Flachdach Problem
BAU-Forum: Dach

1. Flachdächer benötigen nach DIN^Abk. mindestens 2 Abläufe (für den Fall, dass einer zugesetzt ist).

2. Die Abläufe sollten nach Norm so ausgebildet sein, das sie revisionierbar sind.

3. Die Bauwerksabdichtung im Bereich der Attika (verblechter Dachrand) muss hinter dem Blech mindestens 15 cm über Oberfläche Kiesbelag hochgeführt werden (oder das Blech selbst ist Teil der Abdichtung)

4. An der Hauswand muss die Dachabdichtung hinter dem Putz ebenfalls mind. 15 cm über Oberfläche Kiesschüttung hochgeführt sein.

Vermutlich gibt es im Anschluss der Attika zur Hauswand eine undichte Stelle. Ja  -  das ist jetzt SCH.. ade, aber es wird wohl nötig sein, die Attikaverblechung im Anschluss zur Hauswand zu öffnen und die Eckausbildung der Abdichtungsaufkantung zu kontrollieren. Dazu brauchen Sie dann einen Sachverständigen und einen Handwerker (Dachdecker/Dachklempner).

Die Dachentwässerung ist ebenfalls zu überarbeiten. zwei Abläufe sind nötig und Revisionierbarkeit ist herzustellen!

Sie sind Eigentümer der Wohnung? Dann fordern Sie die Hausverwaltung auf, die Ursache des erneuten Wasserschadens durch einen externen Fachmann feststellen zu lassen (IHK^Abk.-Sachverständiger für Schäden an Gebäuden oder HWK^Abk.-Sachverständiger für Bauwerksabdichtung). Der Bauträger selbst wird seine eigenen Fehler nicht erkennen und demzufolge keine ordentliche Mängelbeseitigung durchführen können, was ja wohl durch das erneute Auftreten des Schadens bewiesen ist.

Alles ist dem Generalunternehmer zuzurechnen. Also müssen Sie zuerst dem Generalunternehmer den Mangel anzeigen und Gelegenheit zur Mangelbeseitigung geben. Wenn Sie vorschnell einen SV beauftragen, ist der als Privatgutachter "verbraten". Ein Fachanwalt bring das auf den richtigen Weg. Ich gehe davon aus, dass Sie Eigentümer sind und nicht Mieter, sonst ist das Vorgehen anders.

Der Fall war hier schon vor einigen Wochen /Monaten diskutiert worden. Der Bauträger/Generalunternehmer wurde seinerzeit über den Mangel informiert und es wurde als "Mängelbeseitigung" nur der Ablauf gereinigt. Das war seine Mängelbeseitigung! Offenbar redet der Bauträger sich auf unzureichende Wartung des Ablaufes raus und daraus resultierende Überstauung der Abdichtungsaufkantung.

Die Hausverwaltung soll den Bauträger als Mangelanzeige schreiben: Die Abdichtung/Abdichtungsaufkantung im Anschluss des Flachdaches an die Hauswand ist mangelhaft. Insbesondere ist der Abdichtungsanschluss im Eck zwischen Hauswand und verblechtem Dachrand (Attika) undicht. Dies führte erneut zu Wassereindringungen in den Baukörper und infolge dessen zu Wasserflecken im Deckenixel der angrenzenden Wohnung. Die von Ihnen seinerzeit vorgenommene Reinigung des verstopften Ablaufes ist im aktuellen Schadensfall als Ursache sicher auszuschließen. Wir fordern deshalb zur fachgerechten Mängelbeseitigung in Form der Überarbeitung der Abdichtungsanschlüsse auf.

Mal sehen, wie der Bauträger auf diese Mängelanzeige reagiert.

Die WEG^Abk. sollte sich zum Ortstermin mit dem Bauträger dann natürlich einen Sachverständigen hinzu holen, weil ihr selbst die nötige Fachkompetenz fehlt. Ich würde damit nicht warten (auch wenn Herr Kirschner das vorgeschlagen hat). Sie sollten sich den Sachverständigen nicht für ein Gerichtsgutachten "aufheben", sondern möglichst sofort einen Fachmann hinzuziehen, der eine ordentliche Mängelfeststellung und Mängelbeseitigung überwacht. Damit ist ihnen mehr geholfen als mit einem Rechtsstreit, der 1-2 Jahre dauern kann.

