Hallo,
wir haben ein Einfamilienhaus mit einem Architekten geplant. Grundlage für die Planung war ein Architektenvertrag für die Leistungsphasen 1-4 (bis Einreichung Bauantrag), wobei alle nachfolgenden Leistungsphasen einer neuen schriftlichen Beauftragung durch uns bedarf. Die Planung des Hauses ist aus unserer Sicht nicht besonders gut gelaufen (=> man hatte den Eintrug, dass er seine Referenzliste um ein optisch schönes Haus erweitern wollte, dabei aber praktische Aspekte vergessen hat. Die Planung hat sich zu lange hingezogen), sodass wir evtl. die Leistungsphasen 5 ff. nicht bei diesem Architekten in Auftrag geben wollen. Vor ca. 2 Monaten hat er bereits eine Kostenrechnung für das Haus vorgelegt (war so im Vertrag vereinbart), allerdings war zu diesem Zeitpunkt das Haus durch den Architekten noch aufwendiger geplant, wie z.B. versetzte Pultdächer. Für diese aufwendiger Bauform hat er Kosten in Höhe von 249.000 € netto (=289.000 € brutto) abgeschätzt. Da dieser Hausvorschlag viele faule Kompromisse hatte und zudem an vielen Stellen unpraktikable Lösungen im Haus ergaben, wurde das Haus einfacher geplant und wir sind u.a. nun bei einem einfachen Satteldach angekommen. Laut Architekt würde das Haus auch dadurch auch billiger. In dem Bauantrag wurde deswegen ein Betrag von 275.000 € angegeben (ich nehme an, dass hier die Brutto Angabe gefordert sind). Der Bauantrag ist noch nicht genehmigt und wir zögern nun mit der Beauftragung der Leistungsphasen 5 ff bei diesem Architekten, was er auch ahnt.
Inzwischen hat er eine Kostenrechnung für das Haus gesendet, die er als Grundlage für das Architektenhonorar nehmen will. Die Nettokosten liegen nun höher als bei dem ursprünglichen, aufwendigeren Hausvorschlag, nun nämlich bei 260.200 € netto (=300.800 € Brutto).
Ist diese Erhöhung rechtens? Wir haben den Eindruck, dass er er den Preis nur nach oben gesetzt hat, damit er ein höheres Honorar bekommt, da im wahrscheinlich die folgenden Leistungsphasen verloren gehen. Vor drei Wochen war die Kostenschätzung für den Bauantrag immerhin nur 275.000 €.
Gibt es eine rechtliche Grundlage, dass ich für die Berechnung des Architektenhonorars die im Bauantrag angegebenen 275.000 € heranziehe? Oder handelt es sich bei den Kosten im Bauantrag um die Netto Kosten?
Anrechenbare Kosten für das Architektenhonorar der Leistungsphasen 1-4
BAU-Forum: Honorar für Architekten- und Ingenieurleistungen
Anrechenbare Kosten für das Architektenhonorar der Leistungsphasen 1-4
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ist das so richtig?
1 ihr Architekt hat was geplant, was von ihnen wegen kosten und planmängeln nicht angenommen wurde?
2 ihr Architekt hat hierauf nachgebessert mit Satteldach etc, und hat neue kosten ermittelt, die von ihnen dann akzeptiert wurden? die baueingabe wäre ein Indiz ihrer Übereinstimmung! oder wurden die Kosten nur im Bauantrag angegeben?
3 nun kommt ihr Architekt mit einer Kostenberechnung nach DINAbk. 276? welche Preise geben sie an? Baukosten Nebenkosten etc? bitte Kostengliederung nach DIN 276 verwenden
4 gibt es eine budgetaussage ihrerseits?
5 haben sie den Architekt aufgefordert innerhalb des vorgegebenen kostenrahmens zu bleiben?
irgendwie klingt das eher nach Missstimmung ;-/ -
Antworten auf die Punkte 1-4
zu Punkt 1: Das ist richtig. Uns waren die Kosten zu hoch und wir haben ihn mehrmals aufgefordert, Vorschläge bzgl. der Hausarchitektur zu machen, die auch in einer Preisreduktion enden. Zudem sahen seine ersten Vorschläge zwar von außen gut aus, jedoch hatte seine rein an der Außenoptik orientierte Planung unpraktikable Innenräume zur Folge (z.B. : im Schlafzimmer hatte Probleme einen normalen Schafzimmerschrank aufzustellen, da die Zimmer zu schmal war; Bad mit Oberlichter in 3 bis 3,5 m Höhe direkt über der Dusche => wie bekomme ich sowas sauber und vermeide durch Kondenswasserbildung die Schimmelbildung; seine Antwort: eine Reinigungsdienst beauftragen).
