Hallo zusammen,
ich habe eine Frage, die demnächst für einige aktuell werden könnte:
Es ist geplant, die Mehrwertsteuer zu erhöhen. Die letzte Erhöhung gab es 1993. Eine Erhöhung betrifft auch die Preise von Häusern und Eigentumswohnungen.
Ende 2004 unterschrieb ich einen Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung, die derzeit gebaut wird. Der Kaufpreis ist in Raten zu zahlen. Die letzten Raten werden u.U. erst Anfang 2006 fällig.
Dazu folgende Frage:
Wenn nun die Mehrwertsteuer erhöht werden sollte, was ändert sich dann für bestehende Kaufverträge?
Müssen nur die ab dem Zeitpunkt der Erhöhung zu zahlende Raten erhöht werden?
Oder ist etwa der gesamte Kaufpreis nun mit der höheren Mehrwertsteuer zu entrichten oder gilt noch der alte bisherige Mehrwertsteuersatz, da der Kaufvertrag ja aus dem Jahre 2004 stammt?
Im Kaufvertrag ist die Mehrwertsteuer nicht erwähnt. Der Kaufpreis ist ein Festpreis (nicht ein Netto-Preis). Es ist dann noch ein Satz hinzugefügt, in dem es heißt, dass wenn bei Erweiterung oder Änderung von Erschließungsanlagen oder infolge einer Gesetzesänderung weitere Beiträge gefordert werden sollten, diese ausschließlich der Käufer zu tragen hat.
Weiß jemand, wie die Dinge hier sind?
Gruß
Matthias
Mehrwertsteuererhöhung und Kaufvertrag
BAU-Forum: Baufinanzierung
Mehrwertsteuererhöhung und Kaufvertrag
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eine mögliche Mehrwertsteuererhöhung ist ein wichtiger Punkt
und gehört einfach in jeden Kaufvertrag. wenn nichts weiter dazu beschrieben steht - zahlt der Käufer die zeche. die mehrwertsteuer ist bei ihnen fällig mit Zahlung der einzelnen raten - also bleiben die bis zur gültigen Erhöhung getätigten Zahlungen unberührt von der Erhöhung - die ab der Erhöhung fälligen raten müssen mit der erhöhten MwSt bezahlt werden. natürlich brauchen sie dafür auch eine entsprechende Rechnung und das unternehmen muss den MwSt Betrag ans Finanzamt abführen.
MfG
jens raabe -
ich denk mal
sie haben Glück wenn im Kaufvertrag tatsächlich eine Bruttopreis festgelegt ist und kein (wie sonst oft zu finden) Hinweis auf "MwSt als durchlaufender Posten" enthalten ist. Demnach sollte es IHNEN egal sein. Ihr Bauträger wäre dann gut beraten "Zwischenrechnung" zu den Raten zu stellen, in denen er die MwSt zu 16 % ausweist und dann erst die letzte (n) Rechnung (en) mit 16+x% MwSt verrechnet. Maßgeblich für ihn bei der Rechnungsstellung ist wohl der Tag, an dem die Rechnung fällig wird ... -
corssposting
hat sich mit dem Posting von Raabe überschnitten. Was Herr Raabe meiner Meinung nach überlesen hat ist Ihr Hinweis auf den Bruttopreis. Allerdings schreiben Sie nur "Kein Hinweis auf Nettopreis". Wenn im Vertrag steht "Verkaufe ich ihnen die Wohnung 123 zum Preis von 100.000 € inkl. MwSt", dann haben Sie Glück und zahlen auch nur 100.000. Schließlcih handelt es sich um einen Kauf zum Bruttopreis und nicht um Werkaufträge zum Nettopreis zzgl. MwSt ... -
ich habe den (brutto) Hinweis in der Tat überlesen
aber ändert das bei Teilzahlungen wirklich etwas? da fühle ich mich dann doch überfragt.