Weiterhin sollte die HV oder der Sachverständige prüfen ob mind. 2 Überläufe vorhanden sind. Sofern nur ein Ablauf vorhanden ist, dürfen Sie dies auch gleich in die Mängelanzeige an den Bauträger hineinschreiben.

Sehr geerhter Hr. Dipl. Ing. Tilgner und sehr geehrter Hr. Kirschner!

Vielen Dank für eure Rückmeldungen! Ja wir sind Eigentümer. Wir haben der Fall an Bauträger weitergeleitet und bekammen wir eine Antwort dass der Fall fachgerecht behoben wird. Wir haben dann auch nachgefragt welche Maßnahmen eingesetzt wird, bis heute leider keine Rückmeldung. Auf die Stelle sind schon Salzausblühungen.

Mit der HV ist es leider so, wenn es um versteckten Mangel geht, werden wir angewiesen dass wir mit dem Bauträger Kontakt aufnehmen. Und wenn wir mit Bauträger im Gespräch sind, werden wir von Bauträger an den Generalunternehmer angeleitet.

1. Die Hausverwaltung muss sich um alle Mängel am Gemeinschaftseigentum kümmern und in ihrer Funktion die Mängelbeseitigungsansprüche der Wohneigentümergemeinschaft gegenüber dem Bauträger vertreten. Es ist eine Frechheit der HV, dass Sie die Mängel alleine an den Bauträger weiterleiten sollen. (Wurde die Hausverwaltung von der WEG^Abk. gewählt oder wurde die Hausverwaltung per Kaufvertrag durch den Bauträger eingesetzt und betreibt im Sinne des Bauträger Mängelvertuschung?)

2. Da Sie mit dem Generalunternehmer keinen Vertrag haben, sondern nur einen Kaufvertrag mit dem Bauträger, müssen Sie mit dem Generalunternehmer gar nicht reden oder schreiben. Sie melden als WEG Mängel am Gemeinschaftseigentum nur beim Bauträger an und der muss sich dann alleine mit seinen Planern und Bauunternehmern auseinandersetzen.

So wie es momentan läuft, versuchen offenbar alle ein Versteckspiel zu organisieren, indem sie immer an andere Parteien verweisen um die eigene Zuständigkeit zu verschleiern.

Klären Sie das mal ganz klar mit dem WEG-Beirat. Die Hausverwaltung MUSS sich ordnungsgemäß kümmern. Reden Sie mit dem WEG-Beirat, dass die HV von der WEG eine eindeutige Weisung bekommt, dass der Mangel (undichtes Flachdach) von einem Fachmann untersucht wird.

Da die WEG noch Gewährleistung auf die Baumaßnahmen hat, muss sie leider dem Bauträger das Recht auf Mängelbeseitigung einräumen. Wenn dieser die Mängelbeseitigung aber verschleppt oder unzureichend ausführt, dann könnte man ihm dieses Recht auch nach mehrfach erfolgloser Mängelbeseitigung entziehen und mit einem externen Dachdecker eine Ersatzvornahme durchführen lassen.

Machen Sie den WEG-Beirat und die Hausverwaltung drauf aufmerksam, dass Sie nicht gewillt sind die wiederholt aufgetretenen Mangelfolgeschäden einfach so hinzunehmen. Drohen Sie mit Geltendmachung von Malerkosten. Drohen Sie weiterhin mit einem gerichtlichen Beweissicherungsgutachten gegen die WEG und gegen den Bauträger, wenn die Ursache der Schäden nicht endlich fachgerecht untersucht und beseitigt wird. Dann sollte der Hausverwaltung vielleicht klar werden, dass sie mit in die Haftung Gerät, wenn sie sich weiterhin nicht ordentlich um die Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum kümmert, wie es ihre Pflicht wäre.

Es gilt der Grundsatz: Der Verwalter ist Zustandsstörer und haftet für sein Handeln mit seinem Privatvermögen. Er kann sich nicht durch Haftpflichtversicherungen und Beschlüsse der Eigentümer freisprechen. Er muss zum Wohle der Eigentümer handeln. Deshalb besorgen Sie sich die Verwaltergrundlagen vom Landesverband der Hausverwalter und zwingen Sie den Verwalter, danach zu handeln. Vergeigt er die Mängelbeseitigung, so haftet er.