Baugutachter bei Baumängeln: Architekt vs. Bauordnungsamt – Wann ist ein Gutachten sinnvoll?
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Baugutachter bei Baumängeln: Architekt vs. Bauordnungsamt – Wann ist ein Gutachten sinnvoll?

EFH in NRW, 8 Monate Bauzeitüberschreitung trotz Architekt + zgl Bauleiter.
Architekt ist verärgert, dass wir für das WDVSAbk. nicht die von ihm empfohlene Firma genommen haben, "mit der er schon 20 Jahre gut zusammenarbeitet".
Wir haben eine Firma gewählt, die uns von mehreren Fachleuten empfohlen wurde und deren Arbeit auch besichtigt. Firma ist Mitglied der Gütegemeinschaft Wärmedämmung Fassaden.
Nun lässt der Architekt natürlich kein gutes Haar an der Firma, mäkelt herum: "Stümper, Pfuscher etc"
Nun spricht der Architekt von einem Gutachter (im Auftrag Bauordnungsamt?), der die Ausführung prüfen wird.
Zitat: "Sein Abschlussbericht bildet die Grundlage für eine erfolgreiche Schlussabnahme"
Fragen:
1. Was ist das für ein Gutachter?
2. Will uns der Architekt nur Angst machen, weil wir nicht "seine Firma" gewählt haben?
3. Was wird im Rahmen der Schlussabnahme geprüft?
Vielen Dank im Voraus
  • Name:
  • Thomas
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    🔴 Kritisch: Unsachgemäß angebrachtes WDVSAbk. kann zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung führen.

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    Ich verstehe, dass Sie aufgrund der Bauzeitüberschreitung und der Auseinandersetzung mit dem Architekten über das WDVS unsicher sind, ob ein Gutachter sinnvoll ist.

    Ein Baugutachter kann in Ihrem Fall helfen, den Zustand des EFHAbk. zu beurteilen und Baumängel zu dokumentieren. Dies ist besonders wichtig, wenn es zu Streitigkeiten mit dem Architekten oder der Baufirma kommt. Ein Gutachter kann sowohl privat beauftragt werden, um eine unabhängige Einschätzung zu erhalten, als auch vom Gericht bestellt werden, falls es zu einem Rechtsstreit kommt.

    🔴 Gefahr: Nicht erkannte oder ignorierte Baumängel können langfristig zu erheblichen Schäden am Gebäude führen, z.B. durch Feuchtigkeit, Schimmel oder statische Probleme.

    Ich empfehle Ihnen, Angebote von mehreren Baugutachtern einzuholen und deren Qualifikationen und Referenzen zu prüfen. Achten Sie darauf, dass der Gutachter über eine entsprechende Zertifizierung verfügt und Erfahrung mit der Begutachtung von Einfamilienhäusern hat.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem unabhängigen Baugutachter beraten, um die Situation zu beurteilen und weitere Schritte zu planen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Baugutachter
    Ein Baugutachter ist ein Sachverständiger, der Baumängel begutachtet und deren Ursachen ermittelt. Er erstellt Gutachten, die als Grundlage für Verhandlungen oder Rechtsstreitigkeiten dienen können.
    Verwandte Begriffe: Sachverständiger, Gutachten, Baumängel
    WDVS
    WDVS steht für Wärmedämmverbundsystem. Es ist ein System zur Wärmedämmung von Fassaden, das aus Dämmplatten, Kleber, Armierungsgewebe und einem Oberputz besteht.
    Verwandte Begriffe: Wärmedämmung, Fassade, Dämmplatten
    Baumängel
    Baumängel sind Abweichungen von den vertraglich vereinbarten Leistungen oder den anerkannten Regeln der Technik. Sie können zu Schäden am Gebäude führen und den Wert mindern.
    Verwandte Begriffe: Bauschaden, Pfusch am Bau, Gewährleistung
    Bauordnungsamt
    Das Bauordnungsamt ist eine Behörde, die für die Einhaltung der Bauvorschriften zuständig ist. Es erteilt Baugenehmigungen und überwacht die Bauausführung.
    Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Bauvorschriften, Baubehörde
    Architekt
    Ein Architekt ist für die Planung und Gestaltung von Gebäuden zuständig. Er erstellt Baupläne, überwacht die Bauausführung und berät Bauherren.
    Verwandte Begriffe: Bauplanung, Bauleitung, Bauherr
    Gütegemeinschaft
    Eine Gütegemeinschaft ist ein Zusammenschluss von Unternehmen, die sich der Qualitätssicherung verpflichtet haben. Die Mitgliedschaft in einer Gütegemeinschaft kann ein Indiz für die Qualität der Produkte oder Dienstleistungen sein.
    Verwandte Begriffe: Qualitätssicherung, Zertifizierung, Normen
    Bauzeitüberschreitung
    Eine Bauzeitüberschreitung liegt vor, wenn die vereinbarte Bauzeit nicht eingehalten wird. Dies kann zu finanziellen Schäden für den Bauherrn führen.
    Verwandte Begriffe: Verzug, Vertragsstrafe, Bauablauf

