Hallo Zusammen!
Unser Architekt (und Bauleiter) hat in der Planung die Vorschriften des Bebauungsplanes nicht beachtet und uns im OGAbk. einen Balkon von 2 m Tiefe geplant. Damit überschreitet der Balkon um 1,5 m die hintere Baugrenze. (im EGAbk. ist die Wohnung mit Terrassenausgang vermietet!)
Die dem Bauamt im Kenntnisgabeverfahren eingereichten Bauunterlagen beinhalten einen Balkon von 1,5 m, unsere Pläne und die Arbeitspläne jedoch 2 m. Dementsprechend wurde auch gebaut.
Da unser Nachbar (Reihenhaus - unseres Endreihenhaus) mit der Errichtung dieses Balkons nicht einverstanden war hat er den Abbruch verlangt und zugesprochen bekommen.
Nun stehen wir da mit einem "Balkon" von 0,5 m!?!
Hierfür möchten wir nun unseren Planungsverfasser auf Schadenersatz anklagen (er hat mehrere Planungsfehler an unserem Haus "zustande gebracht" - ich berichtete bereits früher darüber!). Bevor wir jedoch vor Gericht gehen, möchten wir versuchen die Angelegenheit außergerichtlich zu regeln und nun wissen wir nicht was für solch einen Schaden (Wertminderung des Hauses!) als Forderung realistisch ist.
Mir ist bekannt, dass ich hier keine Rechtsprechung erwarten kann, jedoch vielleicht einen Tipp eine Meinung was man in etwa verlangen kann.
Vielen Dank im Voraus für Eure Mühe und Hilfe. Gruß Moni
Fehlerhafte Architektenplanung - Schadenersatzforderung
BAU-Forum: Architekt / Architektur
Fehlerhafte Architektenplanung - Schadenersatzforderung
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Dispens beantragen
Hallo!
Es muss sich nicht unbedingt um einen Planungsfehler handeln. Ich habe so einen Fall auch schon einmal durchgezogen, in dem ich mit einem Balkon die hintere Baugrenze überbaut habe. Dadurch musste jedoch das Genehmigungsfreistellungsverfahren (NRW) gecancelt werden und das "normale" vereinfachte Genehmigungsverfahren beantragt werden. Zugleich habe ich einen Befreiungsbescheid für den "Verstoß" gegen eine Bauvorschrift beantragt und auch erhalten. Sodann durfte der Balkon gebaut werden. Dies ist natürlich für Sie nicht der Freibrief, es auch so zu tun, da eine solche Befreiung von zwingenden Bauvorschriften eine Einzelfallentscheidung ist und von Ihrer Behörde vielleicht ganz anders gewertet wird. Da spielen eine Menge Faktoren eine Rolle. Bei mir war das Grundstück vom Zuschnitt her auch etwas atypisch.
Ihr Architekt muss nicht einen Planungsfehler begangen haben, sondern nur das falsche Verfahren beantragt haben.
Dies ist keine Rechtsberatung, sondern eine Schilderung meiner eigenen Erfahrung. -
nicht über Wertminderung berechnen
Als Schaden sehe ich die Baukosten des Balkons und die Rückbaukosten. Sie stehen dann finanziell so da wie wenn das Haus ohne Balkon errichtet worden wäre. Einen zusätzlichen Schaden in Form einer Wertminderung sehe ich nicht. Beispiel: Bestellen Sie ein zweigeschossiges Haus, Ihr Grundstück eignet sich aber nur für ein eingeschossiges, wird dieses dann eingeschossig gebaut und bezahlt, können Sie auch kein zweites Geschoss als Schaden geltend machen. Für das eingeschränkte Baurecht auf Ihrem Grundstück kann der Ersteller nichts.
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Planverfasser muss die Vorschriften doch kennen
Vielen Dank für die schnellen Antworten!
Herr Stubenrauch Sie darf ich nochmals begrüßen. Wir hatten schon früher mal "korespondiert": über das Forum und Frau Leidenbach (Beitrag: 1305.htm ).
Wir gingen davon aus, dass der Architekt die Bauschriften kennt, denn nach dem gleichen Bebauungsplan hat er auch die restlichen 4 Reihenhäuser gebaut.
Bevor wir den Kaufvertrag unterschrieben haben, hat uns der Architekt die endgültigen Planungsunterlagen für unser Haus vorgelegt und ein Nachtragsbaugesuch beim Bauamt gestellt.
