Gutachter bei Abnahme eines "Fertighauses"?
BAU-Forum: Bauen mit Eigenleistungen

Berater von Anfang an. Die Beratung sollte schon anfangen, welche Unterlagen Sie verlangen sollten. Wie soll der Gutachter am fertigen Bau wissen, ob die Gründung entsprechend Ihrer Bodenfeuchtigkeit richtig ausgeführt ist, der Fundamenterder richtig verlegt ist, ob die zugelassenen Klebebänder bei den Folien verwendet wurden usw. usw. usw.. Geben Sie lieber 1000 € vorher umsonst aus, als vielleicht in einigen Jahren (vielleicht sogar außerhalb der Gewährleistungszeit) ein Vielfaches auszugeben, zumindest können Sie evtl. viel Ärger haben. Und aus Erfahrung ist die Wahrscheinlichkeit dafür leider hoch. Denn mit wem baut man: natürlich mit jemand, zu dem man Vertrauen hat. Und dazu wird der Verkäufer geschult, Vertrauen zu verbreiten. Aber der Verkäufer ist nicht Ihnen, sondern seinem Arbeitgeber verpflichtet. Und was glauben Sie auf welcher Seite er im Konfliktfall steht? Aber den Berater mit ordentlichem Vertrag (mancher "Berater" will ohne Haftung beraten), indem auch seine Haftung geregelt ist und welche Informationen er erhält. Ich wäre für Pauschalhonorar, nicht für Stundenlohn  -  wie wollen Sie beurteilen, wie oft seine Anwesenheit erforderlich ist? Und wenn, dann überlegen Sie jedesmal ob Sie eine Frage stellen oder lieber nicht (Zeitaufwand beim Berater). Und die nicht gestellte Frage war vielleicht wichtig, im Gegensatz zur gestellten Frage. Ich kenne niemand, der hinterher gesagt hat: das war rausgeschmissenes Geld.

Als Bauleiter eines Fertighausunternehmens setze ich mich im Berliner Raum des öfteren mit einem vom Bauherren bestellten Gutachter auseinander. In aller Regel wird die gleiche Sprache gesprochen, da auch ich die Interessen der Bauherrenschaft vertrete  -  und ich derjenige bin, der unsere Konstruktion besser kennt.
Grundsätzlich können die Augen eines Gutachters Dinge erkennen, die Ihnen verborgen bleiben. Ich habe jedoch auch des öfteren erlebt  -  dass außer Rechnungslegung an die Bauherrenschaft nichts Verwertbares für den Bauherrn rüberkam  -  will heißen  -  auch ohne Gutachter wird die geforderte Qualität erreicht.
In so einem Fall können 2.000  -  4.000,- € schlecht angelegtes Geld sein. Mein Tipp: Ganz kurzen Draht zum Bauleiter der Firma halten, Löchern was das Zeug hält  -  wenn der nichts taugt  -  Gutachter einschalten.
Fazit: Auf die Firma kommt's an! --- Viel Glück. und melden Sie sich ruhig, wenn Sie mal eine dritte Meinung brauchen.
Nochmal zurück zu Ihrer Frage: Zur Bauabnahme sind alle Messen gesungen  -  Baumängel kaum noch zu erkennen.

"In aller Regel wird die gleiche Sprache gesprochen, da auch ich die Interessen der Bauherrenschaft vertrete". Da muss ich Ihnen etwas widersprechen. Wenn Sie nur die Interessen der Bauherrenschaft vertreten würden, wäre Ihr Unternehmen in kurzer Zeit pleite oder Sie entlassen. Oft ist ein Kompromiss notwendig, mit dem beide Seiten leben können. Beispiel: mit einer Dachlatte fahren Sie durch die fertige Unterspannbahn. Interesse des Bauherrn: Unterspannbahn auswechseln, Interesse das Unternehmers ignorieren. Kompromiss abkleben mit dauerhaften Klebeband, was aber vielleicht erst besorgt werden muss  -  Verzögerung.

"ich derjenige bin, der unsere Konstruktion besser kennt. " Deswegen vertrauensvolle Zusammenarbeit.

"Ich habe jedoch auch des öfteren erlebt  -  dass außer Rechnungslegung an die Bauherrenschaft nichts Verwertbares für den Bauherrn rüberkam" leider ist das auch wahr.

