sogar als Abzug nur der Zeitwert zu nehmen, weil ja der Kauf neuer Möbel nicht notwendig gewesen wäre, wenn kein Mangel vorliegen würde.

  16. Vorgehensweise

    Guten Tag, Herr Ebel,
    danke für Ihre Stellungnahme. Ich dachte, dass wir spätestens bei der Abnahme (die wohl mit dem Vertragspartner und nicht mit der Bauleitung stattfindet?) darauf hinweisen würden. Wäre das noch ausreichend? Geändert wird nun nichts mehr bzw. eine Änderung auf den Zustand, wie er in den Bauvorlageplänen angezeigt ist, wäre laut Bauleitung technisch nicht so machbar, dass daraus eine höhere Raumhöhe resultieren würde (wegen der erforderlichen Träger für die Decke des Anbaus). Wir sind nicht unbedingt erpicht darauf, zum jetzigen Zeitpunkt eine solche Diskussion vom Zaun zu brechen, wenn es sowieso keinen Unterschied machen würde, wann wir darauf hinweisen, solange es vor bzw. bei der Abnahme geschieht ...
    Vielen Dank,
    crackerbox

  17. Rechtsfrage

    Foto von Jochen Ebel, Dipl.-Physiker

    Ich glaube das wird jetzt spezifisch eine Rechtsfrage, die nach dem Rechtsberatungsgesetz nicht beantwortet werden darf. Aber da wird Ihnen sicher der Rechtsanwalt helfen, der auch die Verträge genau kennt.

    Eigentlich sollte es zur Abnahme reichen, denn Ihnen dürfte kaum der Vorwurf gemacht werden können, den Mangel stillschweigend geduldet zu haben, als noch Abhilfe möglich war. Ein solches Vorgehen von Bauherren ist leider manchmal üblich (in der Hoffnung mit einem unwesentlichen Mangel, den Preis gewaltig zu drücken), sodass ein solches Verhalten stark zur Minderung der Entschädigung führt.

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