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Wann sollte ich einen Baugutachter beauftragen?
      Ich empfehle einen Baugutachter, wenn Baumängel vorliegen, es zu Streitigkeiten mit Baufirmen oder Architekten kommt oder wenn Sie eine unabhängige Einschätzung des Bauzustands wünschen. Ein Gutachter kann helfen, Mängel zu dokumentieren und die Ursachen zu ermitteln.
    2. Wer trägt die Kosten für ein Baugutachten?
      Die Kosten für ein privates Gutachten trägt in der Regel der Auftraggeber. Wenn das Gutachten jedoch im Rahmen eines Rechtsstreits erstellt wird, kann das Gericht entscheiden, wer die Kosten tragen muss. Es ist ratsam, vorab eine Kostenvereinbarung mit dem Gutachter zu treffen.
    3. Was ist der Unterschied zwischen einem Architekten und einem Baugutachter?
      Ein Architekt ist für die Planung und Gestaltung von Gebäuden zuständig, während ein Baugutachter Baumängel begutachtet und deren Ursachen ermittelt. Ein Baugutachter ist in der Regel ein unabhängiger Sachverständiger, der über spezielle Kenntnisse im Bereich Bauwesen verfügt.
    4. Kann ich den Architekten selbst als Gutachter beauftragen?
      Ich rate davon ab, den Architekten selbst als Gutachter zu beauftragen, da dies zu Interessenkonflikten führen kann. Es ist besser, einen unabhängigen Sachverständigen zu wählen, der keine Verbindung zu den am Bau beteiligten Parteien hat.
    5. Was macht ein Gutachter, wenn er Pfusch am Bau entdeckt?
      Ich empfehle, dass der Gutachter den Pfusch am Bau detailliert dokumentiert und die Ursachen ermittelt. Er erstellt einen Bericht mit Handlungsempfehlungen zur Beseitigung der Mängel. Dieser Bericht kann als Grundlage für Verhandlungen mit der Baufirma oder für einen Rechtsstreit dienen.
    6. Was kostet ein Baugutachten?
      Ich schätze die Kosten für ein Baugutachten variieren je nach Umfang und Komplexität des Falls. Es ist ratsam, vorab Angebote von mehreren Gutachtern einzuholen und die Leistungen und Preise zu vergleichen. Eine mündliche Erstberatung ist oft kostenlos.
    7. Was ist eine Gütegemeinschaft Wärmedämmung Fassaden?
      Ich erkläre, dass eine Gütegemeinschaft Wärmedämmung Fassaden ein Zusammenschluss von Unternehmen ist, die sich der Qualitätssicherung im Bereich Wärmedämmung verpflichtet haben. Die Mitgliedschaft in einer solchen Gemeinschaft kann ein Indiz für die Qualität der ausgeführten Arbeiten sein.
    8. Was ist ein WDVS?
      Ich beschreibe, dass WDVS für Wärmedämmverbundsystem steht. Es handelt sich um ein System zur Wärmedämmung von Fassaden, das aus Dämmplatten, Kleber, Armierungsgewebe und einem Oberputz besteht. Ein fachgerecht ausgeführtes WDVS kann den Energieverbrauch eines Gebäudes erheblich reduzieren.