"Mein Tipp: Ganz kurzen Draht zum Bauleiter der Firma halten, Löchern was das Zeug hält  -  wenn der nichts taugt  -  Gutachter einschalten. " Kein schlechter Tipp, wenn man an einen Gutachter hätte, der nur an der Rechnungslegung interessiert ist  -  aber warum sollte der später eingeschaltete Gutachter ggf. anders eingestellt sein. Deswegen versuchen sich kundig zu machen, ob der ins Auge gefasste Berater auch das als sein Aufgabe durchführt, was der Bauherr erwartet.

"Zur Bauabnahme sind alle Messen gesungen  -  Baumängel kaum noch zu erkennen. " Fast, mindestens eins geht aber noch einfach und hat auch eine ziemliche Aussagekraft: der Blower-Door-Test (BDT). Dabei wird mit einem geeichtem Ventilator im Hausinneren ein leichter Über- bzw. Unterdruck (Überdruck, Unterdruck) erzeugt (der Druck entspricht etwa der Windstärke 5: mittlerer Wind) und der erforderliche Volumenstrom mit dem gesetzlich zulässigem verglichen. Wenn der erforderliche höher ist, hat dann der Bauträger ein Problem.

Es gibt den "Verband Privater Bauherren"! Einfach mal die Website besuchen!
Gruß Michael

Ein Blower-Door-Test (BDT) zur Hausabnahme  -  was soll der bringen außer Kosten? Jede Baufirma ist mit minimalem Einsatz in der Lage, über die Luftdichtigkeitsebene  -  Gipskarton  -  und etwas Acryl verwertbare Messergebnisse zu erreichen.
Brandschutz, Feuchteschutz, Schallschutz, Statik und allg. Bauphysik wie Dämmung können Sie mit dem Blower-Door-Test (BDT) nicht überprüfen. Nur geschulte und qualitätsbewusste Handwerker, gepaart mit Selbstkontrolle (sprich: firmeneigene Bauleitung )
können hier den Standard sichern ... und eben in manchen Fällen auch Fremdkontrollen.
Übrigens: Ich hätte die angesprochene Unterspannbahn austauschen lassen  -  schlicht und ergreifend.
Der Blower-Door-Test (BDT) ist eines von vielen Instrumenten der Bau-Gütekontrolle  -  kein Allheilmittel.

wird aber auch ein Schuh draus:
wenn sogar BDT versagt, sind noch viele unentdeckte Mängel zu befürchten!
insofern ist der BDT oft nicht ganz ohne aussagekraft
wenn im übrigen alle (nicht nur fertig-) Häuser unter ausreichender Kontrolle
e. Bauleiters aufgestellt würden, wäre das schön für den Bauherrn

"Ein Blower-Door-Test (BDT) zur Hausabnahme  -  was soll der bringen außer Kosten? Jede Baufirma ist mit minimalem Einsatz in der Lage, über die Luftdichtigkeitsebene  -  Gipskarton  -  und etwas Acryl verwertbare Messergebnisse zu erreichen. " Ja, es ist nicht gut, wenn das die einzige Möglichkeit ist. Genau genommen ist das sogar ein Betrugsversuch. Aber zwecklos ist der BDT auch nicht. Wenn bei der Messung einiges verdächtig ist, das nur der Gipskarton dafür sorgt, dass die Werte eingehalten werden, dann wird der verantwortungsvolle Prüfer einen Test zum Ende der Gewährleistungsfrist vorschlagen, denn dann wird wahrscheinlich die zeitweilige Dichtigkeit versagen  -  und dauerhafte Luftdichtigkeit ist zu gewährleisten.

"Brandschutz, Feuchteschutz, Schallschutz, Statik und allg. Bauphysik wie Dämmung können Sie mit dem Blower-Door-Test (BDT) nicht überprüfen. " Das stimmt, aber Einiges ist zu sehen  -  allerdings ist eine frühere Kontrolle besser.

