Subunternehmer nicht bezahlt: Risiko für Bauherren? Rechte, Insolvenz & Vorgehen
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Subunternehmer nicht bezahlt: Risiko für Bauherren? Rechte, Insolvenz & Vorgehen

Hallo zusammen,
auf unser Grundstück hat uns eine Baufirma schlüsselfertig einen Neubau gebaut. Wir haben ihn bezogen. Die Abnahme ist erfolgt. Wir haben bezahlt. Das war Ende 2005.
Beim Bau wurden von der Baufirma manche Gewerke an andere Firmen vergeben. Einer der Subunternehmer behauptet nun, von unserer Baufirma sein Geld nicht bekommen zu haben. Seine Leistungen seien daher noch immer sein Eigentum. Der Streit zwischen Subunternehmer und Baufirma wird zunehmend härter. Ein Rechtsanwalt ist beteiligt. Der Subunternehmer behauptet, dass seine Insolvenz unmittelbar droht.
Er hat auch bereits Rechnungen an uns geschickt, die wir mit Hinweis auf unseren Auftrag an die Baufirma und unsere erfolgte Zahlung dorthin abgelehnt haben. Die Baufirma gab uns schriftlich, dass die Leistungen in ihrem Auftrag erbracht wurden, und nicht in unserem Auftrag.
Meine Frage ist nun: Haben wir in der Situation ein Risiko? Was könnte passieren? Müssen/sollten wir etwas unternehmen?
Im Voraus vielen Dank!
Helmut Melcher
  • Name:
  • Helmut Melcher
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Sicherheitshinweise

    🔴 Kritisch: Eine mögliche Bauhandwerkersicherungshypothek kann Ihr Grundstück belasten und Ihre finanzielle Situation erheblich beeinträchtigen. Lassen Sie dies umgehend prüfen.

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    🔴 Gefahr: Wenn die Baufirma ihren Subunternehmern nicht vollständig die vereinbarte Summe zahlt, kann dies für Sie als Bauherr ein Risiko darstellen. Subunternehmer könnten unter Umständen eigene Ansprüche gegen Sie geltend machen, auch wenn Sie die Baufirma bereits vollständig bezahlt haben.

    Grundlage hierfür ist oft § 650f BGBAbk. (früher § 648a BGB), der dem Subunternehmer unter bestimmten Voraussetzungen ein Recht zur Sicherung seiner Forderung einräumt. Dies kann beispielsweise durch eine Bauhandwerkersicherungshypothek geschehen.

    🔴 Gefahr: Im Falle einer Insolvenz der Baufirma kann die Situation noch komplizierter werden. Subunternehmer werden versuchen, ihre Forderungen aus der Insolvenzmasse zu befriedigen. Es besteht das Risiko, dass Sie als Bauherr doppelt zur Kasse gebeten werden, wenn der Subunternehmer seine Ansprüche erfolgreich durchsetzt.

    Ich empfehle Ihnen, folgende Schritte zu prüfen:

    • Prüfung der Verträge: Lassen Sie Ihre Verträge mit der Baufirma von einem Rechtsanwalt für Baurecht prüfen.
    • Kommunikation mit der Baufirma: Nehmen Sie Kontakt zur Baufirma auf und fordern Sie eine Aufklärung der Situation.
    • Kommunikation mit dem Subunternehmer: Suchen Sie das Gespräch mit dem Subunternehmer, um die Sachlage zu verstehen und mögliche Lösungswege zu finden.

