Hauskauf ohne EK, Fördermittel Baden Württemberg
BAU-Forum: Baufinanzierung

ein paar Punkte:

• Makler und andere Hausverkäufer rechnen sowas oftmals gerne schön, weil sie verkaufen wollen (Nein, Herr Raabe, bitte nicht aufregen, es gibt halt viele schwarze Schafe. ) Lassen Sie sich da auch mal von Ihrer Hausbank (aber auch die will einen Kredit verkaufen) ) oder einer Verbraucherberatung beraten.
• 255.000 sind schon ein schöner Batzen ... schmeißen sie mal EXCEL an und gucken sie, wieviel Zinsen sie zahlen und wieviel Jahre sie abzahlen müssen. Da wird ihnen schwindelig ...
• Eigenheimzulage wird nicht von der Bank ausgezahlt! Wenn Sie kaufen gilt für den Eigenheimzulage Anspruch die gesetzliche Lage zum Zeitpunkt des Kaufs, d.h. sie bekommen auch noch Zahlungen, wenn die Eigenheimzulage schon abgeschafft ist!
• Wenn sie was kaufen, bedeutet das auch Folgekosten! Steuern, Instandhaltung Versicherungen usw. großer Fehler ist es, die monatliche Kreditbelastung mit Kaltmiete gleichzusetzen!
• Was ist mit Urlauben, neuem Auto usw. in den nächsten Jahren? Haben sie das in den 1200 auch mit einkalkuliert?

bei ihrer differenzierten Betrachtung  -  sie schreiben >>>Makler und andere Hausverkäufer rechnen sowas oftmals gerne schön <<<< habe ich keinen Grund mich aufzuregen. es stimmt ja so  -  mit der Einschränkung des "oftmals"!
1 % Tilgung  -  in der gegenwärtigen tiefzinsphase halte ich nicht für gut. wenn sie selbst realistisch planen  -  und jeden übrig bleibenden € in eine vorher abgesprochene Sondertilgung stecken  -  ist auch 1 % OK. EK^Abk.!  -  ich sage es mal so wie es sich inzwischen in mindestens 70 % der fälle abspielt. die Interessenten kommen ohne eigenkapital  -  weil es so schön ist Urlaub zu machen  -  weil die schönsten Autos die teuersten sind  -  und  -  weil die jüngere Generation "oftmals" nicht vorausplant. leider gibt es in der grundschule das fach  -  Umgang mit Geld  -  nicht und die lieben Eltern haben es versäumt entsprechend einzuwirken. das soll kein Vorwurf  -  sondern  -  nur die Beschreibung der (ca. 70-80 %) realitäten sein. übrigens komme ich bei 255.000 € und 4,3 % + 1 % Tilgung auf ca. 1127 € monatlich. also hat der Berater schon mal die Eigenheimzulage und eventuelles Baukindergeld (als eigenkapitalersatz) vorfinanziert (Zinsen  -  über 8,7 %).
das ist gängige Praxis.
was sag ich jetzt  -  ohne von den heiligen hier verrissen zu werden. gut  -  aktueller realistischer Zinssatz bei 100 Prozent Finanzierung liegt bei 4,22 Prozent bei 10 jähriger Bindung. von daher schon mal eine realistische Beratung! zu den 1 % Tilgung habe ich schon was gesagt  -  wenn sie wirklich sondertilgen sag ich mal zähneknirschend  -  OK!
wenn sie Null eigenmittel haben wird ihr lieber Finanzierer um die Vorfinanzierung der ehz nicht umhin kommen  -  da die weichen kosten  -  wie Grunderwerbssteuer  -  Makler  -  sonstige Gebühren nicht wertsteigernd fürs Haus sind und somit den Beleihungswert negativ tangieren. einen ratschlag kann man wirklich schlecht geben. was machen denn z.B. 10.000 € eigenkapital bei den genannten Zinsen und der Tilgung monatlich aus? 43,5 €!
usw.
spannend könnte es erst werden wenn sie zusätzlich zu den weichen kosten noch mindestens 20 % ek mitbringen. da bekommen sie dann einen besseren Zinssatz.
in erster Linie müssen sie selbst wissen ob sie mit den monatlichen Belastungen leben können (realistisch!)  -  ob der Job ihres Mannes halbwegs sicher ist  -  usw. Kinder werden auch immer teurer!  -  nicht vergessen!
einen für ihren bauch ausreichenden mtl. Sicherheitsbetrag würde ich immer behalten wollen  -  und  -  soweit mir bekannt ist  -  ist eine Unterschrift zu der sie durch den pösen bösen Finanzierungsberater oder Makler  -  mit vorgehaltener waffe gezwungen werden  -  sittenwiedrig!
eine Bemerkung kann ich mir aus der täglichen Praxis nicht verkneifen:
"meist" sind es die Interessenten die eine Schönrechnung betreiben  -  einzelne kosten nicht sehen wollen  -  sich selbst überschätzen!  -  leider
die Fragestellerin und natürlich alle Forumsteilnehmer sind damit natürlich nicht gemeint.
MfG
jens

