Wir haben einen Werkvertrag unterschrieben, der den Einbehalt jedweden Sicherheitsbetrages ausschließt. Nun gibt es aber erhebliche Mängel bei unserem Bau. Der Bauleiter übernimmt seine Aufgabe eigentlich überhaupt nicht und es fallen ihm die Mängel noch nicht einmal auf! Das man nicht ohne Grund Geld einbehält ist für uns selbstverständlich und so haben wir diesen Passus auch immer verstanden. Können wir denn gar nichts tun. Müssen wir jetzt trotz dieser Mängel alle Abschlagszahlungen vollständig zahlen, obwohl der Bauleiter der Aufforderung nach Nachbesserung nicht nachkommt? Hat man später überhaupt noch die Möglichkeit Geld zurückzufordern?
Würden uns über Hilfe freuen.
Sicherheitsbetrag im Werkvertrag ausgeschlossen: Was tun bei Baumängeln?
BAU-Forum: Fertighaus
Sicherheitsbetrag im Werkvertrag ausgeschlossen: Was tun bei Baumängeln?
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Da in Ihrem Werkvertrag ein Einbehalt von Sicherheitsbeträgen ausgeschlossen ist, müssen Sie bei Baumängeln andere Wege gehen, um Ihre Ansprüche durchzusetzen. Ich empfehle Ihnen folgende Schritte:
- Mängelanzeige: Dokumentieren Sie die Mängel detailliert (Fotos, Protokolle) und senden Sie eine schriftliche Mängelanzeige per Einschreiben mit Rückschein an den Auftragnehmer. Setzen Sie eine angemessene Frist zur Nachbesserung.
- Bauleiter: Da der Bauleiter seiner Aufgabe nicht nachkommt, sollten Sie dies ebenfalls schriftlich beim Auftraggeber rügen.
- Abschlagszahlungen: Prüfen Sie, ob die Abschlagszahlungen dem Baufortschritt entsprechen. Bei erheblichen Mängeln können Sie einen angemessenen Teil der Abschlagszahlung zurückbehalten, auch wenn der Sicherheitsbetrag ausgeschlossen ist. Dies ist jedoch rechtlich umstritten und sollte gut begründet sein.
- Rechtliche Beratung: Ziehen Sie einen Anwalt für Baurecht hinzu. Dieser kann die Situation rechtlich bewerten und Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche helfen.
👉 Handlungsempfehlung: Dokumentieren Sie alle Mängel präzise und holen Sie sich rechtlichen Rat, um Ihre Ansprüche geltend zu machen.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Werkvertrag
- Ein Werkvertrag ist ein Vertrag, bei dem sich ein Unternehmer verpflichtet, ein bestimmtes Werk (z.B. ein Bauwerk) herzustellen, und der Besteller verpflichtet sich, die vereinbarte Vergütung zu zahlen. Im Gegensatz zum Dienstvertrag schuldet der Unternehmer beim Werkvertrag einen konkreten Erfolg.
Verwandte Begriffe: Bauvertrag, Bauleistungen, Honorarvertrag - Sicherheitsbetrag
- Ein Sicherheitsbetrag ist ein Teil der vereinbarten Vergütung, der vom Auftraggeber einbehalten wird, um eventuelle Mängel oder Schäden abzudecken. Er dient als Sicherheit für den Auftraggeber, falls der Auftragnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.
Verwandte Begriffe: Gewährleistung, Bürgschaft, Vertragserfüllungsbürgschaft - Mängelanzeige
- Eine Mängelanzeige ist eine schriftliche Mitteilung des Auftraggebers an den Auftragnehmer, in der er auf vorhandene Mängel hinweist und ihn zur Nachbesserung auffordert. Sie sollte detailliert die Art und den Umfang der Mängel beschreiben und eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen.
Verwandte Begriffe: Rüge, Beanstandung, Gewährleistungsanspruch - Nachbesserung
- Die Nachbesserung ist das Recht des Auftraggebers, vom Auftragnehmer die Beseitigung von Mängeln an dem erstellten Werk zu verlangen. Der Auftragnehmer ist verpflichtet, die Mängel innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen.
