Hallo,
meine Partnerin und ich haben nach langem Suchen endlich unsere Traumwohnung gefunden, es handelt sich dabei um das Dachgeschoss einer alten Zuckerfabrik. Die Innenausbauten müssen wir selbst übernehmen (Kostenverteilung gilt es noch auszuhandeln), dafür ist die Miete mit € 4,- pro m² sehr gering.
Einziger Nachteil: es gibt keinen Zugang nach draußen. Unsere Idee ist nun diesen dadurch zu schaffen dass wir einen Teil (Ecke) des Daches wegnehmen und aus dem bisherigen Innenraum eine Dachterrasse bilden. Das Dach an sich ist wohl eine relativ einfache Flachdach-Konstruktion mit so einer Art Wellblech als Abdeckung mit einem leichten Gefälle in Richtung der Seite wo der Dachausschnitt vorgenommen werden soll.
Ein Einverständnis vom Eigentümer liegt vor, sofern die Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden und wir die Einholung der Baugenehmigung vornehmen.
Zwei Fragen stellen sich uns nun die darüber entscheiden ob wir den Mietvertrag unterschreiben oder nicht:
1. Welcher Aufwand ist für das Erlangen einer Baugenehmigung für sowas zu treiben und wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit dass dieses Vorhaben überhaupt genehmigt wird?
2. Wie hoch werden sich in etwa die Kosten für den Bau belaufen (Fläche ca. 12 m²)?
Ein Dachdeckermeister ist in der Familie vorhanden jedoch derzeit leider in Urlaub und wir bräuchten eine Entscheidungshilfe relativ kurzfristig.
Vielen Dank.
MfG Thorsten Hock
Teilwegnahme Dach für Dachterrasse
BAU-Forum: Dach
Teilwegnahme Dach für Dachterrasse
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das wird lustig!
lieber illegal + provisorisch
oder Riesenaufwand (behördlich)
Zunächst: Wohnraum überhaupt zulässig? Industriegebiet?
Dann: Nutzungsänderung, Wärmeschutz, Rettungswege, ... -
ich sehe viele Hürden und hohe Kosten
Gemäß Baunutzungsverordnung bekommen Sie in Gewerbe- oder Industriegebieten (Gewerbegebieten, Industriegebieten) nur "Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen (Aufsichtspersonen, Bereitschaftspersonen) sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind" unter. Wenn keine Bestandspläne vorhanden sind müssen diese erstellt werden, und zwar vom ganzen Gebäude. Zu weiteren planerischen Hürden vgl. Antwort 1. Sind die Hürden genommen, rechnen Sie mit 15.000 € reinen Baukosten. Sie machen aus einer Geschossdecke ein Flachdach (das gedämmt, abgedichtet, entwässert werden muss und begehbar sein soll), Sie machen aus Innenwänden Außenwände und der Spengler darf alle nur denkbaren Details ausführen, von der Dachrinne über Wandanschlüsse bis zur Mauerabdeckung. Der erste Gang muss der zur Genehmigungsbehörde sein, Bauberatung in Anspruch nehmen, evtl. eine Bauvoranfrage stellen. Die Inanspruchnahme eines Architekten ist dabei bestimmt sehr hilfreich.
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Die Idee in einer ehemaligen Zuckfabrik zu wohnen, ist natürlich faszinierend.
ich wünsche viel Glück.
Leider wohnen sie in D. und müssen mit dem Amtsschimmel umgehen können ...
Gruß
jdb -
Ach herrje,
muss das wirklich alles so schwierig sein? Das ist übrigens mit ein Grund weshalb wir bis jetzt passionierte Mieter sind: Miete zahlen und sich um nichts kümmern ...
Zunächst mal wird die Fläche als Wohnbüro offiziell vom Makler angeboten, es wird auch einen Gewerbemietvertrag geben aber da sie so angeboten wird gehe ich erstmal davon aus dass die Wohnnutzung OK ist.