liebe Fragestellerin! Da gehen Sie sogar verdammt viel Risiko ein!
Ich bin keine Bankfachfrau, aber ich habe einiges an Lebenserfahrung, insbesonders auch mit diesem Thema.
Ist der Job Ihres Mannes hochprozentig sicher?
(60 % Arbeitslosenversicherung stürzen erstmal in ein Desaster!)
Im Moment glauben Sie, mit Zinsfestschreibung die nächsten 10 Jahre "gut schlafen" zu können, aaaaber ... :
sollte sich innerhalb dieser Zeitphase etwas entscheidend verändern (Job-Einkommensverlust, Scheidung, oder andere Faktoren, die zum Verkauf zwingen könnten ) rechnet Ihnen Ihre Bank vor, wieviel Vorfälligkeits-Entschädigung für Sie fällig sind!
Sie bekommen eine Festschreibung, die gilt aber auch logischerweise umgekehrt: wenn Sie 5 Jahre vorher verkaufen, aufkündigen müssen, fallen mitunter horrende Zinsentschädigungen an die Bank an und zwar sofort ...
Vor ca. 20  -  10 Jahren war eine Immobilienfinanzierung lockerer gesehen, man bekam Objekte auch schnell wieder weg, zumindest kostendeckend, oft sogar noch "gewinnbringend" durch gegebene Wertesteigerung. Haken sie diese "Version" ... die "funzt" nicht mehr!
Was sie heute für 255.000 € kaufen, kann bei einem dringlichen Notverkauf auch für nur die Hälfte weggehen ...
Nicht Sie entscheiden im Ernstfall, dass und für wieviel verkauft wird, sondern Ihre Finanzierungsbank.
Der entstehende Verlust + Zinsentschädigung für vielleicht 5 Jahre, bleibt an Ihnen hängen, zahlbar zu Höchstraten bis an die Pfändungsgrenze.
Schwarzgemalter, aber leider auch sehr realistischer Endpunkt:
gepfändetes Einkommen, kein sog. Eigenheim, auf der Suche nach einer billigen Unterkunft, kein Geld für Wohnungsmakler + neue Mietprovision ...
Erklären Sie Ihrem Mann, dass er nicht Eigentümer wird, sondern dass sich nur die "Schuldner" ändern, vom Vermieter zum Geldverleiher.
Der Vermieter ist leichter abzuschütteln als der Risikokredit.
Mit einem guten "Stück" Eigenkapital halten Sie sich Luft offen für Engpässe, ohne Eigenkapital wird sie Ihnen sehr schnell einfach abgeschnitten.

hhm  -  mit dieser Einstellung wären wir noch Jäger und sammler und würden im bärenfell gekleidet mit der keule in der Hand rumlaufen. was um himmels willen ist schon 100 % sicher?
und was bitte ändert ein Batzen eigenkapital daran wenn der man den Job verliert? auf Risiken hinweisen ist ein Ding  -  alles schwarz malen ein anderes.
Gruß
jens

Wenn jemand mit ca. 20 % Eigenkapital finanziert (das wären in diesem Falle ca. 50.000 € ) und der Gläubiger kommt in Zahlungsnot, kann man notfalls den Kredit aufstocken lassen. Auch Banken wissen um die Verluste, die ein Notverkauf mit sich bringt ...
Wenn die Notlage nur kurzfristig bleibt, ist sie so überbrückbar, bleibt das Einkommen voraussichtlich weiterhin zu wenig, bleibt zumindest mehr Zeitraum, um z.B. (selbst) Käufer zu suchen ...
Mag schon sein, dass mein Text Schwarzmalerei ist, Herr Raabe, aber ich einem meiner Leitzordner hängt noch eine Abrechnung über ca. 50.000 DM für die sog. Vorfälligkeitsentschädigung, ...
Heute Schnee von gestern, aber ich weiß, wovon ich rede!
Eingegangenes hohes Kreditrisiko ist heutzutage auch sehr schnell umgekehrt das Mittel, um wieder zurückmutieren können zum "Höhlenbewohner". Heute gibt es solche leider kaum noch, da nennt man das dann "unter die Eisenbahnbrücke" ziehen ...
LG und schönen Sonntag noch