    👉 Handlungsempfehlung: Ziehen Sie einen Fachanwalt für Baurecht hinzu, um Ihre Situation umfassend prüfen und sich zu Ihren Rechten und Pflichten beraten zu lassen. Dokumentieren Sie alle Zahlungen an die Baufirma sorgfältig.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Bauhandwerkersicherungshypothek
    Eine Bauhandwerkersicherungshypothek ist ein dingliches Recht, das einem Handwerker zur Sicherung seiner Werklohnforderung an einem Grundstück des Bauherrn eingeräumt werden kann. Sie dient als Sicherheit, falls der Handwerker nicht bezahlt wird.
    Verwandte Begriffe: Werklohnforderung, Sicherungsrecht, Hypothek.
    Werklohnforderung
    Die Werklohnforderung ist der Anspruch eines Handwerkers oder Bauunternehmers auf Bezahlung seiner erbrachten Leistungen. Sie entsteht durch einen Werkvertrag.
    Verwandte Begriffe: Werkvertrag, Vergütung, Honorar.
    Insolvenz
    Insolvenz bezeichnet die Zahlungsunfähigkeit eines Unternehmens oder einer natürlichen Person. Im Insolvenzverfahren werden die Vermögenswerte des Schuldners verwertet, um die Gläubiger zu befriedigen.
    Verwandte Begriffe: Zahlungsunfähigkeit, Insolvenzverfahren, Gläubiger.
    Subunternehmer
    Ein Subunternehmer ist ein Unternehmen, das von einem Hauptunternehmer (z.B. einer Baufirma) mit der Ausführung von Teilleistungen eines Auftrags beauftragt wird.
    Verwandte Begriffe: Hauptunternehmer, Nachunternehmer, Auftragnehmer.
    Unbedenklichkeitsbescheinigung
    Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ist eine Bescheinigung eines Subunternehmers, dass er für die erbrachten Leistungen bezahlt wurde oder keine offenen Forderungen mehr gegenüber der Baufirma hat.
    Verwandte Begriffe: Freistellungsbescheinigung, Zahlungsbestätigung, Schuldenfreiheit.
    Werkvertrag
    Ein Werkvertrag ist ein Vertrag, durch den sich ein Unternehmer zur Herstellung eines Werkes und der Besteller zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet.
    Verwandte Begriffe: Bauvertrag, Dienstvertrag, Auftragsvertrag.
    Bürgschaft
    Eine Bürgschaft ist ein Vertrag, durch den sich ein Bürge gegenüber einem Gläubiger verpflichtet, für die Verbindlichkeiten eines Dritten (des Schuldners) einzustehen, falls dieser nicht leistet.
    Verwandte Begriffe: Sicherheit, Garantie, Haftung.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist eine Bauhandwerkersicherungshypothek?
      Eine Bauhandwerkersicherungshypothek ist ein dingliches Recht, das einem Handwerker (z.B. einem Subunternehmer) zur Sicherung seiner Werklohnforderung an einem Grundstück des Bauherrn eingeräumt werden kann. Sie dient als Sicherheit, falls der Handwerker nicht bezahlt wird.
    2. Kann ein Subunternehmer direkt von mir als Bauherr Geld fordern, obwohl ich die Baufirma bezahlt habe?
      Unter bestimmten Umständen ja. Wenn die Baufirma den Subunternehmer nicht bezahlt und dieser seine Ansprüche rechtzeitig geltend macht, kann er unter Umständen eine Bauhandwerkersicherungshypothek auf Ihrem Grundstück eintragen lassen oder Sie direkt in Anspruch nehmen.
    3. Was kann ich tun, um mich vor solchen Forderungen zu schützen?
      Sie können sich durch eine sorgfältige Vertragsgestaltung mit der Baufirma schützen. Vereinbaren Sie beispielsweise, dass Zahlungen an die Baufirma erst nach Vorlage von Unbedenklichkeitsbescheinigungen der Subunternehmer erfolgen. Lassen Sie sich von einem Anwalt beraten.
    4. Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?
      Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ist eine Bescheinigung des Subunternehmers, dass er für die erbrachten Leistungen bezahlt wurde oder keine offenen Forderungen mehr gegenüber der Baufirma hat. Sie dient als Nachweis für den Bauherrn.
    5. Was passiert, wenn die Baufirma insolvent geht?
      Im Falle einer Insolvenz der Baufirma müssen die Subunternehmer ihre Forderungen beim Insolvenzverwalter anmelden. Es besteht das Risiko, dass sie nur einen Teil ihrer Forderungen erhalten. Sie als Bauherr könnten unter Umständen trotzdem noch in Anspruch genommen werden, wenn der Subunternehmer seine Ansprüche sichern konnte.
    6. Wie lange haben Subunternehmer Zeit, ihre Forderungen geltend zu machen?
      Die Verjährungsfrist für Werklohnforderungen beträgt in der Regel drei Jahre. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.
    7. Sollte ich jetzt einen Anwalt einschalten?
      Ja, ich empfehle Ihnen dringend, einen Fachanwalt für Baurecht einzuschalten, um Ihre Situation umfassend prüfen und sich zu Ihren Rechten und Pflichten beraten zu lassen. Ein Anwalt kann Ihnen helfen, die Risiken zu minimieren und Ihre Interessen zu schützen.
    8. Welche Rolle spielt die Abnahme des Bauwerks?
      Die Abnahme des Bauwerks ist ein wichtiger Zeitpunkt, da sie in der Regel den Beginn der Gewährleistungsfrist markiert und die Fälligkeit des Werklohns auslöst. Sie hat jedoch keinen direkten Einfluss auf die Ansprüche der Subunternehmer gegenüber dem Bauherrn.

