Ansprechpartner in der Gewährleistungsfrist
BAU-Forum: Honorar für Architekten- und Ingenieurleistungen

Ansprechpartner in der Gewährleistungsfrist

Guten Tag,
wir haben ein Haus mit einem Architekten gebaut. In dessen Vertrag ist nicht die Leistungsstufe welche in § 15 Abs. 2 Ziffer 9 HOAIAbk. beschrieben ist aufgeführt.
Leistungsstufen 2,3, 4,5, 8 sind sehr wohl enthalten.
Wir möchten natürlich nicht eine Baubegehung oder sonstiges was alles in Ziffer 9 geregelt ist.
Lt. Absprache vor Vertragsabschluss war jedoch (zumindest mündlich besprochen) das der Architekt während der Gewährleistungsfrist der am Bau beteiligten Handwerker der Ansprechpartner ist (also sich auch einmal den eventuell auftretenden Mangel in den 5 Jahren Garantie anschaut und entsprechend den richtigen Handwerker zu Behebung des Mangels koordiniert).
Nur dies verlangen wir vom Architekten. (Was er natürlich nicht machen will, daher poste ich ja auch hier
Meine Frage ist nun ob die Koordination von Gewährleistungsansprüchen innerhalb der Garantiezeit auch in anderen Absätzen der HOAI geregelt ist, oder ob sowas evtl. sowieso allgemein vom Architekten übernommen wird.
MfG
Peter
  • Name:
  • Peter

  1. Die

    von Ihnen verlangten Leistungen gehören zur Leistungsphase 9, welche Sie nicht vereinbart haben.
    Lediglich die Überwachung der Beseitigung von bei Abnahme festgestellter Mängel fällt in LPAbk. 8.
    Siehe hierzu:
    • Name:
    • M.P.

  2. HOAI  -  Leistungsphase 9 hat Gewährleistungsvorteile!

    Foto von Ralf Wortmann

    Lieber Fragesteller,
    leider habe ich deine Frage erst recht spät gelesen.
    Umsonst muss es der Architekt nicht tun.
    Es hätte aber durchaus Vorteile, wenn ihr mit eurem Architekt nachträglich (schriftlich) auch noch einen Vertrag über die Leistungsphase 9 schließt. Das kostet nur weitere 3 % der Gesamt-HOAIAbk.-Architektenkosten, wirkt aber bzgl. mancher (nicht aller!) künftiger Mängel in Prinzip wie eine 5 jährige Gewährleistungsverlängerung.
    Die Architektenleistung endet dann (bei Leistungsphase 9) erst mit dem Ablauf der Gewährleistung der bausausführenden Auftragnehmer.
    Mit diesem Zeitpunkt beginnt dann erst die 5 jährige Gewährleistung seiner Architektenleistung.
    Zudem hat ein Architekt eine Haftpflichtversicherung und eine etwaige Gewährleistungsforderung gegen diesen ist somit viel insolvenzsicherer, als Ansprüche gegen so manches Bauunternehmen.
    Weiterer Vorteil: ihr habt einen kompetenten Fachmann an eurer Seite, der euer Haus auch noch kurz vor Ablauf der Gewährleistungsfristen auf Mängel checkt und zumeist auch noch etwaige Korrespondenz mit den Auftragnehmern führt.
    Vielleicht könnt ihr für die LPAbk. 9 ja einen vernünftigen Preis mit eurem Architekt aushandeln. Aber erwähnt dabei besser nicht die oben anfangs genannten Gründe.
    Viele Grüße
    Ralf

  3. Die "oben anfangs genannten Gründe" ...

    Die "oben anfangs genannten Gründe" braucht Ihr auch gar nicht zu erwähnen, weil sie Euch nichts nützen.
    Mein Vorschreiber irrt.
    Wenn die LPAbk. 9 separat (und vor allem nachträglich!) vereinbart wird, ändert das nichts an der Gewährleistungsfrist für die LP 1-8.
    Freundliche Grüße

  4. @Volker Kugel: Doch, es ändert durchaus etwas. Der ...

    Foto von Volker Kugel

    @Volker Kugel:
    Doch, es ändert durchaus etwas.
    Der Architekt ist während jener oftmals 5 Jahre dauernden Leistungsphase 9 Sachwalter des Bauherren und wäre in dieser Zeit sogar auch verpflichtet, den Bauherren darauf aufmerksam zu machen, dass er ggf. selbst während der Leistungsphasen 1-8 einen Fehler begangen hat und dass die evtl. daraus resultierenden Ansprüche zum Ende jener 5 Jahre verjähren.
    Er muss  -  ähnlich wie ein Anwalt  -  den Bauherren also notfalls auch "gegen sich selbst" beraten.
    Unterlässt er einen solchen Hinweis auf ein ggf. bestehendes eigenes oder auch fremdes Verschulden, haftet er dafür im Rahmen der sogenannten "Sekundärhaftung" für dieses Unterlassen 5 weitere Jahre lang ab dem Ende der Leistungsphase 9.
    Viele Grüße
    Ralf

