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Architektenhonorar trotz verweigerter Baugenehmigung und Architektenkündigung?
BAU-Forum: Honorar für Architekten- und Ingenieurleistungen

Architektenhonorar trotz verweigerter Baugenehmigung und Architektenkündigung?

Architektenhonorar trotz verweigerter Baugenehmigung und Architektenkündigung?
2002 planten wir – inkl. Bauamt-Nachfrage  -  an unserem PC einen Anbau für unser Haus.
Im Sept. '02 Erstkontakt mit einem Architekten (A); wir übergaben ihm unsere bemaßten Zeichnungen und teilten ihm unsere Maximalsumme und unsere Steuerersparniswünsche (Eigenheimzulage) mit. Als "Hausnummer" der Kosten nannte er die Zahl "220 T€".
Beim nächsten Treffen hatte er alle Außenwand-Wünsche übernommen bzw. in der Größe noch übertroffen. Im Innenbereich hatte er 08/15 Pläne eingezeichnet. Uns war es zu groß, aber er begründete dies mit einer Kompromissbereitschaft gegenüber dem Bauamt (Möglichkeit zu Streichungen). Unser Haus war inzwischen genau vermessen.
Er schlug uns eine Bauvoranfrage vor, da zwar das Bauamt + die Feuerwehr bei seiner mündl. Anfrage zugestimmt habe, aber die Stadtplanung Bedenken geäußert hätte wegen der Größe.
Unsere Frage nach den Kosten (Bau + Architekt) wurde nicht beantwortet (könne er nicht, da unklar, was genau genehmigt würde). Wir würden uns einigen ...
Beim dritten Treffen gab es keine wesentlichen Fortschritte  -  wir planten gemeinsam im Innenbereich  -  jedoch ohne Ergebnis. Erneut wünschten wir eine Verkleinerung.
Unsere Frage nach den Kosten wurde erneut nicht beantwortet. Wir machten ihn darauf aufmerksam, dass alles bezahlbar sein muss.
Unser Steuerberater drängte auf Bauantrag, wegen EZL. Wir beauftragten den A. und wünschten erneut eine Verkleinerung. Die jetzt vorgelegte Kostenschätzung von 370 T€ lag jenseits unserer Vorstellungen und wir lehnten ab. Der A. war schon im Urlaub und der Angestellte entschuldigte sich für den Fehler, da er versehentlich das "Alt"-Haus mitberechnet habe. Wir unterschrieben eine Vollmacht zur Einreichung eines Bauantrages
Wenige Tage später erhielten wir eine Kostenschätzung über 270 T€, die wir für die Bank benötigten. Ebenfalls kam eine (HOIA) Rechnung über 5800 € vom A. Wir hatten niemals HOIA verabredet und vereinbarten telefonisch ein erneutes Kostengespräch bzw. Vertrag.
Zu einem Bankdarlehn kam es nicht, da der Bank wesentliche Daten des A. fehlten, um den Vertrag abschließen zu können (im Nachhinein sind wir sehr froh darüber).
Der Bauantrag wurde abgelehnt: Geschossflächenzahl weit überschritten, Grenzabstände nicht eingehalten, Nachbarn sollten Baulastverfahren unterschreiben, etc. Dabei erfuhren wir, dass der Bauantrag auf 370 T€ geschätzt wurde. M.E. ist das Betrug.
Energisch nachgefragt nach einer baugenehmigungsfähigen, kleineren Planung kündigte uns der A und schrieb uns eine andere HOIA-Rechnung über 11.800 €.
Ich bezahle auf keinen Fall 11 T€, bin aber bereit seine Auslagen zu bezahlen.M.E. ist seine Arbeit mangelhaft
Wie ist unsere rechtliche Situation?
  • Es gibt keinen Vertrag
  • Wir können – da nicht verheiratet – gegenseitig die Gespräche bezeugen
  • Es gibt die Verkleinerungswünsche schriftlich
  • Es gibt die Wünsche nach genehmigungsfähigen Plänen schriftlich
  • Es gibt seine Kündigung schriftlich
  • Name:
  • Frau Wackerbarth

  1. dauerhaft genehmigungsfähige Planung

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Die Fakten wie ich sie verstanden habe:
    Sie wollten vom Architekten eine Genehmigungsfähige Planung. Eine Planung wurde erstellt. Die Genehmigung wurde nicht erteilt.
    Das bedeutet:
    • Sie haben einen mündlichen Vertrag.
    • Die HOAIAbk. gilt. Sie ist staatlich verordnetes Preisrecht.
    • Der Architekt schuldet eine genehmigungsfähige Planung.
    • Der Architekt hat keine genehmigungsfähige Planung erstellt.