aber ob sie mit oder ohne eigenkapital ihres arbeitsplatzes verlustig gehen (es gibt da auch noch für ca. 19,50 € monatlich eine zusätzliche Versicherung die zumindest den differenzBetrag von dem arbeitslosengeld zum ursprünglichen nettogehalt für ein Jahr ausgleicht) spielt für mögliche Verluste nur eine sehr sehr untergeordnete rolle. Ich sagte auch schon  -  das ich persönlich (für mich) immer einen zusätzlichen Betrag (für mein Bauchgefühl) einplanen würde. die Zeiten aber wo erstens jedem Neukunden in der Bank jeder bauwunsch (oder kaufwunsch einer altimmobilie) erfüllt wird sind erstens vorbei (da sei baselII vor) und leider sind auch die Zeiten vorbei wo Bauherren mit 50.000 eigenkapital beim Makler aufschlagen. ein Vorteil hatten unsere keulenschwingenden vorfahren allerdings! ihnen konnte kein flugzeug auf den Kopf fallen und den lärm unter einer autobahnbrücke mussten sie auch nicht ertragen.
in diesem sinne.
MfG
jens

Hallo.
Ich werfe lieber 5 Jahre lang beruhigt einem Vermieter Geld in den Rachen als beunrihigt einer Bank.
Wenn ich das ja richtig verstehe, konnten Sie die ganze Zeit wegen Anschaffungen, Hochzeit etc. kein Geld auf die Seite legen. Dann machen Sie das mal jetzt und zwar konsequent und probieren Sie das mal eine Zeitlang aus. Schafft ihr es 250 € monatlich auf die Seite zu legen, so habt ihr in 5 Jahren 15.000 € erspart (inkl. Zinsen beim Extra-Konto sogar 16.000 €).
An Miete zahlt ihr in den 5 Jahren ca. 33 T€ Kaltmiete (ich gehe von günstigen 50 € NK^Abk. aus).
Bei 1 % Tilgung zahlt ihr über 35 Jahre lang und habt am Ende, je nach Verlauf, mehr als das doppelte der eigentlichen Kreditsumme gezahlt. Somit habt ihr mit 16.000 gesparten € ca. 32.000 € eingespart auf die gesamte Laufzeit. Also ist es doch egal ob ihr noch 5 Jahre wartet und dem Vermieter das Geld in den Rachen schiebt oder einer Bank. Der Unterschied dabei ist, dass ihr in Miete ruhiger schlafen werdet und dass Ihre Mutter eben noch ein wenig warten muss. Klar, die 300 €, die sie monatlich einbringt, sollten auch berücksichtigt werden aber man sollte auch nicht vergessen, dass ein Haus auch mehr als 50 € Nebenkosten monatlich mit sich bringt. Auch sind hin und wieder mal Reparaturen fällig, all das fällt bei einer Mietswohnung sehr wenig bzw. gar nicht an, da die meisten Rep. -Kosten der Vermieter tragen muss.
Wie die Zinsen in 10 Jahren sein werden, weiß leider keiner. Daher kann man sich zu dem Effekt des BSV zur Risikosicherung einer Zinserhöhung nach Ablauf der ZBF nicht wirklich äußern, außer dass diese Variante sehr teuer ist, da Vorfinanzierung. Jeder €, den Sie statt zu tilgen ansparen, ist teuer.
Ich weiß aus eigener Erfahrung, wenn man den Floh mitm Haus im Kopf hat, will man ihn nicht mehr loswerden und plötzlich werden Beträge von 200 T€ ganz klein aber bleiben Sie realistisch!
Ich würde an ihrer Stelle noch ein wenig warten und EK^Abk. aufbauen.
Patrick

