Folgender Sachverhalt:
Wir haben einen Architekten mit der Renovierung und dem Anbau/Umbau eines Altbaus beauftragt. Alle Bauphasen. Mittlerweile sind wir fast fertig. Es kommen also die ersten Handwerkerrechnungen ins Haus geflattert.
Leider muss ich immer wieder feststellen, dass unser Architekt bei der Massenermittlung bei etlichen Gewerken ziemlich daneben lag. Dadurch wird die ganze Sache langsam teurer als geplant. Noch sind nicht alle Rechnungen da / alle Gewerke durchgeführt, aber ich befürchte die bisherige Reihe setzt sich fort.
Wenn mal ein paar m² oder so daneben gehen - kein Problem, ist ja Altbau. Aber wenn er komplette Arbeiten bei bestimmten Gewerken einfach 'vergessen' hat, wenn er z.B. beim Balkon (den er selbst geplant hat) um 50 % daneben liegt, was Länge und Fläche angeht, geht meine Geduld bald zur Neige.
Die Gewerke bei denen die Massen stimmen, hat er auch nicht selbst ermittelt. Dort haben die Handwerker selbst gemessen bzw. Ich habe es getan.
Was die eigentlichen Baukosten angeht kann ich wohl nicht viel machen. Die Leistung der Handwerker wird ja erbracht, und z.B. der Balkon ist ja nun mal so groß wie er ist. Schaden entsteht mir auch nicht, weil ich zum Glück genug Puffer in meine Finanzierung eingebaut habe (hoffentlich reicht der noch!).
Aber was mir stinkt ist die Tatsache, dass ich für diese schlampige Arbeit auch noch bezahlen muss. Ich bin nicht grundsätzlich unzufrieden mit dem Mann (Bauleitung macht er ganz gut), aber die Phase Massenermittlung muss ich ja wohl voll nach HOAIAbk. bezahlen, oder? Und dass obwohl er es entweder gar nicht gemacht hat (Handwerker bzw. Ich) oder einfach schlecht / falsch.
Kann ich da was machen?
Oder muss ich diese Kröte schlucken?
Danke für Tipps und Hinweise!
Gruß
Joachim
schlampige Massenermittlung
BAU-Forum: Honorar für Architekten- und Ingenieurleistungen
schlampige Massenermittlung
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wohl kaum
Hallo Herr Stöber,
ich denke Sie werden da wenig Aussicht auf Erfolg haben. Der BGH sieht bei einer Überschreitung der vom Architekten ermittelten Kosten diese nicht als Schaden an, da ja die Mehrkosten insofern eine Wertsteigerung beinhalten, toll nicht wahr? Mein Empfehlung: Wenn Ihr Architekt etwas auf sich hält, dann sieht er seine Fehler selber ein und mindert seine Rechnung entsprechend. Dies ist keine Rechtsberatung!
' -
hallo
gehen die Handwerkerrechnungen eigentlich direkt zu ihnen oder über den Architekten? der muss diese ja prüfen und an sie weiterreichen. danach würde ich ihm einen Brief schreiben, in dem sie ihn freundlich bitten, zu den entstandenen Mehrkosten Stellung zu nehmen und fragen sie ihn auch, was er nun zu tun gedenkt. -
komisches Ding,
wenn der die Bauleitung macht prüft er doch auch die Rechnungen, oder?
Wie macht der das, wenn er die Massen nicht im Griff hat - misst der dann vor Ort alles auf?
Sind mit den Massen auch die Kosten gestiegen, oder stimmen die Kostenschätzungen/Ermittlungen?
Wird nach den Ausführungsplänen gebaut, oder gibt es wesentliche Abweichungen? -
Antworten
Hallo,
hier die Antworten zu den verschiedenen Fragen:
Die Handwerkerrechnungen gehen an ihn. Er 'prüft' sie und reicht sie weiter. Seine Prüfung besteht darin, dass er die Summen aufaddiert (besonders sinnvoll bei Rechnungen die mit EDV erstellt sind ...) und hier und da sinnlose Kommentare einfügt. Meistens bekomme ich sogar nur Kopien der Rechnungen von ihm (war bei den Angeboten genauso). Darüber hinaus lässt er sich z.T. bis zu 9 Tage Zeit mit dem Weiterreichen! Zum Glück konnte ich bisher trotzdem immer noch Skonto abziehen ...