Verwandte Begriffe: Mängelbeseitigung, Reparatur, Instandsetzung - Abschlagszahlung
- Eine Abschlagszahlung ist eine Teilzahlung, die der Auftraggeber an den Auftragnehmer während der Bauausführung leistet. Die Höhe der Abschlagszahlung richtet sich in der Regel nach dem Baufortschritt.
Verwandte Begriffe: Teilzahlung, Vorauszahlung, Schlusszahlung - Bauleiter
- Der Bauleiter ist eine Person, die vom Bauherrn oder vom Architekten mit der Überwachung und Koordination der Bauarbeiten beauftragt wird. Er ist verantwortlich für die Einhaltung der Baupläne, der technischen Vorschriften und der Sicherheitsbestimmungen.
Verwandte Begriffe: Architekt, Projektleiter, Bauüberwacher - Gewährleistung
- Die Gewährleistung ist die gesetzliche Verpflichtung des Auftragnehmers, für Mängel an dem erstellten Werk einzustehen. Die Gewährleistungsfrist beträgt in der Regel fünf Jahre bei Bauwerken.
Verwandte Begriffe: Mängelhaftung, Garantie, Sachmängelhaftung
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Was ist ein Sicherheitsbetrag im Werkvertrag?
Ein Sicherheitsbetrag ist ein Teil der vereinbarten Vergütung, der vom Auftraggeber einbehalten wird, um eventuelle Mängel oder Schäden abzudecken, die während der Bauausführung entstehen können. Er dient als Sicherheit für den Auftraggeber, falls der Auftragnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. - Was passiert, wenn der Sicherheitsbetrag ausgeschlossen ist?
Wenn der Sicherheitsbetrag im Werkvertrag ausgeschlossen ist, kann der Auftraggeber bei Mängeln nicht einfach einen Teil der Vergütung einbehalten. Stattdessen muss er andere rechtliche Schritte einleiten, um seine Ansprüche durchzusetzen, wie z.B. eine Mängelanzeige mit Fristsetzung zur Nachbesserung. - Wie dokumentiere ich Baumängel richtig?
Eine detaillierte Dokumentation ist entscheidend. Erstellen Sie Fotos oder Videos der Mängel, fertigen Sie Protokolle an, in denen Sie die Art, den Umfang und den Ort der Mängel beschreiben. Bewahren Sie alle relevanten Dokumente (z.B. Baupläne, Verträge, Rechnungen) sorgfältig auf. - Welche Frist sollte ich für die Nachbesserung setzen?
Die Frist für die Nachbesserung muss angemessen sein. Sie sollte dem Auftragnehmer genügend Zeit geben, die Mängel zu beheben, aber auch nicht unnötig lang sein. Die Angemessenheit hängt von der Art und dem Umfang der Mängel ab. Im Zweifelsfall sollten Sie sich rechtlich beraten lassen. - Kann ich Abschlagszahlungen zurückbehalten, auch wenn der Sicherheitsbetrag ausgeschlossen ist?
Ja, unter Umständen können Sie einen Teil der Abschlagszahlungen zurückbehalten, wenn erhebliche Mängel vorliegen. Dies ist jedoch rechtlich umstritten und sollte gut begründet sein. Der zurückbehaltene Betrag sollte in einem angemessenen Verhältnis zu den Kosten der Mängelbeseitigung stehen. - Was ist eine Mängelanzeige?
Eine Mängelanzeige ist eine schriftliche Mitteilung des Auftraggebers an den Auftragnehmer, in der er auf vorhandene Mängel hinweist und ihn zur Nachbesserung auffordert. Sie sollte detailliert die Art und den Umfang der Mängel beschreiben und eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. - Was mache ich, wenn der Auftragnehmer die Mängel nicht beseitigt?
Wenn der Auftragnehmer die Mängel nicht innerhalb der gesetzten Frist beseitigt, haben Sie verschiedene Möglichkeiten. Sie können einen anderen Handwerker mit der Mängelbeseitigung beauftragen und die Kosten dem ursprünglichen Auftragnehmer in Rechnung stellen. Sie können auch eine Klage auf Mängelbeseitigung einreichen oder den Vertrag mindern oder wandeln. - Wann sollte ich einen Anwalt einschalten?
Es ist ratsam, einen Anwalt für Baurecht einzuschalten, wenn die Mängel erheblich sind, der Auftragnehmer sich weigert, die Mängel zu beseitigen, oder wenn Sie unsicher sind, welche rechtlichen Schritte Sie einleiten sollen. Ein Anwalt kann Ihre Rechte prüfen und Sie bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche unterstützen.