MfG
jens -
nur für den BT
meiner Meinung nach. Der Stellt dann z.B. 4 Rechnungen a 25.000 von der die letzte von der Erhöhung auf z.B. 20 % betroffen ist. dann bleiben auf seinem Konto von den Rechnung 1-3 je 21.550 € und von der letzten nur 20.830 €. Dumm ist er, wenn er nur eine Abschlussrechnung stellt, von der er die Anzahlungen abzieht, denn dann muss er für die ganze Summe die 16+x% zahlen ... Achtung: vermutlich wird der Bauträger versuchen seine "Mehrkosten" anderswo auf Kosten des BH einzuspaaren ... Ich frage aber gleich noch mal eine Expertin ... -
ich habe ehrlich noch nie
eine Rechnung und einen Kaufvertrag auf dem bau gesehen der die MwSt nicht auswies?!?!
vielleicht liegt hier seitens matthies nur eine Begriffsverwirrung bezüglich Festpreis und nettopreis vor - soll vorkommen bei nicht-Kaufleuten. also mal ehrlich - ich würde als bt auch nicht auf den kosten einer Mehrwertsteuererhöhung sitzen bleiben wollen.
MfG
jens -
Zu Beitrag 5
handelt es sich bei den während der Bauzeit ausgestellten Rechnungen um Abschlagsrechungen, dann ist für den GESAMTBETRAG der Mehrwertsteuersatz zu entrichten, welcher am Tage der Schlussrechnung Gültigkeit hat. Bauträger legt auf Bauherren um MwSt ist "Endverbrauchersteuer". So war's zumindest bei der letzten MwSt Erhöhung. -
Danke für die raschen Antworten - das Thema ...
Danke für die raschen Antworten - das Thema scheint ja interessant zu sein ...
Der im Kaufvertrag ausgewiesene Preis ist kein Nettopreis, sondern tatsächlich ein Festpreis. Dieser Preis war auch die Grundlage für die Bemessung der Grunderwerbsteuer.
Gruß
Matthias -
in Ergänzung zu Herrn Peters
Hallo,
folgender Link stellt dar, wie es bei der letzten USt-Erhöhung war:fachliches Stichwort für die Beantwortung der Frage ist "Zeitpunkt der Leistung"
Viele Grüße -
Danke für die raschen Antworten - das Thema ...
Danke für die raschen Antworten - das Thema scheint ja interessant zu sein ...
Der im Kaufvertrag ausgewiesene Preis ist kein Nettopreis, sondern tatsächlich ein Festpreis. Dieser Preis war auch die Grundlage für die Bemessung der Grunderwerbsteuer.
Gruß
Matthias -
jau
habe gerade nochmal die häusliche Expertin gefragt, die im Gesetzt und Kommentar nachgelesen hat. Erste Antwort "Ist gar nicht sooo einfach", zweite Antwort "es kommt nicht auf die Bezahlung, sondern auf die Übergange und Nutzung an", d.h. in Verbindung mit dem obigen Link passt das. Wenn die Teilleistung (z.B. der Keller/Rohbau) abgenommen ist, kann ich dafür die alte MwSt berechnen. Problem hier ist ja, dass es keine Werkleistung mit Einzelabhnahmen ist, sondern der KAUF einer ETW und die wird eben erst am Ende übergeben. Daher denke ich, dass auf den Gesamtpreis die dann ggf. neue MwSt fällig ist (wie in den anderen Beiträgen auch angegeben). Frage ist nur, was steht im Kaufvertrag genau?1) eine Wohnung für 100000 € als absoluter Hammerendpreis!
2) eine Wohnung für 100000 €
3) eine Wohnung für 100000 € inkl. MwSt
4) eine Wohnung für 100000 € inkl. 16 % MwSt
5) eine Wohnung für 86.200 € zzgl. 13.800 MwSt
6) ...
da sollte dann notfalls mal ein Rechtskundiger einen Blick drauf werfen ...
Ich denke im Fall 1 + 3 könnten Sie Glück haben und es bleibt bei 100.000, in den anderen Fällen ehr nicht ... -
OT Crossposting
Nur mal so am Rande weil der Begriff hier schon öfter falsch verwendet wurde
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auch Fettpreise
können Festpreise sein und umgekehrt. Das hatte ich vergessen zu erwähnen. Hier hat Raabe recht. Ich fürchte auch, da liest der Fragesteller etwas zu "optimistisch". Genau lesen und ggf. erklären lassen was im Vertrag steht (s.o.). -
@Herr Ulr-372-Ree
ok, wieder was gelernt ... und wie heißt das, was wir hier alle fälschlicherweise unter Crossposting verstehen? -
auch wenn es
sogar Fett zu Festpreisen gibt, waren oben natürlich Festpreise gemeint! -
ni
no idea
dafür ist mir kein Begriff bekannt ... -
Weder Bauherr noch Bauträger
Weder Bauherr noch Bauträger
Als Käufer einer ETW bin ich weder Bauherr noch Bauträger. Der Bauherr verkauft mir - dem Käufer - ein Produkt, von dem er mir den (Fest) Preis nennt. Ist es dann nicht so, dass der Bauherr das MwSt-Risiko trägt, wenn er es nicht ausdrücklich gesondert im Kaufpreis erwähnt?
