Hallo, wir sind in eines von zwei Neubauten (Baden Württemberg) gezogen mit Tiefgarage. Die letzte Familie die einzog (Erdgeschoss) bekam ein Sondernutzungsrecht für einen Gartenanteil (ca. 60 m²). Am Tag des Einzugs kamen schon Bauhandwerker die mitten auf der Tiefgarage - zugleich Mitte zwischen den 2 Häusern- eine Fläche für ein Gartenhaus betonierten. Des weiteren wurden 4 Stahlpfosten einbetoniert, die die Grenze des Gartens darstellen um wohl einen Zaun anzubringen. Zu guter letzt hat man noch einen Aushub gemacht, welcher wohl ein Teich werden soll. Die ganze Sache sei angeblich vom Bauträger genehmigt. Keiner der Wohnungseigentümer war hiervon (Teilungserklärung) informiert. Wie können wir dagegen vorgehen.
Für eine Antwort wären wir dankbar.
Sondernutzungsrecht
BAU-Forum: Rund um den Garten
Sondernutzungsrecht
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etwas genauer bitte ...
Sie sind Mieter/Eigentümer (?) einer Wohnung (?) in einem von 2 (?) neuerbauten Mehrfamilienhäusern? Sie haben welche Rechte, was die Gartennutzung angeht? Was steht in ihrem Vertrag zur Gartennutzung? wem gehört der Garten? Was befürchten sie? Klingt so, als ob sie die Konstruktion Gartenhaus u. Teich über Tiefgarage beunruhigt? Ist es also eine "technische" oder "rechtliche" Frage? Was ist der Grund Ihrer Frage? Angst um die Tiefgarage? Sie wollen auch so eine "Sondergarten"? Ihre Aussicht/geplante Gartennutzung ist dahin? -
Ja wir sind Eigentümer 1 Wohnung Das Sondernutzungsrecht ...
Ja wir sind Eigentümer 1 Wohnung. Das Sondernutzungsrecht für den Garten wurde dem Eigentümer im Erdgeschoss von dem Bauträger zuerkannt und zwar ohne andere Miteigentümer der 18 Wohnungen über diese "Bebauung" zu informieren. Wir denken ein Sondernutzungsrecht erlaubt auf keinen Fall einen Eingriff in unser Gemeinschaftseigentum in dieser Form. Die übrigen Eigentümer haben nichts gegen das Sondernutzungsrecht der Erdgeschosswohnungen am Garten, aber bitte im üblichen Rahmen. -
was sagt IHR Vertrag
zum Thema Garten? "Gemeinschaftseigentum" klingt für mich so, als ob die Eigentümerversammlung drüber abstimmen müsste. Nun ist die Frage, wem die Mehrheit der Wohnungen gehört, wer der Verwalter des Objektes ist. Das gilt es erstmal zu klären. Also Hausaufgabe für Sie:- Eigenen Vertrag lesen, dazu auch prüfen WAS GENAU als Garten definiert ist. Evtl. behauptet der Bauträger, der "allgemeine" liegt gar nicht da, wo jetzt der Sondergarten der EGAbk. Wohnung liegt ...
- mit dem Bauträger sprechen und mal nachfragen, wer das auf welcher Grundlage entschieden hat
- Mit den anderen Wohnungseigentümern (nicht EG) haben sie auch schon gesprochen?
- Mal mit den EG Eigentümern (freundlich) sprechen, auf die scheinbar ungeklärte Lage hinweisen, auch darauf, dass es möglicherweise eine Rückbau geben könnte => besser Baustopp bis zur Klärung. Das kann man alles freundlich machen unter dem Zeichen der Schadensminderung. Vorgehen mit anderen Eigentümern absprechen, nicht dass SIE der Querulant sind.
- wenn weiter Unklarheiten bestehen, sich von einem Rechtsanwalt beraten lassen, der sich erstmal genau ihren Vertrag ansieht.
