Hauskauf ohne Eigenkapital: Finanzierung, Risiken & Alternativen für Familien?
BAU-Forum: Baufinanzierung

Hauskauf ohne Eigenkapital: Finanzierung, Risiken & Alternativen für Familien?

Hallo,
wir sind eine kleine Familie (40,42, 7) und wollen jetzt Eigentum anstreben.
Wir haben ca. 3900 € netto.
EK=0
BASF-Aktien z.Z. 20.000 € (bleiben im Bestand, da jährlich Bonusaktien draufkommen)
Wir haben u.a. ein Haus angeschaut, Baujahr 1939, großes gepflegtes Grundstück. Strom neu, Wasserleitungen neu, Dach neu (und gedämmt), Fenster neu.
Größere Maßnahmen: Wechsel Heizungsanlage, Badumbau (hierzu Erweiterung des Wohnraumes notwendig in Form von Anbau (Gaube), Wand raus, Böden.
Wir veranschlagen 30 T€ Renovierungskosten (1. Schätzung).
Alles in allem müssten wir mit einer Vollfinanzierung von 270 T€ rechnen (Finanzierung steht zu 98 % über KfW und DKB).
Doch die mon. Rate von 1.500 € machen mich nachdenklich. Lt. einer Kostenaufstellung packen wir das. Aber ... im Moment wohnen wir zu Miete in einem Haus (870 €). D.h. die Nebenkosten für ein Haus haben wir jetzt schon. Eine Erhöhung von ca. 100 € / Mon ist bereits in den Kosten eingeplant (größeres Grundstück).
Grober Fahrplan:
Nach 15 Jahren (auch Dauer der Zinsbindung zu 5,02 % eff.) kann das Haus durch die BASF-Aktien (jährl. Kauf inkl. Bonusaktien) fast vollständig abbezahlt werden.
Aber was ist in den 15 Jahren?
Unabhängig davon werden wir noch mit einem Gutachter durch das Haus gehen, versuchen den reinen Kaufpreis von 230 TEUr zu drücken auf 200 und nutzen div. Förderprogramme von Bund, Land, evtl. Stadt.
Wagen oder nicht wagen?
Gruß
Herzi
  • Name:
  • Herzberger
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    Sicherheitshinweise

    🔴 Kritisch: Bei einem Haus Baujahr 1939 ist die Wahrscheinlichkeit für Asbest- oder Schadstoffbelastung erhöht. Vor dem Kauf unbedingt prüfen!

    GoogleAI-Analyse

    Ein Hauskauf ohne Eigenkapital (Vollfinanzierung) ist grundsätzlich möglich, birgt aber höhere Risiken. Ihre BASF-Aktien können als Sicherheit dienen, sollten aber nicht für den Kaufpreis eingeplant werden, da Aktienkurse schwanken.

    🔴 Gefahr: Eine Vollfinanzierung bedeutet höhere monatliche Raten und Zinszahlungen, da die Bank das gesamte Risiko trägt. Dies kann Ihre finanzielle Belastungsgrenze erhöhen.

    Ich empfehle, folgende Punkte zu prüfen:

    • Kostenaufstellung: Erstellen Sie eine detaillierte Aufstellung aller Kosten (Kaufpreis, Nebenkosten, Renovierungskosten).
    • Finanzierungsmodelle: Vergleichen Sie verschiedene Angebote für Vollfinanzierungen und prüfen Sie staatliche Förderprogramme (Bund, Land, Stadt).
    • Risikobewertung: Lassen Sie das Haus von einem Gutachter bewerten, um den tatsächlichen Wert und den Renovierungsbedarf zu ermitteln. Berücksichtigen Sie mögliche Zinserhöhungen während der Zinsbindung.
    • Tilgungsplan: Erstellen Sie einen realistischen Tilgungsplan, der auch unerwartete Ausgaben berücksichtigt.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem unabhängigen Finanzberater umfassend beraten, um die Risiken und Chancen einer Vollfinanzierung zu bewerten und die passende Finanzierungsstrategie zu entwickeln.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Vollfinanzierung
    Eine Vollfinanzierung bedeutet, dass der gesamte Kaufpreis und die Nebenkosten einer Immobilie durch einen Kredit finanziert werden, ohne dass Eigenkapital eingesetzt wird.
    Verwandte Begriffe: Immobilienkredit, Baukredit, Beleihungswert.
    Eigenkapital
    Eigenkapital ist das eigene Vermögen, das für den Kauf einer Immobilie eingesetzt wird. Dazu gehören z.B. Ersparnisse, Wertpapiere oder Bausparguthaben.
    Verwandte Begriffe: Fremdkapital, Beleihung, Bonität.
    Bonität
    Die Bonität ist die Kreditwürdigkeit einer Person oder eines Unternehmens. Sie gibt Auskunft darüber, wie wahrscheinlich es ist, dass ein Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt.
    Verwandte Begriffe: Kreditwürdigkeit, Schufa, Zahlungsfähigkeit.
    Tilgung
    Die Tilgung ist die regelmäßige Rückzahlung eines Kredits. Sie besteht aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil.
    Verwandte Begriffe: Annuität, Zinsbindung, Restschuld.
    Nebenkosten
    Nebenkosten sind zusätzliche Kosten, die beim Kauf einer Immobilie anfallen. Dazu gehören z.B. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und Maklerprovision.
    Verwandte Begriffe: Kaufpreis, Finanzierungskosten, Erwerbsnebenkosten.
    Gutachter
    Ein Gutachter ist ein Sachverständiger, der den Wert einer Immobilie beurteilt und mögliche Risiken (z.B. Bauschäden, Altlasten) aufdeckt.
    Verwandte Begriffe: Bausachverständiger, Verkehrswertgutachten, Schadstoffgutachten.
    Zinsbindung
    Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der Zinssatz eines Kredits festgeschrieben ist. Nach Ablauf der Zinsbindung kann der Zinssatz an die aktuellen Marktbedingungen angepasst werden.
    Verwandte Begriffe: Sollzinsbindung, Festzins, variable Verzinsung.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Ist ein Hauskauf ohne Eigenkapital überhaupt möglich?
      Ja, es ist möglich, aber risikoreicher. Banken verlangen höhere Zinsen, da sie das gesamte Risiko tragen. Eine solide Finanzplanung und Risikobewertung sind entscheidend.
    2. Welche Risiken birgt eine Vollfinanzierung?
      Höhere monatliche Raten, längere Zinsbindung, geringere Flexibilität bei finanziellen Engpässen und das Risiko einer Überschuldung, wenn die Zinsen steigen oder unerwartete Kosten auftreten.
    3. Wie kann ich meine Chancen auf eine Vollfinanzierung verbessern?
      Eine gute Bonität, ein sicheres Einkommen, eine realistische Kostenaufstellung und die Nutzung von Förderprogrammen können Ihre Chancen erhöhen. Die Vorlage von Sicherheiten (z.B. Aktien) kann ebenfalls helfen.
    4. Welche Alternativen gibt es zur Vollfinanzierung?
      Neben der Vollfinanzierung können Sie versuchen, Eigenkapital anzusparen, ein zinsgünstiges Darlehen von Verwandten aufzunehmen oder ein kleineres, günstigeres Objekt zu wählen.
    5. Was ist bei der Renovierung eines alten Hauses zu beachten?
      Alte Häuser bergen oft unerwartete Kosten für Renovierung und Sanierung. Eine gründliche Inspektion durch einen Bausachverständigen ist unerlässlich, um versteckte Mängel aufzudecken.
    6. Wie finde ich die passenden Förderprogramme?
      Informieren Sie sich bei der KfW-Bank, den Landesförderinstituten und Ihrer Stadt oder Gemeinde über aktuelle Förderprogramme für den Hauskauf und die energetische Sanierung.
    7. Sollte ich vor dem Hauskauf einen Gutachter beauftragen?
      Ja, ein Gutachter kann den Zustand des Hauses beurteilen, den Wert ermitteln und mögliche Risiken (z.B. Bauschäden, Altlasten) aufdecken. Dies hilft Ihnen, den Kaufpreis realistisch einzuschätzen und spätere Überraschungen zu vermeiden.
    8. Wie wirken sich steigende Zinsen auf meine Finanzierung aus?
      Steigende Zinsen erhöhen Ihre monatlichen Raten und die Gesamtkosten der Finanzierung. Planen Sie einen Puffer ein, um auch bei steigenden Zinsen die Raten bedienen zu können.

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      Schritte und Dokumente für einen erfolgreichen Kauf.
    • Förderprogramme für junge Familien
      Zuschüsse und günstige Kredite vom Staat.
    • Risikobewertung beim Hauskauf
      Unerwartete Kosten und finanzielle Fallstricke.
    • Energieeffizienz sanieren
      Kosten sparen und Umwelt schonen.
    • Finanzierungsalternativen ohne Bankkredit
      Private Darlehen und Crowdfunding.

  2. Finanzierung ohne EK: Ursachen & Machbarkeit prüfen!

    Foto von Oliver Kettig

    Ohne EKAbk.🔴 Warum?
    Hallo,
    3900 netto sind ein Wort, aber was mich da stutzig macht ist das EK=0?!? Warum? Wieviel Miete zahlen Sie derzeit? Auch schon 1500,- kalt? Falls weniger, dann stellt sich die Frage, wo das Geld bisher versenkt wurde und ob Sie das zukünftig definitiv für die Finanzierung einsetzen können und wollen.
    Zweiter Einwand: Wie belastbar sind die 30 Tsd Renovierungsaufwand? Für die angegebenen Arbeiten scheint mir das nicht üppig.
    Alles Laienmeinung
    Grüße

