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Finanzierung "übersichert"?
BAU-Forum: Baufinanzierung

Finanzierung "übersichert"?

Sehr geehrte Damen und Herren,
Ich bin gerade in Verhandlung mit meiner "Hausbank" bezüglich
meiner Finanzierung und bereite die Anfragen für andere Institute
vor. Mich interessiert, ob mein Eigenkapitalanteil ein Problem
darstellt. Hier die Fakten im Überblick (alles in €):
Kosten:
Grundstück: 73.114,74
Nebenkosten: 3.655,74
Gewerke / Bau (komplett) 122.798,25
entspricht Gesamtkosten: 199.568,73
Eigenkapital: 30.800 EUR
(also 15,4 % der Gesamtkosten)
Im Eigenkapital sind (neben Verpfändung Lebensversicherung) zwei
Bausparer enthalten die Dez. 2004 und März 2005 zur Auszahlung
gelangen können, wenn ich noch rund 600 € einzahle.
Zum Gebäude selbst: Holzrahmenbauweise, EGAbk. + OGAbk., ohne Keller,
auf Gewerbegrundstück; EG = Wohnen, OG = Computerschulungsraum;
daher ca. 60 % Gewerbliche Nutzung.
Die Bank sagt mir nun, dass ich noch 7.500 € an Eigenkapital
oder Sicherheiten zu liefern hätte, dann würde die Finanzierung
klappen (Eigenkapitalanteil dann 19,2 %). 3.500 € davon würde
mir auch meine Mutter als Bürgschaft zur Verfügung stellen.
Fehlen also noch 4.000 €. Das Ganze macht meine Bank aber nur,
wenn ich die Eigenheimzulage komplett "verpfände", also zur
Kredit-Rückzahlung verwende.
Nun zur Frage: 1) Mein Bauträger würde mir 5.000
EUR bis Jan. 2003 Stunden. Das Haus wird (wenn die Finanzierung
denn klappt) April/Mai aufgestellt  -  somit müsste ich es auch bis
zum 3. Quartal diesen Jahres bewohnen können. Die Eigenheimzulage
könnte dann fließen. Gilt dieses "Darlehen" des Bauträgers als
Eigenkapital?

2) Muss denn die gesamte Eigenheimzulage "verpfändet" werden. (Ich
würde sie mir sehr gerne als "Notgroschen" zurückbehalten und
selbst über Sondertilgungen entscheiden.) Eigentlich müsste doch
die Finanzierung auch ohne Eigenheimzulage für die Bank funktionieren ... wird
da vielleicht "übersichert"?!
Vielen Dank für Ihre Hilfe!
Anton Korduan

  1. wenn ja wenn ...

    Hallo,
    überprüfen Sie bitte nochmals Ihre Kosten selbstkritisch! 122000 für das Häuschen mit Gewerbeeinheit, 3500 Nebenkosten ... Sind die Zahlen wirklich real? Besonders die Nebenkosten erscheinen mir sehr "optimistisch"!
    Was ist mit Notar, Grundsteuer, Erschließung, Außenanlagen etc. rechnen Sie das mal zusammen, das dürfte einiges mehr sein!
    Was ist z.B. mit den Umzugskosten, neuen Möbeln, einer neuen Küche etc. ...
    Zur Finanzierung, fragen Sie nicht nur Ihre Hausbank, sondern mindestens noch 2 andere Institute. Wenn diese dann die gleichen Bedingungen stellen dann ist Ihre Frage doch beantwortet.
    Meine persönliche Meinung, wenn zur Finanzierung die Eigenheimzulage fest eingeplant werden muss dann sollte man sich den Hausbau / Kauf sehr genau überlegen. Denn dann scheint der finanzielle Spielraum äußerst eng. Was ist nach 8 Jahren wenn die Eigenheimzulage wegfällt? Was ist bei unvorhergesehenen Kosten innerhalb der 8 Jahre? Neues Auto? Urlaub? Waschmaschine? Garten anlegen? etc. ...
    • Name:
    • ANDRE

