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Evtl. sehr schneller Verkauf einer neuen ETW
BAU-Forum: Baufinanzierung

Evtl. sehr schneller Verkauf einer neuen ETW

Hallo,
mich würde mal folgendes interessieren:
Da wir uns in naher Zukunft evtl. vergrößern möchten und somit ein Einfamilienhaus bauen wollen stehen wir vor folgender Frage:
Wir haben im Jahr 2003/2004 eine Neubau ETW für 189.000 € gekauft. Diese hat 92 m² Wohnfläche, eigenen Garten, Keller und einen Garagenstellplatz.
Mit wieviel Wertverlust muss ich bei einem Verkauf rechnen. Mein LBS Berater teilte mir mit, ich könnte mit ca. 140.000 € rechnen. Dieser Wert wurde wohl durch den akt. Immobilienspiegel ermittelt. Kann das sein, das ich in 3 Jahren 49.000 € Verlust gemacht hätte? Aktuelle Neubauwohnungen werden mit einem m²-Preis von ca. 1900 € verkauft. Altbauwohnungen werden mit einem m²-Preis von ca. 1500 € gehandelt. Wie soll ich unsere Wohnung einschätzen. Richtiger Altbau ist es ja auch nicht ...
Die Wohnung liegt in einem gut struktuerierten Wohngebiet (Kindergarten, Einkaufsmöglichkeiten, Busanbindung, eher am Stadtrand) in einer Kleinstadt (ca. 12.000 Einwohner) im südl. Baden Württemberg (Landkreis Tuttlingen).
Über Antworten würde ich mich freuen :-)
Gruß Michael
  • Name:
  • Michael

  1. Gutachten

    Ein Gutachten vor dem Kauf hätte vielleicht ergeben, dass die Immobilie nicht ganz so viel Wert war wie jetzt rausgekommen ist.
    Manchmal sind es auch Änderungen im Umfeld, die für einen Preisverfall sorgen.
    Wer hat denn das gute Stück verkauft, war es etwa die LBS?

  2. Die Wohnung war ein Neubauprojekt eines Bauträgers  -  ...

    Die Wohnung war ein Neubauprojekt eines Bauträgers  -  wurde als Rohbau gekauft. Die Wohnung befindet sich in einem 6 Familienhaus. Kann das wirklich sein mit dem Wertverlust. Muss ich die Immobilie als Altbau oder immer noch als Neubau bezeichnen?
    Den Preis hat mir mein LBS-Berater mitgeteilt. Das kann doch nicht sein, oder?
    Gruß Michael

  3. Nachtrag: Dachte immer, Immobilien hätten einen rel. stabilen ...

    Nachtrag:
    Dachte immer, Immobilien hätten einen rel. stabilen Wert. Mit einer Wertsteigerung hatte ich nicht unbedingt gerechnet, aber sehr wohl mit einem stabilen Preis, evtl. maximal mit ein paar tausen € Verlust  -  mehr aber nicht ... :-(
    Ich hatte im Internet gelesen, das in den letzten 25 Jahren ETW im Schnitt pro Jahr einen "Gewinn" in Höhe von ca. 2,2 % gemacht hätten. Das kann doch alles nicht wahr sein ...
    Gruß Michael

  4. Keine Ahnung!

    Normalerweise sind Immobilien relativ wertstabil!
    Vor allem in einem solchen kurzen Zeitraum. Wenn es keine gravierenden Änderungen in der Infrastruktur gab, war entweder der alte Preis deutlich zu hoch oder ist der neue Preis deutlich zu niedrig.
    Oder beides. Sie könnten ein Gutachten in Auftrag geben. Das kostet auch nicht ganz so viel wie der evtl. Wertverlust.
    Hat die LBS das gute Stück finanziert? Steht vielleicht auf der Gebührenliste ein Punkt "Gutachten" oder "Wertermittlung"?

