Feuchter Keller im Neubau: Ursachen, Risiken & Maßnahmen vor der Hausübernahme?
BAU-Forum: Keller

Feuchter Keller im Neubau: Ursachen, Risiken & Maßnahmen vor der Hausübernahme?

Hallo Ihr Bau-Experten,
wir werden am 01.07. von einem Bauträger eine Doppelhaus-Hälfte übernehmen. Bei der letzten Besichtigung des Baus ist uns aufgefallen, dass der Keller ziemlich feucht ist. Er besteht außenseitig aus WU-Beton, zum Nachbarhaus (wie der Rest des Gebäudes) aus Kalksandstein. Die Decke ist ein Beton-Fertigteil. Der Keller ist nicht wärmegedämmt. Wasserpfützen oder an der Wand laufendes Wasser haben wir zwar nicht gesehen, aber wenn Mensch mit dem Finger über die Decke (Styropor) fährt, bekommt Mensch feuchte Finger. Auch eine in einer Fassung angebrachte Glühbirne war sehr feucht, ich war froh, keine gewischt zu bekommen, als ich sie fest gedreht habe.
Das Haus ist seit 11/02 fast fertig (da wurde der Estrich verlegt). Am 15.04. hatten wir den Notartermin, danach wurden/werden noch Bodenbeläge, Tapeten u. Fliesen sowie Sanitärgegenstände eingebaut. Ich vermute, dass seit Nov. letzten Jahres im Keller niemand gelüftet hat (im Rest des Hauses schon).
Für mich ergeben sich zwei Fragen:
1. Sollen wir die Feuchte im Übergabeprotokoll als Mangel aufnehmen und Nachbesserung (z.B. durch zeitweise Überlassung eines Trockners) verlangen?
2. Im Keller liegt z.Z. Zementestrich, der mir überraschenderweise sehr trocken vorkommt. Wir wollen nach Übernahme, aber noch vor Einzug (12.07.) Fliesen verlegen. Macht die Feuchtigkeit da Probleme?
Vielen Dank im Voraus für Eure Unterstützung, Christian
  • Name:
  • Christian Roll
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    Sicherheitshinweise

    🔴 Kritisch: Feuchtigkeit kann zu Schimmelbildung führen. Schimmelpilze können gesundheitsschädlich sein, insbesondere für Allergiker und Asthmatiker.

    🔴 Kritisch: Unbehandelte Feuchtigkeit kann die Bausubstanz schädigen und zu langfristigen Schäden an der Immobilie führen.

    ⚠️ Wichtig: Achten Sie auf eine ausreichende Belüftung des Kellers, um Kondenswasserbildung zu vermeiden.

    GoogleAI-Analyse

    🔴 Gefahr: Ein feuchter Keller im Neubau ist ein ernstes Problem, das auf Baumängel oder unzureichende Abdichtung hinweisen kann. Ignorieren Sie dies nicht vor der Hausübernahme!

    Ich empfehle Ihnen, die Ursache der Feuchtigkeit unbedingt vor der Übernahme durch einen unabhängigen Bausachverständigen klären zu lassen. Dieser kann feststellen, ob es sich um Kondenswasser, eindringendes Wasser oder aufsteigende Feuchtigkeit handelt.

    Mögliche Ursachen könnten sein:

    • Fehlende oder mangelhafte Abdichtung des WU-Betons
    • Undichtigkeiten im Bereich der Kellerdecke oder der Wandanschlüsse zum Kalksandsteinmauerwerk
    • Kondensation aufgrund unzureichender Belüftung
    • Restfeuchte aus dem Bauprozess (z.B. Estrich)

    🔴 Gefahr: Feuchtigkeit im Keller kann zu Schimmelbildung, Schäden an der Bausubstanz und einem schlechten Raumklima führen. Dies kann langfristig die Gesundheit beeinträchtigen und den Wert der Immobilie mindern.

    Ich rate Ihnen, die Feuchtigkeit im Übergabeprotokoll detailliert zu dokumentieren und den Bauträger zur Nachbesserung aufzufordern. Bestehen Sie auf einer fachgerechten Sanierung, bevor Sie das Haus übernehmen.

    👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie einen Bausachverständigen mit einer Feuchtigkeitsmessung und einer Ursachenanalyse. Verhandeln Sie mit dem Bauträger über die Kostenübernahme für die Sanierung.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    WU-Beton
    WU-Beton ist ein wasserundurchlässiger Beton, der speziell für Bauteile entwickelt wurde, die ständig oder zeitweise mit Wasser in Berührung kommen. Er verhindert das Eindringen von Wasser durch seine hohe Dichte und spezielle Zusammensetzung.
    Verwandte Begriffe: Wasserdichter Beton, Dichtbeton, Wasserundurchlässigkeit
    Kalksandstein
    Kalksandstein ist ein Mauerstein, der aus Kalk, Sand und Wasser hergestellt und unter Dampfdruck gehärtet wird. Er zeichnet sich durch seine hohe Festigkeit und gute Wärmespeicherfähigkeit aus.
    Verwandte Begriffe: Mauerwerk, KS-Stein, Mauerstein
    Übergabeprotokoll
    Das Übergabeprotokoll ist ein Dokument, das bei der Übergabe einer Immobilie erstellt wird und den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe festhält. Es dient als Beweismittel bei späteren Streitigkeiten über Mängel.
    Verwandte Begriffe: Abnahmeprotokoll, Mängelprotokoll, Bauabnahme
    Bausachverständiger
    Ein Bausachverständiger ist ein Experte, der über fundierte Kenntnisse im Bauwesen verfügt und in der Lage ist, Schäden und Mängel an Gebäuden zu beurteilen und zu bewerten.
    Verwandte Begriffe: Gutachter, Baugutachter, Sachverständiger für Bauschäden
    CM-Messung
    Die CM-Messung (Calciumcarbid-Methode) ist ein Verfahren zur Bestimmung des Feuchtigkeitsgehalts von Baustoffen, insbesondere von Estrichen. Dabei wird eine Probe des Materials mit Calciumcarbid vermischt, wodurch Acetylen entsteht. Der Druck des Acetylens wird gemessen und daraus der Feuchtigkeitsgehalt bestimmt.
    Verwandte Begriffe: Feuchtigkeitsmessung, Estrichfeuchte, Restfeuchte
    Schimmel
    Schimmel ist ein Sammelbegriff für verschiedene Arten von Pilzen, die in feuchten Umgebungen wachsen und gesundheitsschädliche Sporen freisetzen können. Schimmelbefall kann zu allergischen Reaktionen, Atemwegserkrankungen und anderen gesundheitlichen Problemen führen.
    Verwandte Begriffe: Pilzbefall, Feuchtigkeitsschaden, Mykose
    Estrich
    Estrich ist eine Schicht aus Mörtel oder Beton, die auf den Rohboden aufgebracht wird, um eine ebene und tragfähige Grundlage für Bodenbeläge zu schaffen. Es gibt verschiedene Arten von Estrich, wie z.B. Zementestrich, Anhydritestrich und Gussasphaltestrich.
    Verwandte Begriffe: Unterlagsboden, Zementestrich, Anhydritestrich

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was bedeutet WU-Beton?
      WU-Beton steht für "wasserdurchlässiger Beton". Er ist so konzipiert, dass er das Eindringen von Wasser verhindert, sofern er fachgerecht verarbeitet wurde.
    2. Wie erkenne ich Schimmel im Keller?
      Schimmel kann sich durch dunkle Flecken an Wänden oder Decken, einen muffigen Geruch oder sichtbaren Pilzbefall äußern.
    3. Was ist ein Übergabeprotokoll?
      Ein Übergabeprotokoll ist ein Dokument, das bei der Übergabe einer Immobilie erstellt wird. Es listet alle Mängel und Besonderheiten auf, die zum Zeitpunkt der Übergabe vorhanden sind.
    4. Wer zahlt für die Beseitigung der Feuchtigkeit?
      Im Normalfall ist der Bauträger für die Beseitigung von Mängeln verantwortlich, die vor der Übergabe entstanden sind. Dies sollte im Kaufvertrag geregelt sein.
    5. Kann ich die Hausübernahme verweigern, wenn der Keller feucht ist?
      Ja, wenn die Feuchtigkeit einen erheblichen Mangel darstellt, der die Nutzung des Kellers beeinträchtigt, können Sie die Übernahme verweigern, bis der Mangel behoben ist.
    6. Welche Messmethoden gibt es, um Feuchtigkeit festzustellen?
      Es gibt verschiedene Messmethoden, wie z.B. die CM-Messung (Calciumcarbid-Methode), die die Feuchtigkeit im Estrich misst, oder elektronische Feuchtemessgeräte für Wände.
    7. Was bedeutet Kalksandstein?
      Kalksandstein ist ein Mauerstein, der aus Kalk, Sand und Wasser hergestellt wird. Er ist diffusionsoffen, kann aber bei direkter Wassereinwirkung Schaden nehmen.
    8. Wie oft sollte ein Keller belüftet werden?
      Ein Keller sollte regelmäßig gelüftet werden, idealerweise mehrmals täglich für kurze Zeit, um Feuchtigkeit abzuführen und Schimmelbildung vorzubeugen.