zu Punkt 2. Nachdem wir ihn mehrmals ein Satteldach vorgeschlagen haben, ist unser Architekt dann auch auf die Idee gekommen, dass man die innenarchitektonischen Probleme (siehe obige Beispiele) besser mit einem normalen Satteldach in den Griff bekommt und man auf eine ausgefallen Dacharchitektur verzichten sollte. Zudem würde der Preis auch wesentlich billiger. Einen wirkliche Preisreduktion in € hat er nicht genannt, wollte er aber nach unserer Aufforderung nachholen. Bevor wir den Bauantrag für die Einreichung bei dem Bauamt unterschrieben haben, hat er auf Nachfrage mitgeteilt, dass er nun von Kosten in Höhe von 275.000 € ausgeht und das hier auch eine gewisse Sicherheit bereits enthalten wäre. In dem Bauantrag standen dann auch 275.000 €, wobei ich hier von Bruttokosten ausgegangen bin. Die genaue Auflistung / Berechnung wollte er noch zusenden, was er aber erst nach mehrmaliger Nachfrage ca. 5 Wochen nach Einreichung des Bauantrags getan hat, nun allerdings mit erhöhten Kosten in Höhe von 260.200 € netto (=300.800 € Brutto). Dieser Betrag lag nun höher, als für die erste aufwendigere Planung des Hauses.
zu Punkt 3: er hat eine Berechnung mit dem Programm Allbudget gemacht, in dem er die zu erwartenden Kosten für die einzelne Arbeiten und benötigten Materialen inkl. berechneter Massen zu den entsprechenden Kostengruppen zugeordnet hat. Dies hat er bei seinem ersten Vorschlag und nun auch bei seinem verbesserten Vorschlag so gemacht. Die Art der Berechnung des Architektenhonorars auf Basis der Kostengruppen ist aus meiner Sicht richtig. Was ich nicht richtig finde ist, dass nun seine Kostenschätzung erhöht wurde. Ziel der veränderten Architektur war neben einer besseren Innenarchitektur vor allem eine Preisreduktion!
zu Punkt 4: wir hatten als äußertes Limit 290.000 € angegeben.
zu Punkt 5: wir haben ihn regelmäßig daran erinnert, dass er die Kosten im Blick haben soll und dass die 290.000 € das Limit inkl einer Sicherheit für unvorhersehbare Probleme sind.
Zu dem Punkt Missstimmung: stimmt irgendwie schon. Man fühlt sich verarscht, wenn man die Planung Aufgrund einer notwendigen Kostenreduktion ändert, einem dann die notwendige Kostenreduktion für das Einreichen des Bauantrags auch bestätigt wird und wenn es nun um die Berechnung des Honorars geht, der Architekt nun mit höheren Kosten ankommt. -
streiten langweilt..
letztlich geht das gestreite auf die nerven und die Bauzeit - und aus Sicht eines Architekten auch auf die Qualität der Architektur und Bauausführung!
.--- also besser nochmal nachdenken -- think twice!
wir wissen nun - es gibt ein Budget: 290 t€
wir wissen nicht, was dieses Budget beinhaltet!?
hier die Gliederung nach DIN 276welche kostengruppen (ich vermute 300,400, 700)?
wenn klar ist was Bauherrenseitig gemeint wurde, überprüfe man das, was archiseitig gerechnet wurde. gibt es hier mit Ausnahme des betrages Differenzen? wurden Ansätze nicht kommuniziert? liegen bereits hier mißverständnisse vor?
und wieder 1 => die planerischen Mängel wurden behoben, jedoch im rückblick nur in konstruktiver weise, nicht aus wirtschaftlicher Sicht! im übrigen sind pultdächer nicht ungewöhnlich oder gar architektonische herzeigeobjekte per se! das ist Architektursprache der 70er - das aber nur nebenbei --
und 2 -- sie beantworten nicht, ob die Kosten mit Satteldach nach DIN ermittelt wurden! wurden die Kosten nicht explizit erläutert? es gibt eine breite Spannweite von Ausstattungsdetails, die locker um bis zu 30 bis 50 proz Schwankung beinhalten? also -- wurde vor baueingabe die Kostenplanung fortgeschrieben? vermutlich nein! dann liegt ein planmangel zwei vor -- der Architekt hat die Kosten nicht im Griff (oder im visier!?). die Kosten im Bauantrag schätzt man eher kräftig nach unten, weil die gen. Gebühren ein prozentsatz der Baukosten sind! verbindlich ist diese Zahl nicht - eher ein mosaiksteinchen
dann 3 -- sie beantworten meine Frage nicht mal annähernd
4 -- wann hatten sie "äußerstes" Limit 290 t€ angegeben? warum verlangen sie es nicht jetzt? ich weiß zwar nicht was diese zahlen beinhalten, auf welcher Kostengliederung sie sich verständigen, aber =>> von 300 t€ auf 290 t€ runterzukommen ist kein Thema! das bekommen sie im Zuge einer Skontierung locker hin! auf 275 t€ brutto (kost. Gruppe 300,400, 700 zu kommen verlangt nach einer Optimierung von ca. 8 Prozent - auch das sollte einsparbar sein - da müssen sie aber mitarbeiten! hat ihr Haus so ca. 1000 m³ umbauten Raum, sollte das alles nicht sooo schwierig sein
also besser noch mal in sich gehen und Klarheit suchen -- das sollte nach den wenigen Zeilen ihr erklärtes ziel werden! verlassen sie sich nicht auf ihre Emotionen - die trügen oft!
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