Hallo Forum!
In der kommenden Woche werden wir ein Grundstück zu 180.000 € erwerben, Notartermin ist am Dienstag, 11.11.. Das Grundstück wird zu 100 % aus Eigenmitteln finanziert, Fremdmittel sind nicht nötig. Die Summe aus Kaufpreis und Notar- und Steuerkosten zehrt unsere Eigenmittel zu 100 % auf. Parallel laufen akut mehrere Anfragen zu Darlehen bei unterschiedlichen Anbietern. Die Kosten des ab Januar auf dem Grundstück zu errichtenden Einfamilienhaus belaufen sich nach derzeitiger Aufstellung auf 213.000 € inkl. aller Nebenkosten. D.h., dass das beantragte Darlehen bei 220.000 € zu 15 Jahren fest an die unterschiedlichen Anbieter ging.
Nun wird es drollig: Einer der Hyp-Anbieter erklärte mir heute, dass wir ja ja nun mit "heruntergelassenen Hosen" und ohne Eigenmittel dastünden, was die Finanzierung erheblich erschwere wenn nicht unmöglich mache. Mein Hinweis, dass wir ab kommender Woche ein Grundstück (dessen Wert übrigens nicht bei 180.000 € sondern laut Bodenwert der Gemeinde bei 218.000 € liegt, Wertgutachten liegt vor) unser eigen nennen werden, beeindruckte den guten Mann nicht im Geringsten, er gehe nun von Null Eigenkapital aus.
Was soll denn das? Ist das üblich? Darf ich damit rechnen, dass mir die parallel angefragten Banken mit ähnlichen Mätzchen kommen?
Eigenkapital vs. Bankeinschätzung beim Grundstückskauf: Was zählt wirklich?
BAU-Forum: Baufinanzierung
Eigenkapital vs. Bankeinschätzung beim Grundstückskauf: Was zählt wirklich?
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Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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Beim Grundstückskauf stellt sich die Frage, was für Banken wichtiger ist: Ihr eingebrachtes Eigenkapital oder die bankseitige Einschätzung des Grundstückswerts. Ich sehe, dass Sie das Grundstück zu 100% aus Eigenmitteln finanzieren, was grundsätzlich positiv ist.
Banken bewerten die Situation meist ganzheitlich. Einerseits ist ein hoher Eigenkapitalanteil ein Zeichen für Ihre finanzielle Stabilität und reduziert das Risiko für die Bank. Andererseits spielt der Wert des Grundstücks als Sicherheit für die Bank eine wichtige Rolle. Ein unabhängiges Wertgutachten kann hier Klarheit schaffen, besonders wenn die Bank den Wert geringer einschätzt als Sie.
Es ist üblich, dass Banken eigene Gutachter beauftragen oder Vergleichswerte heranziehen, um den Beleihungswert zu ermitteln. Dieser Wert dient als Grundlage für die Kreditvergabe, falls Sie später doch ein Darlehen benötigen. Die Differenz zwischen Kaufpreis und Beleihungswert kann relevant werden.
👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie im Gespräch mit der Bank, wie sie den Grundstückswert einschätzt und ob ein Wertgutachten Ihrerseits akzeptiert wird. Bereiten Sie sich darauf vor, die Werthaltigkeit des Grundstücks zu belegen, z.B. durch Vergleichspreise ähnlicher Grundstücke in der Umgebung.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Eigenkapital
- Eigenkapital ist das Kapital, das ein Käufer selbst in die Finanzierung eines Grundstücks einbringt. Es reduziert die benötigte Kreditsumme und das Risiko für die Bank.
Verwandte Begriffe: Fremdkapital, Beleihungswert, Finanzierung. - Beleihungswert
- Der Beleihungswert ist die von der Bank vorsichtig geschätzte Wert einer Immobilie, der als Sicherheit für ein Darlehen dient. Er liegt oft unter dem Verkehrswert.
Verwandte Begriffe: Verkehrswert, Marktwert, Gutachten. - Wertgutachten
- Ein Wertgutachten ist eine detaillierte Analyse des Wertes einer Immobilie, erstellt von einem unabhängigen Sachverständigen. Es dient als Nachweis für den Verkehrswert.
Verwandte Begriffe: Verkehrswert, Beleihungswert, Sachverständiger. - Bodenwert
- Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks. Er wird anhand von Vergleichspreisen ähnlicher Grundstücke ermittelt.
Verwandte Begriffe: Grundstückswert, Verkehrswert, Bauland. - Nebenkosten
- Nebenkosten sind zusätzliche Kosten beim Grundstückskauf, wie Notar-, Gerichts- und Steuerkosten. Sie müssen bei der Finanzplanung berücksichtigt werden.
Verwandte Begriffe: Kaufpreis, Finanzierung, Grunderwerbsteuer. - Hypothek
- Eine Hypothek ist ein Darlehen, das durch eine Immobilie besichert ist. Sie dient zur Finanzierung des Kaufs oder Baus einer Immobilie.
