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Vernünftige Finanzierung?
BAU-Forum: Baufinanzierung

Vernünftige Finanzierung?

Ich habe keinerlei Erfahrungen im Bereich Baufinanzierung. Aus diesem Grunde riskiere ich, mich hier mit meiner Unkenntnis zu outen.
Zum Problem; Wir, eine bald vierköpfige Familie, haben eine uns sehr gut gefallende Immobilie angeboten bekommen.
Preis 700 TDM, 800 m² Grund, Wohnfläche insgesamt ca. 450 m². Das kann ich mit meiner Familie unmöglich bewohnen. Also ist meine Idee, einen Teil zu vermieten. Dabei kommt uns die Konzeption als Wohn und Geschäftshaus evtl. sehr zugute. Separate Eingänge sind vorhanden, eine Wohnung (ca. 80 m²) im OGAbk. ist bereits ausgebaut und wäre u.U. sofort vermietbar, in EGAbk. befinden sich als Bürofläche vermietbare Räume (3 Räume mit ca. 100 m² insgesamt).
Wie sieht es mit den steuerlichen Möglichkeiten aus, wenn man den Geschäftsteil abtrennt und getrennt vom selbstgenutzten Wohnteil betrachtet?
Erfüllen wir die LAKRA-Bedingungen? Wo kann ich dazu konkrete Informationen erhalten? Gilt LAKRA überhaupt für Altimmobilien?
Hört sich meine Idee irgendwie sehr unrealistisch an?
Bin für jeden Tipp/Kritik dankbar.
Gruß R. Pohling
  • Name:
  • R. Pohling

  1. Da über Finanzierungsvorstellungen nichts geschrieben wurde

    kann Ihnen den ersten Teil Ihrer Frage m.E. nur ein guter Steuerberater erläutern. Der liefert dann die Daten, die ein unabhängier Finanzberater zur weiteren Beratung benötigt. Bei der LAKRA würde ich an Ihrer Stelle direkt bzw. durch den Berater anfragen. Ihren Fall halte ich für zu individuell um exakte Aussagen zu treffen.

  2. Selbstnutzung und Vermietung sind sehr unterschiedliche Themen Sie ...

    Selbstnutzung und Vermietung sind sehr unterschiedliche Themen. Sie sollten sich bewusst sein, das sie hier in eine Immobilie investieren, die bei Vermietung eine Rendite erbringen soll. Wie lange wollen sie die Immobilie halten? Können sie die Risiken einer Vermietung finanziell tragen? Stehen Modernisierungen an? Wie ist das Mietniveau für den gewerblichen Teil? Welche Gewerbe sind erlaubt? Wie hoch ist der derzeitige Mietertrag? Das wieviel-fache beträgt der Kaufpreis? Wie ist Ihre steuerliche Situation? Hoher persönlicher Steuersatz? Und dann die Fragen zur Eigennutzung. Wieviel Eigenkapital haben sie? Welche Belastung können sie tragen? Passt ein Mehrfamilienhaus (MFH) in Ihren Vermögens-Mix? Was wollen sie in Zukunft finanziell erreichen? Wollen sie später verkaufen, da könnte eine teilweise Eigennutzung hinderlich sein, da sie dann evtl. auch ausziehen müssen.
    • Name:
    • RLC