Es ist wirklich nicht einfach! Danke für die vielen Beiträge!
Gruß
Matthias -
Eben!
Wie das mit dem Risiko ist, ergibt sich daher aus dem genauen Wortlaut im Kaufvertrag (ist der schon beim Notar unterzeichnet?) Wie sieht das aus? Welcher meiner Vorschläge (s.o.) past da ab besten? -
Es passt eigentlich 1.
Auf Ihre Aufzählung passt eigentlich 1. nur ist dort das Wort "Hammer" (natürlich) nicht erwähnt.
Aber es heißt, dass der Kaufpreis ein Festpreis ist, der die Kosten für die schlüsselfertige Herstellung des Kaufobjekts gem. Bauplan enthält. Ferner auch die Baunebenkosten, Anschlusskosten, Erschließungskosten etc. Bei den Erschließungskosten ist dann noch ein Satz angefügt in dem es heißt, dass wenn bei Erweiterung oder Änderung von Erschließungsanlagen oder infolge einer Gesetzesänderung weitere Beiträge gefordert werden sollten, diese ausschließlich der Käufer zu tragen hat.
Gruß
Matthias -
Weiterer Hinweis zur Sachlage
Habe folgenden Link gefunden:Dort sieht man die Sache ähnlich.
Gruß
Matthias -
Notarvertrag?
Ist der Vertrag über einen Notar abgeschlossen? Und dann nirgendswo die MwSt erwähnt? Kann ich ja fast kaum glauben! wenn die nirgends erwähnt ist, und auch nicht von Endpreis die Rede ist, dann könnte es ja theoretisch passieren, dass da noch die MwSt drauf kommt ...
Ich würde den Vertrag mal einem Juristen in die Finger drücken und um Klärung bitten ... evtl. haben sie ja jemanden im Bekanntenkreis ... -
Ergänzung
Der Vertrag ist über einen Notar geschlossen worden. Einige Raten sind auch schon bezahlt. Natürlich ist die Mehrwertsteuer dabei, denn die Grunderwerbsteuer ist ja vom Festpreis bestimmt worden. Die MwSt ist nur nicht ausdrücklich erwähnt! Braucht sie ja auch nicht. Denn der Festpreis ist ein "Gesamtkaufpreis", so steht es im Kaufvertrag.
Gruß
Matthias -
Dann vermute ich mal
wird ihr Bauträger das in künftigen Verträgen anders machen, denn wenn es jetzt tatsächlich zu einer Erhöhung kommt, dann ist er in meinen Augen derjenige, der den "Schaden" hat
-
Dem stimme ich zu ...
Ja, das sehe ich auch so wie Sie. Insb. nach dem oben durchgelesenen Link.
Gruß
Matthias -
Es gibt Gerichtsurteile dazu
Beispielsweise hier:sieht für mich eigentlich recht eindeutig aus.
Gruß
Markus -
deshalb enthält auch jeder vernünftige vertrag
eine viermonatsklausel etwa wie folgt:
ausgeschlossen von der festpreisgarantie ist der MwSt-Betrag, der in der jeweils gesetzlichen Höhe zum zeitpunkt der Rechnungslegung berechnet wird, sofern die in Rechnung gestellten Leistungen vereinbarungsgemäß später als vier Monate nach Vertragsabschluss erbracht werden.
> >>>>>>>>>> was in der Regel der Fall sein dürfte. somit wieder alles klar?
MfG
jens -
Aber wenn es nicht so drinsteht
dann entfällt er ganz. Und ich kenne aus dem Stegreif 3 Hersteller, bei denen das so drinsteht. Das sind keine kleinen Klitschen vom Land, sondern deutschlandweit bauende Fertighausfirmen.