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      Maßnahmen zur Erhaltung und Sanierung der Bausubstanz bei Feuchtigkeitsschäden.

  2. Feuchter Keller: Kondensation vs. Fachmann-Messung

    Feuchtigkeit
    So wie Sie's geschildert hatten, sieht's eher so aus, als würde
    Luft im Keller "kondensieren" (wie schon zigfach auf BAU.DE diskutiert). Aber Ferndiagnosen sind selten "das Wahre". Sicherheitshalber würde ich mir an Ihrer Stelle Rat vom Fachmann holen. Seriöse Trocknungsfirmen führen gerne kostenfrei und unverbindlich Feuchtigkeitsmessungen durch. Dann ist gesichert was Sache ist. Denn durch Sehen, Fühlen oder Riechen lässt sich definitiv nicht feststellen, welchen Feuchtigkeitsgehalt Baustoffe haben.
    • Name:
    • Reg2023-Herr ChrMül

  3. Kellerabdichtung: Lastfall bestimmen & Planung prüfen

    nicht ganz
    ... denn wenn zu dem Zeitpunkt gerade alles trocken ist, weil zuvor getrocknet wurde, kann die Abdichtung trotzdem mangelhaft sein.
    Also erstmal wieder Lastfall bestimmen (Bodengutachten) und Abdichtung daraufhin überprüfen, ob nicht schon die Planung falsch ist.
    Bop Pao;

  4. Feuchtigkeit an Kellerdecke: Lüften als erste Maßnahme

    Foto von Robert Worsch

    Ich wüsste nicht
    was Feuchtigkeit an der Decke mit dem Lastfall des Wassers zu tun hätte😉 )
    Wenn Sie freien Zutritt zu Ihrem künftigen Häuschen haben, erstmal nachts den Keller lüften und gucken ob die Feuchtigkeit weggeht. Ich schreibs zum x-ten male, bei diesen Witterungsverhältnissen völlig normal dass die Betonkeller innen feucht werden. Also erstmal lüften, wenn's nicht weggeht, kann man immer noch schreien. Also bitte nicht immer gleich die Pferde scheu machen. Und heftige Gewittergüsse lassen das Grundwasser in der Regel auch nicht meterweise ansteigen. Bilder helfen in solchen Fällen weiter und lassen eine bessere Einschätzung zu.

  5. Keller Trocknung: Erfolgskontrolle durch Feuchtigkeitsmessung

    @Bop Pao
    Sehe'ich anders: sollte technisch getrocknet werden, fällt guten Trocknungsfirmen dann doch auf, ob die Trocknung erfolgreich ist oder nicht. Hier müsste schon der  -  äußerst ungewöhnliche  -  Zufall eintreten, dass ausgerechnet unmittelbar vor, während und unmittelbar nach der Trocknungsmaßnahme keine Feuchtigkeit nachdringt. Denn solide Firmen führen vor, während und nach der Trocknungsmaßnahme diverse Feuchtigkeitsmessungen durch. Wie soll man sonst auch Fortschritte bzw. Zielerreichungen erkennen?
    • Name:
    • Reg2023-Herr ChrMül

  6. Übergabeprotokoll: Feuchte Stellen unbedingt dokumentieren!

    Foto von Lieselotte Tussing

    zur
    wichtigen Frage an sich:
    Ja, nehmen Sie die feuchten Stellen auf jeden Fall ins Übergabe-Protokoll auf  -  egal, welchen Ursprungs sie sind.
    Und bezüglich der Fliesenverlegung  -  lassen Sie eine CM-Messung auf Feuchtigkeit des Estrichs durchführen, wenn Sie die Fliesen selbst verlegen. Wenn es ein Unternehmer tut, muss der messen. Aber wenn der Zementestrich seit 11/02 drin ist, würde ich eigentlich davon ausgehen, dass er tatsächlich trocken ist  -  Aussage allerdings ohne Gewähr, weil nicht vor Ort ...
    RW: bei den Technikräumen unter Schwimmbecken kann man schon von gefährlicher Feuchtigkeit an Decken und Lastfällen sprechen😉
    Bop  -  wenn ich dazu komme, schick ich dir was ...
    • Name:

  7. Feuchter Keller: Momentaufnahme vs. Mangelfreiheit

    ohne E-Mailaddy
    lese ich wenn überhaupt die Frage eh nur flüchtig durch. Antwort bezog sich auch mehr auf die erste Antwort. Eine Momentaufnahme wie auch immer zustande gekommen, lässt keine Rückschlüsse auch Mangelfreiheit zu.
    OK, Bauworsch er kann ja auch erstmal Fliesen verlegen und das Haus im July abnehmen, mit Beweislastumkehr natürlich🙂