Auf den Sachverhalt der z.T. höheren Kosten (wg. der falsch ermittelten Massen) angesprochen meint er, dass sei nun mal bei Altbaurenovierung so. Er habe ja schließlich darauf hingewiesen, dass man sowas nicht auf die einzelne DM genau schätzen/ermitteln kann.
Wie gesagt, ich sehe ja auch ein, dass die Dinge kosten was sie kosten. Mich ärgert es nur wahnsinnig, dass der Typ mit seinen Schätzungen / Ermittlungen z.T. voll daneben liegt und ich ihn dafür auch noch bezahlen soll!
Das kann doch nicht sein, oder?
Weitere Frage: im Verlauf des Umbaus musste Gas und Wasser neu von der Grundstücksgrenze verlegt werden (Auflage der Stadt). Dies wurde erst in Phase 8 (Bauüberwachung) klar und hatte etliche Mehrkosten zur Folge. Wahrscheinlich konnte er es tatsächlich nicht wissen, dass dieses noch dazu kommt. Wie dem auch sei. Kann er für diese Mehrkosten auch noch sein Honorar für die Phasen 1 bis 7 in Rechnungen stellen? Geplant, ermittelt, etc. hat er ja nichts.
Schon mal Danke für Eure Antworten.
Gruß
Joachim -
Man müsste den Vertrag kennen
Aus der HOAIAbk.:
Nicht anrechenbar sind für Grundleistungen bei Gebäuden und raumbildenden Maßnahmen doe Kosten für:
2. das Herrichten des Grundstücks soweit der AN es weder plant noch seine Ausführung überwacht
3. die öffentliche Erschließung und andere einmalige Abgaben
4. die nichtöffentliche Erschließung sowie die Abwasser- und Versorgungsanlagen und die Verkehrsanlagen soweit der AN es weder plant noch seine Ausführung überwacht
5. Die Außenanlgane soweit nicht unter 4. erfasst
Aber ohne Vertragskenntnis werden Sie nicht weiterkommen -
was hat das mit dem Sachverhalt zu tun?
es geht hier nicht um die anrechenbaren Kosten, sondern einfach darum, das der Architekt gesagt hat, das eine Leistung 10 Mark kostet, der Unternehmer jetzt aber 12 Mark achtzig haben will, und dies offenbar Aufgrund der Tatsache, das er Flächen oder Massen falsch berechnet hat, ich wäre da auch sauer drüber. allerdings ist sowas aus der Ferne ohne das Wissen über Einzelheiten kaum zu bewerten. -
HatvHerr Stöber doch geschrieben
Nicht nur, dass die Kosten an sich höher werden, sondern der Architekt auch offensichtlich sein HOAIAbk.-Honorar den höheren Baukosten anpasst.
Also Rechtsanwalt, aber möglichst zügig. -
Haftet der Architekt?
Mir hat ein Architekt (zu einem größeren Bauvorhaben) mal gesagt, dass er für den Kostenanschlag haftet und er deshalb im Vorfeld sehr genau sämtliche Kosten (Auflagen, Bodenbeschaffenheit) etc. ermittelt bzw. prüft.
Ich habe jetzt mal in einem "schlauen" Büchlein (Motzke, Wolff, Praxis der HOAIAbk.) von mir nachgeguckt: Da steht etwas von einer Einstandspflicht für Bausummenüberschreitungen. Eine Toleranzbreite noch hinzunehmender Überschreitungen läge bei 15 % bezogen auf den Kostenanschlag, bezogen auf die erste Kostenschätzung sogar bei 40 %, hängt aber vom Einzelfall ab.
