Hallo zusammen! Ich stehe vor der Entscheidung zwischen 2 Finanzierungsvarianten für den Bau eines Einfamilienhaus zu wählen, die mir meine Hausbank angeboten hat. Zur Person: Einkommen 2500,- + 200,- + 308,- Kindergeld; Barmittel: 18 T€; Eigenleistung 15 T€; Grundstück 56,5 T€ vorhanden (in Finanzierung enthalten) Vorhaben: Bau Einfamilienhaus, 240 T€ Gesamtkosten; 230 T€ Herstellungskosten laut Bank (ohne Nebenkosten Notar etc.), Beleihungswert 192 T€, Darlehenshöhe 150 T€ Variante 1: - Darlehen 150 T€; 2,3 % NomZins 10 Jahre. 1,5 % Tilgung; 4,39 % EffZins; 10 % Sondertilgung p.a. ; Belastung 700 €; Restschuld 126 T€ Variante 2: - Darlehen 100 T€, 2,2 % NomZins 10 Jahre (0,1 % weniger da mit BSV); 1,5 % Tilgung; 4,28 % Effektivzins, 10 % SoTi, Belastung 475,-; Restschuld 81,4 T€ - Darlehen 50 T€, 2,3 % NomZins, 1,1 % Tilgung; 4,39 Eff; 10 % SoTi; Belastung 225,- Rest 43,1 T€ - BSV 81 T€, 1 % Abschlussgebühr, Ansparung über 8 * Eigenheimzulage 2556,- + 2*VL 40+Woprä, sonst keine Gebühren (Zeitschrift, Konto; Darlehensgebühr, Grundbuch), Sparzins 1,5 %; Darlehen 4,0 % (Schwäbisch Hall Variante am 40 %) Welche Variante soll ich wählen? Nach dem Studieren diverse Bücher, Internetseiten und natürlich diesem Forum (hätte ich früher finden sollen) gehen auch bei mir die Alarmglocken bzgl. Bausparvertrag an, aber trotzdem finde ich nicht den Haken bei der Sache. Zumeist findet man nur Pauschalaussagen, wie zu teuer, Zuteilung unsicher, Gebühren etc. Aber die Zinssicherheit in 10 Jahren ist schon verlockend, nicht wahr? (Und ganz so risikofreudig bin ich halt doch nicht) Hier also einmal ein konkreter Fall zum rechnen. Wer kann da helfen? Meine konkreten Fragen: 1. Sind die Daten ausreichend? 2. Wie lassen sich die Angebote vergleichbar machen? 3. Habe ich Kosten übersehen? 4. Das Grundstück wurde über einen privaten Darlehensvertrag finanziert, ohne Grundbuch, 225,- monatl. Sollte ich das der Bank angeben? Für rasche Antworten bin ich dankbar, da die Bank die Zinszusage nur noch 3 Tage halten kann. Vielen Dank!

Der letzte Satz macht mich stutzig und lässt Alarmglocken schrillen! "da die Bank die Zinszusage nur 3 Tage halten kann" Alarm weil: a.) Sie verschulden sich mit der Unterschrift für einen sehr langen Teil Ihres Lebens! Dabei sollten Sie sich niemals drängen lassen. b.) Wir sind mitten in einem Monat, es steht kein Quartalsende oder ähnlich signifikanter Zeitpunkt bevor. Kein Grund für die Hektik! c.) Sie haben doch hoffentlich nicht nur die 2 Varianten Ihrer Hausbank. Bitte gehen Sie mindestens zu 2 weiteren Banken und holen Sie sich Angebote ein. Kurz meine Laienmeinung zum Inhalt: Bei Geldgeschäften lasse ich persönlich meine Finger von irgendwelchen Konstruktionen (BSV+Hypothek o.ä.) Ich bevorzuge da den geraden Weg, eine Hypothek mit möglichst niedrigem Zins + hohe Tilgung + Sondertilgungsmöglichkeit. Dies kann aber nicht veralgemeinert werden, Finanzierungen kommen immer auf die persönliche Situation an. Wenn ich es richtig gelesen habe stehen Ihnen Netto 3000 € zur Verfügung. Damit lässt sich ja schon was anfangen. Zu knapp dürfte es mit den 735 + 225 € Belastung nicht werden. Kommt natürlich darauf an ob Sie 1 oder 2 Kinder oder eine kleine VolleyballManschaft Ihr eigen nennen. Arbeitet Ihre Lebensgefährtin/Frau noch oder wieder oder bleibt Sie als Hausfrau ein "Kostenpunkt" in Ihrem Budget? Rechnen Sie alle Ihre Ausgaben durch und beschönigen Sie dabei nix! Und danach setzen Sie die Tilgungsrate so hoch wie möglich an, umso früher sind Sie fertig ...