  8. thx Lotte🙂

    thx Lotte🙂

  9. Feuchtigkeitsprobleme: Verschwinden sie wirklich?

    @Bop Pao
    Tja  -  dann sind Abnahmetermine immer für die Katz  -  sind ja nur Momentaufnahmen, oder? Wenn man ein massives Feuchtigkeitsproblem hätte  -  was in diesem Fall wirklich nicht sein muss! -, verschwindet dies nicht plötzlich, um dann irgendwie unerwartet wie vom Himmel gefallen, wieder aufzutauchen.
    • Name:
    • Reg2023-Herr ChrMül

  10. Keller trocken? Lastfall-Prüfung ist entscheidend!

    Im Prinzip schon
    ... Herr Müller. Und deshalb ja auch der Hinweis, die Planung mit dem Lastfall zu überprüfen. Was nützt es mir festzustellen, dass mein Dach trocken ist, wenn es draußen gerade nicht regnet. Typische Frage für verlorene Prozesse: Ist der Keller trocken?

  11. Estrichfeuchte: Klare Messwerte für Fliesenleger wichtig

    Foto von Edmund Bromm

    Was mich dabei stöhrt sind die Begriffe: feucht und trocken
    Gerade von Fachleuten erwartet man eine eindeutige Aussage.
    Wie nass darf der Estrich (welches Material auch immer) denn sein um keine Probleme beim verlegen zu bekommen.
    Dies muss doch der Fliesenleger ermitteln.
    Frage an Herrn Müller: wie "messen" Sie die Feuchte?

  12. Tippfehler im Forum: Ursachenforschung

    Foto von

    stört euch nicht an meinem h
    wie kommt denn dieses h dahin?

  13. Feuchter Keller: Richtig lüften – aber wie?

    Worsch beim Lesen dieses Forums hatte ich verstanden ...
    @worsch: beim Lesen dieses Forums hatte ich verstanden, dass der Keller z.Z. besser nicht gelüftet werden sollte, da sonst noch mehr Feuchtigkeit reinkommt (immerhin ist die Außenluft recht feucht und der Keller recht kalt ...
    @Bop: ups, ich dachte meine E-Mail-Adresse wird angezeigt. Der Vollständigkeit halber: christian.roll@t-online.de
    @alle: Vielen Dank für die bisherigen Antworten.
    Gruß, Christian

  14. Feuchtigkeitsmessung: Geräte, Erfahrung & Interpretation

    Messung
    Hallo Herr Bromm. Ich benutze z.B. die Gann-Hydromette UNI 2 mit diversen Elektroden, den "Monitor" GMI 15 (Greisinger) (bei / für Materialmessungen), Mess-Stick's von testo zur Ermittlung von Temperatur, rel. Luftfeuchte, Taupunkt und Luftströmung. Und natürlich besitze ich auch ein "CM-Gerät".
    Zum Messen gehören aber nicht nur Messgeräte, deren Ergebnisse und Herstellertabellen über Ausgleichsfeuchten von Baustoffen, sondern auch Erfahrungswerte. Ich mach' "das ganze" jetzt seit insgesamt über sechs Jahren und war in dieser Zeit aktiv an der erfolgreichen Sanierung von etwa 2500 Wasserschäden beteiligt.
    Da sollt' schon was hängenbleiben. Deswegen wehre ich mich auch gegen aussagen, dass Feuchtigkeitsmessungen lediglich Momentaufnahmen sind. Wie schon mal an anderer Stelle erwähnt: wenn dass was ich mache generell falsch wäre, müsste ich eigentlich ein Arbeitsloser Scharlatan sein. Einer meiner Mitarbeiter  -  auf den bin ich wirklich stolz, weil er's echt 'drauf hat  -  "macht" nichts anderes als "den lieben langen Tag" Undichtigkeiten an Flachdächern, wasserführenden Systemen und Kellern aufzuspüren. Er benutzt da zu u.a. Thermographie, diverse andere Gerätschaften /Hilfsmittel. Erfolgreich. Er führt im Schnitt zwei bis fünf solcher Ortungen am Tag durch. Da kommt einiges zusammen. Deshalb lehne ich mich mit meinen Aussage auch gern mal "aus dem Fenster", weil diese auf real existierenden Praxiserfahrungen beruhen.
    • Name:
    • Reg2023-Herr ChrMül

