Abnahme
BAU-Forum: Neubau

Abnahme

Folgende Situation: Wir stehen kurz vor der Abnahme unseres neuen Hauses. (in Brandenburg) Vom Bauträger steht noch der Beweis aus, dass ein von uns gerügter Mangel, nicht besteht. Dazu muss ein Gutachten erstellt werden, um das sich der Bauträger auch kümmern will, da er ja die Beweislast hat. Dazu drei Fragen:
1. Müssen wir den Gutachter zahlen, falls sich herausstellt, dass kein Mangel vorliegt?
2. Der Bauträger wird das Gutachten nicht mehr vor der Abnahme erstellen lassen. Können wir, einen sog. Sicherheitseinbehalt (vertraglich nicht geregelt) im Abnahmeprotokoll geltend machen (immerhin könnte es sich ja herausstellen, dass der Mangel besteht und wir ein Nachbesserungsrecht haben.)?
3. Wenn ja, wieviel können wir einbehalten? (Da es sich um einen Schallschutzmangel handelt, kann die Beseitigung u.U. teuer werden) Freue mich über jede Antwort. Danke.
  • Name:
  • Jutta

  1. hallo

    zu 1. ja  -  und das ist doch gerecht  -  oder?
    zu 2. ja  -  mögliche Mängelbeseitigungskosten x 3
    zu 3. das müssten nun wieder sie ermitteln lassen
    MfG
    jens

  2. Vielen Dank für die schnelle Antwort. Wie gesagt, ...

    Vielen Dank für die schnelle Antwort.
    Wie gesagt, die Abnahme steht unmittelbar bevor und wir würden im Protokoll gerne vermerken, dass wir bis zur Klärung, ob ein Mangel vorliegt oder nicht, eine bestimmten Betrag X zurückbehalten. Es handelt sich um einen Schallschutzmangel, der zeitgleich mit dem Einbau der Stahlharfentreppe in der benachbarten Doppelhaushälfte auftrat, und wir vermuten da die Ursache. Wenn das Gutachten erst nach der Abnahme erstellt wird, können wir auch erst danach ermitteln, was eine evtl. Nachbesserung kosten würde. Wir haben den Bauträger schon zweimal aufgefordert, den Beweis zu erbringen, er ist auch grundsätzlich dazu bereit, aber er tut nichts. Ob sich das nach Abnahme ändert, möchte ich mal dahinstellen. Aus diesem Grunde möchten wir gerne etwas zu unserer Sicherheit zurückbehalten. Wissen aber nicht, ob wir das dürfen und wenn, wieviel.
    • Name:
    • Jutta

  3. in diesem fall

    nicht einfach!
    scallschutzmaßnahmen  -  Mangel  -  beziffern?
    ich würde in diesem Fall davon ausgehen  -  zur Vereinfachung  -  das wenn es tatsächlich ein Mangel ist  -  auch meine Treppe den Mangel verursachen könnte (ich weiß  -  sie vermuten den Mangel im Wandaufbau)  -  also stahlharfentreppe ca. 3500 € x 3 = 10.500 €
    die würde ich ansetzen. Achtung! setzen sie Termine  -  schriftlich. aber auch Achtung! es gibt oftmals nicht einen besonderen Schallschutz  -  will sagen die Anforderungen sind oft nicht so hoch wie die Interessen des Bauherrn. sie könnten also unterliegen  -  mit dem gutachten. was passiert dann. sie zahlen das gutachten und den zinsausfall.
    MfG
    jens

  4. Abnahme verweigern

    Hallo,
    Sie sollten die Abnahme verweigern, sich mindestens aber alle Rechte auf Nachbesserung und Schadensersatz vorbehalten.
    [sh. BGBAbk. § 640 Abnahme oder sofern zutreffend § 12 VOB/B]
    Solange nicht abgenommen wurde, ist die Leistung nicht fertig gestellt und die vereinbarte Vergütung nicht fällig.
    Achten Sie darauf, dass eine eventuelle Innutzungnahme nicht zu einer Stillschweigenden Abnahme führt.
    Im übrigen sind die Kosten vom Unternehmer zu tragen [§ 641a BGB]. Etwas anderes kann zwar vereinbart (und als fair angesehen) werden, muss aber nicht.
    Der Unternehmer hat zu beweisen, dass sein Werk dem Vertrag entspricht und frei von Mängeln ist.
    Die Abnahme ist der Dreh- und Angelpunkt (Drehpunkt, Angelpunkt) jeden Vertrages. Sofern Zweifel an der Mangelfreiheit des Werkes bestehen können hier leicht Fehler gemacht werden. Besorgen Sie sich also spätestens jetzt fachkundige Unterstützung.
    Mit freundlichen Grüßen

  5. zu Ihrer Information

    Foto von Lieselotte Tussing

    sollten Sie auch mal die gesammelten Werke zu diesem Thema hier im Forum lesen; Suche-Funktion, Begriffe 'Stahlharfentreppe' AND 'Aselmeyer'
    • Name:

  6. hallo

    >>>>>>>>>Solange nicht abgenommen wurde, ist die Leistung nicht fertig gestellt und die vereinbarte Vergütung nicht fällig.
    <<<<<<<<<<< woher entnehmen sie das?
    > >>>>>>>>Im übrigen sind die Kosten vom Unternehmer zu tragen [§ 641a BGBAbk.]. Etwas anderes kann zwar vereinbart (und als fair angesehen) werden, muss aber nicht. <<<<<<<<<<<<
    ja  -  aber die Frage war  -  wer trägt die Kosten falls kein Mangel vorliegt!
    MfG
    jens