  5. Nachtrag: Dachte immer, Immobilien hätten einen rel. stabilen ...

    Nachtrag:
    Dachte immer, Immobilien hätten einen rel. stabilen Wert. Mit einer Wertsteigerung hatte ich nicht unbedingt gerechnet, aber sehr wohl mit einem stabilen Preis, evtl. maximal mit ein paar tausen € Verlust  -  mehr aber nicht ... :-(
    Ich hatte im Internet gelesen, das in den letzten 25 Jahren ETW im Schnitt pro Jahr einen "Gewinn" in Höhe von ca. 2,2 % gemacht hätten. Das kann doch alles nicht wahr sein ...
    Gruß Michael

  6. Nachtrag: Dachte immer, Immobilien hätten einen rel. stabilen ...

    Nachtrag:
    Dachte immer, Immobilien hätten einen rel. stabilen Wert. Mit einer Wertsteigerung hatte ich nicht unbedingt gerechnet, aber sehr wohl mit einem stabilen Preis, evtl. maximal mit ein paar tausen € Verlust  -  mehr aber nicht ... :-(
    Ich hatte im Internet gelesen, das in den letzten 25 Jahren ETW im Schnitt pro Jahr einen "Gewinn" in Höhe von ca. 2,2 % gemacht hätten. Das kann doch alles nicht wahr sein ...
    Gruß Michael

  7. In welcher

    Funktion hat der LBS Berater Ihnen die Summe von 140.000 € genannt? Soll er das Objekt vermakeln?
    • Name:
    • M.P.

  8. Nicht überall

    Es gibt Regionen, da läuft es und es gibt welche, da läuft es nicht.
    Aber nie in diesen Größenordnungen (relativ)!

  9. weitere Fragen und Antworten ...

    weitere Fragen und Antworten
    Der Berater teite mir den Betrag im Zusammenhang eines Verkaufs von mir mit. Ich fragte, wieviel die Immobilie momentan bringen würde. Verkauft werden soll von Privat und nicht über die LBS etc.
    Allerdings werden Neubauwohnungen weiterhin zu solchen Preisen gehandelt.
    Meinen Sie, das der Verlust von 40.000 € viel zu hoch wäre und somit nicht der Realität entspricht.
    Könnte ich evtl. doch davon ausgehen, zumindest meinen Finanzierungsbetrag (175.000) rauszuholen?
    Was meinen Sie mit "Steht vielleicht auf der Gebührenliste ein Punkt "Gutachten" oder "Wertermittlung"? "
    Müsste unsere Wohnung nicht immer noch als Neubau durchgehen? Immerhin kann ich eine 3 Jahre alte Immobilie nicht mit einer 20 Jahre alten vergleichen (Altbau  -  Neubau). Evtl. wurde der Altbaurichtwert zur Schätzung herangezogen.
    Wenn ich im Immobilienscout etc. nachschaue, dann bekomm ich sehr wohl einen m² Preis von 1500 €/m² für eine ETW  -  allerdings sind diese dann zw. 15-2ß Jahre alt. Neubauten gehen für 1900 €/m² weg.
    Gruß Michael
    PS: Sorry für die vielen Fragen ...

  10. Wir waren nicht dabei :-/

    Keine Ahnung, wie es dort aussieht. Eine drei Jahre alte Immobilie kann durchaus noch als neuwertig bezeichnet werden, sie sollte zumindest noch alle Gewährleistungen haben (Vertragsgestaltung).
    Die Anspielung auf die Gebührenliste meinte ich für den Fall, dass Sie die Immobilie überteuert gekauft haben, die Wertermittlung im Rahmen der Finanzierung bezahlt haben und keine Warnung des Finanzierers bekommen haben.
    Ich kann Ihnen nicht sagen, ob der erste oder der zweite Preis annähernd zutreffend ist. So etwas regelt der Markt, nicht Ihr Wunsch.
    Sie können ja auch einmal zu einem Makler gehen und mit dem einen Durchgang machen. Der sollte den dortigen Markt kennen.
    Aber den richtigen Makler aussuchen.

