privater Mietkauf
BAU-Forum: Baufinanzierung

privater Mietkauf

Guten Tag, kurz vorab: seit ca. 3 Jahren suche ich nach einem Haus. Ich hatte kürzlich eine Immobilie gefunden und mit der Bank die Finanzierung besprochen, welche die Finanzierungssumme von 65.000 € zugestimmt hatte. Leider wurde das Haus an einen anderen Interessenten verkauft.
Nun habe ich ein neues Objekt gefunden, welches allerdings etwas teurer ist und etwas Sanierungsaufwand erfordert. In Zahlen Kaufpreis 75.000 € + Sanierungsaufwand Dach, Fassade und Renovierungsarbeiten innen 20.000 €. Dies übersteigt für die Bank mein Kreditlimit!
Ich zahle derzeit 270 € Kaltmiete, spare 200 € und habe bis letztes Jahr einen Ratenkredit von 250 € bedient. Das bei einem Nettoeinkommen von ca. 1200 €.
Grund des Immobilienerwerbes ist hauptsächlich die Wohnraumvergrößerung zwecks Familienplanung.
Ich wollte das Haus gerne über mein Gehalt finanzieren da meine Freundin wegen der Kinderplanung wohl erst einmal für 2-3 Jahre kein volles Berufseinkommen mitbringen kann.
Mit dem Hausverkäufer kann man reden. Er hat das Haus geerbt und jetzt einige Jahre vermietet gehabt. Da es sich in ländlicher Umgebung schlecht bis gar nicht vermieten lässt und jetzt Sanierungen anstehen möchte er es gern verkaufen.
Wir haben nun überlegt, wie wir das Vorhaben finanzieren könnten und wie die Sicherheiten für beide Seiten aussehen könnten. Ich möchte mit einer jährlichen Belastung, bis meine Frau wieder erwerbsfähig ist (schätze 5 Jahre), von 5000 € netto (also ohne NKAbk.) nicht überschreiten. Die 20.000 € für Sanierungsmaßnahmen müsste ich sicher über einen Ratenkredit bei einer Bank finanzieren.
Ich würde also bei Mietkauf sofort am Anfang 20.000 € plus Eigenleistung in die Immobilie investieren müssen!
Haben sie einen Idee oder Denkanstoß wie die Finanzierung aussehen könnte, damit für uns beide ein Sinnvollen Konzept heraus kommen könnte?
Vielen Dank und freundliche Grüße Sebastian Knaus
  • Name:
  • Sebastian Knaus

  1. Hausfinanzierung mit knappem Budget

    Foto von Ralf Wortmann

    Hallo, Sebastian!
    Mein Rat: lasst es sein, sucht euch etwas billigeres oder handelt den Verkäufer noch kräftig runter.
    Bei 1.200 € netto als angehender allein verdienender Familienvater einen Bankkredit über 95.000 €  -  das ist Wahnsinn! Bei dem momentanen Arbeitsmarkt solltest du auch nicht jetzt schon als völlig sicher einplanen, dass deine Frau nach 5 Jahren wieder Arbeit finden wird und Geld hinzu verdient. Rechnet so, als ob du auch weiterhin Alleinverdiener bleibst oder verschiebt das Projekt, bis ihr wieder beide eine sichere Arbeit habt.
    Du hast doch als angehender Familienvater auch finanziell eine Verantwortung für deine Frau und die künftigen Kinder. Da solltest du dich nicht auf die nächsten 40 Jahre bis weit unter euer Lebensminimum verschulden. Die Banken wissen schon, weshalb bei denen bei 65.000 € Schluss ist.
    Wenn ihr es aber partout nicht lassen wollt:
    20.000 € von der Bank leihen, abgesichert mit einer erstrangigen Grundschuld auf dem Haus. Das Bankdarlehen wäre z.B. bei 4,6 % Verzinsung nach ca. 15 Jahren bei einer Ratenzahlung von 150 € abgezahlt.
    Die anderen 75.000 € (besser noch runterhandeln!) leiht ihr euch nicht von der Bank, sondern vom Verkäufer  -  wenn er mitmacht  -  zu 2 % Zinsen für ersten 15 Jahre mit 300 € Raten pro Monat.
    Ab dem 16. Jahr, wenn der Bankkredit weg fällt, erhöhen sich die Zinsen des "Privatkredits" auf (sagen wir mal) 3,5 % und ihr zahlt den Rest ab mit Raten von 450 € monatlich. Das Haus kauft ihr schon jetzt mit notariellen Vertrag vom Verkäufer und werdet Eigentümer, nur dass er euch eben den Kaufpreis als Darlehen stundet.
    Bis zum 15. Jahr hättet ihr mit 300 € monatlich beim Verkäufer ca. 37.000 € getilgt. Die restlichen 38.000 € hättet ihr mit 450 € monatlich dann in weiteren 8 Jahren getilgt und wäret, wenn alles gut geht, nach 23 Jahren schuldenfrei.
    Für den Verkäufer wäre es über 23 Jahre (wie alt ist er?) hinweg eine schöne (im Todesfall auch auf seine Erben übergehende) Zusatzeinnahme und er müsste sich nicht mit Hausreparaturen und -Vermietungen herumärgern.
    Der Verkäufer erhält zur Sicherung seines "Privatkredits" eine zunächst zweitrangige Grundschuld auf das Haus eingetragen und rückt nach 15 Jahren an die erste Stelle auf. Er hat damit die Sicherheit, das Haus zwangsversteigern lassen zu können, wenn ihr nicht zahlt, genauso wie eine Bank. Er trägt allerdings mit nur 2 % Zinsen ein gewisses Inflationsrisiko.
    Und: du musst dich, wenn dir deine Familie lieb ist, voll absichern: BU-Versicherung, Lebensversicherung, vielleicht eine Absicherung gegen Arbeitslosigkeit, etc. All das kostet natürlich auch Geld. In Höhe der jeweiligen Restschuld gegenüber dem Verkäufer kannst du die etwaigen Versicherungsleistungen als zusätzliche Sicherheit an den Verkäufer abtreten.
    Und: ihr solltet monatlich rund 0,50 € pro Quadratmeter Wohnfläche für Reparaturen zurücklegen, es ist schließlich ein gebrauchtes Haus!
    Viele Grüße
    Ralf

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