Hallo,
ich hätte nur mal eine Verständnisfrage zum Thema Grundschuld:
Wird bei Aufnahme eine Darlehens für den Bau eines Hauses grundsätzlich eine Grundschuld auf das Grundstück durch die Bank gefordert, wenn das Grundstück als Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird, oder wovon wird das abhängig gemacht?
Da diese Eintragung ja nicht ganz unerhebliche Kosten verursacht (oder irre ich mich da?), hatte ich so die Überlegung das Grundstück vorab bar zu bezahlen und im nächsten Jahr dann ein Darlehen für das Haus aufzunehmen um diese Kosten zu sparen. Wenn die Banken allerdings generell diese Eintragungen fordern, könnte ich das Grundstück auch gleich in die Finanzierung mit einrechnen und das Eigenkapital halt als Barmittel in diese Finanzierung mit einrechnen lassen.
Vielen Dank.
Gruß
Jan
Grundschuld bei Hausbau: Immer erforderlich, wenn Grundstück Eigenkapital ist? Kosten & Alternativen
BAU-Forum: Baufinanzierung
Grundschuld bei Hausbau: Immer erforderlich, wenn Grundstück Eigenkapital ist? Kosten & Alternativen
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Im Regelfall wird bei der Finanzierung eines Hausbaus durch eine Bank eine Grundschuld auf das Grundstück eingetragen. Dies dient der Bank als Sicherheit für das gewährte Darlehen, auch wenn das Grundstück als Eigenkapital eingebracht wird.
Die Eintragung der Grundschuld ist mit Kosten verbunden, die vom Darlehensnehmer zu tragen sind. Die Höhe der Kosten richtet sich nach der Höhe der Grundschuld und den Gebühren für Notar und Grundbuchamt.
Es gibt wenige Ausnahmen, in denen Banken auf eine Grundschuld verzichten, beispielsweise bei sehr geringen Darlehenssummen oder sehr hoher Bonität des Darlehensnehmers. Dies ist jedoch eher unüblich.
👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Notwendigkeit einer Grundschuld und die damit verbundenen Kosten im Vorfeld mit Ihrer Bank ab. Vergleichen Sie Angebote verschiedener Banken, um die besten Konditionen zu erhalten.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Grundschuld
- Ein dingliches Recht an einem Grundstück, das zur Sicherung einer Forderung dient. Sie wird im Grundbuch eingetragen und ermöglicht dem Gläubiger (meist einer Bank), das Grundstück zu verwerten, wenn der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.
Verwandte Begriffe: Hypothek, Darlehen, Kreditsicherheit. - Darlehen
- Ein Vertrag, bei dem ein Geldgeber (z.B. eine Bank) einem Geldnehmer einen bestimmten Geldbetrag für eine bestimmte Zeit gegen Zinsen überlässt. Der Geldnehmer ist verpflichtet, den Betrag zuzüglich Zinsen zurückzuzahlen.
Verwandte Begriffe: Kredit, Finanzierung, Zinsen. - Eigenkapital
- Das Kapital, das ein Kreditnehmer selbst in eine Finanzierung einbringt. Es kann sich um Barmittel, Wertpapiere oder auch um ein bereits vorhandenes Grundstück handeln. Ein höherer Eigenkapitalanteil reduziert in der Regel das Risiko für die Bank und führt zu besseren Konditionen.
Verwandte Begriffe: Barmittel, Wertpapiere, Beleihungswert. - Grundbuch
- Ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke und die damit verbundenen Rechte (z.B. Eigentumsverhältnisse, Grundschulden, Wegerechte) verzeichnet sind. Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt geführt.
Verwandte Begriffe: Grundbuchamt, Eigentümer, Belastung. - Finanzierung
- Die Bereitstellung von Kapital zur Realisierung eines Vorhabens, z.B. dem Bau oder Kauf eines Hauses. Eine Finanzierung kann durch Eigenkapital, Fremdkapital (z.B. Darlehen) oder eine Kombination aus beidem erfolgen.