  5. Na ja ...

    Na ja das ist aber schon ein bisschen "an den Haaren herbeigezogen", sach ich mal.
    Und ändert im Prinzip aber auch nichts an meiner Aussage von gestern!
    Interessant finde ich Ihre Internet-Seite mit den wiederholten Hinweisen, sich doch bitte möglichst immer an den Architekten zu halten bei dem keine Insolvenzgefahr besteht, denn "er hat ja eine Haftpflichtversicherung".
    Ist ja im Prinzip gelungene Werbung für unseren Berufsstand.
    Beinahe hätte ich noch DANKE gesagt.
    Freundliche Grüße

  6. LP 9 lassen die Architekten gern weg.

    Aus meiner Erfahrung lassen die Architekten die LPAbk. 9 gern weg, weil die Haftpflichtversicherungen nicht gern bezahlen und der Architekt für das Honorar 3 % mitunter viel Arbeit leisten muss. Fazit: Wenn Architekt, dann LP 1-9.
    • Name:
    • Reg2023-Herr Rog-2149-Kan

  7. Lieber Herr Rog-2149-Kann ...

    Lieber Herr Rog-2149-Kann tragen Sie doch bitte nicht immer Ihre angebliche "Erfahrung" und "Baupraxis" vor sich her.
    In Ihren diversen Internetseiten ist davon wirklich nicht viel zu erkennen.
    Zur LPAbk. 9:
    Die erbringe ich gerne  -  aber nur mit separatem Auftrag.
    Fügen Sie bitte Ihrer Erfahrung und Baupraxis hinzu:
    LP 1-8 = Werkvertrag: der Architekt schuldet ein bei Abnahme mängelfreies Werk.
    LP 9 = Dienstvertrag: der Architekt schuldet für eine bestimmte Zeit eine Dienstleistung. Da gibt's keine Gewährleistung.
    Nur wenn beides (1-8 und 9) in einen Topf geworfen werden, verlängert sich die Gewährleistung von 5 auf 10 Jahre.
    Das war von der HOAIAbk. ursprünglich nicht so gewollt, ist aber von den Gerichten mittlerweile so ausgelegt worden.
    Ihre Forderung (wenn Architekt, dann nur LP 1-9) betrachte ich als Aufforderung zu ungerechtfertigter Bereicherung. Sach ich mal.
    Freundliche Grüße

  8. Danke Herr Kugel.

    Jetzt wissen auch die Bauherren Bescheid und können entscheiden. Die Gerichte haben aus gutem Grund so entschieden und wer ein mangelfreies Werk gebaut hat, muss doch die Gewährleistung nicht fürchten oder etwa doch?
    Fazit: Verbraucher verlangen LPAbk. 1-9
    Architekten, die sich verweigern, haben wenig Interesse an Gewährleistung. Wer keine Angst vor Gewährleistung hat, verkauft dies als Vorteil und bietet freiwillig LP 1-9.
    • Name:
    • Reg2023-Herr Rog-2149-Kan

  9. tiefes Unverständnis

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Oh je Herr Rog-2149-Kann, ich sehe tiefes Unverständnis. Oder Perfidie? Damit wenigstens die anderen Leser der Sache etwas abgewinnen können:
    Architekt und Firmen haften gesamtschuldnerisch für die Bauleistung. Liegt ein Ausführungsfehler vor, kann sich der Bauherr trotzdem voll an den Architekten halten. Dieser kann im Innenverhältnis den Bauunternehmer in Regress nehmen. So lange beide existieren (Architekt und Firma) und beide noch innerhalb ihrer Gewährleistung sind, ist das kein Problem.
    Da ein Gericht jedoch entschieden hat, dass der Architekt keinen Anspruch auf Teilabnahme seiner Leistung nach LPh 8 (also bei Baufertigstellung) hat, wenn dies nicht ausdrücklich vereinbart wurde, resultierte daraus bei gleichzeitigem Abschluss der LPh 9 im selben Vertrag, dass die Architektenleistung erst 5 Jahre später, nämlich wenn alle Firmen aus der Gewährleistung entlassen sind, endete und erst dann die Abnahmewirkung für alle Leistungsphasen eintrat.
    Kurz: alle sind bereits aus der Haftung, erst dann beginnt die Gewährleistung des Architekten zu laufen. Wegen der gesamtschuldnerischen Haftung haftet der Architekt jedoch auch für Fehler der Baufirmen, kann jetzt jedoch diese nicht mehr in Regress nehmen, weil deren Gewährleistung abgelaufen ist.
    Unerwünschte und unbedachte Folge des Urteils: 10 Jahre Gewährleistung für den Bauherrn, davon 5 Jahre zu Lasten der Berufshaftpflichtversicherungen der Architekten, deren Beiträge sich dadurch erheblich verteuert, nämlich verdoppelt haben. Volkswirtschaftliche Folge: Bauen wird teurer, da diese Prämien letztendlich auf dem Baupreis landen.
    Deshalb wird  -  wie in allen anderen Lebensbereichen auch wenn Grundsatzurteile fallen  -  mit entsprechenden, völlig legalen und transparenten Vertragskonstellationen reagiert, um die LPh 9 weiter zu den Konditionen der letzten Jahrzehnte anbieten zu können. Selbstverständlich wird auch zum Hintergrund ausführlich beraten. Ich hatte noch nie Schwierigkeiten, dafür Verständnis zu finden.
    Billionen werden jetzt wieder verschenkt werden, da eine Änderung des Erbrechts ansteht. Frei nach Rog-2149  -  kann: alles verurteilenswerte Steuerverweigerer die kein Interesse an der Allgemeinheit haben (und die Finanz- und Steuerberater (Finanzberater, Steuerberater) sind die Anstifter). War "Architekten, die sich verweigern, haben wenig Interesse an Gewährleistung" nur unbedacht hingeschrieben oder perfide gemeint? Wollen Sie in diesem Tenor hier im Forum weitermachen Herr Rog-2149  -  kann?

