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m2  -  Preis?
BAU-Forum: Baufinanzierung

m2  -  Preis?

Hallo,
wir sind gerade dabei eine Doppelhaushälfte zu kaufen und fragen uns, ob der Preis stimmt.
Der Wert des Grundes ist uns bekannt aber wieviel ist das Haus Wert?
Vielleicht kann mir jemand weiterhelfen.
Wie gesagt, es handelt sich um eine Doppelhaushälfte in guter Lage, Wohnfläche ca. 116 m², ausgebautes Dachgeschoss mit Bad, Balkon, Außenwände 36,5 Ziegel, Mineralputz, getrennte Bodenplatte, Keller und Trennwände zweischalig 17,5 cm Ziegel, Betontreppe mit Naturstein, Wohnzimmer ca. 24 m², Baujahr 1991, Garage.
Ansonsten gehobene Ausstattung und guter Zustand.
Der Verkäufer erwartet für das Haus (ohne Grund) ca. € 230.000.-.
Ist der Preis OK?
Vielen Dank für die Info.
Grüße Heiko

  1. Kann man jetzt schon Häuser ohne Grund verkaufen? ..

    ... also eigentlich ist das bei einer gebrauchten Immobilie untrennbar miteinander verbunden. Und da fängts an. Der Verkaufspreis wird durch Angebot und Nachfrage (Stichwort: Wertermittlung) bestimmt. Wo liegt das Objekt? Starnberger See, oder McPom kurz vor Polnisch Grenze? RDM-Preisspiegel kontrollieren, das ergibt schon einige Anhaltspunkte. Viele Grüße

  2. Teure Gefilde

    Sie haben schon recht ... also das Haus liegt im LK München. Der Grundpreis beträgt dort etwa € 630.-
    Heiko

  3. Oder anders gefragt

    was hat der m² Haus in mittlerer bis gehobener Ausstattung im Raum München 1991 etwa gekostet? Diese Frage wird eventuell eher beantwortet werden können. Dann suchen Sie sich noch eine Bewertungstabelle nach Ross und schauen mal (meine liegt im Büro) was ein Haus in 13 Jahren ca. an Wert verliert. Dann haben Sie eine Größe was real sein könnte, es spielen aber viele andere Faktoren eine Rolle. Also an alle Leser: Wer hat ca. 1991 im LK München gebaut und was hat der m² gekostet?

  4. Und was nützt Dir das, wenn Du weißt ...

    Und was nützt Dir das, wenn Du weißt was der m² 1991 gekostet hat? Nichts! Der Markt bestimmt den Preis, sonst würden die Siedlungshäuser der 50er heute für 15.000 verkauft werden. Noch mal ein weiterer Tipp: Kaufpreissammlung beim Gutachterausschuss anfragen. Ist je nach Bundesland unterschiedlich beim Landkreis oder bei den Katasterämtern aufgehängt. Die werten alle Kaufpreise aus Grundstücksgeschäften aus (sollten sie zumindest :-)) ). Viele Grüße

  5. Jemanden fragen, der ...

    Ich dachte, dass es doch jemanden geben muss (in diesem Forum) der Aufgrund der Angaben das Objekt in etwa beurteilen kann.
    Ich glaube, dass etwa Makler, Bauunternehmer etc. aus der Region auch ohne Listen usw. " aus dem Bauch" sagen können, was das Objekt Wert ist.
    MfG Heiko

  6. Mal kurz gesucht ...

    Mal kurz gesucht unten stehenden Link nehmen, dann Informationsforum, Preisspiegel und dann München, war um und bei 500 kEuros bei freistehenden Einfamilienhaus und 370 bei Reihenhäusern (Grundstückspreis stimmte allerdings nicht ganz, Preis müsste also noch was höher sein)

