Hallo,
folgende Sachlage:
Vater hat Haus+Grundstück an seine Tochter verschenkt. Also ist sie Eigentümerin, nicht der Ehemann. Der Sohn bekam im Gegenzug einen Geldbetrag für den eigenen Hausbau, als Ausgleich.
Der Vater hat im Keller des Hauses noch ein Nutzungsrecht (Werkstatt)
Alles ist Notariell (insb. Nutzungsrecht) geregelt.
Nun steht die Scheidung der Tochter an (Leider). Unterhalt ist zu gering für laufende Kosten und Reparaturen (Haus müsste neue Heizung und Wärmedämmung bekommen), daher rät RA zum Verkauf des Hauses.
Das will natürlich niemand (Haus hat der Vater selber gebaut), Vater wohnt Nebenan im Nachbarhaus (auch selber gebaut).
2 Fragen stellen sich mir:
1. Ist es möglich, das Haus zu einem Symbolischen Preis (z.B. 100,- EUR) an den Bruder oder an die Eltern zu Verkaufen? Und die Tochter/Schwester würde dann zur Miete drin wohnen (bei Verwandtschaft darf die Miete ja geringer sein als Ortsüblich). Mieteinnahmen sind zwar zu Versteuern, aber bei altem Haus fallen immer Reparaturen an, die mindern ja dann die Steuerlast.
2. Was sagt die Energieeinsparverordnung bei Hauskauf. Ich habe das so verstanden, dass der neue Eigentümer, dann die Wärmedämmung
etc. machen MUSS (also kein Bestandsschutz).
Ja ich weiß, dass dies keine Rechtsberatung ist und eher ein Fall für Steuerberater/Notar, aber einfach mal gefragt, darf ich ein Haus zu jedem beliebigen Preis verkaufen? Oder gibt es da Regelungen?
Und welche Kosten fallen dann bei Hauskauf an? Haus war ja eine Schenkung (da 10 Jahre nach der Schenkung keine Erbschaftssteuer fällig ist). Was will bei einem Hauskauf das Finanzamt haben? (Außer Notar/Grundbuch etc.)
Vielen Dank.
Verkauf eines Hauses für einen Symbolischen Preis möglich / EnEV bei Hauskauf?
BAU-Forum: Baufinanzierung
Verkauf eines Hauses für einen Symbolischen Preis möglich / EnEV bei Hauskauf?
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Ich frage ...
Werter kho
mal ganz dumm, was der Verkauf bringen soll? Die Kosten bleiben, nur der Lastesel wechselt.
Wenn Bruder oder Eltern die Lasten tragen können, könnten sie das doch auch ohne Besitzübergang.
Dann müssten eben die Investitionen festgehalten und eine Regelung über die Wertung im Erbfalle gemacht werden.
z.B. Wertgutachten des jetzigen Zustand erstellen lassen, Rechnungen dokumentieren, Notar trifft Regelung.
Steuerlich können die Investitionen bzw. Zinsen meine ich nur in Höhe der anfallenden Miete steuermindernd geltend gemacht werden, nicht auf weitere Einkünfte.
Und es würde Kosten sparen, Aufwand sowieso. -
Der Hintergrund ist vermutlich ...
Der Hintergrund ist vermutlich das der Bruder die Kosten (für Hausunterhalt und Instandsetzung) die die - geringe - Miete der Schwester überschreiben steuermindernd gelten machen könnte. Wie das Finanzamt damit umgeht kann ich allerdings leider auch nicht sagen. Ich vermute mal das es zumindest hinsichtlich der Grunderwerbssteuer Ärger geben dürfte. -
Kompliziert
Werter KHo,
zu 1. kann ich beitragen:
Möglich ist eine solche Übertragung, aber sie bringt nicht viel. Schenkungsteuerlich bringt sie nichts, da hier immer der schenkungsteuerliche Wert angesetzt wird, die 100 € symbolischer Kaufpreis werden dann zwar abgezogen, aber es bleibt immer noch der Rest als Schenkung übrig. Insbesondere bei Schenkung an den Bruder fällt dann Steuer an.
Die Beteiligten sollten sich erstmal klar werden, was sie wollen (falls sie noch nicht soweit sind): Ich höre heraus, dass das Gebäude im Familienbesitz bleiben soll und dass die Tochter wohl weiter drin wohnen können soll. Soll sie nach der Renovierung denn irgendwann wieder Eigentümerin werden? Dann könnten Vater oder Bruder auch ein Darlehen zu Renovierung gewähren. Will der Bruder die Kosten nur tragen, wenn er auch das Haus bekommt, dann kann es auch 'richtig' verkauft werden. Es gibt viele Möglichkeiten, ein kompetenter Kollege muss da ran!
Susanne -
Vorkaufsrecht nicht vergessen
Hallo, weiterhin darf nicht vergessen werden, dass Städte und Gemeinden i.d.R. ein Vorkaufsrecht haben (per Gesetz, per städt. Verordnung oder dergleichen). Wenn dann das Haus einen Wert von z.B. 50 T€ aufweist und Sie das Haus für 100,- € verkaufen wollen, dann können Sie wohl davon ausgehen, dass die Stadt ihr Vorkaufsrecht wahrnimmt, da Sie in genau den zu schließenden Vertrag als neuer Kontrahent eintritt. Und welche Stadt würde es sich nehmen lassen, so billig an Haus und Grund zu kommen?