"Nur geschulte und qualitätsbewusste Handwerker, gepaart mit Selbstkontrolle (sprich: firmeneigene Bauleitung )
können hier den Standard sichern" und die sind oft leider nicht ausreichend vorhanden (aber werden manchmal vorgetäuscht) und deshalb " ... und eben in manchen Fällen auch Fremdkontrollen. "

1.) "Nur geschulte und qualitätsbewusste Handwerker, gepaart mit Selbstkontrolle (sprich: firmeneigene Bauleitung )
können hier den Standard sichern"

2.) " ... und eben in manchen Fällen auch Fremdkontrollen. "

Wenn jemand erst zur Abnahme feststellt, dass Fall 2.) vorliegt, obwohl er Fall 1.) erwartet hat, hat er zu sehr Lotterie gespielt und verloren. Oder anders: der Verkäufer hat sehr gut gepokert (und zur Schulung der Verkäufer gehört gut zu pokern). Deshalb ein guter Rat: Lieber in 20 % (?) das Geld überflüssig ausgeben als in dem Rest der Fälle sich getäuscht zu haben.

O-Ton meines Bauträger (frei wiedergegeben): "Wir haben bei einem unserer Reihenhäuser im anderen Baugebiet mal einen BDT gemacht. Und da haben wir den Grenzwert locker eingehalten. Also können Sie ganz beruhigt sein, das Geld für einen BDT können Sie sich sparen, unsere Häuser sind generell dicht. Hat ja dieser Test bewiesen. "
Dazu muss man sagen, dass bei diesem Bauträger z.B. die Fenster generell nur eingeschäumt sind ...
Kommentar überflüssig (welche Werte wohl nach 5 Jahren erreicht werden?)

solange eine nicht luftdichte Hohlwanddose wichtiger ist als z.B.
Verhinderung elementarer Baumängel bzw. eine solche Hohlwanddose als ein solcher betrachtet wird, ziehe ich mich zurück ...
Schade für den Fragesteller, der aus der pro & contra BDT-Diskussion keine Erkenntnisse bzgl. der Ausgangsfrage gewinnen konnte.
Frohes Fest ...

Wenn bei der Messung einiges verdächtig ist, das nur der Gipskarton dafür sorgt, dass die Werte eingehalten werden, ...
EINSPRUCH!
Meines Wissens spricht nicht's gegen die Luftdichtigkeitsebene : Gipskarton . Es muss nur vorher genau definiert werden. Nicht nach dem Motto: Die Luftdichtigkeitsebene ist die PE-Folie  -  was die nicht schafft, schafft eben der Gipskarton. Das ist falsch.
Leider wieder keine Hilfe für den Fragesteller. Sorry!

Das der BDT hier so stark diskutiert wird, geht zum großen Teil auf Ihre Beiträge zurück Herr Uhlig. Eh ich weiterschreibe noch eine Bemerkung zur Luftdichtigkeit. Die Luftdichtigkeit muss dauerhaft gewährleistet sein. Wie Sie das mit dem starren Gipskarton schaffen wollen, ist mir nicht ganz klar. Jedes Bauwerk arbeitet und die Folge davon sind Risse und verschlechtern die ursprüngliche Qualität. Durch spezielle Klebestreifen usw. lässt sich allerdings Einiges erreichen.

Aber der BDT ist ein Mittel der Qualitätskontrolle  -  kein ausschließliches. das Beste ist eine Begleitung von Anfang an.

Also lassen wir das Thema BDT weg  -  es ist genügend diskutiert. Die Hilfe für den Fragesteller ist  -  zur Abnahme lässt sich mit vernünftigen Aufwand nur ein Teil der Qualität kontrollieren. Oder können Sie dem nicht zustimmen Herr Uhlig?

Herr Ebel, ich stimme Ihnen zu, womit zumindest aus unsere Sicht die Antwort für den Fragesteller beantwortet wäre: Nur zur Hausübergabe einen Gutachter heranzuziehen ist nicht gerade sehr effektiv. Besser wäre, diesen von Anfang an einzuschalten, am allerbesten wäre, gar keinen zu benötigen. Da aber die Baubranche eine schlechten Ruf hat und sich fast jeder (das werden Sie, Herr Ebel bestätigen ), der mal tapeziert hat, sich als Sachverständiger fühlt  -  möchte ich heute nicht in der Haut eines unserer Bauherren stecken.
Somit wären wir wieder beim Beginn meiner Meinungsgebung: Meine Bauherren haben bisher nicht von einem Gutachter profitiert.

