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Gefangen im Kreis :-)
BAU-Forum: Baufinanzierung

Gefangen im Kreis <img loading="lazy" src="/bilder/smilies/smile.png" title=":-)" alt=":-)" width="15" height="15">

Hallo,
ich möchte ein Haus bauen.
Grundstück und Objekt müssen finanziert werden. Um eine Finanzierung zu bekommen, muss ich die Pläne des zu bauenden Hauses einreichen. Mein Architekt sagt, er plant das Haus erst, wenn er das Grundstück kennt. Um ein Grundstück zu kaufen brauche ich eine Finanzierung. Vom Bauantrag ganz zu schweigen, den ich ja nicht stellen kann, so lange mir das Grundstück nicht gehört.
Bitte erklär mir doch mal einer, wie das genau abläuft. Ich finde da leider keinen Anfangsfaden.
Mit Dank im Voraus.
Tom

  1. Traum

    Foto von Jürgen Weber, Dipl.-Ing.

    Träumen Sie weiter von einem Haus und ruinieren Sie sich nicht. Eine Eigenbeteiligung ist immer versteckt in den den Grundlagen.

  2. Eigenbeteiligung

    Wer hat denn gesagt, dass ich keine Eigenmittel habe. Bei uns sind die Grundstückspreise so hoch, dass man auch hier um eine Finanzierung nicht drumherum kommt.
    ich bitte nun um inhaltsreiche Antworten.
    Tom

  3. ja das kommt davon, wenn man sich nicht outen will, weil man in dieser wahrscheinlich einfachen Sache der Finanzierung keinen Anfang findet <img loading="lazy" src="/bilder/smilies/smile.png" title=":-)" alt=":-)" width="15" height="15">

    ... ja das kommt davon, wenn man sich nicht outen will, weil man in dieser wahrscheinlich einfachen Sache der Finanzierung keinen Anfang findet :-)

  4. Anfangsfaden

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    War der Beitrag ernst gemeint? Irgendwie erinnert er mich an einen Beitrag aus einem anderen Forum mit dem Schlusssatz "aus die Maus".
    Mein Tipp, um den scheinbaren gordischen Knoten zu durchschlagen:
    Ich nehme an es gibt ein Wunschgrundstück, ich nehme weiter an dass der Eigentümer einen Lageplan vorweisen kann. Alles andere wäre in meinen Augen weltfremd. Dann geht man zusammen mit dem Architekten seines Vertrauens hin, somit kennt dieser das Grundstück.
    Ich nehme weiter an, dass auch die grundsätzlichen Wohnwünsche und Bedürfnisse und eine Kostenobergrenze bekannt sind. Dies zusammen ermöglicht es dem Architekten, Grundlagenermittlung und Vorentwurf zu erstellen. Ein Teilergebnis ist die dazu gehörige Kostenschätzung. Diese wird Basis der anzufragenden Finanzierung.
    Wird weniger finanziert, bildet dieser Betrag die neue Kostenobergrenze, der Vorentwurf wird entsprechend angepasst. Man kann übrigens auch für ein Grundstück, das einem noch nicht gehört, einen Antrag auf Vorbescheid stellen. Sogar einen Bauantrag.

  5. getrennt finanzieren?

    Wir haben erst das Grundstück gekauft (mit Finanzierung) und 2 Jahre später dann (nachdem die Hütte geplant war) die Baufinanzierung drangehängt.
    Good Luck!

  6. Warum stellen Sie keine inhaltsreiche Frage ...?

    ... wenn Sie gerne inhaltsreiche Antworten möchten.
    Sie gehen doch auch nicht zum Doktor mit der Frage: " Ich habe Schmerzen, nun raten Sie mal, wo? "

  7. es gibt immer einen Anfang

    und zwar "völlig schnurzegal", wie der Fragesteller heißen will *g*.

    Ein guter Finanzierungsberater (den haben Sie doch bestimmt, wenn Sie sogar schon einen Architekten haben), kann Ihnen ausrechnen, wo (sprich bei welcher monatlicher Belastung) von seiner Seite aus die finanzielle Schmerzgrenze liegt. Bis zu der Grenze er (die Bank o.ä.) eine Kreditzusage machen würde/kann. Das geht aber nur, wenn viele andere Faktoren auch bekannt sind, von denen hier jedoch noch nicht die Rede war. Auch IHRE persönlichen Wünsche, die Sie an die Finanzierung haben, müssen dem Berater bekannt sein. Das geht nicht so hopp la hopp!

    Wenn Sie nun von dieser "Schmerzgrenze" (= der Kreditrahmen) die Kosten für das Grundstück (die Kosten sind ja wohl bekannt) abziehen, kann der Architekt anhand der verbleibenden Kreditlinie sagen, ob er da was planen kann oder nicht und Sie entscheiden dann, ob oder ob nicht und wenn, mit wem.