  15. Feuchtemessung: Kontext & Baustoff sind entscheidend

    @Herrn Bromm
    Ich denke es macht in diesem Forum keinen Sinn, über exakte Messdaten in Zahlen zu reden. Damit werden  -  wertfrei  -  wahrscheinlich 98 % der Leser nichts anfangen können. Außerdem
    hängt's auch immer an der örtlichen Gegebenheiten. Was in einem
    100 Jahre alten Vollziegel-Keller nass oder trocken sein kann, muss nicht zwingend auf einen 5 Jahre alten KS-Keller umlegbar sein  -  und umgekehrt.
    • Name:
    • Reg2023-Herr ChrMül

  16. Phantom-Feuchtigkeitsschäden: Gibt es das wirklich?

    @Bop Pao
    Tja  -  Ihren Aussagen entnehme ich, dass Ihnen offenbar Phantom-Feuchtigkeitsschäden Kellern "begegnet" sind. Man (n) lernt ja sein ganzes Leben, aber etwas deratiges ist mir nicht bekannt. Muss ja nichts heißen  -  bin ja auch nicht das Maß aller Dinge.
    Meines Wissens gibt's keine Schädigungen die, ohne ersichtlichen Grund auftauchen und ebenso wieder verschwinden, ohne Spuren, die Schlussfolgerungen jeglicher Art zulassen, zu hinterlassen.
    Vielleicht meinten Sie einfach nur, dass es schwer ist real gegebene Fakten juristisch zu beweisen und dann auch noch ein dahingehendes Gerichtsurteil zu erlangen. Sind drei Paar Schuhe.
    • Name:
    • Reg2023-Herr ChrMül

  17. Feuchter Keller: Nachts lüften als Lösung?

    Foto von

    Deshalb hatte ich ja geschrieben
    nachts Lüften. Und ich denke, dass funktioniert zurzeit schon.

  18. Feuchter Keller: Erst lüften, dann weitere Maßnahmen

    Klar
    Wie sind im Laufe dieser Diskussion mal wieder "weit weg" von der eigentlichen Fragestellung "gekommen". Bezogen auf diesen Fall haben Sie sicher recht, zunächstmal einfach nur "richtig" zu lüften. Und wenn's nichts bringen sollte, dann erst weitere Maßnahmen ergreifen.
    • Name:
    • Reg2023-Herr ChrMül

  19. Feuchter Keller im Neubau: Danke für die Hilfe!

    Vielen Dank an alle
    Vielen Dank für Eure Hilfe, ich denke ich habe die Antworten die ich benötige.
    Gruß, Christian
  20. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026

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    Feuchter Keller im Neubau: Ursachen und Maßnahmen vor der Hausübernahme

    💡 Kernaussagen: Bei einem feuchten Keller im Neubau ist es entscheidend, die Ursachen zu identifizieren, bevor die Hausübernahme erfolgt. Eine erste Maßnahme ist das korrekte Lüften des Kellers, um Kondensation zu reduzieren. Die Überprüfung der Kellerabdichtung und des Lastfalls sind unerlässlich, um langfristige Schäden zu vermeiden. Feuchte Stellen sollten unbedingt im Übergabeprotokoll dokumentiert werden. Professionelle Feuchtigkeitsmessungen liefern präzise Daten für die Beurteilung des Zustands.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut dem Beitrag Übergabeprotokoll: Feuchte Stellen unbedingt dokumentieren! ist es unerlässlich, alle feuchten Stellen im Übergabeprotokoll zu vermerken, unabhängig von ihrer Ursache. Dies dient als Nachweis und kann spätere Ansprüche sichern.

    📊 Zusatzinfo: Die korrekte Interpretation von Feuchtigkeitsmessungen erfordert Erfahrung und das Wissen um die spezifischen Eigenschaften der verwendeten Baustoffe, wie im Beitrag Feuchtigkeitsmessung: Geräte, Erfahrung & Interpretation erläutert wird. Unterschiedliche Baustoffe wie WU-Beton und Kalksandstein verhalten sich unterschiedlich in Bezug auf Feuchtigkeit.

    👉 Handlungsempfehlung: Beginnen Sie mit dem richtigen Lüften des Kellers, wie in Feuchter Keller: Nachts lüften als Lösung? vorgeschlagen. Wenn das Problem weiterhin besteht, ziehen Sie einen Fachmann für eine detaillierte Feuchtigkeitsmessung und Ursachenforschung hinzu. Die Planung der Kellerabdichtung sollte mit dem entsprechenden Lastfall abgeglichen werden (siehe Kellerabdichtung: Lastfall bestimmen & Planung prüfen).

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