klassische Tilgung eines Annuitätendarlehens oder Tilgung über Fonds?
BAU-Forum: Baufinanzierung

klassische Tilgung eines Annuitätendarlehens oder Tilgung über Fonds?

Liebe BauFi-Experten,
mein Partner u. Ich planen den Bau eines Einfamilienhaus. Der Immobilienwert beläuft sich auf 295.000 €, die Darlehenssumme beträgt 225.000 €. Bislang war unsere Idee, das Darlehen klassisch mit einem Annuitätendarlehen zu tilgen. Bei einer Laufzeit von 15 bzw. 20 Jahren liegen uns Angebote von 4,85 % bzw. 5,05 % nom. vor.
Ein Finanzberater schlug uns jedoch vor, die komplette Darlehenssumme mit sog. Garantiefonds, die komplett ohne Risiko sein sollen, zu tilgen. Seiner Meinung nach, könnte man so unglaublich viel Geld sparen bzw. gewinnen (Höchstpreisgarantie). Das hört sich zu gut an, um wahr zu sein, oder? Null Risiko? Dann würde doch jeder, seine Schuld mit Fonds tilgen und sich später noch über einen satten Gewinn freuen. Miese kann man ja scheinbar nicht machen, oder?
Wir sind sehr skeptisch. Kann uns jemand beraten?
Viele Grüße,
Sabine
  • Name:
  • Sabine

  1. Zuletzt wurde ...

    der Tilgungsumweg über Investmentfonds bis zum Februar 2000 als das Nonplusultra einer Baufinanzierung dargestellt. Danach wurde es um dieses Thema um so ruhiger, je weiter die Aktienkurse absackten. Wer sich in der Lage fühlt, in 15 oder 20 Jahren ein Darlehen, das er bis dahin mit der vollen Darlehenssumme (!) verzinst hat auch ohne Verkauf seiner Fondsanteile zurückzahlen zu können, mag sich ein solches Geschäft leisten. Einem "normalen" Hausfinanzierer derartiges (nämlich Spekulation auf Kredit) zu empfehlen, ist verantwortungslos

  2. Willkommen im Club

    Herr Moll. Das Archiv ist voll von derartigen Diskussionen in der Vergangenheit. Zu Ihren Ausführungen ist nichts mehr hinzuzufügen.
    @Fragesteller
    Sie sind schon in der richtigen Richtung unterwegs, mit dem Annuitätendarlehen.
    @alle
    Bei solchen Sprüchen der "finanzberatenden" Zunft.
    1. Ausrechnen lassen
    2. Schriftlich geben lassen.
    3. Werthaltige Garantie für das "Geweissagte" geben lassen. Mindestens Haftung einer Ihnen bekannten Bank (das auch solche Pleite gehen können, ist hoffentlich bekannt)
    Spätestens bei Punkt 3 ist der Termin beendet.
    Scheuen Sie sich nicht, Ihre Berater auch mal nach deren Ausbildung zu fragen. Finanzberater ist eine Tätigkeit, kein Beruf.
    Merke: Ein Maurer (weil wir grad in einem Bau-Forum sind) dürfte auch Finanzberater spielen ... ein Finanzberater aber niemals Maurer.
    Kostenlose Beratung gibt es nicht ... außer in diesem Forum ;-)

  3. Sie sollten sich sicher sein,

    dass die Laufzeit des Fonds, unbedingt gleich dem Ende des Darlehens ist. Die Garantie gilt bei den meisten Garantiefonds nämlich nur, zum Ende der Laufzeit des Fonds. Bei vorzeitigem Verkauf, greift diese Garantie nicht. Normalerweise haben diese Fonds aber eine geringere Laufzeit als 15 oder 20 Jahre. Sie sollten sich außerdem erkundigen, was von der Rendite für die Kosten der Garantie und der Verwaltung abgezogen wird und was am Ende dann noch übrig bleibt. Diese Fonds rentieren außerdem deutlich geringer als herkömmliche Investmentfonds, was in der Natur der Sache liegt.
    Ein Verlustrisiko haben Sie zum Ende der Laufzeit nicht, aber vielleicht auch keinen Gewinn und wem nutzt das Ganze dann? Zumal Sie über die gesamte Laufzeit des Darlehens, die Zinsen über die volle Darlehenssumme zahlen müssen.
    Im Übrigen würde ich die Aussage des Herrn Moll unterschreiben und noch hinzufügen, dass ein endfälliges Darlehen für einen Eigennutzer selten Sinn macht.
    Mit besten Grüßen

  4. Herr Munder ...

    die Aussage "Ein Verlustrisiko haben Sie zum Ende der Laufzeit nicht" wäre allerdings nur dann zutreffend, wenn nicht nur der Kapitalerhalt, sondern obendrauf eine Rendite in der Größenordnung des effektiven Darlehenszinses garantiert würde. Und den Investmentfonds, der dies  -  noch dazu im Sparplanmodus  -  tut, würde ich gerne kennenlernen.

