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Gebrauchtimmobilie: (einmalige?) Feuchtigkeit im Keller ... Was ist zu fragen/zu tun?
BAU-Forum: Keller

Gebrauchtimmobilie: (einmalige?) Feuchtigkeit im Keller ... Was ist zu fragen/zu tun?

Bei der Besichtigung einer Gebrauchtimmobilie (Baujahr. 1990, DH, vollunterkellert, Schleswig-Holstein) machte der Verkäufer von sich aus darauf aufmerksam, dass im Keller im Januar "Wasser durch die Kasemattenfenster" eingedrungen sei. Das sei zum ersten Mal passiert, alle Nachbarn in dem Gebiet (auf der anderen Straßenseite sind Teiche) seien auch von den starken Regenfällen (und den Teichen, die nicht abliefen) betroffen gewesen. Er wisse nicht genau, ob es größere Folgeschäden im Keller gibt, aus seiner Sicht ist das ein vergangenes Thema (er sei aber ggf. zu Preisnachlässen bereit). Sichtbar ist eine Tapetenablösung (der Kellerraum ist mit Raufaser tapeziert) von 2 Bahnen genau unter dem Kasemattenfenster. Ansonsten sieht man in einer Höhe von ca. 1,20 m an einer anderen Wand ein paar Stellen, jeweils 2-5 cm groß, an denen die Tapete etwas hervortritt. Es riecht nicht feucht oder schimmelig. In der Höhe dieser Stellen, sagte der Verkäufer, sei "ja die Betonwanne". Eine Drainage/Pumpe liegt nicht vor. Auf nochmaliges Befragen, ob denn "nur" Wasser durch das Fenster gekommen oder durch die Mauern eingedrungen sei, wurde gesagt "nur durch das Fenster, nicht durch die Mauern, da sei ja auch die Wanne".
Das große Rasengrundstück war jetzt bei der Besichtigung durchfeuchtet, allerdings hat es in den letzten Tagen auch viel Niederschlag gegeben.
Ich bin "Baulaie".
Ich würde gerne mehr über die "Feuchtigkeit der Gegend" und natürlich speziell über den möglichen Schaden am Gebäude, mögliche Sanierungen und mögliche zukünftige Vermeidungen wissen, aber dazu fehlen wohl noch ein paar Fakten. Die Gemeinde (Bauamt) war nicht willens, mir Auskunft zu geben.
  • An wen kann ich mich wenden, um über das Gebiet etwas herauszukriegen? (ggf. würde ich bei ein paar Nachbarn mal klingeln und die befragen, aber die geben vielleicht gar keine oder keine richtigen Auskünfte)
  • Durch welche weiteren Fragen an den Verkäufer kann weiteres notwendiges Wissen erlangt werden? Welche Bauunterlagen benötigt man ggf.?
  • Wer begutachtet so etwas fachmännisch? Was kostet so ein Baugutachten überhaupt etwa?
  • Worauf ist noch zu achten?

Oder ist nach meiner Schilderung von vornherein von so einer
Immobilie abzuraten? Oder ist das alles womöglich gar kein großes Problem?
Danke für schnelle Hinweise/Hilfe.

  • Name:
  • R. Stahl

  1. Wo denn genau?

    Verraten Sie uns die Gemeinde in der das Objekt der Begierde steht (wg. der Wasserverhältnisse könnte das interessant sein).

  2. erstmal vorwech ...

    Wie wichtig ist ihnen der Keller?
    Benötigen Sie ihn zwingend als Wohn- oder Aufenthaltsraum (Wohnraum, Aufenthaltsraum)?
    Dann bitte äußerst gründlich mit FACHMANN genauer untersuchen.
    Als reinen Nutzkeller würde trotzdem einen Fachmann hinzunehmen, das ganze aber etwas lockerer sehen.
    Preisnachlass ist sowieso vorher draufgeschlagen, also egal.

  3. ergänzende Antworten zur Kellerfeuchtigkeit Gebrauchtimmobilie

    Erstmal vielen Dank für prompte Reaktion.

    1) Die Gemeinde ist die Gemeinde Ammersbek.
    Der Mann vom Bauamt sagte nur, er würde einen Teufel tun und etwas sagen, man solle die Nachbarn fragen, das sei eigentlich schon mehr als er sagen dürfe. (Ist das schon ein Hinweis?)

    2) Der Kellerraum wird nicht zwingend als Wohn- oder Aufenthaltsraum (Wohnraum, Aufenthaltsraum) benötigt, aber in so einer Nutzung darin liegt natürlich ein gewisser "Charme"/Vorteil, zumal Heizkörper dort schon vorhanden sind und der Raum sehr groß ist. Vom Verkäufer wird der Raum z.B. als Gästezimmer genutzt, der Raum ist aber auch so groß, dass man dort auch einen hervorragenden Hobbykeller o.ä. machen könnte. Er ist tapeziert und vollständig gefliest. Nur als Lagerraum für Konserven o.ä. wäre er zu schade, allein schon, weil er so groß (über die gesamte Hausbreite) ist. Die Höhe ist übrigens ca. 2 m, max. 2,10 m (geschätzt).
    Welcher Fachmann bietet sich denn für eine Untersuchung an? Architekt/Bausachverständiger? Sind die "gebietsabhängig"?
    Danke für Antworten!