  3. erstmal danke, hier noch ein paar Angaben

    Wie gesagt, wir sind sehr unerfahren. Habe in 2 Wochen einen Termin bei einem Vermögensberater. Dazu muss ich aber wisse, wo ich bohren muss. :-)
    Haben ca. 130 000 DM eigenmittel + zuteilungsreife Bausparverträge über 110 Tdm.
    Meine Frau studiert noch, ist aber Beamtin und somit finanziell recht gut abgesichert. Ich selbst bin Diplom Informatiker, also nicht direkt vom Bau ;-)
    Der Zustand des Wohngebäudes ist sehr gut, Der Geschäftsteil ebenso. Beide Teile sind durch eine Feuerschutztür verbunden, also problemlos zu trennen. Es stehen keine nennenswerten Renovierungen an. Der Umbau des Hauses wurde 1990 abgeschlossen.
    Ich sehe beim Geschäftsteil nicht die Rendit im Vordergrund, sondern strebe mit den Mieteinnahmen die Untermauerung einer realistischen Finanzierung der gesamten Immobilie an.
    Was mich interessiert, ist ob ich das zu blauäugig betrachte, oder ob mit meinen Mitteln eine vernünftige Finanzierung zustande bekommen kann. Dass meine Belastung höher ist als in der derzeitigen Mietwohnung ist in Ordnung.
    Ich kann einfach keine monatliche Belastung von ca. 3000,- DM über lange Zeit durchhalten. Die Mieteinnahmen würden dieses Problem mindern.
    Zum Thema Vermögensmix gibt es soviel zu sagen, dass dieser mit Erwerb der genannten Immobilie sehr Immolastistig wäre. Dürfte aber bei vielen Nichtmillionären ähnlich sein. Ich möchte das Objekt selbst nutzen und sehe den Wert nicht als vordergründig an.
    Danke nochmal
    Viele Grüße R. Pohling
    • Name:
    • R. Pohling

  4. Vermietung erfordert eingehende Kenntnis der steuerlichen Situation

    Ob eine Vermietung sich rechnet oder nicht erfordert eingehende Kenntnis der steuerlichen Situation. Warum wollen sie ein Objekt finanzieren mit einem Teil Vermietung, wenn sie für den Mietteil langfristig keine akzeptable Mietrendite erzielen können? Haben sie Geld zu verschenken, denn sie könnten es ja auch woanders investieren? Was ist, wenn sie in ein paar Jahren wider Erwarten verkaufen müssen. Ist Ihnen dann der Kaufpreis und die Mietrendite immer noch egal? Die Alternative ist ja auch, ein von der Größe akzeptables Wohnobjekt nur mit Selbstnutzung zu erwerben. Und sie müssen immer die Risiken einer Vermietung berücksichtigen, Mietausfälle, Leerstände, Ärger mit Mieter, Renovierungskosten, etc.. Kaufpreis 700 TDM plus 10 % Nebenkosten (Makler, Notar, Grundbuch, etc.) = 770 TDM. Bei 130 TDM Eigenkapital und 40 % angespartem BSV, haben sie 174 TDM EKAbk.. Das ergibt 66 TDM BSV mit ca. 12-13 % (Zins + Tilgung) jährlicher Belastung, Rest-Darlehen über 530 TDM zu 8 % (Zins + Tilgung), ergibt Bruttobelastung von 50-52 TDM pro Jahr, oder 4200 bis 4500 DM monatlich, davon ab die Mieteinnahmen, sagen wir mal netto, da abgedeckt durch Abschreibung und steuerliche Anerkennung der Fremdkapitalzinsen auf den Mietteil, plus derzeit unbekannte monatliche Betriebskosten.
    Wenn alles schlecht läuft, also keine Mieteinnahmen wegen Leerstand haben sie ca. 4200  -  4500 DM monatlich zu tragen. Aber wirklich sehr allgemein gerechnet.
    Lassen sie sich eingehend beraten über Chancen und Risiken.
    • Name:
    • RLC

  5. Monatliche Belastung ist zu hoch!

    An Ihrer Stelle würde ich die Hände von dem Projekt lassen! Sie müssen immer damit rechnen, dass Sie über mehrere Monate keine Mieteinahmen haben bzw. dass plötzlich unerwarteter Renovierungsbedarf auftritt. Wie wollen Sie das durchstehen? Natürlich trägt das Finanzamt, gerade, wenn Sie beide verdienen, immer einen Teil der Kosten durch ersparte Steuer, aber ich warne Sie trotzdem. Außerdem müssen Sie bei vermieteten Wohnungen immer dafür sorgen, dass alles erstklassig gepflegt und in Ordnung ist, sonst werden ihre Mieter rasch die Miete mindern und der Ärger ist vorprogrammmiert. Außerdem scheint es mir , dass Sie zwei Wohnungen vermieten und dass Ihnen noch fast 250 m² Wohnfläche zur Selbstnutzung verbleiben. Das ist  -  steuerlich gesehen  -  ja fast das halbe Haus.
    Auf alle Fälle würde ich mich genau erkundigen, wie es denn früher mit der Vermietbarkeit in diesem Haus war..
    • Name:
    • JG

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