    Das ist hier zwar vereinfacht dargestellt, sollte aber genügen um zu zeigen: Wo ein Wille, da ein Weg.

    Gruß

  8. Teufelskreis

    Hallo Veikko,
    ich glaube der Denkfehler liegt einfach darin, dass Sie sagen, Sie wollen sich ein "Haus" bauen. Zuerst steht aber immer erst einmal die Wahl des geeigneten Grundstückes, welches man dann mit einem entsprechenden "Haus" bebauen will.
    Sie haben das Problem auch insofern richtig erkannt, dass tatsächlich der Anteil der Grunderwerbspreise gegenüber den eigentlichen Erichtungskosten, egal ob als Fertighaus oder als individuelle Planung in einem höchst ungesunden Verhältnis stehen, sodass der "klassische Weg" 1. Grundstückswahl bzw. idealerweise schon Kauf, eventuell noch erforderliche Erschließung, dann erst 2. Planung, 3. Finanzierung, und 4. Bau heute wirklich nur noch ganz wenigen sehr gut betuchten Personengruppen möglich ist, also keine Schande. Ähäm, und war da nicht mal was von den besagten ominösen lediglich 3 % Bauherren, die noch klassisch mit Architekten bauen, sprich Stichwort "Baukultur"? ;-)
    Weiteres Problem sind meines Erachtens auch die banküblichen finanztechnisch "bequemen" "Gesamtfinanzierungen" des BVAbk. einschließlich Grundstückserwerb, die maßgeblich auch dafür verantwortlich sind, dass für die "Prozesse" Planung und Bau enormer Zeitdruck besteht, mit den allseits bekannten Folgen ...
    (Stichwort: Chaos, Pfusch und Panik)
    Aber keine Bank finanziert Herrn Otto Normalverbraucher eben zuerst allein mal nur den Grundstückserwerb plus Planung und erst dann die Errichtungskosten!
    Außerdem glaube ich auch noch, dass eine weitere Ursache für diesen Teufelskreis in dem leidigen Gesetz über das sogenannte "Kopplungsverbot" beruht.
    Das "Kopplungsverbot" wird auch gern als "Neidgesetz gegen die Architekten" genannt, und besagt, ein Grundstücksverkauf darf nicht mit zugehöriger Planung gekoppelt sein, was ja, sofern man mittels Planung über Grundstücke spekuliert und obendrein die Kosten für diese Planung versucht, steuerlich gelten zu machen, eigentlich auch vernünftig gedacht war. Dies hat aber letztlich doch nicht zum eigentlich gewünschten Ziel geführt, nämlich der exorbitanten Baulandpreisexplosion gegenzuwirken, sondern Profiteure waren sodann die typischen Bauträger-"Modelle", die dann die Projektentwicklung, den Grundstückerwerb und die Bebauung im Stück abwickeln und als Ganzes vermarkten, wofür bis vor kurzem auch gern die Banken jede Menge lukrative Zwischenfinanzierungskredite ausgreicht haben, sodass sich dieses Geschäft auch noch für den gerade frisch insolvent gewordenen Pizzabäcker möglich war und gerechnet hat, mit den ebenfalls bekannten Auswirkungen für die "Bau- und Geschäftskultur" der gesamten Baubranche.
    Weitere Nachteil ist auch, dass auch alle Möglichkeiten einer beabsichtigten vernünftigen Projektentwicklung im Vorfeld verbaut wurden, oder bei einem Eigentümerwechsel alsbald auch die guten Lösungen doch wieder nur in die Tonne getreten werden "durften" ...
    • Vorsicht, rein persönliche Meinung und ich will damit auch nicht sagen, dass eine solche "Kopplung" wünschenswert sei, im Gegenteil, sie sollte aber auch nicht so rigeros ausgeschlossen sein.