Hallo! Danke für den ersten Kommentar. Das mir vorliegende Angebot meiner Hausbank ist nicht das erste. Ich war bereit bei 3 weiteren Banken. Nur können die bei dem Zins einfach nicht mithalten (und auch nicht bei erst im 13. Monat anfallenden Bereitstellungszins von 0,25 % monatl, auch sonst keine Kosten). Ich rede also hier nicht vom "erstbesten" Angebot, sondern vom Ergebnis einer längeren Suche. Den aktuellen Zins kann die Bank nach nun über eine Woche halt nicht mehr länger halten, da die Zinsen inzwischen schon um 0,25 % gestiegen sind. Sehe ich hier also nicht als Druckmittel. Zur erwähnten persönlichen Situation: was soll ich noch vom mir preisgeben? Mein Ziel ca. 700 € Belastung durch Bank + 225,- durch Privatdarlehen. Insgesamt will ich nicht zu eng kalkulieren. Sicherheit für die Zukunft ist mir nicht unwichtig, aber ich würde gern "den Preis" dafür wissen ... Hr. Andwün bevorzugt Tilgen, Tilgen, Tilgen also Variante 1; bei einem Folgezins von 8 % kann die monatliche Belastung aber auf 1162,- steigen. Uns so muss ich doch kalkulieren, oder nicht? Gibt es hier zu weitere Ansichten? PS: Meine Volleyballmanschaft besteht derzeit aus 4 Spielern (2 Erwachsene und 2 Kinder). Mehr ist nicht geplant, sonst hätte ich eine Turnhalle gebaut :-)

rechnen sie einfach mal 8 Jahre oder länger ihre Zinsen auf die bausparbeiträge gegenüber einer anderen Anlage. den zinsverlust müssen sie beim Bausparvertrag danach mitfinanzieren. alleine diese zinsdifferenz treibt den wahren Effektivzins einer Bausparsofortfinanzierung Richtung 10 %. nehmen sie sich mal eine zinseszinstabelle und vergleichen sie mal die unterschiedlichen Ergebnisse. Ich glaube, das macht es ihnen am klarsten welchen Verlust sie machen. jede Bausparkasse könnte den wahren Effektivzins ausweisen, da dazu aber keine gesetzliche Verpflichtung besteht lassen sie es natürlich lieber.

Hallo Herr Kaehler, ich habe mal versucht auszurechnen, wenn ich meine Einzahlungen von monatl. 2*40 VL + 2556,-Eigenheimzulage (8 Jahre) insgesamt 10 Jahre laufen lasse Hier mein Ergebnis bei verschiedenen Zinssätzen: Zins ------ Guthaben ---- Guthaben gegenüber BSV 1,50 %----32.607,75 € -- (Ergebnis BSV) 2,00 %----33.511,07 € ------903,32 € 2,50 %----34.440,64 € ----1.832,89 € 3,00 %----35.397,21 € ----2.789,46 € 3,50 %----36.381,55 € ----3.773,80 € 4,00 %----37.394,48 € ----4.786,73 € 4,50 %----38.436,80 € ----5.829,05 € 5,00 %----39.509,35 € ----6.901,61 € 7,00 %----44.119,56 € ---11.511,82 € 9,00 %----49.286,95 € ---16.679,20 € Die 810,- Abschlussgebühr müsste ich eigentlich auch noch "als Guthaben" bei den Alternative hinzurechnen Jetzt befinden wir uns doch aktuell in einer Niedrigzinsphase (oder nicht?). Da bekomme ich doch aktuell höchstens 2,5 % (außer ich investiere in Fonds) Mal ganz einfach gerechnet für 2,5 %: 1832+810=2642,- ist das "der Preis" in meinem Beispiel für den BSV bzw. der Preis für den garantiert niedrigen Zins in 10 Jahren? Die Bank hat mir ja den Zins für die BSV-Variante um 0,1 gesenkt. Das könnten doch den Preis des BSV nach 10 Jahren kompensiert haben. Was meinen Sie? Oder ist meine Rechnung falsch?