Wenn ich ein Auto als KFZ-Laie kaufe nehme ich mir jemanden mit, welcher mich BERATEN kann. Eine Beratung ist vom Verkäufer in der Regel nicht zu verlangen, da dieser ein zielorientiertes Verkaufsgespräch führt. Da könnte man weitere beliebig viele Beispiele nennen. Wenn wir als Sachverständige gerufen werden, wenn "das Kind bereits in den Brunnen gefallen" ist, dann entstehen nicht nur die Sachverständigenkosten, sondern in vielen Fällen äußerst intensive Sanierungs- bzw. Mangelbeseitigungskosten. Meine persönliche Meinung ist, einen sachkundigen Berater hinzuzuziehen und nicht allein dem "VERKÄUFER" zu vertrauen. Eigentlich liegt es auf der Hand, dass es zu Konflikten kommen kann. Der Bauherr möchte für möglichst wenig Geld "viel" Haus und der Bauträger möchte für möglichst viel Geld "wenig" Haus bauen. Als technischer Laie ist man dann schnell überfordert. Besonders bei den wichtigen Bauleistungen wie bspw. der Bauwerksabdichtung kann ein Sachkundiger im Vorfeld auf eventuell notwendige Nachbesserung hinweisen. Wenn die Außenanlagen erst einmal erstellt sind, sind die Kosten für die Mangelbeseitigung um ein vielfaches höher. In vielen Fällen bleiben Bauherren aus den verschiedensten Gründen schlussendlich auf diesen intensiven und nicht eingeplanten Sanierungskosten (und Gutachterkosten) sitzen.
Mit freundlichen Grüßen Uwe Wild

... eigentlich dachte ich, das Thema sei durch. Das es wieder hochkommt und dann noch mit so einer Behauptung ist sehr interessant.
Zum einen wird hier das Qualitätsbewustsein einer ganzen Branche in Frage gestellt nur um seine eigenen Dienste anbieten zu können und zum anderen möchte ich mal auf den kleinen aber feinen Unterschied zur KFZ-Branche hinweisen: Ein PKW, ganz gleich ob neu oder gebraucht ist ein indusdriell gefertigtes Produkt, das ich nur im fertigen Zustand begutachten kann. Ein Eigenheim, welches neu gebaut wird kann vom Abschieben des Mutterbodens bis zur Schlussabnahme jederzeit besichtigt und begutachtet werden. Zwei völlig verschiedene Ausgangspositionen!
Der von Ihnen geschilderte Interessenkonflikt bezüglich des Verkäufers stimmt grundsätzlich  -  aber die Ausgangsfrage war doch die, ob ein Gutachter bei Hausneubau sinnvoll ist. Sie wissen genau, dass der Verkäufer bei Hausneubau keinerlei technische Verantwortung während der Bauphase trägt. Mit freundlichen Grüßen .

Hallo Herr Uhlig, wie schätzen Sie den Stellenwert der luftdichten Gebäudehülle nun ein?
Ich werde nicht ganz schlau aus ihren Bemerkungen.
Mir deucht jedenfalls, dass ein fachlicher Beistand gerade bei Ihren Bauten wegen Geringschätzung der luftdichten Gebäudehülle (gerade im Fertighausbau) sehr empfehlenswert wäre.
Feuchteschäden durch Konvektion mit allen gesundheitlichen Risiken sollte man nicht auf die leichte Schulter nehmen.
Falls ich etwas falsch interpretiert habe, bitte ich schon jetzt um Entschuldigung.
MfG jdb

für Ihre Einstufung meiner Person. Habe bisher nicht mehr als 1,8 LWR gehabt. Soviel zum Thema 'Geringschätzung'. Aber mit der Gutachterlobby war es schon immer schwer, sachlich zu argumentieren. Ihr Entschuldigung wegen der Falschinterpredation nehme natürlich an.
In diesem Ton habe ich jedoch kein Interesse mehr an diesem Forum.