Die Idee des illegalen Ausbaus war auch mein erster Gedanke allerdings wollten wir dies bei den doch nicht unerheblichen Kosten und dem Aufwand doch lieber nicht machen. Deshalb haben wir den Vermieter auch direkt darauf angesprochen.
Thema Nutzungsänderung: wieso veränder ich die Nutzung wenn ich eine Dachterrasse baue?
Rettungswege: wieso verändern sich die Anforderungen an die Rettungswege wenn ich eine Dachterrasse baue? Das ist doch nichts anderes als ein Raum in der Wohnung ohne Dach (mal grob gesagt)?
Hat noch jemand etwas ermutigenderes zu sagen?
Wäre der Anbau eines Balkons evtl. einfacher?
MfG Thorsten Hock -
Zunächst mal wird die Fläche als Wohnbüro offiziell vom Makler angeboten ...
Das hätten Sie vorher sagen sollen.
Ich habe an Fabrikations- bzw. Lagerflächen (Fabrikationsflächen, Lagerflächen) gedacht.
Dann ist wohl alles halb so wild.
Trotzdem:
Wie definiert sich denn ein "Wohnbüro" (auch baurechtlich)? -
Na das klingt doch schon viel freundlicher <img loading="lazy" src="/bilder/smilies/smile.png" title=":-)" alt=":-)" width="15" height="15">
Wenn ich die Antworten bisher richtig deute dann zielten also die Hauptprobleme eher in Richtung die Fläche überhaupt als Wohnung zu nutzen statt als auf das Problem eine Dachterrasse einzurichten.
Wohnbüro bedeutet dass es einen Gewerbemietvertrag gibt und man in diesen Räumen aber auch wohnen kann / darf. Dies ist relativ beliebt bei Einzelunternehmern (z.B. Berater, Programmierer, Designer, Künstler, Fotographen, ...) und eigentlich eine recht gängige Nutzungsform. Einen genauen (bau) rechtlichen Hintergrund kann ich dazu leider nicht bieten.
Könnte ich also unter den Gegebenheiten mit einer guten Chance rechnen das Ganze überhaupt genehmigt zu bekommen und dann mit moderaten Kosten (mit viel Eigenengagement und dem angesprochenen Dachdeckermeister in der Familie) umsetzen zu können?
Ach ja - Standort ist übrigens Hamburg falls es dazu noch etwas zu sagen gibt.
MfG Thorsten Hock -
Den Teufel an die Wand ...
will ich hier nicht malen, aber die zu Studiezeiten beliebten Fabriketagen wurden nach erfolgter Eigen-Renovierung recht bald unerschwinglich teuer, und man saß ganz plötzlich auf der Straße.
Da im gewerblichen Mietrecht weitgehend Vertragsfreiheit besteht, kommt einem sorgfältigen Mietvertragsabschluss noch größere Bedeutung zu als dem Abschluss eines Wohnraummietvertrages!
Gewerberaummietvertrag: viele gesetzliche Vorschriften für Wohnraumvermietung fallen weg. Bestimmungen über den Kündigungsschutz bei unbefristeten Mietverträgen, Bestandsschutz bei Zeitmietverträgen, Sozialklauseln, spezieller Räumungsschutz des Wohnraummieters. -
Yepp, vielen Dank für den Hinweis ...
den Bereich habe ich schon abgeklopft. Wir werden da auf jeden Fall auf eine Klausel im Vertrag drängen in der die Mietpreisentwicklung festgelegt wird.
Bzgl. Kündigungsschutz wird es natürlich schwieriger - man könnte noch in Richtung Zeitmietvertrag über z.B. 10 Jahre gehen dann ist man auch vor Mieterhöhungen sicher und die Investitionen sind für diesen Zeitraum gesichert, andererseits ist man dann als Mieter halt wieder in der Box wenn man denn doch früher ausziehen möchte ...
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