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Baumängel Bewertung: Anwaltliche Beratung empfohlen!
Na ja, die Frage ist ...
Na ja, die Frage ist zunächst, was ist ein Mangel und wie ist dieser zu bewerten. Und da gibt es vorgeschriebene Regularien für. Allein schon aus Rechtssicherheitsgründen fragen Sie einen versierten Anwalt. -
Werkvertrag: Unzulässige Klausel? Baurecht-Anwalt konsultieren!
Naja ...
so eine Klausel ist mW nach nicht zulässig.
Ab zu BAURECHTS! Anwalt -
Sicherheitsbetrag: Anwaltliche Prüfung & Bausachverständiger nötig!
Klar ist dies Regelung ...
nicht zulässig. Daher lassen Sie dies von einem Anwalt für privates Baurecht überprüfen, der dann auch gleich eine passende Ersatzregelung herbeiführen soll. Und wegen der möglichen Mängel, wie auch der Bauleiteraufgabe benötigen zuerst einmal einen Bausachverständigen der diese Leistungen bewertet und ggf. beim Ausführenden entsprechend Druck macht. Erst dann, wenn dies nichts nützen sollte, kommt der Anwalt. Es muss auch erst einmal geprüft werden, ob Sie überhaupt einen Anspruch auf Einbehalt haben. Im besten Fall versuchen Sie jedoch dem Ganzen ohne streitiges Verfahren, zu dem viele Bauanwälte tendieren, zu begegnen. Mit einer qualifizierten Baubegleitung dürfte Ihnen mehr gedient sein, als mit einem Anwalt. -
Sicherheitseinbehalt im Werkvertrag: Vereinbarung vs. Mangel
Dass ein Sicherheitseinbehalt vertraglich nicht auszuschließen wäre, ist ...
Dass ein Sicherheitseinbehalt vertraglich nicht auszuschließen wäre, ist mir neu. Im Gegenteil, der muss doch immer explizit vereinbart werden?
Was anderes ist die Einbehaltung eines Betrages wegen einer mangelhaften Leistung. Das ist selbstverständlich immer möglich, wobei auch hier Grenzen gesetzt sind, die sich am Geldwert des Mangels orientieren.
Worum geht es also hier? -
Sicherheitseinbehalt bei Abschlagsrechnungen: VOB/B-Regelungen
Kann ein Sicherheitseinbehalt von Abschlagsrechnungen abgezogen werden?
Man muss differenzieren.
Bei Bauverträgen, die vor dem 01.01.2009 geschlossen wurden, bedarf es einer besonderen vertraglichen Vereinbarung, wenn eine Sicherheit einbehalten werden soll. Insoweit hat Thomas Traut recht. Auch die Vereinbarung der VOBAbk./B hilft ohne Zusatzvereinbarung da nicht weiter, denn § 17 VOB/B regelt nur das Wie und nicht das Ob.
Bei Bauverträgen, die Verbraucher nach dem 31.12.08 abschließen und die die Errichtung oder den Umbau eines Hauses zum Gegenstand haben, ist im neuen § 632a Absatz III BGBAbk. eine
5 % - Sicherheit sogar gesetzlich vorgeschrieben. Auch ohne entsprechende Vertragsklausel oder mit entgegenstehender vertraglicher Klausel (zumindest wenn es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt) kann bei solchen Verträgen jene Sicherheit verlangt und ggf. von jeder Abschlagsrechnung einbehalten werden. Der Bauunternehmer hat ein Wahlrecht, ob er vorher Sicherheit z.B. durch Bankbürgschaft leistet, oder ob die 5 % von allen Rechnungen abgezogen werden sollen.
Bei allen anderen Verträgen gilt weiterhin => siehe oben erster Absatz.
Aber vielleicht meint Herr Niealt ja nicht die klassische Sicherheitsleistung (die natürlich auch Fälle ohne erkennbare Baumängel betrifft), sondern vielmehr das Zurückbehaltungsrecht (ZbR) nach § 273 BGB.