Verwandte Begriffe: Darlehen, Kredit, Zinsen. - Finanzierung
- Finanzierung bezieht sich auf die Bereitstellung von Kapital zur Deckung der Kosten eines Projekts oder einer Investition.
Verwandte Begriffe: Eigenkapital, Fremdkapital, Kredit.
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreis und Beleihungswert?
Der Kaufpreis ist der tatsächlich gezahlte Preis für das Grundstück. Der Beleihungswert ist die konservative Schätzung des Wertes durch die Bank, die als Sicherheit für ein Darlehen dient. Er liegt oft unter dem Kaufpreis. - Warum ist ein Wertgutachten wichtig?
Ein Wertgutachten liefert eine unabhängige Einschätzung des Grundstückswerts. Es kann helfen, die Bank von einem höheren Wert zu überzeugen, wenn ihre Einschätzung niedriger ist. - Wie beeinflusst das Eigenkapital die Kreditkonditionen?
Ein hoher Eigenkapitalanteil reduziert das Risiko für die Bank und führt in der Regel zu besseren Kreditkonditionen, wie z.B. niedrigere Zinsen. - Was sind Nebenkosten beim Grundstückskauf?
Nebenkosten umfassen Notar- und Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer und ggf. Maklerprovision. Diese Kosten sollten bei der Finanzplanung berücksichtigt werden. - Was passiert, wenn die Bank den Grundstückswert zu niedrig ansetzt?
Wenn die Bank den Wert zu niedrig ansetzt, kann dies die Höhe des möglichen Darlehens beeinflussen. Sie können versuchen, die Bank mit einem Wertgutachten zu überzeugen oder eine andere Bank suchen. - Welche Rolle spielt der Bodenwert?
Der Bodenwert ist der Wert des reinen Grundstücks ohne Bebauung. Er ist ein wichtiger Faktor bei der Wertermittlung und wird von Gutachtern berücksichtigt. - Was sind Hypothekenzinsen?
Hypothekenzinsen sind die Zinsen, die auf ein Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie gezahlt werden müssen. Die Höhe der Zinsen hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie z.B. der Kredithöhe, der Laufzeit und der Bonität des Kreditnehmers. - Was bedeutet Finanzierung?
Finanzierung bezieht sich auf die Bereitstellung von Kapital zur Deckung der Kosten eines Projekts oder einer Investition, in diesem Fall der Kauf eines Grundstücks.
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Methoden und Faktoren zur Bestimmung des Grundstückswerts. - Finanzierungsplanung beim Hausbau
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So finden Sie die besten Konditionen für Ihre Finanzierung.
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Einkommen Selbstständiger: 5.000€ Netto für Darlehen relevant
PS: Da fällt mir noch ein ...
PS: Da fällt mir noch ein das gemeinsame monatliche Nettoeinkommen unseres 3-Personenhaushalts liegt bei gut 5.000 €. Aus steuerlichen Gründen (ich bin selbständig) bin ich alleiniger Darlehensnehmer und bin auch im Grundbuch alleine enigetragen. -
Finanzierungsplanung: Eigenkapitalbedarf für Grundstückskauf ermitteln
Nö, zumindest bei uns
ist das nicht üblich (Laie).
Ich habe eine ähnliche Situation (mit geringeren Summen was das Grundstück anbelangt). Ich habe einfach alle überschlägigen Kosten in eine zeitbezogene Kostenrechnung gebracht:- Was kommt in den nächsten zwei Jahren an Finanzierungsbedarf auf uns zu (Fixpunkte z.B. Grundstückskauf) und
- Was haben wir derzeit an Eigenkapital, was werden wir zurzeit der 'Fixpunkte' voraussichtlich an EKAbk. haben und was können wir in Zukunft an Einkünften zu erwarten?
Keines der Institute hat sich da auf irgendeine Weise gesperrt. Aus der Planung ist klar ersichtlich, was von unserem Eigenkapital auf welche Weise in das Gesamtprojekt 'Hausbau' einfließt, also nicht nur den Bau für sich berechnet. Über die wahren Motive des Instituts könnten vielleicht die Fachleute spekulieren ...
Herzliche Grüße, -
Bankeinschätzung: Ungewöhnliches Verhalten bei Grundstücksfinanzierung
Unüblich
Hallo,
stimme meinem Vorredner zu: Das Verhalten "Ihres" Möchteungern-Bankers ist unüblich. Sie können eher damit rechnen, dass Sie angesichts der Rahmenbedingungen mehr als freundlich behandelt werden.
Einen Wermutstropfen sehe ich aber in Ihrem Konstrukt: Wenn Sie in der eigentlichen Bauphase wirklich über keinerlei Eigenmittel mehr verfügen, dann kann es recht nervig werden, da Sie für jede Rechnung (Hausanschlüsse, Baumarkt, ...) Geld von der Bank anfordern müssen. Wenn dann die Auszahlungen nicht mit den bankintern vorgesehenen Bautenständen übereinstimmen, kann es schwierig werden. Wir haben in der Bauphase versucht, einen gewissen Puffer an Eigenmitteln zu behalten, aus dem wir schnell (Skonto!) Rechnungen bezahlen konnten, um den Puffer dann nachträglich aus dem Kredit wieder zu füllen.
