Keller und Grundwasser
BAU-Forum: Keller

liebe Experten,
ich beabsichtigen ein Haus zu kaufen, Baujahr 1998. Der Keller ist absolute trocken. Der Keller ist Mauerwerk mit Außerabdichtung und zusätzlich mit Drainage.
Da der Verkäufer kein Bauspezialist ist und wir können nur aus der Baubeschreibung entnehmen. Da steht nur "Beton bzw. Porenbeton oder Kalksandsteinmauerwerk- dann mit Außenwandabdichtung und innenseitigern Fugenglattstrich bzw. Wischputz Isolieranstrich auch im Bereich des sichtbaren Sockels. " Nach Besichtigung ist der Keller sicherlich aus Mauerwerk und nicht aus Beton. Ich kann nicht sagen was ist die Außerabdichtung, da man jetzt nicht mehr sehen kann.
Ich habe mit Wasserbehörde telefoniert, habe ich folgende Information über Grundwasserstand bekommen.
Jahr 1988 bei 4,5 m;
Jahr 1990 bei 5,1 m;
Jahr 1998 bei 3,7 m (Aug);
Danach zwischen 2000  -  2010 immer zwischen 3 m (Feb/Mär) und 3,5 m (Jul/Aug), bislang noch nie unter 3 m
Ich möchte gerne mal fragen:

1) wenn man über Mauerwerk mit Außerabdichtung redet, ist das immer Schwarze Wanne? Wenn ja, wie gut ist schwarze Wanne?

2) Wenn Sie den Grundwasserspiegel sehen, reicht diese Konstruktion über Jahren hinweg aus? Da man nicht nur für 10 Jahre ein Haus kauft, sondern 20,30 oder eben 40 Jahren?

3) Der Keller hat eine Höhe von 2,1 m, wie tief ist der Keller insgesamt mit Sohle unter Erde, d.h. die Tiefste Punkt unter Erde ungefähr?

4) Wie ist die Entwicklung des Grundwassers? Ehe immer höher oder ehe immer tiefer?

5) Wie viel Sicherheitspuffer (ca. cm) habe ich von unterste Kante des Hauses bis Grundwasser?

6) Kann doch mal passiert, dass das Grundwasser doch mal periodisch über 2,5 m?
Danke sehr und VG
Topguy001 Wer durch des Argwohns Brille schaut findet Raupen selbst im Sauerkraut (W. Busch)
Trockener als trocken kann ein Keller nicht sein  -  wenn das seit 1998 so ist, ist ja alles gut.
zu 3) es wäre nützlich zu wissen, wo die Oberkante des Erdreichs verläuft. Wenn der Keller eine Betonbodenplatte hat, dürfte die etwa 20 cm dick sein.
zu 4) bis 6  -  das kann wenn überhaupt nur jemand wissen, der sich in der Gegend, wo Sie wohnen, dauernd damit beschäftigt. Vielleicht gibt es so jemanden bei der kommunalen Wasserversorgung. Ich gehe davon aus, dass man in 1998 schon mal eine Bodengutachten gemacht, da es um 35 Rehienhaus geht. allerdings das Grundwasser in dieser Gebiet ist sehr unterschiedlich und meistens recht hoch. wenn wir schauen, in 1998 das Grundwasser liegt bei ca. zwischen 3,3-3,7 m und davor in 1988-1990 sogar bei 4-5 m. und jetzt seit 2000 immer schwankt zwischen 3-3,5 m. natürlich macht man sorge und das Grundwasser noch weiter steigt und irgendwann mal doch Keller unter Wasser? deshalb möchte ich mal fragen, ob jemand ähnliche Erfahrung hat.
weiterhin, die Keller ist komplett unter Erde.
somit 20 cm decker + 210 cm Raumhöhe + 20-25 cm Sohle = 250 cm
Kommt diese Rechnung hin? dass ca. 250 cm bis unterste Kante des Hauses ca. 250 cm unter Erde?
das heißt, dass man jetzt ca. 50 cm Puffer hat bis das höchste Grundwasserspiegel. allerdings man weißt nicht wie das Grundwasser weiterentwickelt, deshalb frage ich nur bei jetzige Konstruktion, ob es hält bei jetzige Grundwassersituation bzw. bei etwas erhöhte Grundwassersituation in der Zukunft. Nach heutigen Mastäben scheint die Abdichtung evtl. tatsächlich unterbemessen zu sein.
Ihrer Beschreibung nach handelt es sich wohl nur um eine Abdichtung gegen Bodenfeuchte. Das leite ich daraus ab, das Sie von Isolieranstrich und einer Dränung schreiben. Isolieranstrich auf Sperrputz ist aber seit 2000 nicht mehr in der Normung der DIN^Abk. 18195 "Bauwerksabdichtungen" enthalten. Eine Abdichtung gegen drückendes Wasser bekommt man damit auch nicht hin.
Eine Abdichtung gegen drückendes Wasser wäre aber evtl. bei den von Ihnen geschrieben Grundwasserständen erforderlich, da der Bemessungswasserstand 1 m höher angenommen werden soll als der höchst anzunehmende Grundwasserstand.
Dies ist aber nur eine dünne Spekulation meinerseits anhand Ihrer vagen Angaben. Ziehen Sie im Rahmen einer Immobilienkaufberatung einen geeigneten Sachverständigen hinzu und dröseln Sie mit dem dann diese Fragen auf.
Letztlich kann man auch ein Haus kaufen in Kenntnis einer unzureichenden Abdichtung. Kommt darauf an, wie Sie den Keller nutzen wollen. Ohnehin ist die Funktionsfähigkeit einer bituminösen Abdichtung zeitlich auf ca. 30-50 Jahre begrenzt. Auch die Dränung kann ggf. falsch erstellt worden sein und versandet/verschlammt im Laufe der Zeit. Da müsste schon eine gute Dokumentation aus der Bauphase vorliegen, im Rückschlüsse ziehen zu können. . Herr Lott hat es fast/meist
Herr Lott hat es fast/meist zutreffend beschrieben.
Der Isolieranstrich befindet sich aber lediglich im Bereich des sichtbaren Sockels, ob dieser auch in dem Bereich des nicht sichtbaren Sockels verwendet wurde ist fraglich, zumindest geht dies nicht aus der Beschreibung des Fragestellers hervor.
Da aber eine Dränage verlegt wurde, ist vermutlich anzunehmen, dass es sich um eine Abdichtung nach 18195 Teil 4 handelt, die nicht dicht gegen von außen drückendes Wasser ist, womit es dann sicherlich bei der Beurteilung von Herrn Lott bleibt.
ach so, der beschriebene Isolieranstrich, der auch von Herrn Lott beschrieben wird, darf übrigens seit 1990 nicht mehr zur Bauwerksabdichtung im Wohnhausbau genutzt werden.
Mit freundlichen Grüßen
ReiMa-Baudienstleistungen
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