  5. Herr Moll

    meine Aussage, ein Verlustrisiko besteht nicht, bezog sich nicht auf die Konstruktion der Finanzierung, sondern auf den Garantiefonds, bezogen auf das eingesetzte Kapital und nein, auch nicht inflationsbereinigt. Das ein Fonds als Tilgungsersatz für eine Baufinanzierung nicht geeignet ist, wurde ja bereits geklärt.

  6. Ich will nicht ...

    päpstlicher sein als der Papst, Herr Munder. Aber wenn bei einem Zinsdifferenzgeschäft (nichts anderes ist die hier behandelte Umwegtilgung über einen Fonds, es geht ja nicht nur um den Kapitalerhalt, sondern der Tilgungsersatz soll besser rentieren als die Direkttilgung) der "Habenszins" hinter dem "Sollzins" zurückbleibt, entsteht ein Verlust. Also im Sinne der ursprünglichen Frage: "man kann dabei *durchaus* Miese machen". Und wenn nur der Kapitalerhalt erreicht wird (oder gesichert ist), gehen diese "Miesen" bei einer Laufzeit von 15 Jahren und den heutigen Zinssätzen in eine Größenordnung von etwa einem Drittel der ursprünglichen Darlehenssumme.
    Übrigens: der Begriff "inflationsbereinigt" erschließt sich mir in diesem Zusammenhang nicht.

  7. Habe ich

    irgendetwas anderes behauptet?

  8. Ich lese ...

    Ich lese was Sie Herr Munder geschrieben haben:
    "Ein Verlustrisiko haben Sie zum Ende der Laufzeit nicht"
    Im Zusammenhang mit der einen *Tilgungsersatz* betreffenden Frage
    "Miese kann man ja scheinbar nicht machen, oder? "
    Ich lese hier noch nicht so lange mit, um beurteilen zu können wie "geübt" oder "qualifiziert" die Fragesteller in Finanzierungsangelegenheiten oder im "Lesen zwischen den Zeilen" sind. Vielleicht habe ja auch nur ich nicht verstanden, dass Ihre Verneinung des Verlustrisikos nicht den Tilgungsersatz, sondern nur den Garantiefonds an sich betreffen soll. Sei's drum. Wenn die Fragestellerin Sabine verstanden hat, dass klare Aussagen hilfreicher sind als solche, die man bei Bedarf nach Gusto drehen und wenden kann, ist ihr sicher am ehesten geholfen.

  9. Stimmt,

    dem ist nichts hinzuzufügen.
    beste Grüße

  10. Fazit

    Fazit also:
    Eine endfällige Finanzierung mittels Tilgungsersatz welcher gleich oder weniger Guthabenzinsen erwirtschaftet als auf der anderen Seite für das Darlehen über die gesamte Laufzeit an Sollzinsen zu zahlen sind  -  ist kein oder sogar ein Verlustgeschäft.
    Man kann auf einen Gewinnüberhang spekulieren  -  Sicherheit gibt es aber nicht. Daher ist so eine Variante nur etwas für "vermögende" Personen, die zur Not zum Zeitpunkt der Fälligkeit des Darlehens auf den Punkt genau in der Lage sind, das Geld auch aus anderen Quellen aufzubringen.
    Nichts für den "Normalbürger"!
    In der Vergangenheit sind 1000 de Darlehensnehmer schon böse auf die Nase gefallen, weil man ein solches "endfälliges" Darlehen auf Basis von KLV tilgen wollte, die eben nicht den versprochenen Erfolg hatten.
    Im Übrigen läuft eine Vorfinanzierung durch Bausparer auf dasselbe hinaus, allerdings in abgeschwächter Form. Aber auch hier kann keiner den tatsächlichen Zuteilungszeitpunkt garantieren. Oft wird dem Darlehensnehmer sogar noch gestattet, weniger ratierlich anzusparen, obwohl nur eine wesentlich höhere "Regelsparleistung" überhaupt zum (zeitlichen) Erfolg führen könnte (da hatte ich einige Kunden, denen es so mit einem bestimmten "blauen" Anbieter so ergangen ist). Aber das ist schon wieder ein anderes abendfüllendes Thema.

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