- Und nicht vergessen: hier im Forum weiter berichten ...
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Sondernutzungsrecht
Sehr geehrter Herr Pisch, ich würde Ihnen empfehlen, noch einmal eingehend die Gemeinschaftsordnung zu "studieren"; eine Nachfrage bei dem hierfür verantwortlichen Notar schadet mit Sicherheit auch nicht. Es ist durchaus üblich und in der Regel auch zulässig, dass der teilende (Allein-) Eigentümer, also regelmäßig der Bauträger, sich in der Gemeinschaftsordnung die Befugnis vorbehält, bis zur Veräußerung der letzten Eigentumswohnung am Gemeinschaftseigentum Sondernutzungsrechte zu begründen bzw. eingeräumte Sondernutzungsrechte abzuändern (gegebenenfalls aber nur unter bestimmten Bedingungen [zumutbar usw. ]). Weist die Gemeinschaftsordnung bestimmten Eigentümern bereits Garten-Sondernutzungsrechte zu, legt sie meistens auch näher fest, wie der jeweils Begünstigte mit seinem Garten umzugehen hat bzw. umgehen darf (z.B. dass er zwar ein Gartenhäuschen errichten darf, dieses aber eine bestimmte Grundfläche aufweisen, ein Zeltdach [grün eingedeckt] haben und weiß lackiert sein muss; ferner, dass die Terrasse um maximal 6 m² erweitert werden darf; oder auch, dass ein Whirlpool errichtet werden darf). Wurde das strittige Garten-Sondernutzungsrecht zwar wirksam begründet (sei es durch die ursprüngliche Gemeinschaftsordnung, sei es durch nachträgliche Entscheidung des Bauträgers), enthält die Gemeinschaftsordnung aber keine Festlegungen für ein Gartenhaus bzw. für das Anlegen eines Teiches usw., dürften Sie gute Chancen haben, gegen entsprechende Maßnahmen Ihres Nachbarn vorzugehen. Es dürfte sich dann nämlich um "bauliche Veränderungen" im Sinne des § 22 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes handeln, die grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer vorgenommen werden dürfen (sprechen Sie auch einmal mit Ihrem Hausverwalter, soweit es sich hierbei nicht um den Bauträger selbst handelt). -
Stellungnahme vom Notar des Bauträgers
Es handle sich hier um einen Geräteschuppen (Anmerkung: mit 20 cm Betonbodenplatte), also nicht um ein genehmigungsbedürftiges Bauwerk. Im Kaufvertrag ist mit diesem Käufer vereinbart, dass dieser einen solchen Geräteschuppen errichten darf und auch sein Sondernutzungsrecht einzäunen darf. Der Bauträger ist hierzu berechtigt auf Grund eines Änderungsvorbehalts in der Teilungserklärung. Aus meiner Sicht sind in diesem Fall andere Miteigentümer nicht beeinträchtigt.
Sinngemäßes Zitat Ende.
Franz Pisch
Interne Fundstellen
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- BAU-Forum - Architekt / Architektur - Architektenhaftung?
- … Ein Architekt hat für Teileigentümer einer WEGAbk. nachträglich ein Gebäude zur Genehmigung eingereicht. …
- … Diese Bilder sind konspirativ aufgenommen, weil Sondernutzungsrechte anderer WEGAbk.-Mitglieder verloren gehen. …
- … und die Zeichnungen und die Bilder muss der Architekt von weiteren Eigentümern und deren Sondernutzungsrechte gewusst haben. …
- … die Verträge kennen, die der teilEigentümer abgeschlossen hat? meines Wissens bezahlt der, der auch bestellt hat. es kommt oft vor, das man Bauvoranfragen oder auch Bauanträge für Bauten macht, bei denen man die Eigentümer noch nie gesehen hat, geschweige denn die Verträge des auftraggebers …
- … Solange der Architekt nur einen Bauantrag auf Grundlage falscher Annahmen (vergessene Sondernutzungsrechte und nicht vorliegende Einstimmige Beauftragung) nur eingereicht hat, jedoch noch nichts …
- … das Gebäude durch (illegalen) Umbau seit 1972 und 1990 wurden die Sondernutzungsrechte bei der Teilung verkauft. …
- … nun das Gebäude ohne Berücksichtigung der Sondernutzungsrechte genehmigen lassen. …
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- … Dieses Jahr wurde dann im Zuge einer Eigentümerversammlung erklärt, dass die Bewohner unter mir einen Wasserschaden in der …
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- BAU-Forum - Balkon und Terrasse - Überdachung einer Treppe auf der Terrasse!