Verwandte Begriffe: Kredit, Darlehen, Eigenkapital. - Notar
- Ein unabhängiger Jurist, der öffentliche Urkunden (z.B. Kaufverträge, Grundschuldbestellungen) beurkundet und Rechtsberatung leistet. Die Mitwirkung eines Notars ist bei bestimmten Rechtsgeschäften gesetzlich vorgeschrieben.
Verwandte Begriffe: Beurkundung, Rechtsberatung, öffentliche Urkunde. - Zinsen
- Die Kosten für die Überlassung von Kapital. Sie werden in der Regel als Prozentsatz des Darlehensbetrags pro Jahr angegeben.
Verwandte Begriffe: Kreditzinsen, Sollzinsen, Effektivzinsen.
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Was ist eine Grundschuld?
Eine Grundschuld ist ein dingliches Recht an einem Grundstück, das der Sicherung einer Forderung dient. Sie wird im Grundbuch eingetragen und berechtigt den Gläubiger (meist die Bank), das Grundstück zu verwerten, falls der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. - Warum fordern Banken eine Grundschuld?
Die Grundschuld dient der Bank als Sicherheit für das gewährte Darlehen. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers kann die Bank das Grundstück zwangsversteigern und aus dem Erlös ihre Forderungen begleichen. - Kann man eine Grundschuld vermeiden?
In seltenen Fällen verzichten Banken auf eine Grundschuld, beispielsweise bei sehr geringen Darlehenssummen oder sehr guter Bonität des Darlehensnehmers. Dies ist jedoch die Ausnahme. - Welche Kosten entstehen bei der Eintragung einer Grundschuld?
Die Kosten für die Eintragung einer Grundschuld setzen sich aus Notar- und Grundbuchkosten zusammen. Die Höhe richtet sich nach der Höhe der Grundschuld. - Was passiert mit der Grundschuld, wenn das Darlehen abbezahlt ist?
Nach Tilgung des Darlehens kann die Grundschuld im Grundbuch gelöscht werden. Hierfür ist eine Löschungsbewilligung der Bank und ein Notar erforderlich. Alternativ kann die Grundschuld auch bestehen bleiben und für eine spätere Finanzierung wieder verwendet werden. - Ist eine Grundschuld immer an ein bestimmtes Darlehen gebunden?
Nein, eine Grundschuld kann auch zur Sicherung anderer oder zukünftiger Darlehen verwendet werden, sofern der Grundstückseigentümer und die Bank sich darüber einig sind. - Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
Die Hypothek ist, anders als die Grundschuld, streng an eine bestimmte Forderung gebunden. Mit Tilgung der Forderung erlischt auch die Hypothek automatisch. Die Grundschuld hingegen bleibt bestehen und kann für andere Zwecke verwendet werden. - Kann eine Grundschuld übertragen werden?
Ja, eine Grundschuld kann auf eine andere Bank oder einen anderen Gläubiger übertragen werden. Dies geschieht durch eine Abtretungserklärung.
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Die Möglichkeit, neben den regulären Raten zusätzliche Zahlungen zu leisten, um die Laufzeit des Darlehens zu verkürzen. - Beleihungswert: Grundlage für die Kreditvergabe
Wie Banken den Wert einer Immobilie einschätzen und welche Rolle dieser Wert bei der Kreditentscheidung spielt.
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Grundschuld vs. Sicherheiten: Darlehensabsicherung beim Hausbau
Absicherung von Darlehen
Hallo,
bin zwar keine Fachfrau, aber durch den Hausbau schon reichlich vorbelastet in der Richtung. Wenn Sie heute ein Darlehen für das Grundstück aufnehmen, dann will die Bank eine Absicherung für dieses Darlehen in Form einer Grundschuld. Wenn Sie andere Sicherheiten bieten können ist das auch ohne Grundschuld möglich. Wenn Sie das Grundstück bar bezahlen wird auch keine Grundschuld eingetragen.