    🔗 Verwandte Themen

    • Bauzeitüberschreitung: Rechte und Pflichten
      Informationen zu den Rechten und Pflichten bei Bauzeitüberschreitungen.
    • WDVS: Auswahl des richtigen Systems
      Hinweise zur Auswahl des passenden Wärmedämmverbundsystems.
    • Baumängel: Erkennung und Beseitigung
      Tipps zur Erkennung und Beseitigung von Baumängeln.
    • Baugutachter: Aufgaben und Kosten
      Informationen zu den Aufgaben und Kosten eines Baugutachters.
    • Streit mit dem Architekten: Was tun?
      Ratschläge für den Umgang mit Streitigkeiten mit dem Architekten.

  2. WDVS-Probleme: Architekt – Detaillierte Mängelauflistung notwendig

    mehr Info?
    Hallo Thomas
    ich bin nur Laie (Bauherrin), habe aber schon einige Jahre mit WDVSAbk.-Probleme kämpfen müssen. Ich kann deine Fragen nicht beantworten, aber vielleicht ein bisschen Erfahrung mitteilen.
    Hat dein Architekt denn die Mängel nicht detailliert genannt? Das wäre für mich sehr wichtig. Vielleicht kann dein Architekt eine Auflistung machen? Hast Du eine Kopie der WDVS-Zulassung? Dort kann man nämlich selber einiges feststellen. Ich habe leider erst nach Schaden an der Fassade erfahren, dass es eine WDVS-Zulassung überhaupt gibt.
    Eins kann ich Dir sagen. Wenn die Ausführung schlecht ist, dann kannst Du nachher Schwierigkeiten und Ärger erwarten. Und es kann auch richtig teuer werden.
    Grüße
    • Name:
    • Frau Am-072-Har

  3. Gutachter für Architekt: Haftungsentlastung bei Bauabnahme?

    Foto von Jochen Ebel, Dipl.-Physiker

    Auftrag (wer will was?)
    Soweit ich das aus der Frage übersehe, will der Architekt den Gutachter für sich. Der Architekt soll später in Ihrem Namen die Schlussabnahme mit unterschreiben bzw. muss eine Erklärung gegenüber dem Bauamt abgeben, dass nach den allgemeinen Regeln der Technik gebaut wurde. Und da er nicht in der Lage ist (?) oder Ihnen zusätzliche Kosten aufdrücken will, verlangt er, dass er seine Erklärungen nur abgibt, wenn Sie einen zusätzlichen Gutachter bezahlen.

    Wenn ich alles richtig verstanden habe, ist die Lage für Sie ganz einfach: Wenn der Architekt zu seiner Sicherheit (in seinem Kompetenzbereich) ein Gutachten haben will, dann soll er es selbst bezahlen. Punkt.

  4. Bauabnahme: Architekt will Gutachter – Vorsicht geboten!

    Foto von Ralf Wortmann

    Architekt will Gutachter bei der Bauabnahme
    Hallo Thomas!
    Mein Vorredner, Herr Ebel, hat recht. Einen Gutachter auf keinen Fall bezahlen, wenn es nur der Entlastung der Verantwortung deines Architekt dienen soll.
    Da dein Architekt verärgert ist, ist allerdings Vorsicht geboten, weil nicht sicher ist, ob er es mit deiner Interessenwahrnehmung bei der Bauabhnahme besonders genau nimmt (Voraussetzung: du hast deinem Architekt überhaupt mit der Leistungsphase 8 nach HOAIAbk., der Bauüberwachung beauftragt!).
    Bitte deinen Architekt schriftlich, dir sämtliche ihm bekannten, oder von ihm vermuteten Mängel am deinem Bau detailliert in einer Mängelliste aufzulisten und zwar deutlich vor dem Abnahmetermin.
    Erst wenn du dieses Papier hast, solltest du ihn bitten, dir die Korrespondenz mit der Baufirma bzw. Bautagebücher etc.
    zu zeigen, in welchen er auf die entsprechenden Mängel vor der Abnahme hingewiesen hat. Bitte ihn um Kopien davon.
    Mache von allen Mängeln (und vom ganzen Bau) Fotos, je mehr, desto besser. Das gilt besonders für Mängel, die hernach nicht mehr erkennbar sind, weil andere Gewerke folgten.
    Alle Mängel müssen präzise ins Abnahmeprotokoll, auch die streitigen oder die nur vermuteten!
    Auch muss (anhand der Mängelliste) überlegt werden, ob ggf. die Abnahme wegen jener Mängel nicht verweigert werden sollte, falls diese wirklich erhblich und gravierend sein sollten. Hier wäre allerdings der Punkt, an dem die Hinzuziehung eines qualifizierten Sachverständigen eine wertvolle Entscheidungshilfe bieten könnte. Bei der Beantwortung der Frage, wer den Gutachter bezahlt, sollte auch die Frage eine Rolle spielen, ob es um Mängel geht, die der Architekt ggf. gar nicht selbst in aller Tiefe beurteilen kann, z.B. um Fragen der Statik.
    Achtung wegen der Bauzeitüberschreitung! Falls VOBAbk. und eine Vertragsstrafe vereinbart wurden, unbedingt die Geltendmachung der Vertragsstrafe im Abnahmeprotokoll vorbehalten!
    Ralf
  5. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Baugutachter bei Baumängeln: Architekt vs. Bauordnungsamt