Keine Rechtsberatung, nur dass, was ich meine mal vom Hörensagen vernommen zu haben. -
Vorkaufsrecht irrelevant
aus § 26 BauGB
Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 aufweist.
wenn der Eigentümer an eine Person verkauft, die mit ihm in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt ist [.. ] -
Vielen Dank
vielen Dank erstmals für die Beiträge. Das war mal wieder gut zu lesen. Vieles wusste ich auch noch nicht.
Mir ging erstmals nur grundsätzlich zu sehen, welche Möglichkeiten gibt es. Und natürlich Steuerrechtlich sauber, also KEINE Steuerhinterziehung.
Ich habe selber erst ein Haus gebaut, daher natürlich kein Geld. Vater ist Rentner, der hat auch nicht viel. Und natürlich soll das Haus im Familienbesitz bleiben (daher war es ja auch mal eine Schenkung wg. Schenkungssteuer).
Muss ich also wohl mal einen Steuerberater / RA fragen.
Vielen Dank. -
Und weshalb nicht zweimal verschenken
nämlich erst wieder an den Vater, Freibetrag für Schenkung sollte hier bei ca. € 300.000,-- liegen und fünf Minuten später verschenkt der Vater wieder an den Sohn. Wenn alle an einem Tisch sitzen muss der Notar den Hauptvertrag nur einmal lesen und nur die Änderungen betreffs der persönlichen Daten noch mal verlesen. Klar bezahlt man zwei Mal Notar, aber das war es dann auch schon. Ob Grunderwerbssteuer anfällt und ggf. zweimal ist mir unbekannt. Auf alle Fälle wie geplant Fachmann hinzuziehen, in der Regel könnte das wohl auch der Notar beantworten, bei dem der Vertrag dann gemacht wird. -
Kettenschenkung
auf jeden Fall muss das ein Anwalt anschauen, das FA könnte sonst auf die Idee kommen, es liege eine Kettenschenkung vor, und "Gestaltungsmissbrauch" rufen
Ansonsten liegen die Freigrenzen für Kinder an ihre Eltern bei 51.200 EURMarkus
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Für mich sieht es so aus, als ob der Zugewinn geschmälert werden soll
ansonsten würde die Konstruktion doch keinen Sinn machen, oder? -
@ Herr Witzgall Zugewinn?
Nach meinem Wissen zählt eine Schenkung u. /o. Erbe während einer Ehe zum sog. Anfangswert der beschenkten Person im Falle der Zugewinnberechnung bei einer Scheidung.
Das wäre mit Sicherheit kein Grund.
Schon eher eine drohende Verarmung durch mangelnden Unterhalt oder womöglich gar keinen mehr. Wenn die Geschiedene z.B. irgendwann über Hartz4 existieren müsste.
Dann müsste aber nach meinem bescheidenen Wissen die hochwertige Schenkung schon über 10 Jahre alt sein, zum eintretenden Extremfalle, sonst greift Vater Staat ein und zwingt den Beschenkten zur Rückgabe ... laut Schenkungsgesetz herrscht Rückgabepflicht, wenn der Schenkende in Not Gerät.
Laienmeinung, aber mit eigener Lebenserfahrung benetzt
Hier hilft wirklich nur eine umfassende Fachberatung, bevor wilde
Fehlentscheidungen getroffen werden.
LG -
Zugewinn bei Schenkung
Die Schenkung wird je nach gewählter Form entweder zum gemeinsamen Vermögen oder dem Anfangsvermögen des beschenkten zugerechnet.
Was bei der Zugewinngemeinschaft allerdings immer dem gemeinsamen Vermögen zugerechnet wird, ist die Wertsteigerung während der Ehe.
Beispiel:
Tochter erbt vor oder während der Ehe 4 ha Acker von ihren Eltern.
Während der Ehe wird der Acker zu Bauland.
Der Acker war 50 k € Wert, das Bauland nach Abzug von Erschließung etc. 4800 k €.
Die Differenz von 4750 k € gilt als gemeinsames Vermögen.
Ich schließe mich dem Rat aller an, das unbedingt durch eine fachkundige Person prüfen zu lassen. Jetzt scheinbar gespartes Geld kann sich bei schlechter Wahl durchaus in erheblichen Mehrkosten niederschlagen. -
Danke - es geht eigentlich um den Unterhalt
den dieser fällt sehr gering aus weil:
1. Die Tochter nebenbei gearbeit hat, aber halt so wenig, dass sie Krankenversicherung selber zahlen müsste nach der Scheidung. Arbeitgeber kann grad nicht mehr "Stunden" geben, denn glaub ab 410,- gibt es dann Krankenversicherung.
Kinder sind bald 8 Jahre alt, da ist dann Vollbeschäftigung erlaubt, also noch weniger Unterhalt.
2. Schenkung von Vater an Tochter ist noch keine 5 Jahre her. Also Zugewinn. Ein gemeinsammer Kreditvertrag als Wert-"Ausgleich" an den Bruder ist noch zu zahlen. Der ließe sich wohl nur durch Vorfälligkeitsentschädigung auflösen, aber mit welchem Geld.
Fazit: Damit bleibt der Unterhalt sehr gering. Reicht zwar grad zum Leben, aber nicht für zukünftige Renovierungen.
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