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Mängelbeseitigung, Was kann ich tun?
BAU-Forum: Neubau

Mängelbeseitigung, Was kann ich tun?

Wir haben im Feb 2001 einen Vertrag mit einem Bauträger zu Errichtung einer schlüsselfertigen Doppelhaushälfte abgeschlossen. Im November konnten wir in die noch nicht ganz fertige Doppelhaushälfte einziehen. Eine Abnahme wurde, trotz schriftlicher Aufforderung unsererseits nicht durchgeführt. Es waren, bzw. sind immer noch folgende Restarbeiten durchzuführen, wie z. B: Imprägnierung des Klinkers (da dieser nach Frost bröckelt), Einstellen der Fenster (es zieht), Feuchtigkeit unter Dachgaubenfenster, Leiter für den Schonsteinfeger, Fensterbankgarage fehlt, Schalmaterial aus Anschlussschacht entfernen etc. Zusätzlich kam es im Januar 2002 bedingt durch die Schneeschmelze und starke Regenfälle zu einem Wassereintritt im Erdgeschoss, da die Z-Abdichtung der Bodenplatte nicht verschweißt war. Diesen Wasserschaden (Trocknung, Abdichtung, Bodenbelag, Malerarbeiten) hat der Bauträger im lauf der Zeit behoben, der neu verlegte Laminatboden knarrt jedoch bei jedem Schritt, so das hier schon ein Gutachter der Herstellerfirma eingeschaltet worden ist. Zusätzlich gibt es noch eine Menge andere Mängel, die auch zwischenzeitlich von einem vom Bauträger beauftragtem Gutachter festgestellt worden sind zu beheben. Diesen Gutachter hatte der Bauträger zur Klärung seiner Ansprüche gegen Subunternehmer eingeschaltet, aber inzwischen wieder zurückgezogen. Der Gutachter weigert sich jedoch mir das erstellte Gutachten zur Verfügung zu stellen.
Der Kaufpreis ist inzwischen voll bezahlt, es ist lediglich noch eine Forderung aus Zusatzleistungen in Höhe von ca. 10.000 € offen, von denen ich 3.000 € sowieso anzweifele.
Ich habe dem Bauträger im September eine schriftliche Frist bis zum 21.12.02 gesetzt alle Mängel zu beseitigen. Nach dem fruchtlosem Verstreichen dieser Frist und mehreren ebenso fruchtlosen Telefonaten im Januar habe ich Anfang Februar per Einschreiben eine Frist bis zum 17.03.2003 gesetzt die Mängel, soweit es die Witterung zulässt zu beseitigen, ansonsten würde ich Fremdfirmen auf Kosten des Bauträger, also erst einmal von der Restsumme mit der Beseitigung der Mängel beauftragen. Auf dieses Schreiben erhielt ich bis heute außer dem Rückschein keine Reaktion.
Kann ich ab dem 17.03.03 andere Firmen beauftragen? Oder muss ich noch einmal per Einschreiben ein Nachfrist setzten? Oder muss ich ein Beweissicherungsverfahren (Wie geht das eigentlich) einleiten? Und wie ist mit der Forderung aus zusätzlichen Leistungen umzugehen wenn hier nichts schriftlich vereinbart worden ist?
Ich bedanke mich hier schon mal recht herzlich für die Antworten.
Gruß Bernd
  • Name:
  • Bernd

  1. Anwalt einschalten

    Anwalt ist jetzt dringend notwendig, damit Sie keinen Formfehler in der weiteren Vorgehensweise machen, der möglicherweise Ihre Ansprüche gefährden könnte.
    Aus eigener Erfahrung mit meinem Bauträger weiß ich, dass gern versucht wird Mängelbehebungen zu verschleppen, bis der Bauherr mürbe wird, klein beigibt oder sich mit irgendeiner zweifelhaften Minderung bzw. hingepfuschten Lösung o.ä. zufrieden gibt.
    Ihr Fall zeigt eine eindeutige Verzögerungstaktik Ihres Bauträgers. Er will es offensichtlich drauf ankommen lassen.
    Mein Tipp:
    Anwalt einschalten, Mängelbeseitigung mit letztmaligen Fristen fordern mit Klageandrohung. Maximal EINEN Einigungstermin ansetzen. Wenn dann immer noch kein Ergebnis, die angedrohte Klage ohne wenn und aber durchziehen.
    Es bringt nichts, erst noch viel Zeit mit vielen gütlichen Einigungsversuchen zu vergeuden (eigene leidvolle Erfahrung). Kostet nur unnötig Geld und Nerven.
    Denn: Entweder der Bauträger will eine Einigung, dann klappt auch die Mängelbeseitigung bzw. eine Einigung recht schnell. Oder er will es drauf ankommen lassen, dann bringen auch x Mahnungen nichts. Dann können Sie nur noch klagen. Leider.

  2. das werden wir im Forum nicht lösen können

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Wie der Vorredner sagt, ist ein Gang zum Anwalt angesagt. Für einen richtigen Rat gibt es zu viele Unbekannte. Ein paar Beispiele: ob Sie zur Ersatzvornahme schreiten können hängt neben Ihren Schreiben auch vom Vertrag ab. BGBAbk. und VOBAbk. enthalten leicht abweichende Regelungen. Unklar ist im Moment vor allem, ob die Abnahmewirkungen eingetreten sind. Eine Abnahme kann, je nach Vertrag, auch durch Ingebrauchnahme stattgefunden haben. Damit ist auch unklar, ob es sich um Ausführungsmängel oder um Gewährleistungsmängel handelt. Davon hängt wieder die Beweislast ab. Stellen Sie alle Unterlagen zusammen, besonders Vertrag und Schriftwechsel, und lassen Sie sich von einem Anwalt beraten. Das ist in diesem Fall gut angelegtes Geld.