gut, muss jeder selbst wissen, ob er sich auf eben diesen getreten fühlt
diffuse Kritik an der gutachterlobby mag irgendwo treffen  -  wenn's nach dem
gieskannenprinzip geht, trifft man ja immer irgendwie.
an missliebigen gutachtern (oder schlechtachtern?) sowie an sach-, schwach-X1234Xund
unverständigen könnte man sehr wohl substantiiertere Kritik üben, als sich auf "ich
schaff doch 1,8" zurückzuziehen.
jdb zu o.g. Gruppe hinzurechnen, trifft wohl auch nicht so ganz ...
aus der Kernfrage "brauche ich einen Gutachter" (nicht immer, aber immer öfter? -
und wenn ja: wofür?) hat sich nicht ganz unberechtigt die Frage nach dem jeweiligen
Luftdichtheitskonzept entwickelt  -  Schwamm drüber?

"Somit wären wir wieder beim Beginn meiner Meinungsgebung: Meine Bauherren haben bisher nicht von einem Gutachter profitiert. "

Das ist schön für Sie Herr Uhlig. Aber es lässt auch z.T. auf die Qualifikation der Gutachter schließen. Bei allen Bauten, die ich bisher begleitet habe, waren nicht nur kleine Mängel abzustellen (und eine ganze Menge kleiner Mängel haben die Bauherren akzeptiert), sondern auch gravierende Mängel, die auch manchmal erst nach Kampf abgestellt wurden.

Jedes Bauwerk ist ein Unikat und wenn Sie das mit dem PKW vergleichen, dann denken Sie auch daran, wieviel Prüfungen ein PKW durchläuft bis er serienreif erklärt wird  -  und selbst dann kommen Rückrufaktionen.

Deswegen ist für mich ein Auftragnehmer, dem Fehler passieren für mich noch nicht a'priori ein schlechter AN. Das wird er erst dann, wenn er mir beweisen will, dass ich mich nicht auskenne (kann auch passieren, dann mach ich mich noch mal genauer kundig), obwohl er eindeutig Fehler macht oder wenn sich banale Fehler häufen.

Und Luftdichtigkeit gehört zu den Tätigkeiten, die fehlerfrei zu erbringen fast eine Unmöglichkeit ist. Auch jeder PKW erfährt vor der Auslieferung eine Endprüfung und bei guter Fertigung hat die Endprüfung wenig zu tun  -  und doch wird kein Automobilhersteller auf die Endprüfung verzichten  -  aber beim Unikat Haus soll das gehen?

Zitat: "Ein Eigenheim, welches neu gebaut wird kann vom Abschieben des Mutterbodens bis zur Schlussabnahme jederzeit besichtigt und begutachtet werden. "
Ja und?
Was nutzt das einem Bauherrn, der sich in der Bautechnik/-Vorschriften/-Verordnungen etc. nicht auskennt?
Nix. Er kann vielleicht nachmessen, ob eine Wand an der falschen Stelle steht, aber ob beispielweise ein bestimmtes ausgeführtes Abdichtungs-Detail dauerhaft dicht gemäß den Regeln der Technik ist, kann er nie und nimmer beurteilen.
Insofern ist Ihre o.g. Aussage nur dann von wirklicher Bedeutung, wenn man das Haus dann auch mit Sachkundigen  -  meist einem Gutachter  -  während der Bauphase unter die Lupe nimmt.
Also eigentlich ganz klar ein Argument PRO Sachverständigen (ob das nun ein Gutachter, Architekt, erfahrener Bau-Ing. ist, das will ich jetzt mal bewusst offen lassen).
Ich spreche aus eigener  -  leider schlechten  -  Bauherrenerfahrung.
Ich würde, falls ich jemals wieder schlüsselfertig bauen würde, eine eigenen Sachverständigen als zusätzliche Bauleitung engagieren. Zumindest aber zu bestimmten Teilabnahmen IMMER einen eigenen Sachverständigen hinzuziehen. Das ist meiner Bauherrenerfahrung nach unbedingt notwendig.
Ob das nun beim klassischen Bauen mit Architekten auch so sein muss, da gehen bekanntermaßen die Meinungen auseinander. Vermutlich nicht unbedingt ...
Aber bei beiden  -  Architekt und Gutachter  -  gilt natürlich auch: gut muss er sein. Und da den wirklich richtigen zu finden, dürfte die größte Herausforderung sein.