  10. Vertrauen in die eigene Leistung.

    Ihre Kollegen schreiben vielfach, dass es die Aufgabe des Architekten ist, dafür zu sorgen, dass ein Bauunternehmen keinen Fehler macht und dass ohne Mängel gebaut wird. Das ist doch Ihre Werbebotschaft. Wenn Sie nun im Gegenzug kein Vertrauen in Ihre eigene Arbeit haben und Risiken minimieren müssen, dann wundert mich das sehr und bestimmt auch den Leser.
    Wenn kein Risiko existiert, erhöht auch keine Versicherung die Prämien. Scheinbar ist es mit der Qualität der Bauüberwachung nicht so bestellt, wie behauptet und das scheint mir der Grund für erhöhte Prämien zu sein.
    Das sehr logische Beispiel von den Erben gefällt mir sehr gut. Die Rechtsprechung hat dafür gesorgt, dass Sie länger haften müssen. Das ist gut für den Verbraucher. Die Gesetzgebung wird dafür sorgen, dass die Erben mehr an den Staat abgeben. Das ist gut für die Staatsfinanzen. Die Betroffenen werden versuchen ihren Status zu erhalten. Das ist legitim. Beim Staat kann sich der Erbe schlecht wehren, beim Architekten kann der Bauherr entsprechende Verträge vereinbaren. Wenn es Ihnen gelingt, Ihre Risiken zu minimieren ist das auch völlig in Ordnung. Nur die meisten Bauherren wissen nicht um die Rechte und dass wird sich auch durch mich ändern.
    • Name:
    • Reg2023-Herr Rog-2149-Kan

  11. also absichtliches Verunglimpfen eines Berufsstands

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Aha, Ihre Bemerkung auf Seite 1 war also nicht leichtfertig, sondern Absicht.
    Natürlich hat der Architekt Vertrauen in seine eigene Arbeit. Er haftet bei Übernahme der isolierten LPh 9 ausdrücklich weitere 5 Jahre dafür, dass er Firmen nicht zu Unrecht aus der Gewährleistung entlassen hat. Ihr scheinheiliges "sich wundern" ist fehl am Platz.
    Das Gerichtsurteil verkennen Sie völlig. Es wurde geurteilt, dass Teilabnahmen nur verlangt werden können wenn sie vereinbart wurden. Es wurde nicht geurteilt, dass der Gesetzgeber wünscht dass Architekten künftig 10 Jahre haften sollen. Der Architekt ist eben nicht dafür da, eine zusätzliche 5-jährige Haftungsverlängerung für Handwerksleistungen anzubieten.
    Sie können aber gerne ein Geschäftsmodell daraus machen und eine solche für Häuser mit abgelaufener Gewährleistung anbieten, für  -  sagen wir mal  -  0,3 % der Bausumme. Wenn Sie einen Versicherer gefunden haben lassen Sie es uns wissen.
    Im Übrigen ist Ihr "Scheinbar ist es mit der Qualität der Bauüberwachung nicht so bestellt, wie behauptet" eine direkte und misswillige Unterstellung, mit der Absicht, einen Berufsstand in Verruf zu bringen. Schön dass Sie sich positioniert haben.
    Nicht schade wäre es, wenn solche gegen die Nutzungsbedingungen verstoßenden Beiträge im Nirvana verschwinden. Lassen wir ihn diesmal als abschreckendes Beispiel stehen.

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