Grüße -
Fremdmittelbedarf: 220.000€ trotz Eigenkapital für Grundstück
Ihr Hypo-Banker ist eine Pfeife
Ihr Gesamtinvestment sieht doch so aus.
400 000 € Gesamtkosten . /. 180 000 € Eigenkapital (Grundstück)
= 220 000 € Fremdmittelbedarf.
Also wo liegt da das Problem? -
Bankgespräch: Vorgesetzten kontaktieren bei Problemen mit Berater
Sehe ich auch so:
Wenn Sie bei der Bank bleiben wollen suchen Sie das Gespräch mit dem Vorgesetzten des "Beraters". Ich denke das Sie dort ein offenes und interessiertes Ohr finden werden.
Ansonsten gilt: Auch andere Mütter haben schöne Töchter! -
Eigenkapital vs. Liquide Mittel: Verwechslung bei Bankgespräch?
Verwechslung
Hallo,
vielleicht wurde Eigenkapital mit Liquiden Mitteln verwechselt ...
Viele Grüße -
Darlehen für Selbstständige: Bank bekommt kalte Füße!
Des Pudels Kern ...
Des Pudels Kern ist derweil entdeckt. Zunächst mal vielen Dank für die Antworten. Die Bank, so hat sich nun herausgestellt, hat kalte Füße bekommen. Der Casus Knackus ist, dass ich nicht angestellt, sondern selbständig bin. Anstatt nun klar zu sagen, dass man Darlehen an Selbständige bzw. Freiberufler ungern bzw. überhaupt nicht vergibt, hat das "Institut" sich zu diesem hanebüchenen Unfug herabgelassen und den Mitarbeiter mit diesem Quark geimpft. Kein gutes Zeugnis.
Ich habe heute ein Alternativangebot zu 4,03 % eff. auf 15 Jahre bei 3 % Tilgung und max. 10 % Sondertilgung bekommen. Mit klarer Zusage, dass es keine Rolle spielt ob ich selbständig oder angestellt sei. Ist das angemessen? Leider sind ja in der verg. 3 Wochen die Zinsen erklecklich gestiegen und ich befürchte, dass die EZB Anfang Dezember den Leitzins um 0,25 % anhebt. Da drängt die Zeit ein wenig. -
Ironie: Regelmäßiges Einkommen vs. Selbstständigkeit bei Finanzierung
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Zinsangebot: 4% für Selbstständige beim Grundstückskauf akzeptabel?
Nur ein Angebot?
Wir haben bei teils schlechteren / teils bessern Voraussetzungen (Finanzierungsbedarf 67 % / 8 Jahre) ein Darlehen von ungefähr 3.7 % bekommen. Da konnte wir aber einen Beamtenjob in die Waagschale werden. Wenn Sie als selbstständiger ein Angebot von 4 % bekommen haben, klingt es für mich nicht schlecht. -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).
Eigenkapital vs. Bankeinschätzung beim Grundstückskauf: Was zählt wirklich?
💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Bewertung von Eigenkapital und die Einschätzung der Bank bei einem Grundstückskauf. Selbstständige stehen oft vor besonderen Herausforderungen bei der Immobilienfinanzierung. Ein realistischer Finanzierungsplan und die Kommunikation mit verschiedenen Anbietern sind entscheidend. Die Unterscheidung zwischen Eigenkapital und liquiden Mitteln ist wichtig für die Bank.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Bankeinschätzung: Ungewöhnliches Verhalten bei Grundstücksfinanzierung ist das Verhalten mancher Banker unüblich, es wird empfohlen, das Gespräch mit dem Vorgesetzten zu suchen, wie in Bankgespräch: Vorgesetzten kontaktieren bei Problemen mit Berater vorgeschlagen.
💰 Zusatzinfo: Das monatliche Nettoeinkommen des Haushalts beträgt 5.000€, was die Situation verbessern kann, wie im Beitrag Einkommen Selbstständiger: 5.000€ Netto für Darlehen relevant erwähnt wird. Die Gesamtkosten des Investments und der tatsächliche Fremdmittelbedarf sollten klar dargelegt werden, siehe Fremdmittelbedarf: 220.000€ trotz Eigenkapital für Grundstück.
🔴 Wichtiger Hinweis: Es hat sich herausgestellt, dass die Bank kalte Füße bekommen hat, da der Fragesteller selbstständig ist, wie im Beitrag Darlehen für Selbstständige: Bank bekommt kalte Füße! beschrieben wird. Dies kann zu Problemen bei der Finanzierung führen.
👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Unterscheidung zwischen Eigenkapital und liquiden Mitteln mit der Bank, wie in Eigenkapital vs. Liquide Mittel: Verwechslung bei Bankgespräch? vorgeschlagen. Holen Sie mehrere Angebote ein und vergleichen Sie die Konditionen, wie im Beitrag Zinsangebot: 4% für Selbstständige beim Grundstückskauf akzeptabel? angedeutet.
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