  2. Nebenkosten stimmen ...

    Hallo Andre!
    Vielen Dank für Ihre Antwort.
    Nun, sicherlich ist es nicht gerade "großzügig" bemessen  -  aber ich habe die Kosten tatsächlich (auch selbstkritisch) geprüft. z.B. die Nebenkosten, die Sie ansprechen, sind ganz "normal" mit 5 % aus dem Grundstückswert gerechnet. Also Notar, Grundsteuer etc. ; Erschließung ist bereits enthalten.
    Noch ein kleines Missverständnis: Die Eigenheimzulage muss eben NICHT zur Finanzierung zwingend eingesetzt werden. Das ist mir ja gerade so wichtig. Nur meine Bank sieht das eben anders ...
    Aber mittlerweile habe ich schon verschiedenste Rückantworten von anderen Instituten erhalten: "Gemischt" könnte man sagen. Manche "treten von der Finanzierung" zürück  -  andere wiederum nicht.
    Naja ... ich werde jetzt nochmal mit meiner Hausbank sprechen  -  durch die gute Auftragslage im April konnte ich rund 3.500 € zusätzlich verdienen  -  somit (incl. der Bürgschaft von ebenfalls 3.500 EUR) müssten die Sicherheiten ja ausreichen. Da hoffe ich doch, dass sie auf die Verpfändung der Eigenheimzulage verzichten.
    Danke nochmal!

  3. Stimmen die Preise

    Hallo,
    mir kommen die Kostenangaben utopisch niedrig vor.
    122.800 € für ein Haus inkluisve aller Gewerke und Bodenplatte?
    Da ich gerade selber baue kann ich die Kostenschätzung nicht ganz glauben. Haben Sie Einzelpreise der Gewerke?
    Das wäre ja eine super-duper billig Haus.
    Bei uns kostet das Haus ohne Nebebngewerke uns Keller in etwa diese Summe.
    Erfahrungsgemäß kommen während der Bauzeit immer Kosten hinzu mit denen man vorher nicht gerechnt oder geplant hat.
    Gruß
    Rainer Träger

  4. Die Preise stimmen ...

    Hallo Herr Träger!
    Ich kann gut verstehen, dass die Preise auf den ersten Blick etwas bzw. ZU niedrig aussehen. Man muss nämlich schon noch einiges dazu sagen:

    1) Da das Gebäude zu 60 % gewerblich genutzt wird ist auch ein entsprechender Anteil von der MwSt. rückerstattungsfähig.

    2) Kein Keller (siehe mein Beitrag, weiter oben)

    3) Hohe (aber handwerklich einfache) Eigenleistugn: Ich bringe selbst die OSBAbk.-Platten, die Rigips-Platten und die Dämmung in den Außenwänden ein.

    4) Planung: Da ich seit ca. eineinhalb Jahren rumstudiere, plane und Kosten verleiche ist ein recht "kostenoptimiertes" Haus mit sehr günstigem Grundriss dabei rausgekommen. Hierbei kann man sehr viel Geld sparen.

    5) Die Ausstattung ist eher niedrig im Bad und bei den Böden (z.B. kein Parkett etc.)
    Aber am Besten sehen Sie selbst: Im untenstehenden Link habe ich Ihnen meine Kalkulation der Gewerke als PDF-Datei ausgegeben. Die Anbieter habe ich weggelassen. Die erste Spalte zeigt die "normalen" Kosten, danach sehen Sie die MwSt-bereinigten. Und in der dritten Spalte sind die gesparten Beträge durch Eigenleistung aufgeführt, die konkret als Angebotsleistungen vorlagen.
    Herzliche Grüße
    Anton Korduan

  5. man muss nur fest daran glauben

    dann funktioniert es auch ;-)
    Allerdings sollten Sie sich auf Fragen einstellen wie:
    Wie liquide ist Ihr Eigenkapital in Form der LVAbk. und der Bausparverträge.
    Wieso möchten Sie ein Darlehen des Bauträgers gerne dem Eigenkapital zuzählen.
    Mancher Banker könnte aber auch fragen:
    Wollen Sie mit der rückerstatteten MwSt und der Eigenheimzulage Ihren Lebensunterhalt finanzieren? bis die Einnahmen aus den Seminaren anrollen. Wo wurden diese bisher gehalten?
    Wie sah Ihre bisherige Einnahmensituation aus?
    Können Sie die Eigenleistungen auch "praktisch" erbringen?
    Ihre Internetauftritte gefallen mir. Sind Sie mir nicht böse, wenn ich Ihr ganzes Vorhaben hinsichtlich der Finanzierung als zu theoretisch anschaue?
    Aber das sind Sie sicher schon gewohnt ;-)
    MfG
    Adrian Witzgall

