Hallo,
ich habe bereits hier und da über unser Problem geschrieben. Unsere geplante Baufinanzierung ist geplatzt, da die Versprechungen des Verkäufers nicht im Kreditvertrag wiederzufinden waren. Eine alternative Baufinanzierung haben wir bereits erarbeitet aber wegen der geringen Bereitstellungszeit noch nicht angenommen. Die Finanzierung für das Bauvorhaben (03/2006) sieht wie folgt aus:
1. Darlehen aus KfW-Mitteln für das Grundstück in Höhe von 50.000 €.
2. Annuitätendarlehen von 50.000 € über 15 Jahre zinsfest das mit Eigenheimzulage sondergetilgt wird.
3. Annuitätendarlehen von 72.000 € über 20 Jahre zinsfest
Nun steht in wenigen Wochen der Grundstückskauf in der Türe für den 52.000,- zur Verfügung stehen müssen. Hierfür waren ursprüngliche KfW-Mittel geplant, die nun erstmal nicht zur Verfügung stehen. Daher haben wir damit begonnen, die Kaufsumme in Barmitteln aufzutreiben. Durch Unterstützung einiger Familienmitglieder könnte das auch klappen. 100 %ig ist das aber noch nicht sicher. Das wird sich kommende Woche herausstellen. Aber trotzdem haben wir jetzt einige Frage:
A. Angenommen die Barmittel können augetrieben werden. Dann würde der Grundstückskauf mit 100 % unseres Eigenkapitals und der Restbetrag durch kostenlose Familiendarlehen finanziert werden. Können wir dann noch die Baufinanzierung nächstes Frühjahr wie geplant durchführen. Die KfW finanziert jedenfalls Gründstückskäufe, wenn der Kauf nicht länger als 6 Monate her war. Geplant ist, dann die KfW-Mittel am Bauanfang abzurufen um damit die Familiendarlehen auszulösen. Der Restbetrag ist unser Eigenkapital das wir dann erstmal auf das Tagesgeldkonto parken. Somit kann das Geld verzinst werden. Da die KfW-Mittel nur 1 Monat bereitstellungsfrei sind, könnte man so die Zinslast etwas kompensieren.
B. Angenommen es gelingt uns nicht, den Kaufpreis in Barmitteln aufzutreiben. Welche (Zwischen-) -Finanzierung wäre zu empfehlen. Die Finanzierung darf uns auf jedenfall nicht bei der späteren Baufinanzierung zum Nachteil werden z.B. wg. Eintragung einer Grundschuld o.ä.. Die (Zwischen-) Finanzierung sollte dann später durch die eigentliche Baufinanzierung wieder abgelöst werden. Die KfW-Mittel sollten auch hier dann für das Grundstück benutzt werden.
Über Eure Unterstützung würden wir uns sehr freuen.
Schönen Sonntag noch!
Gruß Jan
Der richtige Weg der Zwischenfinanzierung eines Grundstückes?
BAU-Forum: Baufinanzierung
Der richtige Weg der Zwischenfinanzierung eines Grundstückes?
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Was wird sein ...
Hallo Jan,
warum finanzierst du den Grundstückskauf nicht schon mit der Bank, die auch die Gesamtfinanzierung macht?
Welche andere Bank soll denn das Geld bereitstellen für ein paar Monate ohne Sicherheiten (kein Grundbucheintrag)? Und Zinsen wären auch da fällig.
Wie lange ist denn bei der ausgesuchten Bank die zinsfreie Phase für die Bereitstellung? 6 Monate müssten doch drin sein.
Bei der Privatfinanzierungsvariante sieht es doch so aus:
Grundstück gekauft und 5 Monate später steht die BauFi. Dann forderst Du gleich am Anfang 50000 € von dem Bausparkonto ab.
Wenn die Bank Fragen stellt (könnte ja sein ), wofür das Geld verwendet wird und gesagt bekommt "Das Geld ist für das Grundstück"!?
Hä, Grundstück, ist doch bezahlt!