ist doch ganz einfach, oder nicht? Sie sparen sich Ihre eigenen Kreditzinsen wenn das Geld nicht nutzlos bei der Bausparkasse herumliegt, sondern in die Tilgung gesteckt wird. Das wir nach meiner Meinung immer übersehen. Allerdings bin ich gegenüber BSV auch recht skeptisch. Sofern Sie noch Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmersparzulage bekommen ist ein BSV in der Höhe der max. staatlichen Förderung (Subvention) natürlich interessant (in der Regel 10.000 €). Ist aber alles nur Bauherrenmeinung. Übrigens ist meine Finanzierung mit KFW-Förderungen und Bankdarlehn aufgebaut. Wie ist das bei Ihnen mit der KFW-Finanzierung, kein Thema? Oder hat die Bank nichts davon erzählt?

Die KFW hat ja leider den Zins am 3.7.03 auf 4,4 %nominal erhöht. Damit liegen die ja schon über meiner Bank. Zudem muss ich noch mindestens 1 Jahr tilgungsfrei einbauen, was die Kosten eher in die Höhe treibt. Zur Arbeitnehmersparzulage reicht es leider nicht mehr. Die Grenze für Woprä kann ich (noch) unterbieten. Zum BSV: Ist es eigentlich normal, das für die BSVs "nur" noch die Abschlussgebühr anfällt und keine Kontoführung, Darlehnsgebühr etc. ...? Ich habe nochmal eine Vergleichsrechnung BSV zu A-Darlehen gemacht: BSV-Darlehen: 100 T€ zu 4,2; 10 Jahre. 1,5 % Tilgung => 475,- Belastung; Restschuld (ohne SoTi): 81398,- € dann folgt BSV mit 486,- Belastung A-Darlehen: 100 T€ zu 4,3; 10 Jahre. 1,4 % Tilgung => 475,- Belastung; SoTi, die sonst in den BSV ging: von 8*2556,-Eigenheimzulage + 10*960,- VL=30048,-; Restschuld: 44794,- EUR, bei Folgezins 8 % => Belastung nach 10 Jahren 613,11 (+138,-) Differenz Restschulden: 36604,- (+810,- A-Gebühr) =37414,- 1. Ist bei Berechnung Folgezins 100 T€ Basis oder 100 T€-SoTi=69952,- (=>Laufzeit bleibt gleich)? 2. Hab' ich da richtig gerechnet?

da in jeder Selbstauskunft danach gefragt wird.

Wird denn dann das Grundstück weiterhin als Eigenkaptal innerhalb der Finanzierung betrachtet. Also auch, wenn es durch ein Verwandtendarlehn finanziert wurde?

Wird denn das Grundstück denn weiterhin als Eigenkapital innerhalb der Finanzierung angesehen. Auch wenn es über ein Verwandtendarlehen finanziert wurde (mit Vertrag, aber ohne Grundbuch und sonstige Sicherheiten/Bürgschaften)

Das Grundstück haben Sie dann doch nicht mit eigenem Kapital finanziert, also ist es Fremdkapital. Es entsteht Ihnen hier ja eine zusätzliche Verpflichtung.

Vergleich von 2 Finanzierungsvarianten
BAU-Forum: Baufinanzierung

Vergleich von 2 Finanzierungsvarianten 07.07.2003

Hallo zusammen!
Ich stehe vor der Entscheidung zwischen 2 Finanzierungsvarianten für den Bau eines Einfamilienhaus zu wählen, die mir meine Hausbank angeboten hat.
Zur Person:
Einkommen 2500,- + 200,- + 308,- Kindergeld; Barmittel: 18 T€; Eigenleistung 15 T€; Grundstück 56,5 T€ vorhanden (in Finanzierung enthalten)
Vorhaben:
Bau Einfamilienhaus, 240 T€ Gesamtkosten; 230 T€ Herstellungskosten laut Bank (ohne Nebenkosten Notar etc.), Beleihungswert 192 T€, Darlehenshöhe 150 T€
Variante 1:

Darlehen 150 T€; 2,3 % NomZins 10 Jahre. 1,5 % Tilgung; 4,39 % EffZins; 10 % Sondertilgung p.a. ; Belastung 700 €; Restschuld 126 T€

Variante 2:

Darlehen 100 T€, 2,2 % NomZins 10 Jahre (0,1 % weniger da mit BSV); 1,5 % Tilgung; 4,28 % Effektivzins, 10 % SoTi, Belastung 475,-; Restschuld 81,4 T€
Darlehen 50 T€, 2,3 % NomZins, 1,1 % Tilgung; 4,39 Eff; 10 % SoTi; Belastung 225,- Rest 43,1 T€
BSV 81 T€, 1 % Abschlussgebühr, Ansparung über 8 * Eigenheimzulage 2556,- + 2*VL 40+Woprä, sonst keine Gebühren (Zeitschrift, Konto; Darlehensgebühr, Grundbuch), Sparzins 1,5 %; Darlehen 4,0 % (Schwäbisch Hall Variante am 40 %)

Welche Variante soll ich wählen?
Nach dem Studieren diverse Bücher, Internetseiten und natürlich diesem Forum (hätte ich früher finden sollen) gehen auch bei mir die Alarmglocken bzgl. Bausparvertrag an, aber trotzdem finde ich nicht den Haken bei der Sache. Zumeist findet man nur Pauschalaussagen, wie zu teuer, Zuteilung unsicher, Gebühren etc. Aber die Zinssicherheit in 10 Jahren ist schon verlockend, nicht wahr? (Und ganz so risikofreudig bin ich halt doch nicht)
Hier also einmal ein konkreter Fall zum rechnen. Wer kann da helfen?
Meine konkreten Fragen:
1. Sind die Daten ausreichend?
2. Wie lassen sich die Angebote vergleichbar machen?
3. Habe ich Kosten übersehen?
4. Das Grundstück wurde über einen privaten Darlehensvertrag finanziert, ohne Grundbuch, 225,- monatl. Sollte ich das der Bank angeben?
Für rasche Antworten bin ich dankbar, da die Bank die Zinszusage nur noch 3 Tage halten kann. Vielen Dank!

Achtung! 07.07.2003

Der letzte Satz macht mich stutzig und lässt Alarmglocken schrillen!
"da die Bank die Zinszusage nur 3 Tage halten kann"
Alarm weil:
a.) Sie verschulden sich mit der Unterschrift für einen sehr langen Teil Ihres Lebens! Dabei sollten Sie sich niemals drängen lassen.
b.) Wir sind mitten in einem Monat, es steht kein Quartalsende oder ähnlich signifikanter Zeitpunkt bevor. Kein Grund für die Hektik!
c.) Sie haben doch hoffentlich nicht nur die 2 Varianten Ihrer Hausbank. Bitte gehen Sie mindestens zu 2 weiteren Banken und holen Sie sich Angebote ein.
Kurz meine Laienmeinung zum Inhalt:
Bei Geldgeschäften lasse ich persönlich meine Finger von irgendwelchen Konstruktionen (BSV+Hypothek o.ä.) Ich bevorzuge da den geraden Weg, eine Hypothek mit möglichst niedrigem Zins + hohe Tilgung + Sondertilgungsmöglichkeit. Dies kann aber nicht veralgemeinert werden, Finanzierungen kommen immer auf die persönliche Situation an.
Wenn ich es richtig gelesen habe stehen Ihnen Netto 3000 € zur Verfügung. Damit lässt sich ja schon was anfangen. Zu knapp dürfte es mit den 735 + 225 € Belastung nicht werden. Kommt natürlich darauf an ob Sie 1 oder 2 Kinder oder eine kleine VolleyballManschaft Ihr eigen nennen. Arbeitet Ihre Lebensgefährtin/Frau noch oder wieder oder bleibt Sie als Hausfrau ein "Kostenpunkt" in Ihrem Budget? Rechnen Sie alle Ihre Ausgaben durch und beschönigen Sie dabei nix! Und danach setzen Sie die Tilgungsrate so hoch wie möglich an, umso früher sind Sie fertig ...
Name:

Herr AndWün
Antwort zu Achtung! 07.07.2003

Hallo! Danke für den ersten Kommentar.
Das mir vorliegende Angebot meiner Hausbank ist nicht das erste. Ich war bereit bei 3 weiteren Banken. Nur können die bei dem Zins einfach nicht mithalten (und auch nicht bei erst im 13. Monat anfallenden Bereitstellungszins von 0,25 % monatl, auch sonst keine Kosten). Ich rede also hier nicht vom "erstbesten" Angebot, sondern vom Ergebnis einer längeren Suche.
Den aktuellen Zins kann die Bank nach nun über eine Woche halt nicht mehr länger halten, da die Zinsen inzwischen schon um 0,25 % gestiegen sind. Sehe ich hier also nicht als Druckmittel.
Zur erwähnten persönlichen Situation: was soll ich noch vom mir preisgeben? Mein Ziel ca. 700 € Belastung durch Bank + 225,- durch Privatdarlehen. Insgesamt will ich nicht zu eng kalkulieren. Sicherheit für die Zukunft ist mir nicht unwichtig, aber ich würde gern "den Preis" dafür wissen ...
Hr. Andwün bevorzugt Tilgen, Tilgen, Tilgen also Variante 1; bei einem Folgezins von 8 % kann die monatliche Belastung aber auf 1162,- steigen. Uns so muss ich doch kalkulieren, oder nicht? Gibt es hier zu weitere Ansichten?
PS: Meine Volleyballmanschaft besteht derzeit aus 4 Spielern (2 Erwachsene und 2 Kinder). Mehr ist nicht geplant, sonst hätte ich eine Turnhalle gebaut
Name:

Lukas
BSV 07.07.2003

rechnen sie einfach mal 8 Jahre oder länger ihre Zinsen auf die bausparbeiträge gegenüber einer anderen Anlage. den zinsverlust müssen sie beim Bausparvertrag danach mitfinanzieren. alleine diese zinsdifferenz treibt den wahren Effektivzins einer Bausparsofortfinanzierung Richtung 10 %.
nehmen sie sich mal eine zinseszinstabelle und vergleichen sie mal die unterschiedlichen Ergebnisse. Ich glaube, das macht es ihnen am klarsten welchen Verlust sie machen.
jede Bausparkasse könnte den wahren Effektivzins ausweisen, da dazu aber keine gesetzliche Verpflichtung besteht lassen sie es natürlich lieber.
Name:

Joachim Kaehler

E-Mail-Adresse anzeigen
Hallo Herr Kaehler ich habe mal versucht auszurechnen ... 07.07.2003

Hallo Herr Kaehler,
ich habe mal versucht auszurechnen, wenn ich meine Einzahlungen von monatl. 2*40 VL + 2556,-Eigenheimzulage (8 Jahre) insgesamt 10 Jahre laufen lasse
Hier mein Ergebnis bei verschiedenen Zinssätzen:
Zins ------ Guthaben ---- Guthaben gegenüber BSV
1,50 %----32.607,75 € -- (Ergebnis BSV)
2,00 %----33.511,07 € ------903,32 €
2,50 %----34.440,64 € ----1.832,89 €
3,00 %----35.397,21 € ----2.789,46 €
3,50 %----36.381,55 € ----3.773,80 €
4,00 %----37.394,48 € ----4.786,73 €
4,50 %----38.436,80 € ----5.829,05 €
5,00 %----39.509,35 € ----6.901,61 €
7,00 %----44.119,56 € ---11.511,82 €
9,00 %----49.286,95 € ---16.679,20 €
Die 810,- Abschlussgebühr müsste ich eigentlich auch noch "als Guthaben" bei den Alternative hinzurechnen
Jetzt befinden wir uns doch aktuell in einer Niedrigzinsphase (oder nicht?). Da bekomme ich doch aktuell höchstens 2,5 % (außer ich investiere in Fonds)
Mal ganz einfach gerechnet für 2,5 %: 1832+810=2642,- ist das "der Preis" in meinem Beispiel für den BSV bzw. der Preis für den garantiert niedrigen Zins in 10 Jahren?
Die Bank hat mir ja den Zins für die BSV-Variante um 0,1 gesenkt. Das könnten doch den Preis des BSV nach 10 Jahren kompensiert haben. Was meinen Sie? Oder ist meine Rechnung falsch?
Name:

Lukas
Ihr Guthabenzins beträgt 4,39 % 08.07.2003

ist doch ganz einfach, oder nicht? Sie sparen sich Ihre eigenen Kreditzinsen wenn das Geld nicht nutzlos bei der Bausparkasse herumliegt, sondern in die Tilgung gesteckt wird. Das wir nach meiner Meinung immer übersehen. Allerdings bin ich gegenüber BSV auch recht skeptisch. Sofern Sie noch Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmersparzulage bekommen ist ein BSV in der Höhe der max. staatlichen Förderung (Subvention) natürlich interessant (in der Regel 10.000 €). Ist aber alles nur Bauherrenmeinung. Übrigens ist meine Finanzierung mit KFW^Abk.-Förderungen und Bankdarlehn aufgebaut. Wie ist das bei Ihnen mit der KFW-Finanzierung, kein Thema? Oder hat die Bank nichts davon erzählt?
Name:

Herr MarEicGoe
KFW-Zins leider zu hoch 08.07.2003

Die KFW^Abk. hat ja leider den Zins am 3.7.03 auf 4,4 %nominal erhöht. Damit liegen die ja schon über meiner Bank. Zudem muss ich noch mindestens 1 Jahr tilgungsfrei einbauen, was die Kosten eher in die Höhe treibt.
Zur Arbeitnehmersparzulage reicht es leider nicht mehr. Die Grenze für Woprä kann ich (noch) unterbieten.
Zum BSV: Ist es eigentlich normal, das für die BSVs "nur" noch die Abschlussgebühr anfällt und keine Kontoführung, Darlehnsgebühr etc. ...?
Ich habe nochmal eine Vergleichsrechnung BSV zu A-Darlehen gemacht:
BSV-Darlehen: 100 T€ zu 4,2; 10 Jahre. 1,5 % Tilgung => 475,- Belastung; Restschuld (ohne SoTi): 81398,- € dann folgt BSV mit 486,- Belastung
A-Darlehen: 100 T€ zu 4,3; 10 Jahre. 1,4 % Tilgung => 475,- Belastung; SoTi, die sonst in den BSV ging: von 8*2556,-Eigenheimzulage + 10*960,- VL=30048,-; Restschuld: 44794,- EUR, bei Folgezins 8 % => Belastung nach 10 Jahren 613,11 (+138,-)
Differenz Restschulden: 36604,- (+810,- A-Gebühr) =37414,-
1. Ist bei Berechnung Folgezins 100 T€ Basis oder 100 T€-SoTi=69952,- (=>Laufzeit bleibt gleich)?
2. Hab' ich da richtig gerechnet?
Name:

Lukas
Sie müssen dies der Bank angeben 08.07.2003

da in jeder Selbstauskunft danach gefragt wird.
Name:

Alfred Witzgall

E-Mail-Adresse anzeigen
Baugrundstück 08.07.2003

Wird denn dann das Grundstück weiterhin als Eigenkaptal innerhalb der Finanzierung betrachtet. Also auch, wenn es durch ein Verwandtendarlehn finanziert wurde?
Name:

Lukas
Baugrundstück/Verwandtendarlehen 08.07.2003

Wird denn das Grundstück denn weiterhin als Eigenkapital innerhalb der Finanzierung angesehen. Auch wenn es über ein Verwandtendarlehen finanziert wurde (mit Vertrag, aber ohne Grundbuch und sonstige Sicherheiten/Bürgschaften)
Name:

Lukas
Fremdkapital 08.07.2003

Das Grundstück haben Sie dann doch nicht mit eigenem Kapital finanziert, also ist es Fremdkapital.
Es entsteht Ihnen hier ja eine zusätzliche Verpflichtung.
Name:

Alfred Witzgall

E-Mail-Adresse anzeigen
Danke für die Antworten 09.07.2003

Danke!
Name:

Lukas

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