Firmen, die also die Standardphrase verwenden laufen nicht nur Gefahr abgemahnt zu werden, sie verlieren auch die Möglichkeit der Preiserhöhung nach 4 Monaten. Klauseln, die ungültige Klauseln durch jene ersetzen wollen, die dem geschriebenen am nächsten kommen sind nämlich ebenfalls ungültig, weil sie gegen das Transparenzgebot verstoßen.
Als Bauherr der sowas ohne die 4-Monatsfrist drinstehen hat, sollte man also die Füße still halten und ja nicht vor Vertragsabschluss meckern
Markus -
Bei mir auch nicht ...
Also in meinem Kaufvertrag steht auch keine Frist drin.
Gruß
Matthias -
Korrektur meines Beitrages
Hallo zusammen,
gerade eben bin ich über den § 29 des UStG gestolpert, der dem Lieferanten erlaubt, 4 Monate nach Vertragsabschluss die erhöhte Mehrwertsteuer an den Kunden weiterzugeben.
Bleibt die Frage, warum die Baufirmen solche Klauseln im Vertrag stehen haben.
Innerhalb von 4 Monaten ist es verboten und kann abgemahnt werden, nach 4 Monaten ist die Weitergabe der erhöhten Mehrwertsteuer auch ohne Klausel möglich.
Markus -
Einzelfallentscheidung ...
Ja, das habe ich auch so gelesen. Und ich bin mir sicher, dass dies auch so gemacht wird.
Aber in meinem Kaufvertrag ist die Mehrwertsteuer nicht ausgewiesen, nicht einmal erwähnt. Auch nicht der Brutto- und Nettopreis. Statt dessen eben ein Festpreis. Es wird im Einzelfall (juristisch) zu klären sein wer was bezahlen muss.
Natürlich kann man immer sagen, dass man als Käufer einer ETW / eines Hauses nie knapp kalkulieren sollte. Aber wer zahlt schon gerne etwas mehr? Letztlich fehlt das Geld dann an der Einrichtung. Ein schönes Beispiel, wie die diese Steuererhöhung den Konsum abschwächt ...
Gruß
Matthias -
daher ...
sagt Frau Merkel ja auch immer "Die MwSt-Erhöhung darf nie isoliert diskutiert werden ... "
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Vermischung Kaufvertrag/Werkvertrag
Meiner halblaienhaften Auffassung nach wurde hier in manchen Beiträgen Immobilienkauf (um den es in der Ausgangsfrage ging) mit Werkvertrag vermischt. Auf Immobilienkauf (sie also Käufer, nicht Bauherr!) fällt grundsätzlich keine Mehrwertsteuer an (UStG § 4 Abs. 9a), außer für z.B. Maklerleistung.
Ein Bauträger hat trotzdem berechtigtes Interesse, eine Erhöhung der Mehrwertsteuer, die er auf Bauleistungen zahlt, an den Käufer abzuwälzen. Dies muss IMHO aber im Kaufvertrag geregelt sein. Keine Klausel, dann keine Abwälzung. Fair ist, wenn er eine Erhöhung nur auf die ausstehenden Raten umlegt. Der Bauträger hat ja auch nur Mehrkosten für Bauleistungen nach der Erhöhung.
Nachdem bei mir im ersten Vertragsentwurf rückwirkede Erhöhung der gesamten Kaufpreises vorgesehen war, habe ich folgende Klausel ausgehandelt (genauen Wortlaut müsste ich jetzt raussuchen; habe ich auf einer Internet-Seite eines Notars gefunden, finde ich jetzt aber nicht mehr):
pro 1 % Mehrwertsteuererhöhung erhöhen sich die ausstehenden Raten um 0,8 %.
Damit ist einigermaßen berücksichtigt, dass sich die Erhöhung
1. "nur" auf den Nettopreis ausstehender Bauleistungen (1 % MwSt-Erhöhung entspricht 0,862 % Teuerung) und
2. nicht auf die Wertschöpfung des Bauträgers auswirkt.
Grüße, -
Richtig
Hallo Herr Gambihler,
das ist richtig, dass hier gar nicht auf die eigentliche Frage eingegangen wurde. Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen sind Ust-frei.
Viele Grüße
Interne Fundstellen
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