Die KfW Bank verstehe ich eigentlich so, das meine finanzierende Bank sagt: Die Gesamtfinanzierung geht über 200000 €
und man bekommt 30 % oder max. 100000 € von der KfW. (für eine normale Förderung)
Gibt ja mehrere Programme.
Punkt 2 deiner Finanzierung:
Wird es 2006 noch Eigenheimzulage geben?
=>> Absolute Laienmeinung <<=
Mit freundlichen Grüßen
Volker -
Hallo Volker
Hallo Volker,
im Augenblick gehe ich von der Annahme A) aus, sodass wir den Grundstückskauf ohne Fremdkapital (mit Familiendarlehen) kaufen könnten. Dann würden wir weder in der Schufa stehen noch eine Grundschuld eingetragen haben.
Unser Problem ist der Zeitraum zwischen Grundstückskauf und Baubeginn. Dazwischen liegen knapp 6 Monate. Die kostenlose Bereitstellung ist ebenfalls 6 Monate. Somit würden wir bereits mit Baubeginn die vollen Zinsen für das nicht abgerufene Geld bezahlen. Ich habe mal für beide Varianten (unter Annahme eines Zahlplans von 30 %, 30 %, 30 % und 10 %) eine Gegenüberstellung der Bauzeitzinsen gemacht. Wenn wir jetzt das komplette Darlehen aufnehmen und daraus das Grundstück bezahlen, würden wir bis Bauende ca. 4.900,- Bauzeitzinsen gezahlt haben. Wenn wir das Grundstück jedoch zunächst aus eigenen Mittel bezahlen und erst im März das Darlehen aufnehmen, kommen wir auf 2.200,- Bauzeitzinsen! Das ist eine Differenz von 2.700,- €. Da lohnt es sich schon sich ein bisschen Gedanken darum zu machen. Somit kompensiere ich wenigstens etwas mein nicht allzu großes handwerkliches Geschick (Stichwort: Eigenleistung).
Wegen der Eigenheimzulage mache ich mir weniger Sorgen, da wir den Bauantrag (bzw. wir brauchen nur eine Bauanzeige) noch dieses Jahr stellen werden.
Die Frage ist nur, ob wir später bei der Baufinanzierung mit Problemen zu rechnen haben, wenn wir sagen, dass das Grundstück nicht zu 100 % aus Eigenkapital besteht, sondern auch noch Familiendarlehen ausbezahlt werden müssen.M.E. sollte das kein Problem geben ... weil das Eigenkapital ja in Form des Grundstückes vorhanden ist. Ich weiß nur nicht, wie das in der Realität bei den Banken gesehen wird. Bei Variante B) kann ich mir schon eher vorstellen, dass es zu Problemen kommen kann.
Gruß Jan -
kleiner Erfahrungsbericht
Hallo,
ich bin ja nun kein Finanzexperte, wir hatten aber eine etwas ähnliche Konstellation. Wir haben das Grundstück zuerst gekauft und zu 100 % finanziert, da unser EKAbk. noch in einer zu verkaufenden Wohnung steckte. Also normales Annuitätendarlehen für das Grundstück. Damit war der Fall erstmal abgefrühstückt.
Für das Haus haben wir dann bei der gleichen Bank die restliche Finanzierung auf die Beine gestellt. Es musste die gleiche Bank sein, da die Grundschuld für das Grundstück ja schon im ersten Rang eingetragen war und eine andere Bank den Rest hätte nachrangig finanzieren müssen.
In der restliche Finanzierung wurde dann auch das gesamte Eigenkapital berücksichtigt.
Wäre vielleicht auch für Sie eine Variante, das Grundstück gesondert zu behandeln. Damit schließen sie jedenfalls sämtliche Familienstreitigkeiten aus, wenn dann doch irgendwas mit der Rückzahlung nicht klappt. Außerdem fangen sie ja schon mal an, das Grundstück abzubezahlen. Die KfW-Mittel können sie doch bestimmt auch noch für das Haus abrufen, oder? -
Hallo Jan, Du schreibst "Somit würden wir bereits ...