    Der letzte Punkt könnte wichtig sein. Der BGH hat 1999 entschieden, dass der beauftragte Architekt seine werkvertragliche Pflicht erst erfüllt hat, wenn die Planung dauerhaft genehmigungsfähig ist. Ob das Urteil auf Ihren Fall übertragbar ist sollte ein Anwalt beurteilen, eigene Auslegungen sind riskant. Es kann sein, dass der Architekt keinen Honoraranspruch hat.

  2. Ohne Schriftliche Unterlagen

    werden Sie leider schweren Stand vor Gericht haben. Denn auch sieht das schlecht aus. Auch mündliche Verträge sind gültig. Gerade bei Architekten.
    Denn nach HOAIAbk., ist das Honorar der Leistungsphasen 1-4 (also das was Sie bekommen haben) von der geschätzten Bausumme abhängig.
    Und wenn die Schätzung höher liegt, liegt auch das Honorar höher. Logisch.
    Kleiner Trost, Sie sind nicht der einzige dem das so ergangen ist.
    Da bleibt nur der Weg zum RA (Spezialist Baurecht /HOAI). Chancen schlecht. Leider.
    Nur Meinung, keine Rechtsberatung.

  3. @kho

    Der Architekt hat doch seinen Auftrag nicht erfüllt. Er verändert vom Bauherrn vorgegebene Grundrisse so, dass diese weder in den finanziellen noch räumlichen Rahmen des Auftraggebers passen, ändert dies trotz mehrmaliger Mängelanzeige nicht, u.U. wird dadurch das Vorhaben NICHT genehmigungsfähig (Abstandsflächen, Geschossflächen) und möchte dafür Geld?! Das ist ja so, als wenn ich mir einen smart bestelle und einen SLK geliefert bekomme und diesen dann noch voll bezahlen soll, obwohl er einen kapitalen Motorschaden hat. Halte ich als Laie für sehr bedenklich und glaube kaum, das dies Inhalt und Sinn der HOAIAbk. ist. Wenden Sie sich schon mal mit Ihrer Beschwerde an die zuständige Architektenkammer.

  4. prüfffähige Rechnung

    Foto von Jochen Ebel, Dipl.-Physiker

    Natürlich muss die Planung eines Bauwerkes nach der HOAIAbk. bezahlt werden  -  und da ist es ganz gleich wer plant: Architekt, Bau-Ing., in einigen Bundesländern auch Meister usw..

    Aber die Rechnung muss prüfffähig sein, und dem Vertrag entsprechen! Das heißt, zuerst verlangen Sie eine prüffähige Rechnung, d.h. die Unterlagen und die Aufstellung der Honorarbestandteile nach HOAI.

    Nun zum Vertrag. Da ist nicht klar, was vertraglich vereinbart wurde  -  weil der Architekt "wohlweislich" (eine Vermutung, die nicht stimmen muss) mit einem mündlichen Vertrag zufrieden war. Und bei den Vertragsverhandlungen haben Sie sicher eine Kostenobergrenze genannt. Die ist dann auch Vertragsbestandteil (und ich würde schätzen: glaubhaft)  -  und damit ist schon eine Obergrenze der Kostenbasis gegeben. Möglicherweise sind nur die Kosten Ihnen in Rechnung zu stellen, die angefallen wären, wenn er im Rahmen Ihrer Kostenvorstellungen eine Bauvoranfrage gemacht hätte  -  wenn einiges Ermessensentscheid ist. Wenn er aber eine Planung gemacht hat (selbst für eine Bauvoranfrage), die prinzipiell nicht genehmigungsfähig ist, hat er evtl. gar keine Ansprüche.

    Aber dafür gibt es RA  -  um den werden Sie nicht herumkommen. Evtl. könnten Sie ein Schiedsverfahren vor der Architektenkammer beantragen, dem muss aber der Architekt zustimmen. Ob Sie den Schiedsspruch als endgültig ansehen wollen oder sich die Option Gericht offen halten wollen, muss vorher vereinbart werden. Aber zum Schiedsverfahren auch mit RA  -  aber insgesamt ist es billiger.