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Frage, wann ein Baugutachter bei Baumängeln, insbesondere im Kontext einer Bauzeitüberschreitung und Problemen mit dem WDVSAbk. (Wärmedämmverbundsystem), sinnvoll ist. Es wird erörtert, ob der Architekt die Beauftragung eines Gutachters zur eigenen Entlastung nutzen möchte und welche Rechte und Pflichten Bauherren in diesem Zusammenhang haben. Die Notwendigkeit einer detaillierten Mängelauflistung und die Bedeutung der Bauabnahme werden hervorgehoben.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Bezahlen Sie keinen Gutachter, wenn dieser lediglich der Entlastung des Architekten dient, wie im Beitrag Bauabnahme: Architekt will Gutachter – Vorsicht geboten! betont wird. Klären Sie die Verantwortlichkeiten und den Zweck des Gutachtens im Vorfeld.

    ✅ Zusatzinfo: Eine detaillierte Mängelauflistung durch den Architekten ist essenziell, um die Ursachen von WDVS-Problemen zu identifizieren, wie im Beitrag WDVS-Probleme: Architekt – Detaillierte Mängelauflistung notwendig hervorgehoben wird. Fordern Sie diese ein und prüfen Sie die WDVS-Zulassung.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie im Gespräch mit dem Architekten, warum er einen Gutachter für die Bauabnahme wünscht. Stellen Sie sicher, dass das Gutachten in Ihrem Interesse als Bauherr erstellt wird und nicht primär der Absicherung des Architekten dient. Beachten Sie den Beitrag Gutachter für Architekt: Haftungsentlastung bei Bauabnahme?.

    Die Beauftragung eines Baugutachters sollte wohlüberlegt sein, insbesondere bei Baumängeln wie einer Bauzeitüberschreitung oder Problemen mit dem WDVS. Es ist wichtig zu verstehen, ob der Architekt den Gutachter zur eigenen Absicherung benötigt oder ob das Gutachten tatsächlich im Interesse des Bauherrn liegt. Eine transparente Kommunikation und eine klare Aufgabenstellung sind entscheidend, um unnötige Kosten und Konflikte zu vermeiden. Die Einbeziehung des Bauordnungsamtes kann in bestimmten Fällen ebenfalls sinnvoll sein, um eine unabhängige Bewertung der Situation zu erhalten.

    Die Diskussion zeigt, dass Bauherren gut beraten sind, ihre Rechte und Pflichten zu kennen und sich aktiv in den Bauprozess einzubringen. Eine sorgfältige Dokumentation aller Mängel und eine offene Kommunikation mit allen Beteiligten sind unerlässlich, um Baumängel frühzeitig zu erkennen und zu beheben. Die Expertise eines Baugutachters kann in komplexen Fällen hilfreich sein, sollte aber stets im Kontext der individuellen Situation betrachtet werden. Die im Thread genannten Keywords Baugutachter, Baumängel, Bauzeitüberschreitung, WDVS, Architekt und Bauordnungsamt sind zentrale Aspekte bei der Beurteilung der Notwendigkeit eines Gutachtens.

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