  7. Wertermittlung nach der Wertermittlungsverordnung

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Zu einer Wertermittlung nach WertV fehlen ein paar Angaben. Ich nehme einfach was an, was zu dem Haus ungefähr passt, um die Systematik zu erklären.
    Aus der Wohnfläche von 116 m² ergibt sich eine Bruttogrundrissfläche BGF von ca. 230 m² bei Annahme von Keller, E + ausgebautes Dach.
    Das Grundstück setze ich für ein Berechnungsbeispiel mit 330 m² a 630 € an. Es muss in der Wertermittlung mitgeführt werden.
    Zuerst werden die Normalherstellungskosten NHK ermittelt. Das ist der Betrag, den man aufwenden müsste um das Haus heute zu bauen.
    230 m² BGF * 720 €/m² = 165.600 € (Einfamilienhaus gehoben, Typ 1.01, Baujahr. 1991)
    Korrekturfaktor Bayern ca. 1,05
    Baupreisindex ca. 1,15
    NHK: 165.600*1,05*1,15 = 200.000 €
    Jetzt wird ein Abschlag für Alterung vorgenommen.
    Alterswertminderung nach Ross (Tabellenwert für Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre, Alter 13 Jahre):
    9 % aus 200.000 € = -18.000 €
    Gebäudewert somit: 182.000 €.
    zuzüglich Baunebenkosten 16 % aus 200.000 € = 32.000 €
    Wert der Außenanlagen ca. 8 % aus 200.000 € = 16.000 €
    Bodenwert: 330*630 = 208.000 €
    Je nach Situation wird man einen Abschlag auf den Bodenwert wg. Bebauung machen,
    gewählt ca. 5-10 % = -15.000 €
    Jetzt errechnet man den Sachwert des Gesamtobjekts:
    182.000 + 32.000 + 208.000  -  15.000 = 407.000 €
    Je nach Objekt, Region und Marktsituation ist noch eine Korrektur durchzuführen. Hier wird man möglicherweise keinen Abschlag, sondern einen geringen Zuschlag zur Marktwertanpassung machen können (5-10 %). Um den Zuschlag festlegen zu können, muss man Vergleichswerte in der Region und Kontakte zu Gutachterausschüssen haben. Der Zuschlag ist umso höher, je hochpreisiger das Grundstück und je kleiner das darauf stehende Objekt ist (Theorie).
    Wenn Sie von einem so ermittelten Marktwert ausgehen und den Bodenwert abziehen, landen Sie in meiner Beispielrechnung bei 220.000 € bis 240.000 € für den Rest. Wertermittlungen sind nur Prognosen. Für einige Annahmen gibt es Bandbreiten. In meiner Beispielrechnung stecken zusätzliche Unsicherheiten, da ich das Objekt nicht kenne.
    Und nicht vergessen: der tatsächliche Wert ist immer der Preis der bezahlt wird.

  8. Vielen Dank!

    Vielen Dank für die Mühe!
    Wenn ich es richtig verstanden habe, kommen noch ca. 5-10 % auf den von Ihnen ermittelten "Restwert" (ohne Grund) also 220.000 € + (5 %) ca. 11.000 € = 231.000 €. als unterer Bereich (entspr. 240.000 € + 12.000 € ob. Bereich)
    Der Grund ist übrigens 285 m² groß.
    MfG Heiko B.

  9. Vielen Dank!

    Vielen Dank für die Mühe!
    Wenn ich es richtig verstanden habe, kommen noch ca. 5-10 % auf den von Ihnen ermittelten "Restwert" (ohne Grund) also 220.000 € + (5 %) ca. 11.000 € = 231.000 €. als unterer Bereich (entspr. 240.000 € + 12.000 € ob. Bereich)
    Der Grund ist übrigens 285 m² groß.
    MfG Heiko B.

  10. fast

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Der Zuschlag zur Marktwertanpassung wird auf das Gesamtobjekt gemacht. Klammern Sie sich nicht zu sehr an meine Zahlen. Die sind mit 4 Nullen hintendran zu sehen.

  11. nochmal

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Ich lande bei einem Sachwert von 407.000 €. Der Marktwert kann also 425.000 bis 450.000 € betragen (Zuschlag 5-10 %). Davon ist der Bodenwert (in meinem Beispiel 208.000) abzuziehen. Bleibt 220.000 bis 240.000 für den Rest, nach Marktwertanpassung. Es kommt nichts mehr dazu.
    Der Wert ist nur ein Indiz dafür, dass der Verkäufer nicht ganz falsch liegt.

  12. Na dann ...

    Jetzt habe ich es auch begriffen.
    Dann liegt der momentane Preis mit 410.000 € (mit 285 m² Grund) ja noch im akzeptablem Mittelfeld.
    MfG Heiko B.

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