  11. Wenn

    der Kaufpreis in 2004 realistisch war, d.h. nach Lage/Bauweise/Ausstattung etc. angemessen, dann wäre ein Abschlag von 40.000 € viel zu hoch.
    3 Jahre sind bei guter Pflege kein Alter für eine ETW.
    Darüber hinaus gibt auch Vorteile gegenüber einer noch im Bau befindlichen ETW, die einem potentiellen Käufer vermittelt werden müssen:
    • kein Insolvenzrisiko des Bauträger mehr
    • kein warten auf Fertigstellung
    • keine Ungewissheit über spätere Nachbarn
    • keine Bauzeitzinsen

    Sicherheit über den angemessenen Wert gibt es mit Wertgutachen.
    Ist auf jeden Fall für den Verkauf von Vorteil.

    • Name:
    • M.P.

  12. weitere Fragen und Antworten ...

    weitere Fragen und Antworten
    Der Berater teite mir den Betrag im Zusammenhang eines Verkaufs von mir mit. Ich fragte, wieviel die Immobilie momentan bringen würde. Verkauft werden soll von Privat und nicht über die LBS etc.
    Allerdings werden Neubauwohnungen weiterhin zu solchen Preisen gehandelt.
    Meinen Sie, das der Verlust von 40.000 € viel zu hoch wäre und somit nicht der Realität entspricht.
    Könnte ich evtl. doch davon ausgehen, zumindest meinen Finanzierungsbetrag (175.000) rauszuholen?
    Was meinen Sie mit "Steht vielleicht auf der Gebührenliste ein Punkt "Gutachten" oder "Wertermittlung"? "
    Müsste unsere Wohnung nicht immer noch als Neubau durchgehen? Immerhin kann ich eine 3 Jahre alte Immobilie nicht mit einer 20 Jahre alten vergleichen (Altbau  -  Neubau). Evtl. wurde der Altbaurichtwert zur Schätzung herangezogen.
    Wenn ich im Immobilienscout etc. nachschaue, dann bekomm ich sehr wohl einen m² Preis von 1500 €/m² für eine ETW  -  allerdings sind diese dann zw. 15-2ß Jahre alt. Neubauten gehen für 1900 €/m² weg.
    Gruß Michael
    PS: Sorry für die vielen Fragen ...

  13. Meines Wissens nach wurde damals eine Wertprüfung gemacht ...

    Meines Wissens nach wurde damals eine Wertprüfung gemacht (war wohl Vorschrift bei KFWAbk., Sparkasse und/oder LBS). Auch im Zuge der Hypothek / Absicherung ob die Immobilie auch das Wert ist was die Banken finanzieren soll. Von daher müsste der Preis ja damals auf jedenfall angemessen sein. Von der Infrastruktur hat sich überhaupt nichts negativ geändert. Im Gegenteil, es wurde in 500 Meter Entfernung eine "S-Bahn" ähnliche Haltestelle gebaut.
    Wenn ich Ihre Meinung hier richtig interpretiere, müsste die Immobilie 1. noch als Neuwertug durchgehen und 2. nie und nimmer 49.000 € Verlust gemacht haben. Dies werde ich ggf. durch einen Gutachter feststellen lassen und meinen Berater nochmals kontaktieren wie auf diese Summe gekommen ist. Realisitsch ist diese mir auch nie erscheinen  -  vor allem vor dem Hintergrund das richtig alte Wohnungen zu diesem Preis gehandelt werden und Neubauten eben zu einen deutlich höheren Preis gehandelt werden (und unsere zähle ich immer noch zu den Neubauten).
    Vielen Dank für Ihre Mühe :-)
    Gruß Michael

  14. Egal

    Egal, was der Bausparmensch für eine Zahl genannt hat. So wie es aussieht, haben Sie die Immobilie zu teuer gekauft.
    Da wird sich nicht so wahnsinnig viel ändern lassen. Eine kleine Chance gibt es vielleicht noch, wenn es tatsächlich eine Wertermittlung im Zuge der Finanzierung gegeben hat. Vielleicht kann ein Anwalt hier etwas regeln.
    Auf jeden Fall ist es eine traurige Erfahrung, dass man sich für solch ein Vorhaben fachlichen Beistand holen sollte.
    Und der Bankberater ist kein fachlicher Beistand! Der verdient nämlich nur, wenn Sie finanzieren.
    Da können Sie wohl nur drauf hoffen, dass der Bauspar"Berater" grob daneben lag.
    Und dass Sie mit der Vermarktung mehr Glück haben.