- … (Eigentumswohnung-Terrasse mit Sondernutzungsrecht) …
- … brauchen Sie Beschlüsse der WEGAbk.-Eigentümer und zwar einstimmig, dann muss die Teilungserklärung geändert werden inkl. Grundbucheintragung und Kostenregelung für Errichtung und Instandhaltung. …
- … Dann verlieren Sie das Sondernutzungsrecht an der Terrasse weil diese von weiteren Stellen begehbar und …
- … 3. Warum verliere ich Sondernutzungsrecht? (Die Treppen sind seid 30 Jahren da)! …
- BAU-Forum - Balkon und Terrasse - Balkon als begehbares Flachdach
- … Bei einer Wohnungseigentümerversammlung habe mich dahingehend geäußert, dass ein Balkon als begehbares Flachdach …
- … anzusehen ist. Ich sehe mich von anderen Eigentümer dahingehend konfrontiert, dass mein Äußerung falsch sei. Vielleicht könnten sie mir dabei behilflich sein mir aufzuzeigen was richtig bzw. falsch ist. …
- … Ein Flachdach kann aber eine Terrasse sein, welche wiederum nicht Sondereigentum sein kann, sondern nur mit Sondernutzungsrecht. …
- … Diese Sondernutzungsrechte müssen in der TE und im …
- … Sondernutzungsrechte kosten beim kauf Geld und verkaufen kann nur der, der die Rechte dazu hat oder die WEGAbk. kann per Beschluss umnutzen unter Klärung der Frage, wer die Kosten zur baulichen Herstellung trägt. …
- BAU-Forum - Balkon und Terrasse - Neubau-Terrasse im Hochparterre
- … in München/Bayern, Baujahr. '55. Laut Teilungserklärung besitze ich ein alleiniges Sondernutzungsrecht an einem 190 m² Garten, welcher im Moment abgesteckt wird. Ein …
- … Wenn jetzt erst eine WEGAbk. errichtet wurde, ist der Gesamteigentümer und Errichter der WEG zuständig. …
- … es einen einstimmigen Beschluss der Sondereigentümer geben. …
- BAU-Forum - Balkon und Terrasse - Rückbau Terrasse?