Für vor dem 01.01.09 geschlossene Werkverträge war es ein wenig streitig, ob man auch bei unwesentlichen Mängeln vor der Abnahme das dreifache der Mängelbeseitigungskosten als ZbR von Abschlagsrechnungen einbehalten konnte. Das meisten Gerichten haben das indes in der Praxis bejaht.
Für Werkverträge, die nach dem 31.12.2008 geschlossen wurden, regelt dies inzwischen der § 632 a Absatz I BGB klar: Die Bezahlung von Abschlagsrechnungen darf wegen unwesentlicher Mängel nicht mehr verweigert werden.
Wegen wesentlicher Mängel darf dann, wenn der Besteller die Beseitigung der Mängel verlangen kann, gem. § 641 Absatz III BGB
zudem künftig i.d.R. nur noch das Doppelte der Mängelbeseitigungskosten einbehalten werden.
Viele Grüße an alle
Ralf Wortmann, Magdeburg
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht) -
Sicherheitsbetrag: Gilt die 5%-Regel nur für fristgerechte Fertigstellung?
Herr Wortmann ...
Herr Wortmann diese 5 % gelten doch aber nur für die fristgemäße Fertigstellung des Objektes, oder irre ich jetzt? -
Baumangel Gaube: Bauleiterfehler führt zu erheblicher Minderung!
Kein unwesentlicher Mangel - leider
Der Architekt, der auch Bauleiter ist, hat zugegeben, dass er den Handwerkern nicht die aktuellsten Pläne weitergegeben hat. Folge war eine in der Breite um 1 m zu klein geratene Gaube im Schlafzimmer (an der Traufen-Seite). Problem: wir werden uns wohl unser ganzes Leben heftig den Kopf stoßen, wenn wir um unser Bett zum Kleiderschrank gehen wollen. Der Bauleiter hat trotz Hinweis weiterarbeiten lassen. O-Ton: Ich bin doch nicht hier um nachzumessen. Mittlerweile ist ihm klar, was da passiert ist. Er will uns nun mit kleinem Geld abspeisen. Neu machen steht wohl in keinem Verhältnis. Deshalb haben wir Geld einbehalten. Daraufhin hat er alle Arbeiten am Haus einstellen lassen. Ohne Geld geht es nicht weiter. -
Baumängel: Anwalt & externer Baubegleiter dringend ratsam!
Tja, da bleibt nur der Anwalt ...
Tja, da bleibt nur der Anwalt und nen externen Baubegleiter gleich dazu. -
Sicherheitsleistung: Herstellung ohne wesentliche Mängel gemäß BGB
Zitat: " ... diese 5 % gelten doch aber ...
Zitat:
" ... diese 5 % gelten doch aber nur für die fristgemäße Fertigstellung des Objektes, oder irre ich jetzt? "
=> Ja, da irren Sie. Aber nur ein bisschen, den eine Art Gewährleistungsbürgschaft ist es wiederum auch nicht. Laut Gesetzestext soll diese Sicherheit "für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel" dienen.
Es handelt sich zwar um keine Gewährleistungssicherheit, die auch dann, wenn das Werk im Abnahmezeitpunkt mängelfrei ist, noch 5 Jahre einbehalten werden könnte, aber diese 5 % können zumindest dann in Anspruch genommen werden, wenn bei der Abnahme wesentliche Mängel vorliegen oder wesentliche Restleistungen noch offen sind.
An Herrn Niealt:
Ob Sie sich mit einer Minderung wegen der zu kleinen Gaube abspeisen lassen müssen, halte ich für sehr fraglich. Für die Frage der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung (§ 635 Absatz III BGBAbk.) kommt es auf den Grad des Verschuldens des Bauunternehmer an, sowie darauf, wie hoch die Mängelbeseitigungskosten im frühen Zeitpunkt Ihrer Mängelrüge gewesen wären. Zudem kommt es auf die Gesamtkosten des Werkes an und auf die Schwere des Mangels. So wie Sie es beschreiben, scheint es ein relativ schwerer funktionaler Mangel zu sein, bei welchem Sie Ihr Schlafzimmer nicht so einrichten können, wie geplant.
Wenn Sie die Geltung der VOBAbk./B im Vertrag vereinbart haben, hilft Ihnen dies hierbei noch zusätzlich, denn nach dem OLG Celle (Urteil vom 11.06.2008,14 U 213/07, BauR 2008,1637-1639) kann sich ein Bauunternehmer vor der Abnahme nicht auf die Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung berufen.