  15. vielleicht will die spasskasse

    gerne eine schnelle maklergebühr kassieren?
    wenn sie zu billig verkaufen wollen, werden die das Objekt schnell an einen neuen Besitzer bringen können. vielleicht wartet ja schon ein gute bekannter des Beraters?
    zu ihrer Sicherheit sollten sie ein Wertermittlungsgutachten machen lassen. die Kosten dafür sind lächerlich im Vergleich zu dem angekündigten Verlust. und, sie haben gegenüber dem Käufer eine saubere Verhandlungsbasis.

  16. Hallo, erst mal Danke für die vielen Antworten ...

    Hallo,
    erst mal Danke für die vielen Antworten :-) Tolles Forum :-)
    Wenn ich das richtig sehe, ist der mir genannte Wertverlust nicht realistisch. Ich werde nachher mit unserem Bauträger telefonieren. Dieser kann mir den aktuellen Wert der Immobilie grob mitteilen. Werde mich dann nochmals bei euch melden und das Ergebnis mitteilen.
    Gruß Michael

  17. Neugierig

    Also ich wäre ja neugierig. Nur um diese zu befriedigen, sollte man einfach mal neben der Bewertung diesen Bausparmenschen im Glauben lassen und einen Käufer finden lassen.
    Vielleicht tun sich ja irgendwelche Abgründe auf?
    Aus dieser Richtung habe ich's nämlich auch noch nicht gesehen.

  18. So, jetzt kommt die Antwort :-) Der Bauträger ...

    So, jetzt kommt die Antwort :-)
    Der Bauträger teilte mir mit, das die Wohnung einen akt. Verkehrswert von ca. 160.000 € hat. Dieser Wert stabilisiert sich in den nächsten Jahren wieder nach oben. Er meinte, für diesen Preis könnte er mir die Wohnung evtl. Verkaufen. Allerdings mit einer Laufzeit von bis zu 1,5 Jahren da der Markt momentan gesätigt sei. Um meine Investitionssumme wieder zu bekommen, sollte ich zwischen 5 und 10 Jahre warten. Er könnte mir natürlich auch die Wohnung jetzt verkaufen und versuchen mir ein Einfamilienhaus zu verkaufen, allerdings sehe er hier zu große Nachteile (Verluste) für mich.
    Endlich mal einer, der Kundenorientiert denkt / handelt :-).
    Gruß Michael

  19. Was für

    eine andere Antwort haben Sie vom damaligen Bauträger denn erwartet?
    Im Grunde sagt er ist X Wert, aber auch wieder nicht, weil Markt gesättigt. Dann ist die Wohnung aber auch nicht x Wert. :-(
    Was kostet eigentlich ein eigenes Inserat bei z.B. Immobilienscout?
    Dann sehen Sie welche Resonanz/bei welchem Preis.
    • Name:
    • M.P.

  20. Also passten doch ...

    die 140.000.
    Wer schnell verkaufen will, muss billig sein.
    Also entweder langer Atem (und nicht wissen, was der Markt macht) oder schnell weg  -  dann eben unter Wert.