Wenn Sie nächstes Jahr Ihr Haus bauen und finanzieren, dann will die Bank für dieses Darlehen eine Grundschuld oder Sicherheiten in anderer Form.
Nur so am Rande bemerkt finde ich die Variante "Grundstück bar bezahlen" besser, weil:
1. ist es auf jeden Fall Eigenkapital
2. Sie haben ein leeres Grundbuch und müssen nicht nächstes Jahr sehen, welche Bank das nachrangige Darlehen vergibt. Problem ist nämlich, wenn Sie jetzt eine Grundschuld eintragen lassen ist die auf jeden Fall erstrangig. Wenn Sie später weitere Grundschulden eintragen lassen dann sind diese nachrangig. Sie haben dann keine große Auswahl mehr bei den Banken.
Die Experten mögen mich bitte korrigieren wenn ich hier was falsches schreibe. -
Grundschuld-Alternativen: Verpfändung von Sparbuch/Festgeld möglich
wenn Sie genügend andere Sicherheiten zu bieten hätten
könnten Sie diese z.B. der Bank verpfänden (Sparbuch, Festgeld etc.) dann braucht es auch keine Grundschuld.
Nur, Sinn macht es keinen. Sie nehmen ja keinen Kredit auf, wenn Sie andererseits über genügend eigenes Kapital verfügen (es sei denn, es gäbe bestimmte Gründe)
Also werden Sie über kurz über lang eine Grundschuld benötigen. So hoch sind die Kosten im Vergleich zu vielen sonstigen Gebühren nicht. Billiger auch, wenn Sie dies gleich bei der Beurkundung für den Grundstückskauf mit erledigen. Problem ist vielleicht noch die Höhe, da evtl. die ges. Baukosten noch nicht bekannt sind.
Zahlen Sie das Grundstück bar, gehört die Grundschuld Ihnen und Sie können diese später an die finanzierende Bank abtreten. Finanzieren sie den Grundstückskauf und halten das Eigen (bar) kaptital noch in Reserve bekommt die Grundschuld (bzw. Teile davon) der Grundstücksfinanzierer. Wird der später nicht ihr Hauptfinanzierer, können Sie bei evtl. Problemen mit der späteren Hauptfinanzierung einfach den Grundstückskredit zurückzahlen, dann steht die Grundschuld ebenfalls wieder Ihnen zu und Sie treten diese an die Bank ab, welche auch die Hauptfinanzierung übernimmt. Oder Sie lassen dem neuen Hauptfinanzierer den Grundstückskredit gleich mit ablösen, dann ist das das gleiche Ergebnis.
Ist die Grundschuld für die spätere Hauptfinanzierung zu klein geraten, kann sie erhöht werden, es muss keine weitere Grundschuld eingetragen werden.
Also, es ist egal ob evtl. zu groß, oder zu klein. Es kann immer angepasst werden.
Nähere Auskünfte erhalten Sie kostenlos beim Notar. -
Grundschuld anpassen: Rechte Dritter beachten!
Nachtrag ... es kann immer angepasst werden,
solange nicht andere Rechte zu berücksichtigen sind. -
Grundstückskauf vor Hausbau: Finanzierung & Grundschuld-Entscheidung
Hallo, vielen Dank für die Klarstellungen - unter ...
Hallo,
vielen Dank für die Klarstellungen - unter den gegebenen Umständen macht es dann für mich vermutlich keinen Sinn das Grundstück vorab zu kaufen (wenn eh eine Grundschuld nötig wird, kann ich auch beides gleich zusammen finanzieren). Ich werde mich diesbezüglich mal an einen Notar wenden.
Gruß
Jan -
Grunderwerbsteuer sparen: Grundstückskauf vor Werkvertrag!