Die Überschreitung Stelle einen Schaden dar, wenn der Bauherr bei richtiger Kostenermittlung und Beratung die verteuernden Zusatzarbeiten zurückgestellt hätte. Die Bausummenüberschreitung ist eine Vertragsverletzung des Architekten nur dann, wenn die Kostenermittlungsverfahren vorwerfbar fehlerhaft vorgenommen würden. Frage wäre auch, ob der Bauherr ein Kostenlimit vereinbart hat.
.-- das waren nur ein paar Ausschnitte von S. 22-23, steht noch viel, typisch kompliziert im Juristendeutsch in dem Werk ---
Auf alle Fälle kann sowas nur im Rechtsverfahren mit Anwalt geklärt werden, da wäre eine erste Beratung durch einen geeigneten Anwalt sicher sehr sinnvoll.
Gruß,
Judith Kaehler -
Genau, es ist für Nicht-Juristen zu komplex
Ich habe auch ein paar nette Unterlagen hier. Da steht noch etwas mehr dazu.
Aber erstens habe ich keine Lust, alles abzutippen und außerdem kann ich als Nicht-Jurist keine Wertung oder überhaupt eine Zuordnung vornehmen.
Deswegen "sammeln" wir auf unserer HP auch fähige Baurechtsanwälte. -
Und nun die Antwort:
auf die Frage:
Der bloße Umstand, dass der Architekt möglicherweise eine mangelhafte Leistung erbracht hat, führt nicht zu einer automatische Reduzierung seines Honorars. Vielmehr muss der Bauherr konkrete Gewährleistungsansprüche dem richtig berechneten Honoraranspruch entgegensetzten, um dieses zu vermindern.
Eine vereinzelt gebliebene Rechtsprechung verschiedener OLGen hat hierfür eine Ausnahme gemacht für sog. zentrale Leistungen einer Leistungsphase. Diese Rechtsprechung hat dann dem Bauherrn bspw. bei einer nicht erstellten Kostenermittlung einen Abzug von 1 % des Honorars gestattet. Auch wenn man diese Rechtsprechung als durchaus gerecht emfpinden kann, ist sie doch falsch. Der Architekt schuldet als Werkunternehmer das mängelfreie und kostengerechte Entstehen lassen des Bauwerks. Steht das Bauwerk, ist der Honoraranspruch grds. vollständig verdient.
Es also durchaus möglich, dass ein Architekt an einer Kostenerhöhung mitverdient. Will man dies ausschließen, kann man von der Möglichkeit des § 4a HOAIAbk. Gebrauch machen. Hier kann bspw. die Kostenberechnung allen Leistungsphasen zur Abrechnung zugrunde gelegt werden. Voraussetzung: ausdrückliche Honorarvereinbarung, schriftlich und bei Auftragserteilung abgeschlossen.
MfG
RA Schotten, Reutlingen -
Kostenermittlungsarten und der Beschiss
Die anrechenbaren Kosten, auf denen das Honorar des Architekten basiert hat vier Stufen.
1. Kostenschätzung, diese darf später 30 % höher ausfallen als geschätzt.
2. Kostenberechnung, diese darf später 20 % höher ausfallen als berechnet.
3. Kostenanschlag, darf 10 % über seinen berechneten Wert liegen und zu letzt die
4. Kostenfeststellung, sie stellt die Addition aller Rechnungen (Belege) dar (und der Bauherr wird ganz blass).
Nun zum Verhalten des Architekten: Standardmuster
"Zuerst dem Bauherrn eine Kostenschätzung vorlegen, die seinen Vorstellungen entspricht. Dann den "Kalkulationsrahmen" ausschöpfen, insbesondere dann, wenn der Bauherr keine Bausumme im Vertrag schriftlich genannt hat, keine Kappungsgrenze für das Architektenhonorar vereinbart worden ist und eine Bausummengarantie ein Fremdwort bleibt und Vertragsstrafen (überall üblich nur bei Architekten nicht) sowieso nicht ins Konzept passen"
Was die Frage anbetrifft, ob der der Architekt für seine fehlerhafte Massenermittlung im Rahmen der HOAIAbk. haftet bzw. sein Honorar zu kürzen ist, darf ich ihnen mitteilen "Vergessen Sie es". Kostet Ihnen nur Zeit und Mühe und bringt Ihnen unter dem Strich vielleicht ein Prozent. Die Darlegungs und Beweislast liegt bei Ihnen als Bauherr. Ohne entsprechende Fachkenntnisse geht das nicht. Ein erforderlicher SV Frist da Ihre Ersparnisse wieder auf.