    🔗 Verwandte Themen

    • Bauhandwerkersicherung
      Informationen zur Absicherung von Werklohnforderungen im Baugewerbe.
    • Insolvenzrisiko bei Bauprojekten
      Wie sich Bauherren vor den Folgen einer Insolvenz des Bauunternehmers schützen können.
    • Rechte von Subunternehmern
      Welche Ansprüche Subunternehmer gegenüber Bauherren haben können.
    • Vertragsgestaltung im Baurecht
      Tipps zur Gestaltung von Bauverträgen, um Risiken zu minimieren.
    • Forderungsmanagement im Baugewerbe
      Wie Bauunternehmen und Subunternehmer ihre Forderungen effektiv durchsetzen können.

  2. Subunternehmer-Forderung: Kein Zugriff auf Bauherren-Eigentum!

    Merkwürden ...
    Ihr Vertragspartner ist der Bauträger und nicht der Sub. Dessen Vertragspartner ist der Bauträger, an den er sich wegen offener Forderungen zu wenden hat.
    Der kann nicht mal eben bei Ihnen mit der Zange vorbeikommen und seinen Steine, Rohre, Balken oder wasweissich ausbauen. Das wäre Diebstahl.
    Beim nächsten Besuch des Sub weisen Sie ihn freundlich darauf hin und erteilen ihm ein Hausverbot, dass Sie ihm schriftlich bestätigen. Wenn er Sie danach weiter belästigt, wird es spannend für ihn.

  3. Bauträger zahlt Sub nicht: Bauherrenschutz & Hausverbot!

    Foto von Ralf Wortmann

    Was kann man als Bauherr tun, wenn der Subunternehmer nicht bezahlt wird?
    Hallo, Helmut!
    Ihr habt rechtlich nichts zu befürchten, da hat Herr Dühlmeyer recht. Vorsorglich per Einschreiben des Sub Haus- und Grundstücksverbot erteilen.
    Andererseits ist es eine Frechheit, wenn euer Bauträger seinen Sub nicht bezahlt. Viel zu oft versuchen Bauträger, auf diese Weise auf Kosten der Schwächsten mehr Gewinn zu machen und gefährden damit Arbeitsplätze in der ohnehin stark gebeutelten Bauwirtschaft.
    Wenn ihr dem Sub etwas Gutes tun wollt, bestätigt ihm schriftlich, dass ihr euren Bauträger vollständig bezahlt habt und weist ihn auf die Durchgriffsfälligkeit des § 641 Absatz II Satz 1 BGBAbk. hin. Das ist eine spezielle Vorschrift zugunsten von Subunternehmern. Dort heißt es:

    "Die Vergütung des Unternehmers für ein Werk, dessen Herstellung der Besteller einem Dritten versprochen hat, wird spätestens fällig, wenn und soweit der Besteller von dem Dritten für das versprochene Werk wegen dessen Herstellung seine Vergütung oder Teile davon erhalten hat. "