  3. Rechte

    Foto von Jochen Ebel, Dipl.-Physiker

    Der Gutachter des AN weigert sich mit Recht Ihnen das Gutachten auszuhändigen  -  denn der AN hat gutes Geld dafür gezahlt, dass im jemand ein Gutachten erstellt und Sie wollen es kostenlos haben? Wenn der Gutachter des AN Ihnen eine Kopie Gutachten ohne Wissen oder sogar gegen den Willen des AN übergibt, macht er sich gegenüber seinem Auftraggeber (nämlich Ihr AN) schadenersatzpflichtig.

    So, wie Sie schon als Hund und Katze stehen, bleibt Ihnen bloß ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren. Wie stehen Sie denn da, wenn nach einer Ersatzvornahme der Mangel weg ist und der AN behauptet, da war nie ein Mangel?

    Gerichtliches Beweissicherungsverfahren: Sie (besser natürlich Ihr RA) reichen bei dem für Sie zuständigen Gericht einen Fragenkatalog zu den Mängeln ein und bitten um das gerichtliche Beweissicherungsverfahren. Als erstes werden Sie für einen Vorschuss zur Kasse gebeten. Ein Richter guckt sich Ihren Fragen an und bittet die Gegenpartei um eine Stellungnahme. Danach entscheidet der Richter ob Ihre Fragen alle zulässig sind und beschließt ggf. die Durchführung. Dazu beauftragt er einen oder mehrere Sachverständige (oft öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige  -  öbuvAbk. SV) Ihre Fragen zu beantworten. Diese Antworten erhalten Sie und damit ist Ende  -  evtl. kommt noch eine Restrechnung oder Erstattung.

    Das Wichtigste am gerichtlichen Beweissicherungsverfahren ist eine gute Vorbereitung. Der gerichtliche unabhängige SV darf! einfach nichts sehen, was Sie nicht gefragt haben. Hält er sich nicht daran, gilt er als parteilich und ist damit als unabhängiger SV verbrannt  -  das Gutachten ist wertlos und Sie brauchen evtl. nichts zu bezahlen.

    Deswegen sollten die eingereichten Fragen nicht von Ihnen gestellt werden, sondern von einem Gutachter Ihres Vertrauens. Der RA bringt diese dann in die richtige juristische Form  -  aber unbedingt vereinbaren, dass der Gutachter die einzureichenden Fragen noch einmal beurteilt. Wenn der RA baurechtserfahren ist, wird er einen guten Gutachter kennen und die juristische Form der Fragen auch technisch weitgehend richtig sein, sodass notwendige Änderungen minimal sind  -  bei anderen RA kann es schon vorkommen, dass die juristische Formulierung einer Frage nichts mehr mit dem Mangel zu tun hat.

    Was nützt Ihnen nun das gerichtliche Gutachten. Zuerst sollten Sie das Gutachten dem AN (zumindest den Teil, wo das Gutachten Ihren Vorstellungen nahe kommt) plus Ihren Forderungskatalog präsentieren und um eine Erklärung bitten. Wenn der AN klug ist, streitet er nicht mit Ihnen, beseitigt die festgestellten Mängel und erstattet Ihnen die Kosten des Beweissicherungsverfahrens  -  zumindest anteilig, wenn Sie nicht in allen Punkten Recht bekommen haben.

    Wenn es nun nicht so abläuft? Dann bleibt Ihnen nur der Klageweg (ggf. mit Eilentscheidungen). Sie klagen dann auf Mangelbeseitigung (ggf. auch Ersatzvornahme und/oder Wertminderung) und Erstattung Ihrer Auslagen. Da bereits ein gerichtliches Gutachten vorliegt, dürfte die Gegenseite (so sie die Abweisung der Klage beantragt) einen schweren Stand haben, denn es dürfte ihr im Allgemeinen schwer fallen den Beweiswert des vorliegenden Gutachtens zu widerlegen. Und deshalb sollte oft das Urteil Ihren Vorstellungen nahe kommen.

    Aber das war  -  wie immer im Forum keine Rechtsberatung.

  4. Gerichtliches Beweissicherungsverfahren ...

    Dazu finden Sie auf meiner HP einen ausführlichen Bericht aus der Sicht eines Bauherren (s. untenstehenden Link). Herr Ebel hat schon sehr wichtige Punkte dazu benannt, u.a. das der Fragekatalog durch einen Sachverständigen erstellt bzw. vom RA weiterbearbeitet werden soll. Also nicht auf die Idee kommen, die Fragen selbst zu stellen ...
    Eines aber noch vorweg, erkundigen Sie sich mal beim zuständigen Amtsgericht des Unternehmers, ob er nicht schon Insolvenz angemeldet hat. Dies könnte ein Grund dafür sein, dass er sich nicht mehr rührt!

  5. Link fehlt

    noch, sorry!

  6. Danke

    @All
    Vielen Dank für die Antworten.
    Ich werde wohl nächste Woche Kontakt zu einem Anwalt aufnehmen.
    @Herrn Kampa
    Mit dem AG ist ein guter Tipp, ich weiß nämlich das die Bauträger GmbH z.Z. keine Bauprojekte mehr hat, könnte was dran sein.
    Gruß
    Bernd

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