Für eine entsprechende Anwendung des § 635 Abs. 3 BGB im Rahmen des § 4 Nr. 7 VOB/B bestehe nach diesem Urteil des OLG kein Raum.
Sie könnten (wenn der Mangel objektiv als wesentlich einzustufen ist, => vor der Entscheidung hierüber einen Bausachverständigen einschalten) die Abnahme verweigern und notfalls - falls der Bauunternehmer die Gaubenerweiterung noch immer verweigert - auf Mängelbeseitigung bzgl. der Gaube klagen. Wenn Sie rechtlich alles richtig machen, muss diese Verweigerung der Abnahme nicht einmal Ihrem Einzug ins Haus nach Fertigstellung entgegenstehen. Vielleicht hilft es aber auch schon, mit diesem Szenario zu drohen, um die Gaube doch noch entsprechend erweitern zu lassen. Beraten lassen!
Die Aussage Ihres Bauleiters, er sei "doch nicht hier zum nachmessen", stellt, wenn er Mitarbeiter Ihres Bauunternehmer ist, ein Organisationsverschulden Ihres Bauunternehmer dar. Gut dokumentieren (Zeugen?), auch den Zeitpunkt Ihrer Mängelrüge. Könnte hilfreich sein bei der Beurteilung des Verschuldensgrades des BU.
Viele Grüße
Ralf Wortmann, Magdeburg
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht) -
Gewährleistungssumme vs. Sicherheitsleistung: Klarstellung zur Mängelbeseitigung
Nein nein ...
Nein nein dann habe ich mich doof ausgedrückt. Eine Gewährleistungssumme ist das nicht klar, die muss nach wie vor vereinbart werden. Mir ging es um die 5 % für die.. "rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel" -
Baumangel Gaube: Minderung unzureichend – Anwalt einschalten!
Also wenn ich Beitrag 7. lese ...
möchte ich nun doch auch zum Anwalt raten (wenigstens unterstützend), vielleicht tut's auch noch ein Mediator vom Baufach. Allerdings würde ich mich nicht darauf einlassen für ein fehlerhafte Bauausführung (hier die Gaubenbreite) nur eine Minderung zu verlangen, denn mit Verhältnismäßigkeit hat das nichts zu tun, da es grundsätzlich den vereinbarten Eigenschaften widerspricht. D.h. Gaube abreißen und neu erstellen lassen, sonst nix. -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026
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Sicherheitsbetrag im Werkvertrag: Rechte bei Baumängeln sichern!
💡 Kernaussagen: Der Ausschluss eines Sicherheitsbetrags im Werkvertrag ist rechtlich komplex. Bei Baumängeln ist die Einschaltung eines Anwalts für Baurecht ratsam. Ein Bausachverständiger kann Mängel bewerten und Druck auf den Ausführenden ausüben. Die Einbehaltung eines Betrags wegen mangelhafter Leistung ist grundsätzlich möglich, orientiert sich aber am Geldwert des Mangels.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Gemäß Sicherheitsbetrag: Anwaltliche Prüfung & Bausachverständiger nötig! sollte man die Regelung von einem Anwalt prüfen lassen und einen Bausachverständigen zur Bewertung der Mängel hinzuziehen.
✅ Zusatzinfo: Bei Bauverträgen vor 2009 bedarf es einer besonderen Vereinbarung für den Sicherheitseinbehalt. Sicherheitseinbehalt bei Abschlagsrechnungen: VOB/B-Regelungen erläutert die Details.
🔴 Kritisch/Risiko: Ein Bauleiterfehler, wie im Fall der zu kleinen Gaube (siehe Baumangel Gaube: Bauleiterfehler führt zu erheblicher Minderung!), kann zu erheblichen Problemen führen. Hier sollte man sich nicht mit einer Minderung zufriedengeben, sondern auf eine korrekte Ausführung bestehen.
👉 Handlungsempfehlung: Bei Baumängeln und Problemen mit dem Werkvertrag sollte man umgehend einen Anwalt für Baurecht konsultieren. Zusätzlich kann ein externer Baubegleiter unterstützend hinzugezogen werden, wie in Baumängel: Anwalt & externer Baubegleiter dringend ratsam! empfohlen.
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