    Der "Unternehmer" ist der Sub. Der "Besteller" ist euer Bauträger, der "Dritte" seid ihr.
    Damit kann der Sub ruck zuck Klage gegen den Bauträger einreichen und seine Vergütung einfordern, ohne noch viel zur Abnahme und Forderungsfälligkeit in der Klageschrift vortragen zu müssen. Da der Sub offenbar schon einen RA eingeschaltet hat, sollte dieser das eigentlich wissen. Je schneller er klagt, desto besser.
    Wenn der Sub Einzelunternehmer und inzwischen mittellos ist, kann er u.U. sogar Prozesskostenhilfe bekommen. Das selbe gilt (in selteneren Fällen) gem. § 116 Ziff. 2 ZPO sogar für mittellose Gesellschaften (z.B. GmbHs), wenn die Klage im öffentlichen Interesse liegt. Dies ist z.B. gegeben, wenn durch den Zahlungsausfall eine Vielzahl von Kleingläubigern des Sub z.B. bei einer Insolvenz ihrerseits kein Geld erhalten würden (Urteil: mind. 27), oder wenn im Insolvenzfall in großem Umfang Arbeitsplätze beim Sub gefährdet wären.
    Noch ein Tipp für den Sub: er kann vom Bauträger gem. § 288 II BGB Verzugszinsen i.H.v. von 8 %-Punkten über dem Basiszins verlangen. Das gibt's auf keiner Bank.
    Auch muss er sich fragen lassen, warum er vom Bauträger nicht gem. § 648a BGB nach Auftragserteilung Sicherheiten verlangt hat, bevor er anfing zu arbeiten. Hinterher die Bauherren unter Druck zu setzen, ist  -  bei allem Verständnis  -  nicht die feine Art.
    Also: er soll sich an die Arbeit machen und den Bauträger rankriegen, wenn er meint, von diesem noch Geld zu bekommen, aber euch in Ruhe lassen.
    Ich wünsche euch trotz allem viel Freude an eurem neuen Haus!
    Ralf

  4. Dank für Hilfe: Vorgehen bei unbezahltem Subunternehmer

    Danke!
    Vielen Dank für die hilfreichen Antworten! So werde ich es machen.
  5. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Subunternehmer nicht bezahlt: Bauherren-Risiken minimieren

    💡 Kernaussagen: Bauherren haften grundsätzlich nicht für die Schulden des Bauträgers gegenüber Subunternehmern. Ein Hausverbot kann ausgesprochen werden, um unberechtigte Forderungen abzuwehren. Die Durchgriffsfälligkeit gemäß BGBAbk. schützt Subunternehmer nur in bestimmten Fällen. Es ist ratsam, den Bauträger auf seine Pflichten hinzuweisen, um Arbeitsplätze in der Bauwirtschaft nicht zu gefährden. Eine rechtliche Beratung kann im Einzelfall sinnvoll sein.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Beachten Sie den Beitrag Subunternehmer-Forderung: Kein Zugriff auf Bauherren-Eigentum!, der klarstellt, dass Subunternehmer keine direkten Ansprüche gegen den Bauherrn haben und keine eigenmächtigen Maßnahmen ergreifen dürfen.

    ✅ Zusatzinfo: Auch wenn keine direkte Haftung besteht, kann es sinnvoll sein, den Bauträger zur Zahlung des Subunternehmers aufzufordern, um möglichen Baustopps oder anderen Problemen vorzubeugen. Die Information im Beitrag Bauträger zahlt Sub nicht: Bauherrenschutz & Hausverbot! betont die moralische Verpflichtung des Bauträgers.

    👉 Handlungsempfehlung: Im Fall einer unberechtigten Forderung des Subunternehmers sollte der Bauherr ein Hausverbot aussprechen und sich rechtlich beraten lassen. Der Beitrag Dank für Hilfe: Vorgehen bei unbezahltem Subunternehmer fasst die wesentlichen Schritte zusammen.

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