Allgemein:
Grundsätzlich verpasst der Bauherr mit Vertragsabschluss 90 % aller seiner Möglichkeiten. Das fängt da schon an, wo dem Bauherrn erzählt wird, das doch schon alles in der HOAI geregelt sei. Tatsächlich stellt aber die HOAI nur einen Bruchteil des Vertragswesens dar. Schadensersatzforderungen, Terminfristen, Fälle in den das Honorar gekurzt werden darf usw. werden alle schön ausgeklammert. Vorgefertigte Architektenverträge, wie sie von den Kammern ausgegeben werden, sorgen dafür, dass der Architekt nur in Ausnahmefälle haftet. Darlegungs und Beweislasten werden, ohne das es ausdrücklich genannt wird, auf den Bauherrn abgeschoben. Die hier angepriesenen "rechtssicheren Architektenverträge" sind bei genauer Betrachtung "Billiger HOAI Abklatsch" von dem Sie besser Ihre Finger lassen.
Und noch ein Irrtum: Die "alte 60/40 Regelung", das bei vorzeitiger Kündigung durch den Bauherrn er seinem oberschlauen Architekten 60 % seines Honorars als entgangegen Lohn zahlen muss, ist nur in sogenannten Formularverträgen unzulässig. Bei Einzelverträgen ist eine derartige Regelung zu lässig. Aber warum sollte der Architekt denn so eine Vereinbarung treffen, nachdem jetzt durch das BGH-Urteil die Beweislast der Minderung der Bauherr hat! Der Architekt braucht nur noch zu behaupten, er habe keine mindernden Kosten. Und schon bezahlt der Bauherr 100 % für Null Leistung. Die Pappnasen vom BGH haben auch schon gemerkt, das der Schuss für den Bauherrn richtig nach hinten losgegangen ist. Korrektur nicht in Sicht!
Also im Vertrag reinschreiben, dass der Architekt nur die sogenannten nachweislich "erbrachten Leistungen" bezahlt bekommt.
In diesem Sinne, viele Spaß beim Hausbau. -
Beschiss 2 ...
Beschiss 2 hat mit direktem Sachverhalt nicht so viel zu tun ... diese Vorgehensweise lässt sich von den schwarzen Schafen in der Branche (auch und gerade Generalunternehmer, Generalübernehmer, Bauträger) zum Geschäftemachen nutzen und wird von der Gesetzgebung geschützt. Gruß Ulf Eberhard -
@welldone
HäHä, genau so machen wir Architekten das standardmäßig
Ich brauche auch schon nicht mehr richtig zu arbeiten und mit 40 geht's in die Rente. Wofür habe ich mir das Domizil in Cannes schließlich schwarz bauen lassen?
Dummschwätzer! -
welldone hat doch recht
Er hat ja nicht behauptet, dass es jeder so macht, sondern nur, dass man es machen kann und es auch schon vorgekommen ist. -
Doch, hat er.
"Nun zum Verhalten des Architekten: Standardmuster" -
Mal aufwachen!
Vielen Dank für Deine Unterstützung, Martin. Da ich weiß, dass Stefan in Bochum zu Hause ist, kann ich kaum glauben, das er hintern dem Mond lebt. -
Mal aufwachen!
Vielen Dank für Deine Unterstützung, Martin. Da ich weiß, dass Stefan in Bochum zu Hause ist, kann ich kaum glauben, das er hintern dem Mond lebt. -
Ihr wisst es doch ...
über sowas ärger ich mich
Nicht wegen der Ausführungen zur Sache, das ist so schon richtig.
Aber warum ständig - die Architekten haben ...- die Architekten haben nicht ... etc. pp
Das hängt mir bis Bochum zu den Ohren raus
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