Lebensdauer Fertighaus
BAU-Forum: Fertighaus

Man kann in der Tat bei einem Massivhaus alles, sogar die Wände ersetzen. Bei einem Fertighaus ist das in der Regel schwieriger, aber nicht unmöglich.

Manche stellen die Lebensdauer geringer dar als die von Steinen. Aber Holzhäuser gibt es auch noch aus dem Mittelalter. Es darf eben kein Wasser in die Holzkonstruktion kommen.

Etwas anders sehen das die Bewertungsrichtlinien vor.

Dort werden wohnhäuser mit Lebensdauern von 60 bis 80 Jahren angeführt, wenn ich mich recht an die Zahlen aus der Vorlesung entsinne.

Das besondere bei der Bewertung ist aber die Wertminderung, besonders bei Wohnhäusern. Hier wird eine Formel von Roos benutzt.

Sie spiegelt eine zunächst geringe Wertminderung und gegen Ende dieser kalkulierten Lebensdauer eine starke Wertminderung wieder.

Beim Auto ist es umgekehrt. Ein Neuwagen kostet einen Tag nach der Zulassung deutlich weniger.

Der heutige Wert des Hauses wird also relativ hoch sein.

Wenn Sie das Haus aber in wenigen Jahrzehnten wieder verkaufen sollten, würde ein Gutachter nach dieser Formel bewerten und dann einen sehr geringen Verkehrswert ansetzen.

Über diese Besonderheit sollte man sich informieren und sollte erst dann eine Entscheidung treffen.

Diese besondere Wertentwicklung könnte auch damit zusammen hängen, dass Veränderungen, Einbauten und Umbauten nicht unbedingt den Wert eines Objektes steigern. Es ist dann so oft umgebaut worden, dass man besser abreißt.

Die Lebensdauer eines Hauses ist so lang, wie es "lebt". Die oft genannten Daten 60/80/100 Jahre sind bezogen auf ein Haus, das NICHT gewartet und unterhalten wird. Das passiert aber in der Regel nur bei wenigen Objekten.

Wird ein Haus regelmäßig gepflegt und unterhalten, hält es unabhängig von der Bauweise sehr lange.

Und der Wert zum Zeitpunkt des Verkaufs richtet sich nach er Marktlage und dem Zustand des Objekts, nach nichts anderem. Das Häuser in den ersten Jahren fast keinen Wertverlust haben, erzählen Sie mal allen, die einige Jahre nach dem Hausbau wg. Scheidung oder Job ihr Haus verkaufen mussten und trotzdem einen A ... voll Schulden hatten!

Jeder hat ein bisl Recht aber nutzen tun diese Wissensbröckchen dem Fragesteller eh nix. Für einen Grundkurs in Sachwertermittlung (Wertgutachter) und Marktwertbestimmung (Makler) ist das Forum hier eh nicht vorgesehen.

Guter Hinweis von Herr Dühlmeyer: Die in Ross/Bachnann ausgewiesene technische Lebensdauer von Objekten bezieht sich auf normale Alterung (ohne substanzerhaltende Maßnahmen). Es ist ein rein theoretischer Wert zur Bestimmung des Restwertes eines Objekts. Schauen Sie ma in ein Wertgutachten für ein 110 Jahre altes Berliner Mietshaus, dessen technische Lebensdauer ja praktisch abgelaufen ist. Da werden dann schnell mal einige Jahrzehnte Restnutzungsdauer sachverständig festgelegt, obwohl es in den letzten hundert Jahren quasi keine substanzerhaltenden Maßnahmen gegeben hat. PRAKTISCH IST DIE TECHNISCHE LEBENSDAUER FÜR EINEN BAULAIEN EINE völlig NUTZLOSE UND MEIST NUR VERWIRRENDE ZAHL! Die Zahl ist nur für Wertgutachter innerhalb ihres Wertermittlungsverfahrens von Bedeutung und trifft keine direkte Aussage darüber wie alt das Haus tatsächlich wird. Auch über den Wert und den Werteverfall der Immobilie sagt dieser Wert nur wenig aus, da es andere Faktoren bei der Wertermittlung gibt, die einen deutlich höheren Einfluss auf die Preisbildung haben.

In der Praxis ist es so, dass der Wert einer Immobilie sich nach Angebot und Nachfrage richtet. Das hat in einzelnen Regionen nur wenig mit den Wertgutachterzahlen zu tun. Beispiel: 1.000 m² Grundstück für 180 EUR/m² mit einem 80er Jahre Fertighaus (Zeitwert 100 EUR) werden angeboten für 280.000 €. Der tatsächliche Verkaufspreis liegt dann in einer Region mit "Käufermarkt" schnell bei 360.000 €. Der Wertermittler macht in solchen Fällen ein langes Gesicht und legt den gezahlten Mehrpreis im nächsten Jahr auf den neuen Bodenrichtwert um. Bleibt die Frage: Wozu haben wir eine Sachwertermittlung gemacht und das Haus bewertet? Vermutlich nur um eine Verhandlungsgrundlage zu haben, von der aus es dann steil nach oben geht. Wenn in anderen Regionen mehr Verkäufer als Käufer am Markt sind, dann kann diese Entwicklung auch genau andersherum sein. Eine Sachwertermittlung stellt also nur dort eine genaue Punktlandung (ermittelter Wert = Verkaufspreis) dar, wo ein ausgewogener Markt vorliegt (Menge der Verkäufer und Anzahl der Kaufinteressenten stehen in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander).