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Keller undicht Aufgrund Planungsfehler  -  wie gehe ich als Bauunternehmen vor?
BAU-Forum: Keller

Keller undicht Aufgrund Planungsfehler  -  wie gehe ich als Bauunternehmen vor?

Unser Bauunternehmen hat im letzten Jahr ein Wohnhaus gebaut. Der Architekt, der die Planung übernommen hatte, forderte im Bauantrag eine Kellerabdichtung nach DINAbk. 18195 Teil 4 (gegen Feuchtigkeit). Dies wurde in unserem Angebots-LVAbk. so übernommen. Nach Durchsicht durch den Architekten ergänzte er unser Angebot mit der Anmerkung "an Stelle Bitumen-Anstrich Abdichtungsbahn nach DIN 18195 T4 Polymerbitumenbahn".
Letztendlich wurde der Keller abgedichtet mit einem Zementputz, einem 2-lagigen Bitumenanstrich, einer Bitumenschweißbahn sowie einer Perimeterdämmung.
Nach dreimonatigem Baustellenstillstand infolge Zahlungsverzuges stieg der Grundwasserspiegel nun so stark an, dass er ca. 50 cm über OK Bodenplatte war und letztendlich auch Wasser in den Keller eindrang.
Obwohl wahrscheinlich nicht erforderlich, half unser Unternehmen den Bauherrn mit einer Innenabdichtung der Fa. Remmers, die auch dicht ist.
Dennoch behält der Bauherr die komplette Schlusszahlung ein, da seiner Meinung nach eine Abdichtung von außen gemacht werden müsste und zwar gegen drückendes Wasser.
Wie verhält sich unser Unternehmen nun am besten?
Zu erwähnen ist auch noch, dass für Abwasser sowieso eine Hebeanlage/Pumpe in Betrieb sein sollte, die auch das anfallende GW entfernen könnte. Diese jedoch schaltete der Bauherr ab, um zu beweisen, dass der Keller undicht ist.
  • Name:
  • Michael Schneider

  1. hmm, riecht nach Planungsfehler

    Foto von Stefan Ibold

    Moin,
    da scheint der Architekt offensichtlich die oder das Bodengutachten gelesen oder verstanden zu haben. Nach Teil 4 können sie nahezu immer abdichten. Hier wäre wohl der Teil 6 in Frage gekommen. Das müsste der Architekt an sich aber wissen.
    Da werden Sie, so der Architekt von sich aus keine Einsicht zeigt, wohl nur mit RA weiterkommen. Es stellt sich die Frage nach evtl. Versäumnissen des Architekt.
    MfG
    Stefan Ibold

  2. Haben Sie das oder die Bodengutachten

    vor Ausführung zur Kenntnis gehabt? Evtl. hätten da ja auch schon "Bedenken gegen die ausgeschriebene Art der Ausführung" angemeldet werden müssen? Nur so eine Frage von mir, da der genaue Ablauf der Planung und Ausführung für mich nicht eindeutig zu erkennen sind aus der Fragestellung.

  3. mal stellvertretend einstelle

    Foto von ax D

    Es scheint so zu sein dass der Architekt nach Lastfall Feuchtigkeit geplant
    hat, aber es liegt drückendes Grundwasser vor. Also zunächst Planungsfehler,
    vielleicht kann einer der DINAbk.-Kenner noch näheres erläutern. Jetzt gibt es
    aber zwei Probleme: Erstes Problem, das kleinere: Der Bauunternehmer hat
    kein Vertragsverhältnis mit dem Architekten, er kann ihn also nicht direkt
    in Anspruch nehmen. Er muss sich an den AG halten. Zweites Problem, das
    größere: Womöglich hätte der Unternehmer Bedenken anmelden müssen.
    Vielleicht hat er sogar eine Grundwasserhaltung betrieben, dann hätte er den
    Lastfall erkennen müssen und folglich auch dass die geplante Ausführung
    nicht stimmt. Dann wird er eine nicht unerhebliche Mitschuld tragen müssen.
    Wie gesagt, wenn Architekt und Bauherr sich jetzt verbünden, wird es
    Vorwürfe in diese Richtung hageln und die Schuld des AN erst einmal auf 100 %
    hochgetrieben. Dazu noch ein paar Mängelrügen des Architekten bezüglich der
    Ausführung und der Unternehmer steht als Pfuscher da. Wenn der Architekt
    fair wäre, würde er alles seiner Versicherung melden, dann eine
    Gesprächsrunde einberufen mit einem Vertreter seiner Versicherung und dem
    Unternehmer und man würde eine Quote aushandeln. Wenn der Architekt aber auf
    stur schaltet und schlechte Stimmung gegen den Unternehmer macht, bleibt nur
    der unerfreuliche und verlustreiche Rechtsweg.
    Gruß
    Bruno Stubenrauch