Haus und Grundstück zusammen
Nur so ein kleiner Tipp: wenn sie ihre Traumgrundstück gefunden haben dann kaufen sie es oder finanzieren sie es, wie es ihnen lieber ist. Wenn sie darauf ein Haus vom Bauträger erstellen lassen ist es günstig, wenn sie das Grundstück schon eine Weile haben und später den Werkvertrag mit dem Bauträger machen. Dann zahlen sie die Grunderwerbsteuer nur für das Grundstück. Wenn sie alles zusammen machen, also Grundstück kaufen, Haus finanzieren und womöglich gleich noch den Werkvertrag, dann zahlen sie die Grunderwerbsteuer für das Grundstück MIT Haus.
Die beträgt schlappe 3,5 % vom Kaufpreis. Die Notar- und Grundbuchkosten (Notarkosten, Grundbuchkosten) sind mit ca. 1,5 % fast geschenkt. -
Grunderwerbsteuer: Fristen beim Grundstückskauf beachten?
Was heißt eine Weile? Das mit der ...
Was heißt eine Weile? Das mit der Grundsteuer hatte ich eigentlich auch schon bedacht, nur bin ich davon ausgegangen, wenn ich das Grundstück erst kaufe und wenn alles abgewickelt ist (Notar, Grundbuch usw.) ich den Vertrag mit dem Bauträger mache, dass dann die Grundsteuer nicht noch mal fällig wird?
Gibt's da irgendwelche Fristen, wie lange mir das Grundstück ghören muss? -
Glaubhaftigkeit entscheidend: Grundstückskauf & Bauträgerwahl
es muss überzeugend sein
Eine Frist gibt es nicht direkt. Es muss jedoch glaubhaft sein, dass sie auf diesem Grundstück mit jedem Bauträger hätten bauen können. Wenn sie z.B. weitere Angebote von Bauträgern vorweisen können für ein Haus auf DIESEM Grundstück dürfte das glaubhaft sein. Wenn dann noch ein paar Monate dazwischen liegen zwischen Kauf und Werkvertrag ist die Sache geritzt. -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026
Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026
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Grundschuld beim Hausbau: Finanzierung mit Eigenkapital-Grundstück
💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Notwendigkeit einer Grundschuld bei Hausbau-Finanzierung, insbesondere wenn das Grundstück bereits als Eigenkapital eingebracht wird. Alternativen zur Grundschuld, wie die Verpfändung von Sicherheiten, werden diskutiert. Ein wichtiger Aspekt ist die Grunderwerbsteuer und wie diese durch geschickte zeitliche Abfolge von Grundstückskauf und Werkvertrag beeinflusst werden kann.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Grundschuld vs. Sicherheiten: Darlehensabsicherung beim Hausbau ist eine Grundschuld nicht zwingend erforderlich, wenn andere Sicherheiten gestellt werden können. Allerdings kann dies die Finanzierung verteuern.
💰 Kosten: Die Eintragung einer Grundschuld verursacht Kosten, die bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden sollten. Es ist ratsam, sich bei einem Notar über die genauen Kosten zu informieren, wie im Beitrag Grundstückskauf vor Hausbau: Finanzierung & Grundschuld-Entscheidung empfohlen wird.
👉 Handlungsempfehlung: Vor dem Hausbau sollte man sich umfassend über die verschiedenen Finanzierungsoptionen informieren und die Vor- und Nachteile einer Grundschuld abwägen. Es ist ratsam, Angebote von verschiedenen Banken einzuholen und sich von einem Experten beraten zu lassen. Beachten Sie die Hinweise zur Grunderwerbsteuer im Beitrag Grunderwerbsteuer sparen: Grundstückskauf vor Werkvertrag!, um unnötige Kosten zu vermeiden.
✅ Zusatzinfo: Um Grunderwerbsteuer zu sparen, kann es sinnvoll sein, das Grundstück vor dem Abschluss des Werkvertrags mit dem Bauträger zu erwerben. Wichtig ist, dass der Grundstückskauf unabhängig vom Werkvertrag erfolgt, wie im Beitrag Glaubhaftigkeit entscheidend: Grundstückskauf & Bauträgerwahl erläutert wird.
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