  7. Danke

    für die vielen Antworten.
    Dass ich das Gutachten zahlen muss, falls kein Mangel vorliegt, sehe ich ein. Da wir unsere Wohnung gekündigt haben und ausziehen bzw. einziehen müssen, haben wir uns entschlossen abzunehmen mit entsprechenden Vorbehalten, die im Protokoll auch vermerkt werden.
    Der Kaufpreis liegt bereits seit einem guten Monat auf einem Notanderkonto (da sich Aufgrund unserer Mangelanzeige die Übergabe verzögert hat). Der gesamte Kaufpreis wird also bereits verzinst und die Zinsen bekommt der Bauträger auch.
    Fazit: Ich kann also erst mal ca. 10000 € auf dem Notaranderkonto belassen, bis das Gutachten den Mangel beweist oder eben nicht. Habe ich das so richtig verstanden.
    • Name:
    • Jutta

  8. eigentlich richtig aber

    jutta ließ nochmal durch was tu =>>>>>>>>> wichtiges  -  geschrieben hat. nicht jeder "Mangel" ist ein Mangel  -  um es kurz auszudrücken.
    MfG
    jens

  9. Ich kenne die Stahlharfenproblematik, aber nichtdestotrotz könnte es ...

    Ich kenne die Stahlharfenproblematik, aber nichtdestotrotz könnte es ja sein, dass die DINAbk. 4109 knapp verfehlt wird. Selbst unserem Bauträger kam (nach mündlicher Aussage) die Schallübertragung aus dem Nachbarhaus ungewöhnlich laut vor.
    • Name:
    • Jutta

  10. @Herrn Stöckel

    Hallo Herr Stöckel,
    nachdem ich jetzt von anderer Seite auch gehört habe, dass der Unternehmer die Beweislast hat und aus dem Grund auch das Gutachten zahlen muss, würde ich gerne wissen, woher sie das haben. Aus der 641a BGBAbk. geht das meiner Meinung nach nicht eindeutig hervor. Ich finde zwar einleuchtend, dass ich zahlen muss, wenn der Mangel nicht bewiesen wird, aber andererseits muss mir ja bewiesen werden, dass mangelfrei gearbeitet worden ist und wenn das nur mittels eines Gutachtens feststellen ist, ist es auch einleuchtend, wenn der Unternehmer zahlen muss.
    • Name:
    • Jutta

  11. Ich dreh den Spieß mal um ...

    Werte Fragestellerin
    Wenn Sie (ohne Ihnen das real unterstellen zu wollen) einfach mal 20 Mängel vor der Abnahme behaupten, ist der Bauunternehmer pleite, bevor er eine Abnahme hat - wg der Gutachterkosten ;-((.
    Vor der Abnahme liegt die Beweislast für ein mangelfreies Werk beim Unternehmer. Aber: 1) können Sie die Abnahme nur bei schwerwiegenden Mängel verweigern und

    2) kann der Unternehmer u.U. seinen "Schaden" also z.B. auch Gutachterkosten, bei Ihnen geltend machen, wenn Sie zu Unrecht Mängel behaupten.
    Wenn Sie so sicher sind, das es einen schweren Mangel gibt, sollte es doch kein Problem geben. Und wenn nicht, führt eine solche Kostenregelung vielleicht zu einem Gutachterauftrag mit Augenmaß.
    Sie könnten ja z.B. erstmal nur die Messung und eine mündliche Einschätzung beauftragen.
    Sagt der Gutachter Autsch, erweitern Sie den Auftrag (natürlich in Absprache mit dem BU) auf schriftliches Gutachten.
    Wenn er aber 0,5 dBAbk. Abweichung misst, wird die evtl. Minderung nicht von Gutachterkosten aufgefressen.
    Und wenn alles i.O. ist, sind Sie beruhigt und haben Geld gespart.
    An die öbuvAbk.'s hier im Kollegium:
    Ja, der Gutachter muss dokumentieren. Aber es steht nirgends, dass diese Doku ein 40-seitiges Gutachten mit entsprechenden Kosten sein muss. Da reicht auch ein kurzes Protokoll.

  12. @Herrn Dühlmeyer

    Der Argumentation kann mich schlecht verschließen. Aber es hätte ja sein können. Danke für die Antwort.
    • Name:
    • Jutta

  13. Noch eine Frage

    Kann ich bei der Abnahme für den noch fehlenden Nachweis der Mängelfreiheit einen Termin in das Abnahmeprotokoll setzen (wir haben den Mangel bereits angezeigt mit Terminsetzung, ist aber nichts passiert), bis wann das Gutachten vorzuliegen hat und falls der Termin verstreicht, aus dem nicht erbrachten Nachweis erst mal auf mangelhafte Leistung schließen und eine Summe X vom Kaufpreis zurückbehalten?
    • Name:
    • Jutta

  14. Schallproblematik bei Abnahme

    Ich würde noch einen Schritt weitergehen, behalten Sie den Mangel bei der Abnahme vor und vereinbaren Sie mit dem Unternehmer, dass derjenige der unterliegt die vollen Kosten des Gutachtens übernimmt, denn vermutlich wird es im Streitfalle kaum anders ausgehen, als wie es der Kollege Dühlmeyer bereits aufgezeigt hat. Weiterhin vereinbaren Sie, dass jede Partei sich dem Urteil des Gutachters unterwirft und beauftragen diesen kostenmäßig zunächst gemeinsam. Vorteil dieser Regelung, Sie bestimmen Termin und Gutachter (und Umfang des Gutachtens) selber mit. Bei der Auswahl der Gutachter gibt es ohnehin nicht soviel Auswahl, messen kann so etwas nur ein anerkanntes Akustikbüro.

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