    Daher Veikko, bleiben Ihnen wirklich nur sehr wenige Möglichkeiten, fällt mir hier nur eine ein:
    Vorkaufsrecht für das Grundstück sichern und dann den Architekten des Vertrauens (jaja, das leidige "Vertrauen" das wäre dazu ebenfalls als "Vorleistung" aufzubringen ... ;-)) mit der Planung beauftragen, auch auf die Gefahr hin, wenn es dann doch keine Finanzierung gibt, warum auch immer, Sie im Besitz von ein paar sehr schönen Pläne und zugehörigen Zahlenwerke sind, die Sie sich dann allenfalls noch in Gold einrahmen lassen können. :-(
    Ein Vorteil dieser Vorgehensweise wäre allerdings: Sie könnten nach vorherigem vorsichtigen Abklopfen Ihres groben Finanzierungsrahmens mit dem Architekten ein "planning by cost" vereinbaren und der Architekt würde, sofern die Farbe seines Schafspelzes tendenziell eher heller als dunkler ist, bei in Aussicht gestelltem anständigen Honorar auch eine "gewisse" Bereitschaft "entwickeln", an einem solchen Erfolg auch selbst intensiv "mitzuwirken" (was bitte nicht mit dem Versuch des Architekten zu verwechseln ist, sich mal extravagant selbst zu verwirklichen ... ;-))
    Zweiter Vorteil wäre, Sie hätten so in gewisserweise Zeit gewonnen, alle Ihre Entscheidungen in aller Ruhe zu treffen und so auf ein sicheres Fundament zu setzen, auch mal verschiedene Wahlmöglichkeiten durchzuspielen und viele Angebote einzuholen.
    Aber Vorsicht, auch in diesem Vorteil steckt wieder einmal auch eine Tücke, denn da "Zeit" in der heutigen Welt schon reinster "Luxus" ist, werden diejenigen, die darüber verfügen oft auch gleich mal als Mitglieder des "Rockefeller-Clans" fehlinterpretiert, verbunden mit Aussicht auf einige unangenehme Überraschungen anderer Natur. Deswegen ist es auch eigentlich wichtig, idealerweise immer jemanden zu haben, der bei der ganzen Sache lediglich Ihr, Ihnen nur Seite stehender "Anwalt" und Sachverständiger in allen diesen Baudingen sein sollte, mal vorsichtig formuliert ...
    ;-)
    Trotzdem viel Erfolg, Bettina
    PS. :
    @allen die mir jetzt gleich wieder nur "unzulässige Berufsguppenwerbung auf BAU.DE" vorwerfen wollen und das Thema HOAIAbk. zum 1001. Mal durchzukauen gedenken, eine kleine Frage voraus:
    Hat sich eigentlich schon mal jemand richtig ernsthaft Gedanken darüber gemacht was eigentlich passieren würde, wenn auch die Anwälte (Brago) und Ärzte (GOÄ) fortan dem gnadenlos "freien Wettbewerb" ausgesetzt wären, und wenn man ihre "Leistung" nur noch auf ein paar manuelle Arbeitsgänge wie zum Beispiel "ein Stück Bauch aufschneiden und zunähen" reduzieren würde, was am Ende gar noch jeder Frisör mit etwas Geschick selbst anbieten könnte?  -  das nur mal so als kleine gedankliche Anregung im Voraus, und ehe die Zahl der Antworten jetzt gleich wieder nur ins Endlose geht ...
    PS 2. :
    @Bruno, mit einem "Vorentwurf" und ohne anständige Kostenkalkulation auf der Basis einer ordentlichen Planung bekommt man leider auch keine Finanzierung oder hinterher nur richtig in "Teufels Küche", und dann ist mal wieder nur der Architekt "schuld" gewesen ... ,
    lieben Gruß.

  9. So haben wir es gemacht ...

    Hallo Tom
    ich bin kein Finanzspezialist, nur Bauherr. Aber evtl. hilft's:
    Zuerst sind wir zu unserer Hausbank und haben mit unserem Banker mal die Schmerzgrenze ausgelotet. Dies ging auch ohne Hauspläne.
    Das Grundstück haben wir uns bei der Gemeinde reservieren können und uns vom Vermessungsamt 1:500 Auszüge geholt, mit welchen wir zum Architekt gingen. Das müsste aber auch bei Grundstücken gehen, die über Makler/Privat verkauft werden. Auch wir hatten das Risiko, dass jemand anders das Grundstück möchte, aber durch die Reservierung eine Art Vorkaufsrecht.
    Seit gestern haben wir die endgültige Planung vom Architekt und einen Termin mit dem Banker, wegen der Finanzierung.
    Lief mir alles fast schon zu leicht, aber soll's wohl auch noch geben.
    Gruß aus dem Süden
    Sven

  10. Bei uns war es so :

    wir haben ein Grundstück in einem Neubaugebiet gekauft.
    Den Kaufpreis mussten wir erst bei Fertigstellung der Erschließung bezahlen; das war ein Jahr nach Abschluss des Kaufvertrages.
    Somit hatten wir genug Zeit zur Planung.
    Wir hatten natürlich schon mal Kontakt zu finanzierenden Banken aufgenommen und uns Finanzierungen darstellen lassen.
    Die Finanzierungsverträge haben wir erst relativ kurz vor Fälligkeit des Grundstückspreises und Baubeginn abgeschlossen.
    Wo ein Wille ist, findet sich auch ein Weg!
    • Name:
    • Herr FriMei

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