  6. Jaja, der Glaube ...

    Hallo, Herr Witzgall!
    Nun, da ist sicher was dran, andere Sache mit dem Glauben  -  aber darüber philosophiere ich ja an andereer Stelle ... ;)
    Zurück zu den "harten Tatsachen des Lebens":
    Das mit dem Bauträger-Darlehen hat sich erübrigt  -  mittlerweile ist mir schon klar, dass dies nicht als Eigenkapital gewertet werden kann.
    Zur Einnahmenssituation muss ich natürlich dazusagen, dass ich die Seminare schon längst (seit vielen Jahren) halte  -  vor Ort, bei den Firmen und in Schulungs-Centern. Der eigene Schulungsraum ist "lediglich" zur Weiterentwicklung meines Angebots und zur "innerbetrieblichen" Veränderung gedacht.
    Auch die Eigenleistung ist mit Sicherheit "praktisch" von mir einzubringen  -  ist tatsächlich kein größeres Problem, auch für "Computer-Menschen" wie mich ;)
    Sie haben allerdings Recht, wenn Sie meine Finanzierung als recht theoretisch ansehen, wenn Sie dachten, ich würde meinen Lebensunterhalt aus der Eigenheimzulage und der MwSt-Ersparnis bestreiten wollen ...
    Nein, da ist ja auch noch ein Festeinkommen (40 % Teilzeit bei einer Bank)  -  so ist auch in "Krisenzeiten" ein Grundgehalt gesichtert.
    Ohne Eigenheimzulage und Weihnachtsgeld (etc.) gerechnet bleiben mir bei den derzeitigen Zinsen noch weitere rund 400  -  500 DM pro Monat übrig  -  zum Sparen. Da ist bereits alles drin  -  von Lebensmitteln, über Versicherungen (auch die zukünftigen für's Haus), KFZ etc. etc.
    Das denke ich müsste durchaus klappen  -  vor allem, weil bei der Berechnung keine "außergewöhnlichen" Anstrengungen im Selbständigen-Bereich enthalten sind. Wie sich im letzten Monat gezeigt hat, kann ich die dortigen Umsätze auch durchaus verdoppel oder verdreifachen  -  wenn ich eben so richtig "ranklotze", was ich aber natürlich auf ländere Sicht hin nicht will.
    Grüße
    Anton Korduan

  7. Teilzeit bei einer Bank

    na da lägs doch nahe, die Kollegen mal zu fragen.
    Finanzierungen sind immer etwas einmaliges. Den statischen Zahlen stehen immer individuelle Menschen gegenüber, die in Ihren Zielen, Wünschen, Träumen etc. nicht miteinander vergleichbar sind.
    Wir (Bänker) denken immer noch zu viel in Normen und beschäftigen uns überwiegend mit der Zahlenseite einer Finanzierung. Aber langsam kommt auch das Verständnis dafür, dass jedes Leben anders verläuft.
    MfG
    Adrian Witzgall

  8. Menschliche Bänker ...

    Jaja ... stimmt schon. Sie treffen den Nagel auf den Kopf. Genau darum geht es: Menschlichkeit statt statische Zahlen. Und bei meiner (Haus-) Bank habe ich den leisen Verdacht, dass da eben "übersichert" wird ohne auf meine individuelle Situation einzugehen.
    z.B. ist es auch so, dass ich mit sehr wenig Geld für Lebensunterhalt (Luxus, Essen etc.) auskommen kann. Hängt auch mit meiner "philosophischen" Vergangenheit und Einstellung zusammen. Wenn ich dann in meiner Ein- und Ausgabenrechnung stehen habe, dass ich ca. 250 DM für Lebensmittel, Kleidung etc. ausgebe (eigentlich auch gut mit weniger auskomme), dann wird die Nase gerümpft. Die von der Dresd ... äh von einem Mitbewerber-Institut sagten mir sogar am Telefon, dass "im Hause generell" von 700 € (!) Lebenshaltunskosten pro Monat ausgegangen werde und daher meine Finanzierung nicht tragbar sei ...
    Aber egal  -  ich habe mittlerweile auch ein positives Konkurrenz- bzw. "Mitbewerber"-Angebot bekommen. Das nutze ich, um die Verhandlungen nochmal aufzurollen und die Verpfändung der Eigenheimzulage losszueisen ...
    Danke für Ihre netten Beiträge, Herr Witzgall.

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