Wir hatten schon so manche Schwierigkeiten seinetwegen (Baustopp, falsche Maßangaben an den Zimmermann, falsche Dachneigung, Arbeitsaussätze bei den Handwerker wegen verspäteten Arbeitsplänen etc.) und allein die Tatsache, dass er uns nicht die gleichen Pläne wie dem Amt vorlegte. Nach seinen Angaben wurde der Balkon gebaut.
Er hat die Abbruchkosten auch getragen ... was ist aber mit uns? Wir müssen mit dem "Krüppel" namens (gewesen) Balkon leben ...
Dem Architekt war doch bekannt, dass er die Baugrenze ohne Befreiungsantrag nicht überschreiten darf, oder? Und erst stellt man den Befreiungsantrag und dann wird gebaut und nicht umgekehrt!? Danke nochmals! -
wenn sich das so abgespielt hat
steht Schlechtberatung, verbunden mit falschem Optimismus, außer Zweifel. Ich verstehe schon, worauf Sie hinaus wollen. Können Sie aber wirklich glaubhaft machen, dass Sie das Haus so bzw. ohne Balkon nicht gebaut/gewollt hätten? Dass Sie getäuscht und in ein Abenteuer gelockt wurden? Das müsste sehr gut aufgearbeitet werden. Auf der Gegenseite wird eine Berufshaftpflichtversicherung sein, die harte Fakten in Form nachprüfbarer Berechnungen sehen möchte. Nicht einfach. Vielleicht können Sie dem Kollegen teilweise das Honorar streitig machen, er schuldet Ihnen eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung nach Ihren Wünschen bzw. muss rechtzeitig abwinken. Ein Fall für eine Rechtsberatung. -
Hallo Monika
an das anders geplante RH mit den 'vielen Garagen'der Nachbarn kann ich mich noch gut erinnern. Leider habe sie nie erzählt wie es damals mit dem Baustopp weitergeangen ist hinsichtlich ihres Nachbarn. Ich denke der Balkon war doch jetzt nur die Vorsetzungsgeschichte. Wäre schön wenn sie noch einmal kurz dazu etwas schreiben könnten, gerne auch per E-Mail.
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Schlechtberatung, harmlos ausgedrückt
nach dem Ärger den wir mit diesem Mann hatten! Und als Bonus den Nachbar neben uns dazu!?!
Wie auch immer, nach Rücksprache mit unserem Anwalt (für Baurecht) hat der uns zugesichert, dass Aufgrund der vorliegenden Unterlagen der Architekt schadenersatzpflichtig gemacht werden kann, ohne Zweifel .. nur über die Höhe (in etwa) des Schadenersatzes konnte er uns nicht helfen. Um dies zu machen müssen wir ihn damit beauftragen, ein Gutachter/Sachverständiger würde dann ermitteln und das kann einiges kosten. Daher hatte ich gehofft, zumal ich sowieso versuchen möchte erst auf der außergerichtlichen Ebene mit dem Architekt einig zu werden, dass mir jemand behilflich sein kann um vernünftige Forderungen an den Architekt zu stellen. Danke Herr Stubenrauch! -
Berichtigung
Nachdem ich die Vorgeschichte nachgelesen habe (habe den Beitrag nicht gleich gefunden, da er im Unterforum /Planung stand), muss ich einen Teil meines Beitrags revidieren. Ihr Architekt ist als Bauträger aufgetreten und hat Ihnen nicht die Planung, sondern Haus und Grundstück verkauft. Er schuldet Ihnen deshalb nicht nur die dauerhafte Genehmigungsfähigkeit. Auf die Fälligkeit seines Architektenhonorars kommt es deshalb nicht an. Dafür tun sich andere Anspruchsgrundlagen auf. Sie haben - aufs Auto übertragen - den Pickup bestellt, aber eine Limousine bekommen. Da tun sich alle Möglichkeiten von der Minderung bis hin zum Rücktritt vom Vertrag auf. Die Höhe der Minderung hängt nicht nur vom merkantilen Minderwert ab, den ein Gutachter feststellen müsste, sondern auch von Ihrer Schmerzgrenze. Im Forum lässt sich dazu keine Aussage machen. Sie müssen sich aber nicht mit der reinen Differenz der Baukosten abspeisen lassen. Das wäre - um wieder mit dem Auto zu vergleichen - genauso, wie wenn Sie für ein falsch geliefertes Auto den (etwas niedrigeren) Listenpreis bezahlen und ansonsten gute Miene zum bösen Spiel machen.
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