  5. Wer schützt den armen Bauherren vor den blutsaugenden Architekten?

    Hallo, ich habe diese provokante Übeerschrift gewählt, in der Hoffnung Antworten von erfahrenen Architekten (@Rossi, @Stubenrauch etc.) zu bekommen.
    Vorweg, die Überschrift ist nicht meine Meinung, habe selber mit Architektin und Einzelvergabe gebaut und bin bis heute sehr zufrieden.
    Was ich aber wirklich ernsthaft fragen möchte: Wie soll ein unbedarfter Bauherr an das Riesenprojekt (was es gemessen an den finanziellen Leistungen für die meisten wohl ist), richtig heran gehen?
    Der Fragesteller hatte offensichtlich sogar ganz konkrete Vorstellungen und Bezug auf Größe und Budget gehabt und trotzdem hat es nicht geklappt. Wie soll sich ein "normaler" Bauherr verhalten?
    Ich bitte ernsthaft um Berücksichtigung, dass die meisten Bauherren von vertraglichen Dingen etc. sehr wenig verstehen. Ich unterstelle einfach mal, dass die Architekten dem gesamten Umfang, Ablauf etc. weit überlegen sind, wie erklären Sie einen "dummen" Bauherren, der das erste mal an Ihrer Tür klingelt, wie es läuft. Wie findet ein Bauherr "seinen" Architekten.
    Ich finde es schade, dass so negative Beispiele wie o.a. den Weg bereiten für Bauträger und andere (die in Rossi's Augen bestimmt nicht immer ansprechend bauen).
    Grüße
    PS: Ich ärgere mich ernsthaft für den Fragesteller.
    • Name:
    • Herr Ber-180-Sob

  6. Wer schützt den Architekten vor blutsaugenden Drittelfinanzierern ...

    Wer schützt den Architekten vor blutsaugenden Drittelfinanzierern ernsthaft mal gefragt. Ich bin ja weiß Gott nicht immer auf der Seite der Architekten, aber hier ergreife ich mal Partei für sie. Schade ist, dass man die andere Seite nicht hören kann. Wir haben gerade einen ähnlichen Fall erlebt. Kunde will Bauträger gegen den Architekten ausspielen. Kunde ist ein hoffnungsloser Träumer. 300 m² mit allem was gut und teuer ist, für 140.000 € fertig. Bauträger spricht mit Architekt, beide kommen überein, dass das ohne nachzudenken nicht möglich ist. Aber Kunde spielt. Ergebnis hieraus: Kunde sagt: Architekt ist unfähig, hat seine Aufgabe nicht erfüllt und schmeißt ihn raus, Bauträger sagt: Kunde doof und schmeißt Kunden raus. Ich will das nicht auf diesen Fall übertragen, dazu kenne ich nicht alle Fakten. Deswegen sage ich immer: bevor man jemanden verurteilt, muss man beide Seiten hören. In diesem Sinne, viele Grüße

  7. Vertrauensgut

    Foto von Rüdiger und Monika Berg

    Herr Sobotta, ich nehme mir normalerweise 1-2 Stunden Zeit, um dem potenziellen Bauherrn zu erklären, was ich als Architekt für ihn tun kann. Das sprengt also die Möglichkeiten eines Forums. Geistig-schöpferische Leistung ist ein Vertrauensgut, darum ist die Einschaltung eines Architekten zu einem Großteil Vertrauenssache.
    Im geschilderten Fall habe ich mich bewusst zurückgehalten, etwas zum Thema "Planung abweichend vom Kundenwunsch" zu sagen. Wir können nicht wissen was sich in vielen Gesprächen entwickelt hat. Das wird eine Grauzone bleiben. Eins ist aber klar: möchte der Kunde eine Eingabeplanung, muss eine Genehmigung dabei rauskommen. Die fehlt hier, also kann mindestens für Phase 4 kein Honorar berechnet werden.
    Wer schützt den Architekten? Das muss er wohl selbst tun, in dem er so früh wie möglich Klarheit schafft, wenn Unmögliches realisiert werden soll.

  8. Bildzeitung

    Herr Sobotta, solche aufmacher sollten wir der Bildzeitung überlassen (die bringt unseren Staat eh bald über die klippe, da kommt es dann auf die Architekten auch nicht mehr an). natürlich kann man sich mit dem Fragesteller ärgern. man könnte sich aber auch fragen, warum er nicht dem Tipp des Architekten gefolgt ist, eine Bauvoranfrage zu stellen. aber es musste ja alles ganz schnell gehen, wegen der ehz ... die Pläne alle schon vom Bauherren vermaßt (wie kommt der Architekt überhaupt dazu, da noch drin rummalen zu wollen ;-)), eigentlich brauchte man doch nur noch die Unterschrift. die HOAIAbk. war nicht vereinbart (ja, was dann?). also so ganz schlüssig ist das ganze für mich noch nicht, es fehlt, wie morübe schon sagt, die andere Seite der medaille. und man müsste mal die Pläne sehen, damit man weiß, worüber man spricht.
    und und und ... eigentlich ist das alles aus der ferne nicht beurteilbar. da hilft wohl nur ein ra oder man versucht es über einen schiedsmann der Architektenkammer (einige bieten sowas an). schöne Grüße
    • Name:
    • Herr Rossi

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