Hallo,
es ist eigentlich egal, ob Sie das Geld dem Vermieter oder Ihrer Bank geben, weg ist es auf jeden Fall. Wenn man von 4.22 % ausgeht und 1 % Tilgung, dann zahlen Sie ca. 39 Jahre lang ab, und zwar doppelt so viel wie sie aufgenommen haben.
Am Anfang ist das Haus zu groß, dann kommen Kinder und es ist zu klein, dann ziehen die Kinder aus und es wird wieder zu groß, man wechselt seinen Arbeitsplatz und es steht am falschen Ort ... Im Alter ist einem der Pflegeaufwand zu groß, die Rechnungen die ins Geld gehen können (Dach/Heizung/Fenster etc.) werden immer sofort und komplett fällig ...
Ein Haus ist etwas sehr schönes und ich würde sofort wieder bauen (allerdings mit einer anderen Firma , aber man sollte sich bewusst sein, dass man durch den Bau bzw. Kauf eines Haus im Normalfall nichts spart. Das tut man durch ein großes Auto, einen Südsee-Urlaub oder die Mitgliedschaft im Golf-Club zwar auch nicht, nur redet es einem auch da nicht ständig jemand ein.
Wir haben vor dem Kauf des Grundstückes die Ausgaben der letzten 18 Monate analysiert und aufgeschrieben, wieviel Geld denn an Fixkosten weggeht, wie hoch außergewöhnliche Belastungen sein können (Waschmaschine/Auto ...) und was dann am Ende als monatliche Belastung übrig ist. Mit dem sind wir dann zu einem echten Freund, der uns noch ein paar Zähne bzgl. persönlicher Einschränkungen gezogen hat.
Schönrechnen kann prinzipiell jeder
Ich möchte Ihnen die Idee auf keine Fall ausreden, gerade momentan kann man je nach Gegend auch richtige Schnäppchen machen.
Markus

würde mir Art und Höhe der Finanzierung bereiten. Wir stehen auch kurz vor Baubeginn und finanzieren 280.000 € wobei das Grundstück uns gehört und EK^Abk. von 65.000 € vorhanden ist. Bei einer Tilgung von 2 % und vereinbarten (möglich aber kein muss) Sondertilgungen in Höhe von 10 % jährlich für die nächsten 10 Jahre habe ich auch schon Bauchweh obwohl wir beide berufstätig sind.
Ihr Vorhaben würde ich mir nicht zutrauen.

Hallo Herr Raabe,
Rechnen Sie sich über die Laufzeit Zinsen und Tilgung aus. Sie werden feststellen, dass bei Ihrem Finanzierungskonzept bis zu 2/3 Zinsen für die Bank sind. Sie zahlen mehr Zinsen als jetzt Miete.
Eine 100 %-Finanzierung ist durchaus OK. Auch 1 % Tilgung ist OK, wenn Sie die Möglichkeit und vor allem Fähigkeit zur Sondertilgung (mind. 9000 € jährlich) haben. Für die Bauphase brauchen Sie aber trotzdem 10000 € Eigenkapital. Weitere 10000 € sollten Sie immer auf dem Konto haben um ruhig schlafen zu können.
Waren Sie schon bei einer Bank oder nur bei einem Verkäufer oder oder Versicherungsberater. Die Banken sichern sich heute 100 % ab. So leicht bekommt man keinen Kredit mehr. Probieren Sie es doch einmal aus. Sie können problemlos einen Kreditantrag stellen (bis zur Aktivierung ist er unverbindlich für Sie)
Was kostet der Kindergaten und wieviel kann Frau Raabe dann verdienen? Beachtenn Sie die Steuerklassen. Kommt noch ein zweites Kind?
Herr Sigge,
Einige Banken zahlen die komplette Eigenheimzulage für 8 Jahre (natürlich abzüglich Zinsen) auf einen Schlag bar aus. Das ist für viele Bauherren ein zusätzliches EK^Abk.-Polster. Das Finanzamt zahlt dann an die Bank. Die Bank macht das sogar gerne, da die Tilgung vom Finanzamt sicher und pünktlich ist.
Wir sind letztes Jahr eingezogen und haben uns erschreckt was ein Haus so kostet.
Bedenken Sie Folgendes:
Wenn Sie bauen wird das Haus immer teurer als geplant.
Sie brauchen u.U. Werkzeug, Kleinkram aus dem Baumarkt, Kosten für Behörden und auch die Verköstigung der Helfer läppert sich zusammen.
Die Doppelbelastung ist nicht zu unterschätzen vor allem wenn es länger als geplant dauert.
Wenn etwas schief geht müssen sie verkaufen. Aber nicht zu dem Preis den Sie gezahlt haben. Abschläge von bis zu 40 % sind keine Seltenheit. Dann zahlen Sie wieder Miete und Kredit.
Sie glauben gar nicht wie ein € den nächsten holt (10 x 20 € macht auch 200)
Wenn Sie einziehen, fällt der Fernseher runter, und das Auto geht kaputt. Die Möbel reichen nicht, hier eine Lampe da ein Bild. Dann kommen die Hausspezifischen Versicherungen und Abgaben. Da Sie nun auch auf mehr Quadratmetern wohnen, steigen die Nebenkosten.
Ein Jahr nach Einzug können Sie getrost von doppelten Heizkosten ausgehen.
Dann kommen Außenanlagen.
Ein Zaun, Rasen, ein Baum, ein Rasenmäher, eine Wäschespinne, eine Sitzecke, eine Buddelkiste und so weiter.
Mit Ihrem Gehalt ist das nicht zu schaffen. Da fehlen locker 1500 € pro Monat.
Rechnen Sie selber:
Schlagen Sie auf die Kosten der Fertigstellung 15000 € drauf. Gehen Sie von Nebenkosten des Hauses (auch Versicherungen) von 450 € pro Monat aus. Planen Sie weiterhin 150 € pro Monat (nach Einzug) für Sonderanschaffungen ein. Denken Sie auch an die Sondertilgung, Urlaub und dass Sie sich und Ihrer Familie auch noch etwas gönnen wollen.
Zwei Jahre nach Einzug wird alles besser, aber die Zeit müssen Sie überbrücken.
Wir haben sehr schwarz gerechnet, mit nur einem von zwei Gehältern und ohne Eigenheimzulage. Und das war gut so.
Noch zwei Tipps:
Erst der Schlechte:
Wenn Sie sich Ihren Traum vom Eigenheim trotz aller hier vorgebrachten Bedenken heute erfüllen wollen, dann reden Sie mit einem Fachmann über doppelte Eigenheimzulage. Sie können Eigenheimzulage und Kinderzulage beantragen. Wenn Sie das Haus in zwei gleiche Teile trennen (abgeschlossene Wohneinheiten mit separatem Eingang) können Sie eine Wohnung unentgeltlich an Ihre Mutter überlassen. Das ist dann die zweite Eigenheimzulage. Das sollte aber ein Profi machen, damit es später kein böses Erwachen gibt. Vor allem auf die Stolperfalle mit der Nutzfläche achten ...
Dann der Gute:
das Beste ist, wenn Sie heute konsequent anfangen zu sparen (500 € im Monat). So konsequent wie die Bank die Raten verlangt. Vielleicht ergibt sich einmal die Gelegenheit ein Haus eines insolventen Bauherren zu kaufen. Oder ganz günstig einen Altbau den sie über mehrere Jahre selber herrichten wie es die Finanzen erlauben.
Nicht nur die Liebe macht blind, sondern auch der Traum von den eigenen vier Wänden.