- … die Terrasse ohne die Zustimmung / Genehmigung der anderen Nachbarn (= Miteigentümer) verdoppeln? In den Aufteilungsplänen ist keine Überdachung für die Terrasse eingezeichnet, …
- … Andere Sondereigentümer sind in dem Sinne keine Nachbarn. …
- … Weicht die Ausführung vom Beschluss ab, so haben die anderen Sondereigentümer einen einklagbaren Anspruch auf Rückbau. …
- … nur als Sondernutzungsrecht in der TE. …
- … Wenn eine beschlossene Baumaßnahme allen Eigentümern nützt und die Maßnahme aus den Rücklagen bezahlt wird …
- … kann ein einzelner Sondereigentümer auch keinen Rückbau verlangen. …
- … bei der alten Terrasse mit Überdachung lag keine Beanstandung vor. Es lag auch kein Beschluss für die Überdachung vor, sondern die Terrasse mit Überdachung wurde über Jahre hinweg genutzt. In der Teilungserklärung ist eine Terrasse eingezeichnet, jedoch keine Überdachung. Muss auch bei einer genehmigungsfreien Terrasse eine Überdachung in der Teilungserklärung eingezeichnet sein, damit einem die Überdachung auch zusteht und muss die Teilungserklärung abgeändert werden auf Terrasse mit Überdachung, damit der Anspruch die Terrasse mit Überdachung zu nutzen gesichert ist? Wie sieht die Lage aus, wenn die Terrasse und die Überdachung auf die ursprüngliche Größe zurückgebaut wird? Darf man dann die genehmigungsfreie Überdachung in seiner alten Größe nutzen, auch wenn in den TE nichts steht und es bisher geduldet wurde und nicht beanstandet wurde? Die Kosten der neuen verdoppelten Terrasse und der neuen verdoppelten Überdachung wurde alleine getragen. Da es nie eine Versammlung gab wurde die neue Terrasse auch nie beanstandet, später wurde darauf nur schriftlich hingewiesen, dass keine Zustimmung aller Eigentümer vorliegt. Kann auch ein Rückbau gefordert werden, wenn die Kosten …
- … Überdachung und braucht man für eine Pergola die Zustimmung der Miteigentümer? Darf man eine Pergola nutzen, wenn in der TE nichts steht …
- … generell einen Schwarzbau in der TE eintragen lassen, wenn die Miteigentümer damit einverstanden sind? Sichert man sich dadurch den Anspruch etwas nutzen …
- BAU-Forum - Grundriss-Diskussionen - Grundriss für Mehrfamilienhaus
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- … Der Eigentümer der anderen Hälfte wünscht nun eine Grenzbereinigung , d.h. er möchte …
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- … Sondernutzungsrechte / WEGAbk. …
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- BAU-Forum - Baufinanzierung - großes Problem bei der Nachfinanzierung ...
- … zurückzutreten , da Keller nicht in der Teilungserklärung steht. Die anderen Eigentümer sehen auch keine Veranlassung daran was zu ändern. Der Keller ist …
- … es eh nicht zu einer Änderung der Teilungserklärung kommen wird. Die Eigentümergemeinschaft sieht die Notwendigkeit zu einer solchen Handlung nicht. Der Tenor …
- … und mich an ihrem Know-How teilhaben zu lassen. Ich habe das Sondernutzungsrecht an den Räumen von den Eigentümern zugesprochen bekommen (ist total …
- BAU-Forum - Rund um den Garten - Gartenfläche kleiner als im Kaufvertrag
- … nicht Euch alleine, sondern der WEGAbk. gehört und Ihr höchstens ein Sondernutzungsrecht an einem bestimmten Teil davon eingeräumt bekommt. Das bedeutet, die WEG …
- … der Zaun wird vom Bauträger angebracht und wir haben hier lediglich Sondernutzungsrechte, das stimmt. Jedoch bezahlen wir für das Eckhaus mit Garten …
- … nun die Angabe im Kaufvertrag, dass ca. 207 m² Gartenfläche als Sondernutzungsrecht ausgewiesen ist, nichts Wert (im ungünstigen Fall werden wir bei ca. …
- … 100 m² schrumpfen würde. Das müssten wir dann in der ersten Eigentümerversammlung anbringen (und auf Gehör hoffen), oder? …
- … bei Nichteinhalten vorerst gar nicht verantworten muss. Der Vertrag für unser Sondernutzungsrecht existiert doch schließlich direkt zwischen Bauträger und uns ... …
- … In der WEGAbk. wird alles durch die Teilungserklärung und die Eigentümerversammlung festgelegt. Dort wird nicht irgendwie abgestimmt, sondern nach WEG-Recht. …
- … Wurden öffentlich-rechtliche Vorschriften verletzt oder gebeugt, hält die Gemeinde sich immer an die aktuellen Eigentümer, also die WEG als Ganzes; die kann dann versuchen, …
- … Für Sie als Teileigentümer heißt das immer, dass sie erst die WEGAbk. dazu bringen müssen, …
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