  21. Verwirrt ...

    Wie soll das jetzt genau gehen? Der Bauträger kauft Ihnen die Wohnung ab?
    Setzt er den Wert der ETW hoch an, um Sie bei der Stange zu halten.
    Viele Versprechungen, oder?
    • Name:
    • Ulf Saß

  22. Ach so  -  Bauträger der Eigentumswohnung

    ... schrieben Sie ja weiter oben.
    • Name:
    • Ulf Saß

  23. Ne Isa, noch nie als Makler gearbeitet stimmt es

    So wie der von der LBS habe ich es auch gemacht. Ich habe den Leuten ehrlich gesagt, was ihre Immobilie bringt, wenn sie diese in einem überschaubaren Zeitraum, naja sagen wir mal 3 ... 6 Monate, verkaufen wollen.
    Das Ergebnis: Derzeit bin ich zwar weiter im Immobilienbereich tätig, aber ich makele nicht mehr.
    Der Grund: Es gibt immer nette Kollegen, die dann dem Kunden einen um 20 ... 30000 DM höheren Preis ins Ohr geblasen haben oder auf die Preisforderung des Kunden eingegangen sind. Die haben den Vermarktungsauftrag bekommen. Der Ablauf dann, soweit es noch ein Feedback der Kunden gab: Aller zwei Monate wurde dann der Kunde angerufen, der Preis sei zu hoch und man ist so scheibchenweise ungefähr bei dem Preis gelandet den ich mal vorgeschlagen hatte. der Zeitraum dafür war oft über ein Jahr, echt kundenfreundlich, so wollte ich nicht arbeiten, obwohl man das ja einem Makler verzeiht ...
    Zum Fragesteller: Ich weiß nicht welche Immobilienscout-Variante du nutzt, meine ostdeutsche Variante zeigt bei gebrauchten ETW im Raum Tutlingen das sich auch Preise von 140 ... 160 T€ nicht sofort realisieren lassen, Baujahr so ab 1990, denn weshalb stellt der Makler sie sonst in den scout. Sicherlich hängt es wohl auch von der Microlage der konkreten Immobilie ab, wenn du es ohne professionelle Hilfe probieren willst und die 175 T€ benötigst, schalte doch die Anzeige auch so ETW ... VBAbk. 175 T€. Der Fließatz im Immobilienteil dürfte noch bezahlbar sein. Persönlich würde ich den Verkauf generell überdenken. Wenn neben der Finanzierung noch Geld da ist, sammle weiter Eigenkapital und warte noch 5 Jahre, der weitere Preisverfall wird nicht mehr so extrem.

  24. So, jetzt kommt die Antwort :-) Der Bauträger ...

    So, jetzt kommt die Antwort :-)
    Der Bauträger teilte mir mit, das die Wohnung einen akt. Verkehrswert von ca. 160.000 € hat. Dieser Wert stabilisiert sich in den nächsten Jahren wieder nach oben. Er meinte, für diesen Preis könnte er mir die Wohnung evtl. Verkaufen. Allerdings mit einer Laufzeit von bis zu 1,5 Jahren da der Markt momentan gesätigt sei. Um meine Investitionssumme wieder zu bekommen, sollte ich zwischen 5 und 10 Jahre warten. Er könnte mir natürlich auch die Wohnung jetzt verkaufen und versuchen mir ein Einfamilienhaus zu verkaufen, allerdings sehe er hier zu große Nachteile (Verluste) für mich.
    Endlich mal einer, der Kundenorientiert denkt / handelt :-).
    Gruß Michael

  25. Oder

    einer, der vorher schon knackig teuer war

  26. @ Michael

    Finger vom "aktualisieren" Butten lassen  -  dann kommt auch alles nicht mehr 3-fach ;-)
    • Name:
    • Herr Ste-030-Bar

  27. Werde jetzt auf jedenfall weiter warten und darauf ...

    Werde jetzt auf jedenfall weiter warten und darauf spekulieren, das sich die Preise weiter erholen. EKAbk. kann ich in den nächsten Jahren ganz gut aufbauen  -  das stellt kein Problem dar. Damals wurde halt leider nur die Wohnung gekauft da man nicht in Miete wollte, Eigenheimzulage gab es noch voll und der Zins war auch schön im Keller. Leider hat das Geld / EK damals noch nicht für ein Haus gereicht  -  mittlerweile würde es schon passen. Naja, war damals halt alles etwas schnell ...
    Gruß Michael

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