Hallo Jan,
Du schreibst "Somit würden wir bereits mit Baubeginn die vollen Zinsen für das nicht abgerufene Geld bezahlen. ".
Hast Du das nur falsch geschrieben oder ist es bei der finanzierenden Bank tatsächlich so?
Bei uns sind es nur 0.25 % ...
Gruß -
Hm ...
Hallo Jan,
ich weiß wirklich nicht, was Du da rechnest.
Angenommen Du schließt jetzt deine Kreditverträge ab (50.000 und 72.000) und
bezahlst davon das Grundstück.
50.000 * 4 % / 12 * 6 Monate = 996 € (166 € p.m. Ich hoffe das stimmt so, kenne deinen Prozentsatz nicht
und weiß auch nicht, ob man nur verzinst oder auch schon tilgt.
Nach 6 Monaten kommt der zweite Kredit mit 180 € p.m. dazu oder wenn die Bank da mitmacht,
später abschließen.
Die KfW kann man ja vielleicht wirklich nach 4-5 Monaten anfordern lassen?
=>> immer noch Laienmeinung <<=
Mit freundlichen Gruß
Volker -
nochmal alle Zahlen sammel ...
@Annette,
vielen Dank für Deinen Erfahrungsbericht. Wir würden über die DSL-Bank (vermittelt über Interhyp) finanzieren. Lt. Auskunft von Interhyp finanziert DSL keine Grundstückskäufe. Nur in Verbindung mit einem Bauvorhaben. Ansonsten wäre das sicherlich eine Lösungsmöglichkeit, die Zwischenfinanzierung mit der späteren Bank zu machen.
@Sven,
war natürlich falsch geschrieben. Nach 6 Monaten fallen Bereitstellungszinsen i.H. von 0,25 % pro Monate für das nicht abgerufene Geld an. Das ergibt ja die zusätzliche Belastung während der Bauphase, da man für das abgerufene Geld die endgültigen Zinsen UND für den Rest die Bereitstellungszinsen zahlt.
@Volker,
die Tilgung beginnt erst nach Auszahlung der Gesamtsumme. Bis dahin zahlt man nur Zinsen. Bei meiner Rechnung der Bauzeitzinsen habe ich übrigens nicht nur Zinsen, sondern auch die Tilgung für diese Laufzeit gerechnet. Schließlich muss man (wenn man sich nicht selbst in die Tasche lügen will) die Tilgung als Sondertilgung nachzahlen, damit der ursprüngliche Zins- und Tilgungsplan mit seiner Restschuld identisch bleibt. Andernfalls verändert sich alles zu den eigene Ungunsten.
Die KfW-Mittel können NICHT später angefordert werden. Die KfW-Mittel müssen bei Aufnahme des Darlehens gleich mit angefordert werden. Mit Bewilligung der Mittel beginnt auch die Bereitstellungszeit zu verstreichen. Andernfalls bräuchte man ja keine bereitstellungsfreie Zeit. Daher würden für die KfW-Mittel ab dem 2. Monat Bereitstellungszinsen (0,25 %/p.M.) anfallen.
Übrigens hätten wir die 50.000 auf 15 Jahre zinsfest mit 3,78 % und 72.000 auf 20 Jahre zinsfest zu 4,04 %. Die KfW-Mittel (Wohneigentumsprogramm) gibt es aktuell zu 3,65 % bei 10 Jahren Zinsbindung. Die Zinssätze sind jeweils Nominalwerte.
@all,
wir haben soeben von der Interhyp-Beraterin die Information bekommen, dass die Baufinanzierung keine Probleme bereitet, wenn wir das Grundstück aus Eigenmittel und Familiendarlehen finanzieren. Das Grundstück kann in die Baukostenaufstellung eingerechnet werden und durch die KfW-Mittel "bezahlt" werden. Das KfW-Geld kann dann an die Familienmitglieder zurückbezahlt werden und der Rest auf einem Tagesgeldkonto geparkt werden.
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