    • Name:
    • R. Stahl

  4. Aha, Ammersbek

    Tatsächlich gab es in Ammersbek infolge der starken Regenfälle Probleme mit überlaufenden Fischteichen und Dammbrüchen.
    Was mich wundert ist die mangelnde Auskunftsfreudigkeit des Bauamtes. Was haben Sie die Herrschaften dort denn exakt gefragt? Interessant wäre doch vor allem eine Info über den Grundwasserstand (Durchschnitt, Hoch, Tief), und den sollte man dort eigentlich kennen.

  5. ergänzende Antwort zu feuchtem Keller/feuchtem Gebiet/Bauamt

    Die Frage beim Bauamt zielte nicht genau auf den Grundwasserstand, sondern war allgemeinerer Natur, nach dem Motto: "Ich plane, evtl. eine Immobilie in der Straße xy zu kaufen und habe von (teilweise) mit Wasser vollgelaufenen Kellern in der Gegend gehört. Außerdem sei in der Nähe eine Straße mit Sandsäcken gesperrt. Ist dort in der Gegend häufiger 'Land unter Wasser', evtl. auch wegen der Teiche? ". Zu der Absperrung sagte der Mann vom Bauamt übrigens noch, dass dort in der Nähe irgendetwas (Wort habe ich nicht nochmal nachgefragt, da "Tonfall" eh schon komisch war) gebrochen sei, da müsse noch etwas repariert werden. Tatsache ist (Auskunft des Hausverkäufers), dass dort Teiche sind, die (teilweise?) wohl früher bewirtschaftet waren (Fischzucht), jetzt aber nicht mehr.
    Danke für Auskünfte.
    • Name:
    • R. Stahl

  6. zum ersten Mal

    seit 1990, müsste es ja wohl heiaen. Wer gibt denn die Gew"hr, da nicht im n"chsten oder übern"chsten Jahr wieder durch Starkregen Wasser in den Keller l"uft, wenn die Ursache nicht behoben wird. Als Preisnachlass müsste also so etwas wie die Kosten einer Drainage im Raum stehen  -  oder man behandelt die Sache als verhandlungstaktisches Problem.
    10 Jahre als Beurteilungszeitraum sind bei einem Haus nun mal nicht ausreichend.
    Gruß
    M. Ackermann

  7. Das war tatsächlich so

    Wir wohnen gleich in der Nachbarschaft (Ahrensburg), und haben die Angelegenheit über das örtliche Käseblatt verfolgt. Tatsächlich hat es Aufgrund der starken Regenfälle im Januar Deichbrüche bei den genannten Fischteichen gegeben, was dazu geführt hat, dass der Bach (die "Strusbek" wenn ich mich recht erinnere) über die Ufer getreten ist. Dabei wurden einige Keller geflutet und eine Brücke unterspült (die Gemeinde hat gerade einen Zuschuss für die Reparatur vom Kreis bekommen).
    Ich vermute mal, dass Sie dort genau wir wir im Endmoränengebiet liegen und ähnlichen Boden haben (Lehm, Kieslinsen, Schichtenwasser). Nach Auskunft unserer Stadtverwaltung stand das Grundwasser noch nie so hoch wie derzeit. Gerade in der Senke neben einem Bach kann das Wasser in Ihrem Keller daher durchaus auch von der Seite kommen (Achtung: Laiendiagnose).
    Meine Empfehlung: Fragen Sie den Herrn im Bauamt noch mal, und diesmal einfach nach Grundwasserständen. Das gibt Ihnen schon mal etwas an Information. Weiterhin sollten Sie für die Begutachtung des Kellers einen Experten hinzuziehen, der den Umfang des Schadens aufnimmt und weitere Maßnahmen empfiehlt.
    Ein Nachsatz noch zum Thema "Seit 10 Jahren kein Wasser im Keller! ". Eine Kollegin hat gemeinsam mit ihrem Sohn mitten in Ahrensburg gebaut. Auf einen Dränung wurde mit den Worten "Wir bauen hier seit 30 Jahren und hatten in der Gegend noch nie Schwierigkeiten mit Wasser! " des Bauträgers verzichtet. Die Außenanlagen waren gerade fertig, da kam (vor etwa 4 Jahren) ein ähnlich verregneter Winter wie 2001 / 02. Kurz darauf stand das Wasser im Keller 10 cm hoch, und die Außenanlagen wurden zwecks Einbau einer Drainund abgerissen. Was lernt uns das: Aussagen wie "Seit 10 Jahren ... " sollten Sie sehr vorsichtig behandeln.

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