  4. Bodengutachten nicht vorhanden / Innenabdichtung erlaubt?

    Das mit dem Bodengutachten ist auch so eine Sache, es gibt nämlich gar keins. Der Architekt hatten den Bauherrn wohl zwar vor Baubeginn darauf aufmerksam gemacht, dieser aber sparte sich das Gutachten aus Kostengründen. Auch erhielt der Architekt keinen Auftrag mehr vom Bauherrn für die Überwachung der Bauarbeiten, wodurch nicht einmal Ausführungspläne vorlagen.
    Wie gesagt, hat unser Unternehmen inzwischen eine fachgerechte Innenabdichtung ausgeführt. Dennoch fordert der Bauherr eine Außenabdichtung gegen drückendes Wasser und behält daher die Restzahlung ein. Ist er dazu berechtigt? Gibt es eine Norm / bauaufsichtliche Zulassung für Innenabdichtungen, mit der er überzeugt werden könnte?
    Überhaupt stellt sich der Lastfall "drückendes Wasser" sowieso nur bei abgeschalteter Pumpe ein, wobei hier wiederum die Frage gestellt werden muss, ob die Pumpe/Hebeanlage auch für anstehendes Grundwasser angesetzt werden darf.
    • Name:
    • Michael Schneider

  5. Das wird nicht

    klappen.
    Aus meiner Sicht stellt sich die Frage, hätte die ausführende Firma im Zuge der Arbeiten erkennen können/müssen, dass die ausgeschriebene Art der Abdichtung als nicht ausreichend erscheint. Dann hätten vor Ausführung Bedenken angemeldet werde müssen, da vorher in der Angebotsphase ja nicht möglich.
    Weiter könnte interessant sein, wer hatte in diesem Fall das Baugrundrisiko zu tragen (meist der Bauherr)?
    Das der Bauherr kein Baugrundgutachten und dgl. hat anfertigen lassen, könnte für den Fall dass keine gütliche Einigung möglich ist für die ausführende Seite positiv sein.
    Die Hebeanlage/Pumpe spielt aus meiner Sicht keine Rolle bei den Überlegungen zum Lastfall, da ja wohl eine dichter Keller gefordert gewesen sein dürfte und nicht ein Keller der bei Einsatz einer Hebeanlage trocken ist.

  6. Um eine fundierte Rechtsberatung kommen Sie nicht herum ...

    Ohne Gericht oder mindestens Schiedsgericht wird hier wohl gar nichts gehen.
    Herr Düwel hat's sehr gut zusammengefasst.
    1. Es ist zu klären, ob der Architekt in Haftung zu nehmen ist, da er ohne Bodengutachten eine Planung der Abdichtung erstellt hat, die als gefahrenträchtig im Falle höherer Grundwasserspiegel ist. Um sicher zu sein hätte hier Abdichtung gegen drückendes Wasser ausgeschrieben werden müssen, um sicher zu sein.
    2. Zu klären ist auch, ob Ihnen ein Versäumnis der Hinweispflicht nachgesagt werden kann.
    3. Eine Innenabdichtung halte ich leider persönlich nicht für eine gleichwertige Ausführung, da die tragende Bausubstanz dabei immer feucht ist und somit einer schnelleren Alterung unterliegt. Hier bekommt der Bauherr sicher Recht mit seiner Forderung nach Außenabdichtung
    4. Eine Pumpe ist allgemein nicht Teil einer Abdichtungsmaßnahme, sondern nur temporär zur Pegelsenkung einzusetzen. Von dauerhaftem Einsatz zur Pegelsenkung wird wegen Wasserrechtlicher Belange sowieso abgeraten.
    Wichtig  -  guten  -  Baurechtsanwalt  -  fragen.
    Und wenn Klage dann möglicherweise gegen Bauherrn und Architekt. Na sowas weiß dann der RA. Von wem haben Sie eigentlich die Planung bekommen, vom Architekt oder vom Bauherrn?

  7. Nachschlag

    Habe noch mal mit Freunden geschwafelt. Die meinen, dass Sie unbedingt schriftliche Belege brauchen, dass der Bauherr kein Baugrundgutachten machen lassen wollte. Fragen Sie danach auch den Architekten. Wenn der solche Schreiben des BH hat, dann sind sie aus dem Schneider. Ihre Firma kann belegen, dass sie nach einer vorliegenden Ausschreibung ausgeführt hat (Leistung ist also auftragsgemäß). Baugrundrisiko bei nicht erbrachtem Baugrundgutachten liegt unseres Wissens nach beim Bauherrn. Wichtig ist, ob sich Architekt oder auch Ihre Firma durch Hinweis auf fehlendes Gutachten abgesichert haben und ob dieses vom BH schriftlich beantwotet wurde. Die zusätzliche Leistung der Innenabdichtung ist eine Kulanzhandlung Ihrerseits und keinesfalls als Reparatur einer Schlechtleistung der ausgeführten Abdichtung nach DINAbk. 18195 T4 zu erklären. Behaupten Sie, dass die Abdichtung nach 18195 T4 von Ihnen fachgerecht ausgeführt worden ist und das alein der Lastfall drückendes Wasser Schuld an der Undichtigkeit war. Dieser Lastfall ist jedoch Bauherrenrisko. Er schuldet Ihnen volle Vergütung, solange er nicht nachweisen kann, dass die von Ihnen ausgeführte, vom BH BEAUFTRAGTE Leistung (Abdichtung nach Teil 4 der Norm) mangelhaft ist. Das kann er nur schwerlich nachweisen. Sollten Sie keinen Schriftverkehr zum fehlenden Baugrundgutachten vorlegen können ist höchstens noch das Problem der versäumten Hinweispflicht zu klären. Viel Erfolg.

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