  3. Vollfinanzierung: Haushaltsrechnung & Sparpotenzial Analyse

    weil ...
    weil wir keins haben  -  naja, 5000 € schon, aber als Notgroschen.
    Und die Aktien bleiben liegen.
    Miete derzeit 860 € kalt
    Das Geld wurde bisher versenkt in
    ganz oft essen gehen
    2 mal Urlaub
    und einfach nicht aufs Geld geschaut
    Weniger essen gehen und 1 mal Urlaub im Jahr reicht auch
    Renovierungsaufwand: War nur eine erste Schätzung. Mittlerweile liegt grobe Kostenschätzung von Fachmann vor (18.000) nur für Heizungsumstellung auf Gasbrennwert.
    Denke, es werden eher 40-50 T€ werden
    Haus darf also nur 200 T€ kosten, dann kommen wir 270 T€ Darlehenssumme und den 1.500 €/Monat hin.
    Wenn das nicht mein Aber ... wäre
    Erhoffe mir hier in diesem Forum ehrliche Meinungen und Beiträge.
    Grüße
    Herzi

  4. Hauskauf: Lebensstil-Anpassung vor Finanzierungszusage!

    Foto von

    nicht auf's Geld geschaut
    Hallo Herzi,
    meine Meinung: Erstmal Finger weg und 1 oder 2 Jahre schauen, ob Ihr wirklich dauerhaft 700-900 € monatlich beiseite legen könnt (denn darauf läuft's ja hinaus). Wenn das klappt, würde ich zureden. Im Moment wär's mir zu unsicher  -  den Lebensstil oder besser: den Einkaufsstil umstellen ist nicht so einfach.
    Grüße

  5. DKB & KfW: Zinskonditionen bei Vollfinanzierung realistisch?

    DKB und KfW so günstig?
    @Herzi,
    Ob Ihr die künftige monatl. Belastung tragen könnt, kann hier sicher Keiner für Euch entscheiden. Allerdings bezweifele ich, das die DKB-Angebot bei einer Finanzierung ohne EKAbk. tatsächlich die gennannten 5,02 % eff., also ca. 4,90 nominal anbietet. Wie hoch sind denn eigentlich die Nominal-Zinssätze für KfW- und DKB-Darlehensanteile und wie splitten sich die Summen auf?
    Reicht die DKB für KfW hier einen "Rabatt" durch?
    Wenn es denn so ist, dann sind das wirklich sehr gute Konditionen.
    Zu den "Bauchschmerzen": Vielleicht könnt Ihr auch erst einmal mit weniger Anfangstilgung beginnen (Mindesttilgung nur 1 %), dann wäre die monatliche Belastung "etwas" niedriger (ca. 1350,- ). Ist allerdings nicht so prickelnd, wenn man dadurch ca. 30 Jahre Zinsen zahlen muss, aber viele Banken bieten kostenlosen Tilgungswechsel (für später) an.
    MfG H.B.
  6. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Hauskauf ohne Eigenkapital: Finanzierung für Familien

    💡 Kernaussagen: Dieser Thread diskutiert die Möglichkeiten und Risiken eines Hauskaufs ohne Eigenkapital für eine Familie. Es werden Aspekte wie Haushaltsrechnung, Sparpotenzial, Zinskonditionen und die Notwendigkeit einer realistischen Einschätzung der finanziellen Belastung beleuchtet. Die Umstellung des Lebensstils und die langfristige Fähigkeit, monatlich Geld beiseite zu legen, werden als entscheidende Faktoren hervorgehoben.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Vor einer Finanzierungszusage sollte die Familie prüfen, ob sie dauerhaft 700-900 € monatlich sparen kann, wie im Beitrag Hauskauf: Lebensstil-Anpassung vor Finanzierungszusage! betont wird. Eine realistische Einschätzung der eigenen finanziellen Situation ist entscheidend.

    💰 Zusatzinfo: Die Diskussionsteilnehmer raten, die Ursachen für das fehlende Eigenkapital zu analysieren und Sparpotenziale zu identifizieren, wie im Beitrag Finanzierung ohne EK: Ursachen & Machbarkeit prüfen! angesprochen wird. Ein disziplinierter Umgang mit den Finanzen ist für eine erfolgreiche Vollfinanzierung unerlässlich.

    📊 Zusatzinfo: Die Familie sollte die Zinskonditionen für KfW- und DKB-Darlehensanteile genau prüfen und die Aufteilung der Summen berücksichtigen, wie im Beitrag DKB & KfW: Zinskonditionen bei Vollfinanzierung realistisch? thematisiert wird. Es ist wichtig, die tatsächliche monatliche Belastung realistisch einzuschätzen.

    👉 Handlungsempfehlung: Die Familie sollte eine detaillierte Haushaltsrechnung erstellen, Sparpotenziale identifizieren und die Angebote verschiedener Banken vergleichen. Es wird empfohlen, vor dem Hauskauf den Lebensstil anzupassen und zu prüfen, ob dauerhaft Geld beiseite gelegt werden kann. Weitere Informationen zur Finanzplanung finden sich im Beitrag Vollfinanzierung: Haushaltsrechnung & Sparpotenzial Analyse.

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