nicht mein Finanzierungskonzept!
nix mehr mit selbstbauen!
aber zu ihrem Beitrag:
doppelte Heizkosten? neee
450 € monatliche Nebenkosten? neee
es sei denn sie bauen ein schloss!
all die von ihnen genannten Dinge  -  mit Ausnahme vielleicht ihres runterfallenden fernsehers  -  gehören von Anfang an in eine Baufinanzierung  -  auch die bauzeitzinsen und doppelte Wohnung!
in ihrer ganzen Aufzählung haben sie vergessen zu erwähnen das die Zinsen zurzeit auf einem absluten tiefstand stehen und der geneigte Bauherr mit möglichst langer Zinsbindung sich sehr wohl  -  mit abschätzbarem Risiko  -  sein Traum vom Haus leisten können sollte.
MfG
jens

Hallo,
Doppelt. 01
die doppelten Heizkosten hängen damit zusammen, dass mit dem Bau eines Hauses ein großer Sprung im Lebensstandard von z.B. einer 3-Zimmerwohnung zu einem freistehenden Einfamilienhaus gemacht wird, mit entsprechenden Kostensteigerungen.
Wohneigentum ist möglich und wenn es nur auf dem Weg der kleinen Schritte geht und zuerst einmal eine dem Bedarf entsprechende Eigentumswohnung ist.
Damit zu Doppelt. 02
Wenn man schon mit dem Bau eines Hauses an die Grenzen seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit kommt, ist es nicht zu verstehen, warum dann noch eine weitere Investition für eine zweite Wohneinheit getätigt werden soll. Dies widerspricht einer vernünftigen Vermögensstrategie, die ein Vermögensportfolio nach Fristigkeit, Liquidierbarkeit und Risiko schichtet.
Es ist korrekt, dass für zusammenveranlagte Ehegatten eine zweite Eigenheimzulage neben dem eigengenutzen Wohneigentum für eine an nahe Angehörige (§ 15 AO) überlassene Wohnung möglich ist, dies aber auch tatsächlich geschehen muss, denn mit der Beantragung der Eigenheimzulage unterschreibt man, die Angaben in dem Antrag wahrheitsgemäß gemacht zu haben.
Über bedarfsgerechte Grundrissplanung wurde hier schon viel geschrieben.
Viele Grüße